2018-2-18看二十年來的房地產政策

1、2018-2-18 看二十年來的房地產政策作者：元甲 原創(chuàng) 家族財富密碼 1. 國房地產市場進入 調整期大家對房地產都很關注，現在對很多人來講，房子不 簡單是住宿的功能，還關系到很多人的資產盈虧和投資選 擇。從 2010 年至 2016 年的數據看，國主要城市的房價一直 在上漲。北上廣深四個城市中，房價上漲了81.67%，房價上漲了 79.95%，房價上漲了 52.98%，房價上漲了 148%。包含 了一線城市、省會城市和重要三線城市的百城價格指數則顯 示，6 年間，房價平均上漲了 43%。、和的價格分別上漲 36.5%、10%、 22.3%、 69%、52.7%、124.68%和 12%。近

2、二十 多年的房地產情況來看，房價呈一直上漲趨勢。房地產政策 也是不斷地調整，時而放松，時而收緊。從 1998 年實行房 地產市場化改革開始，至今二十年，國房地產市場在政策的 調控下經歷了六個階段。第一階段是 1998 年至 2002 年的房 地產野蠻生長階段，猶如剛出籠的小牛犢，房地產的發(fā)展肆 無忌憚，四處“攻城占地” ，也產生了中國首批房地產富豪。 第二階段是 2003年至 2008 年的政府主動介入降溫階段，因 為房地產市場化改革，初期發(fā)展過于野性，政府開始用行政 的手段和經濟政策適度約束其發(fā)展。第三階段是 2008 年制 2009 年的政府借助地產帶動經濟發(fā)展階段， 由于美國次債危 機對

3、全球經濟的影響，國制定了 4 萬億投資計劃，出臺了一 系列利好固定資產投資的政策， 房地產借東風而上， 迅速擴。 第四階段是 2010 年至 2012年政府首次實行買房限購的行政 手段控制房價波動，擬制主要城市的房價上漲趨勢。第五階 段是 2013 年至 2016 年，其中 2013 年至 2014 年，政策是主 要是遏制投機性房地產交易，但是房地產市場依然是擴； 2015 年至 2016 年，目標是去庫存，放松金融的手段刺激購 房需求，房產成交放量增長，新一輪房價飛速上漲，引發(fā)搶 房。現階段， 在限購限貸限首付各種行政和金融監(jiān)管手段下， 需求受到抑制，房價進入調整期。二十年來國房景氣指數如

4、下：每次房地產開發(fā)投資的震蕩，都和政策直接相關。從上 圖顯示情況來看，房地產開發(fā)是一個由政策決定的市場。 2017 年，國房景氣指數相對平穩(wěn)，略高于 100，這一階段房 地產開發(fā)進入調整期。 2. 二十年來的房產調控（ 1） 1998 年 至 2002 年這是房地產商業(yè)化時代的開端，受緊縮環(huán)境影響， 房價未出現急劇上漲。 1998 年，國務院關于進一步深化城 鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知 （國發(fā) 199823 號） 真是開啟了中國的商業(yè)房地產時代。文件明確停止以前的福 利分房，實行住房分配貨幣化，發(fā)展住房金融，培育和規(guī)住 房交易市場，也就是進入房地產商業(yè)化時代。同時配套的文 件還有城市房地

5、產開發(fā)經營管理條例 （國務院令第 248 號）。當時，亞洲金融危機的影響還在，出口受到影響，國 實施積極的財政政策， 鼓勵住房消費帶動國消費增長。 例如，1999 年，在個人住房交易中，個人所得稅、營業(yè)稅、契稅享 受免征、減半等優(yōu)惠。 2000 年，鼓勵貸款買房，房租收入稅 率降低。 2001 年，繼續(xù)鼓勵住房消費和房地產開發(fā)投資，對 房改之前的房產免營業(yè)稅、契稅及相關收費。 2002 年，采用 金融手段調控房地產，降價住房公積金存、貸款利率。加入 WK以后，國出口形勢迅速好轉。2002年，局部投資增幅過快，開始房地產市場的調控，控制土地供應，并恢復征收土 地增值稅。（2）2003年至 200

6、8 年 7月這一時期，調控政策 主要在于為房地產市場降溫，價格沒有停下上漲的腳步。2003 年，中國人民銀行 關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管 理的通知（銀發(fā) 2003121 號）出臺，命令加強房地產信貸， 二套住房的首付比例提高，四證齊全才能發(fā)放貸款等。財政 手段緊跟而上，對出售的房屋征收房地產稅。國務院關于 促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 （國發(fā) 200318 號）， 將房地產定位為拉動國民經濟的支柱產業(yè)，要求房地產持續(xù) 健康發(fā)展。 2004 年，國土資源部和監(jiān)察部關于繼續(xù)開展經 營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通 知（國土資發(fā) 200471 號）限令 8月 31日為界，出

7、讓土地 的方式由協議變成“招、拍、掛” ，地根收縮。政府開始從 土地供給方面調控房地產。當年 4 月和 10 月，央行分別將 存款準備金利率從 7%提高到 7.5%，金融機構一年期基準利 率將上調 0.27 個百分點，緊縮銀根。全國各地房價繼續(xù)上 漲。 2005 年，首次打出了調控組合拳，行政、金融、財政政 策紛紛出臺。 國務院辦公廳 關于切實穩(wěn)定住房價格的通知 （國辦發(fā)明電 20058 號），俗稱舊國八條，提出穩(wěn)定房價， 控制需求。國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定 住房價格工作意見的通知 （國辦發(fā) 200526 號）明確強化 土地供應管理、嚴格住房信貸管理、交易環(huán)節(jié)營業(yè)稅從嚴。 俗稱

8、新八條。銀監(jiān)會下發(fā)加強信托購子公司部分業(yè)務風險 提示的通知 ，限制并提高房地產企業(yè)發(fā)信托融資的門檻。 國稅發(fā) 2005156 號文件正式明確個人二手房交易要交個人 所得稅。即便如此，市場并不買賬，房價繼續(xù)上漲。 2006 年 國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn) 定住房價格意見的通知 （國辦發(fā) 200637 號），俗稱國六條 出臺意味著新一輪調控的開始，一直持續(xù)到 2008 年上半年， 房地產調控政策繼續(xù)在土地供應、信貸、利率、稅收方面加 強，試圖給持續(xù)上漲的市場降溫。隨著政策組合拳的推進， 后面房價開始下跌。 （ 3）2008年 8月至 2009年這一時期， 房價受政策松綁激勵

9、，飛速上漲。 2008 年 8 月份，美國次債 危機在全球引爆經濟危機，國發(fā)改委、央行、財政部等緊急 出臺救市措施。降息減稅、降低購房門檻，政策松綁，房地 產市場繼續(xù)上漲。上半年 2009 年，購房貸款最低可以申請 七折優(yōu)惠利率。（4）2009年 12月至 2014年這一時期，雖然 調控政策頻出， 但是房價比較平穩(wěn)緩慢的上漲。 2009 年下半年，政府關注到房價上漲過快， 開始抑制房價上漲。 到年底， 個人住房買賣營業(yè)稅征免期由 2年調回到 5 年，以遏制惡意 炒房行為。市場冷靜了一段時間，進入 2010 年，房價繼續(xù) 上漲。 2010 年，國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩(wěn)健 康發(fā)展的通知

10、（國辦發(fā) 20104 號），俗稱國十一條。限制 二套房貸首付不低于 40%，貸款利率嚴格按照風險定價。增 加保障性住房和普通商品住房有效供給，抑制投資投機性購 房需求等。房價依然上漲。隨后要求二套房款首付款不低于 50%，貸款利率不得低于基準利率的 1.1 倍。首套面積超 90m2， 首付款不得低于 30%。商品住房價格過高、上漲過快、供應 緊的地區(qū)，課暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款，貸款買 房需要一年以上社?；騻€稅證明。 2011 年，對房地產市場繼 續(xù)從嚴的調控政策。新國八條出臺，要求強化差別化住房信 貸政策，二套住房首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的 1.1 倍。增加保障

11、新住房用地供應。限購住房數 量。央行 11 次出手，調整基準利率和存款準備金率，緊縮 意圖明顯。住建部 5 次對房地產市場管理提出要求。 發(fā)改委、 財政部、國土資源部、銀監(jiān)會分別從住房售價規(guī)性、二手房 交易營業(yè)稅、土地供應、信貸合規(guī)等方面發(fā)監(jiān)管文件。房產 稅在、試點。 2012 年，重點在保持政策的延續(xù)性和執(zhí)行落實 限購、差別化住房信貸、 稅收政策， 不讓調控反復。 2013 年， “新國五條”重點在抑制投機投資性購房，增加普通商品住房及用地供應。國務院關于繼續(xù)做好房地產市場調控工作 的通知（國辦發(fā) 201317 號），二手房交易的個人所得稅調 為差額的 20%。2014 年，央行、銀監(jiān)會聯合

12、出臺關于進一 步做好住房金融服務工作的通知 （央行“930”房貸新政）， 對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例 為 30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7 倍。開始看到上層對房地產市場逐步松綁的跡象。 （5） 2015 年至 2016年 9月從 2015 年開始，對房地產的政策由遏制需求轉型去庫存。 3 月 30，財政部和央行同時送出大禮包，刺激需求。一是個 人轉讓 2 年以上（含 2 年）的普通住房，免征營業(yè)稅。二是 央行、住建部、銀監(jiān)會聯合下發(fā)通知，二套房貸款首付比降 至四成。 2015 年，為了去實施去庫存，除了 3.30 雙禮包， 經濟手段的組合拳相當強大，降息 5

13、次、降準 3次、公積金 新政、房貸利率 6.15%降至 4.9%。2016 年，繼續(xù)發(fā)力去庫存： 不限購城市首付最低可到 20%，下調存款準備金率 0.5%，營 業(yè)稅、契稅下調等。這一輪刺激，帶動了全國主要城市的房 價上漲，一線城市出現搶房的現象。 （6） 2016年10 月-回歸 房子使用屬性，去房地產金融屬性。 2016 年 9 月底，、等全 國 16 個城市，出臺了嚴格的限購限貸政策，限制需求。相 應城市的房地產市場進入調整。 2017 年， 限購限貸政策擴展 到全國 70 多個主要城市。十九大明確住房的使用屬性，去 金融屬性。 3. 房地產調控政策與房價從二十年的政策來看， 國房地產調

14、控政策要點如下：一個著眼點：房地產是國民經 濟的重要帶動力量，經濟增長乏力的時候，就會給房地產松 綁。一旦房價上漲過快，可能帶來泡沫或通脹，政府就會主 動去調控，阻止價格上漲過快。這種思路的改變，取決于經 濟轉型的進度。兩手抓：一是控制需求，二是調控供給。說 到底，只要在市場易，價格必然因供給和需求雙方力量相互 作用而定。目前為止，政府比較有效阻止價格暴漲的方式只 有一點，控制需求。限制各種有需求的人進入到交易中來， 要么增加交易成本以降低交易頻次。供給方面，中央和地方 一直在博弈。土地供給總量有紅線，開發(fā)方向也有限制，但 是地方之間區(qū)域競賽， 也為了解決財政收入，不斷突破上限， 地王頻出。土

15、地使用結構和轉讓價格存在的問題，助推房價 上漲。五種調控工具：一是土地供應管理，例如對土地轉讓 方式的規(guī)定，土地出讓價格，土地供應量的規(guī)定，土地供應 結構的要求等；二是購房資格及門檻，這是對房地產需求最 直接的控制，例如異地購房，社保和個稅要求，多套房的購 房資格，首付比例和貸款利率等；三是金融政策涉及到的貨 幣供給和利率調整，貨幣發(fā)行規(guī)模，調整存款準備金率放松 或是緊縮銀根，對商業(yè)銀行窗口指導信貸投向，調整基準利 率等；四是財政稅收政策影響購房成本、二手房交易、住房 持有成本，土地轉讓的稅等；五是行業(yè)管理，包括對房地產 開商和房地產經紀人，以及房地產交易的管理。目前，政府 去庫存的目標基本達成。為了緩解去庫存帶來的負面影響， 房地產調控幾乎用盡了所有可能的手段。需求端，限購、限 貸、利率、稅收等，盡可能降低有效需求或入場交易頻次； 供給端， 調整土地供應， 限價， 建保障性住房、 共有產權房、 長租房等。確定“房子是用來住，不是用來炒”基調的目標 是限制金融屬性作用，打擊房地產投機。過度抑