不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)第七章

1、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法第七章 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法7.1 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估一、基準(zhǔn)地價(jià)概述一、基準(zhǔn)地價(jià)概述（一）基準(zhǔn)地價(jià)的概念和特點(diǎn)（一）基準(zhǔn)地價(jià)的概念和特點(diǎn)（二）基準(zhǔn)地價(jià)的作用（二）基準(zhǔn)地價(jià)的作用（三）基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估原理（三）基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估原理（四）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的原則（四）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的原則二、建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估二、建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估（一）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域的確定（一）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域的確定（二）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料的調(diào)查（二）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料的調(diào)查（三）資料的整理（三）資料的整理（四）樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)（四）樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)（五）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估（五）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估（六）基準(zhǔn)地價(jià)的確定與公布（六）基準(zhǔn)地價(jià)的確定與公布

2、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法三、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估三、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估（一）農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線（一）農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線（二）采用技術(shù)路線一評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)（二）采用技術(shù)路線一評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)（三）采用技術(shù)路線二評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)（三）采用技術(shù)路線二評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)（四）采用技術(shù)路線三評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)（四）采用技術(shù)路線三評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)四、基準(zhǔn)地價(jià)更新四、基準(zhǔn)地價(jià)更新（一）基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線（一）基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線（二）利用原土地定級(jí)估價(jià)成果更新基準(zhǔn)地價(jià)（二）利用原土地定級(jí)估價(jià)成果更新基準(zhǔn)地價(jià)（三）利用地價(jià)指數(shù)逐年調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)（三）利用地價(jià)指數(shù)逐年調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法1、基準(zhǔn)地價(jià)的概念是指在

3、宗地估價(jià)的基礎(chǔ)上，評(píng)估出各個(gè)級(jí)別或各個(gè)區(qū)域土地的平均價(jià)格是一種區(qū)域性的價(jià)格是一種分用途的價(jià)格是一種平均價(jià)格是有限年期的價(jià)格具有時(shí)效性是一種控制性的價(jià)格2、基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)土地用途劃分為商業(yè)、綜合（辦公）、住宅、工業(yè)等四類 1商業(yè)類：包括商業(yè)服務(wù)業(yè)用地（含各種商場(chǎng)、加油站、各類銷售和服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、批發(fā)市場(chǎng)，修理、家政、洗理、中介、郵政、電信、銀行、信用社、證券、期貨、保險(xiǎn)和其他服務(wù)的對(duì)外營(yíng)業(yè)場(chǎng)所等用地），餐飲旅游娛樂業(yè)用地（含酒樓、快餐店，賓館、酒店、度假村、旅館、游樂及旅游設(shè)施，俱樂部、康樂中心、歌舞廳、高爾夫球場(chǎng)等用地）。 2綜合（辦公）類：辦公用地（含國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體

4、及其它事業(yè)單位辦公樓、會(huì)展中心、商業(yè)寫字樓、金融保險(xiǎn)業(yè)辦公樓、普通辦公樓、科工貿(mào)一體化辦公樓、廠區(qū)外獨(dú)立的辦公樓等用地），科研用地（含科研和勘測(cè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)等用地），文體教育用地（含各種學(xué)校、體育場(chǎng)館、文化館、博物館、圖書館、影劇院等用地），醫(yī)療衛(wèi)生用地（含醫(yī)療、保健、衛(wèi)生、防疫、康復(fù)和急救設(shè)施等用地），慈善用地（含孤兒院、養(yǎng)老院、福利院等用地），宗教用地3住宅類：供居住的各種房屋用地，包括普通住宅、公寓、別墅用地。 4工業(yè)類：包括工業(yè)用地（含工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫(kù)房、露天作業(yè)場(chǎng)及其附屬設(shè)施用地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)中心），倉(cāng)儲(chǔ)用地（含用于物資儲(chǔ)備的庫(kù)房、堆場(chǎng)、包裝加工車間、中轉(zhuǎn)的場(chǎng)所及相應(yīng)附屬設(shè)施用

5、地），交通運(yùn)輸用地（含鐵路、公路、管道運(yùn)輸、港口、機(jī)場(chǎng)的地面線路、站場(chǎng)等用地以及城市道路、車站、社會(huì)停車場(chǎng)及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地），基礎(chǔ)設(shè)施用地（供水、供電、供燃、郵政、電信、消防、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地）。其他未列入上述范圍的用地，其用途類別可參照相關(guān)或相近用地的用途類別確定 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法1、宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)的依據(jù)2、國(guó)家征收土地使用稅的依據(jù)3、調(diào)節(jié)土地利用4、進(jìn)一步評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)5、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法1、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的理論依據(jù)是預(yù)期收益原理2、不同用途的土地基準(zhǔn)地價(jià)不同3、各類用地的基準(zhǔn)地價(jià)具有不同的空間分布規(guī)律4、基準(zhǔn)地價(jià)具有相對(duì)穩(wěn)定性和動(dòng)態(tài)性基準(zhǔn)地價(jià)

6、系數(shù)修正法1、土地使用價(jià)值評(píng)定和土地價(jià)格測(cè)算相結(jié)合2、以現(xiàn)實(shí)的土地用途為主，適當(dāng)考慮規(guī)劃3、各類用地分別評(píng)估，多種方法綜合應(yīng)用4、與社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平相適合、相協(xié)調(diào)5、選擇合適的估價(jià)技術(shù)路線原則基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法1、劃分基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域的作用2、劃分基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域的方法劃分標(biāo)準(zhǔn)是影響土地價(jià)格的因素指標(biāo)的相對(duì)一致性具體方法：1）劃分土地級(jí)別城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程2）根據(jù)城鎮(zhèn)土地利用分區(qū)，劃分均質(zhì)區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法3、劃分基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域的步驟（1）選擇劃分區(qū)域的因素（2）確定區(qū)域劃分標(biāo)準(zhǔn)（3）調(diào)查有關(guān)資料（4）初步劃分區(qū)域（5）實(shí)地校核調(diào)整（6）確定區(qū)域邊界基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法1、制定資料調(diào)查計(jì)劃2、編

7、制調(diào)查表格3、人員培訓(xùn)4、劃分調(diào)查區(qū)5、確定調(diào)查方法6、資料調(diào)查的一般要求7、資料調(diào)查的途徑8、調(diào)查資料校核基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法1、市場(chǎng)交易資料整理（1）樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算根據(jù)土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)根據(jù)土地使用權(quán)出租資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)根據(jù)房屋買賣資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)根據(jù)房屋出租資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)根據(jù)土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)根據(jù)以地?fù)Q房資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)根據(jù)商品房銷售資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)根據(jù)征地、拆遷費(fèi)用資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)根據(jù)聯(lián)建分成資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)根據(jù)企業(yè)兼并資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法（2）樣點(diǎn)地價(jià)修正年期修正交易期日修正容積率修正樣點(diǎn)地價(jià)的其他修正交易情況修正、地價(jià)樓層修正、基礎(chǔ)設(shè)

8、施配套程度修正（3）樣點(diǎn)地價(jià)資料整理樣點(diǎn)地價(jià)資料的分類統(tǒng)計(jì)樣點(diǎn)地價(jià)分布圖的編制基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法表71 市樣點(diǎn)地價(jià)分布統(tǒng)計(jì)表編號(hào)區(qū)域名租賃樣點(diǎn)數(shù)買賣樣點(diǎn)數(shù)其他類型樣點(diǎn)數(shù)合計(jì)樣點(diǎn)數(shù)00000全市10000一級(jí)地11000110011200012001區(qū)段*區(qū)段區(qū)片*區(qū)片20000二級(jí)地21000區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法2、土地利用效益資料整理（1）土地利用類型的劃分（2）單元土地質(zhì)量指數(shù)的計(jì)算（3）企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額的計(jì)算（4）企業(yè)合理工資量的計(jì)算（5）企業(yè)用地效益資料整理基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法1、樣點(diǎn)資料歸類基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域及編號(hào)樣點(diǎn)編號(hào)土地用途交易方式成交地價(jià)（元/m2）修正后地價(jià)（元/m2）表7.3

9、 地租地價(jià)資料整理表基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域及編號(hào)樣點(diǎn)編號(hào)土地用途用地效益（元/m2.年）合理工資額（元/m2）標(biāo)準(zhǔn)資本額（元/m2）土地級(jí)別或單元分值表7.4 土地收益資料整理表基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法2、樣本總體分布類型檢驗(yàn)2檢驗(yàn)3、剔除異常樣本數(shù)據(jù) t 檢驗(yàn)、均值方差檢驗(yàn)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法1、利用樣點(diǎn)地價(jià)資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)Yn=A(1+r)Xn（1）算術(shù)平均數(shù)模型 nXYnii1（2）指數(shù)模型基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法2、利用用地效益資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)（1）常用模型指數(shù)模型nXnrAY1)1 ( 多元線性模型3322110XbXbXbbYnn多元非線性模型33221)1 (bbnXXXnrAY分

10、級(jí)回歸模型vXbXbXFYnn33221)(基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法（2）評(píng)估步驟樣本土地收益計(jì)算級(jí)別土地收益平均值計(jì)算土地資本化率確定基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法土地級(jí)別1234567樣本數(shù)（共581個(gè)）單位面積平均利潤(rùn)額（元/m2）單位面積資金占用額（元/m2）單位面積工資額（元/m2）898723759425705232190278134299178926011321916842729017720891835972561125264166980實(shí)例 某市商業(yè)用地定級(jí)商服業(yè)用地級(jí)差收益測(cè)算樣本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法模型選擇Y = b。X1b1* X2b2 * b3X3Y = b1X1+

11、b2X2 + F（X3）Y = b1x1* b2X2 * F（X3）編程計(jì)算Y = 2.632X10.298* X20.279 * 1.376X3（1）Y = 0.0005X1+ 0.43X2 + F（X3） （2）Y = x10.285* X20.159 * F（X3）（3）經(jīng)分析比較選擇模型（1）得： 商業(yè)用地定級(jí)商業(yè)用地級(jí)差收益測(cè)算表（單位：元/m2）土地級(jí)別1234567級(jí)差收益310.4186.2106.478.063.025.614.6基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法根據(jù)該城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，參考銀行存款利率，取r =10%。得：該市土地基準(zhǔn)地價(jià)表（單位：元/m2）土地級(jí)別1234567基準(zhǔn)地

12、價(jià)3104 1862 1064 780 630 256146基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法1、技術(shù)路線一： 農(nóng)用地定級(jí)劃分基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)片調(diào)查投入產(chǎn)出樣本資料或市場(chǎng)交易資料計(jì)算樣本地價(jià)求平均2、技術(shù)路線二： 農(nóng)用地定級(jí)劃分基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)片選擇標(biāo)準(zhǔn)地塊調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)地塊投入產(chǎn)出資料或市場(chǎng)交易資料計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)地塊價(jià)格求平均3、技術(shù)路線三：農(nóng)用地定級(jí)選擇均質(zhì)區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估單元投入產(chǎn)出資料或市場(chǎng)交易資料評(píng)估單元的平均地價(jià)根據(jù)單元的地價(jià)影響因素的綜合分值和平均地價(jià)建立綜合分值與地價(jià)的關(guān)系模型利用模型評(píng)估區(qū)片或級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法1、劃分基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)片2、確定土地利用類型3、資料調(diào)查4、樣本地價(jià)計(jì)算5、樣本地價(jià)修正與處理6、

13、基準(zhǔn)地價(jià)的計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法1、劃分基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)片2、選擇標(biāo)準(zhǔn)地塊3、資料調(diào)查4、評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)地塊價(jià)格5、基準(zhǔn)地價(jià)的計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法1、資料調(diào)查2、確定農(nóng)用地價(jià)格影響因素及權(quán)重3、劃分基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估單元4、評(píng)估各單元的影響因素綜合分值5、劃分基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)片6、樣本地價(jià)的計(jì)算、修正與整理7、計(jì)算有樣本的評(píng)估單元地價(jià)8、建立評(píng)估單元地價(jià)與影響因素綜合分值的數(shù)學(xué)模型，評(píng)估各區(qū)片及級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法7.2 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法一、基本原理3、特點(diǎn)與適用范圍1、概念基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果，在將估價(jià)對(duì)象宗地的區(qū)域條件及個(gè)別條件與其所在區(qū)域的平均條件進(jìn)行比較的基礎(chǔ)上，確定相應(yīng)的修正系數(shù)，用此修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的方法。2、理論依據(jù)替代原理基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法二、估價(jià)步驟1、確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)2、編制宗地價(jià)格