DOC項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)

1、項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)一、項(xiàng)目背景： 蘇州市享達(dá)物流有限公司是一家有 15 年綜合物流運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn) 的專(zhuān)業(yè)物流企業(yè)， 企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)熟悉物流及相關(guān)服務(wù)行業(yè)的政策 環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境，有廣泛的固定客戶(hù)資源，已在蘇州市相城區(qū)黃 橋鎮(zhèn)太陽(yáng)路征得用于建設(shè)物流園區(qū)的 100 畝地，約 66670 平方 米，土地使用權(quán)為 50 年，于 2005 年 11 月和黃橋鎮(zhèn)集體資產(chǎn)經(jīng) 營(yíng)公司簽署土地使用權(quán)出讓協(xié)議書(shū)。待資金籌集到位，將基建工程、配套設(shè)施建成后，很快就可投入 試運(yùn)營(yíng)。1市場(chǎng)環(huán)境分析進(jìn)入 WTO 后，世界經(jīng)濟(jì)一體化的趨勢(shì)早已形成，中國(guó)被定 位為國(guó)際生產(chǎn)制造中心， 中國(guó)境內(nèi)的國(guó)內(nèi)外企業(yè)生產(chǎn)形式出現(xiàn)良 好的長(zhǎng)期性的發(fā)展勢(shì)頭

2、， 國(guó)內(nèi)貿(mào)易和進(jìn)出口貿(mào)易空前活躍， 因此， 各類(lèi)企業(yè)對(duì)物流的需求越來(lái)越多， 物流外包已成為企業(yè)的優(yōu)先選 擇，因?yàn)槲锪魍獍捎行Ы档推髽I(yè)的運(yùn)營(yíng)成本， 使企業(yè)能夠?qū)⒅?要精力用于其核心業(yè)務(wù)上，無(wú)形中物流成為第三利潤(rùn)來(lái)源。物流在我國(guó)是一個(gè)新興行業(yè)， 有著很好的發(fā)展前景， 收入穩(wěn) 定，市場(chǎng)波動(dòng)小，目前處于起步階段的快速發(fā)展期。2政策環(huán)境分析商務(wù)部等國(guó)家 9 部委 2004 年聯(lián)合制定了關(guān)于促進(jìn)物流業(yè) 發(fā)展的意見(jiàn)，為物流業(yè)的發(fā)展提供了寬松的政策環(huán)境，江蘇省 委省政府今年 7 月份提出了關(guān)于加快發(fā)展物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的 若干政策，意在放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入， 實(shí)施物流業(yè)稅收優(yōu)惠和規(guī)費(fèi)減免， 加大財(cái)政支持力度， 進(jìn)行價(jià)

3、格扶持， 加快江蘇物流服務(wù)領(lǐng)域的改 革開(kāi)放。蘇州市政府也出臺(tái)了關(guān)于促進(jìn)服務(wù)業(yè)跨越發(fā)展的決 定，規(guī)定明確指出：對(duì)新引進(jìn)物流園的重點(diǎn)第三方物流企業(yè)， 給予一次性補(bǔ)貼；對(duì)物流園區(qū)內(nèi)新引進(jìn)的分撥、配送、采購(gòu)、倉(cāng) 儲(chǔ)類(lèi)物流企業(yè)和大型專(zhuān)業(yè)運(yùn)輸企業(yè)、 具有一定規(guī)模的多式聯(lián)運(yùn)企 業(yè)，在一定年限內(nèi)給予一定補(bǔ)貼； 對(duì)物流園區(qū)內(nèi)新引進(jìn)的物流重 點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資貸款利息在限額內(nèi)給予一定補(bǔ)貼。享達(dá)物流園項(xiàng)目屬于蘇州市物流規(guī)劃布局的一個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目。二、項(xiàng)目基本狀況1. 地理環(huán)境分析相城區(qū)黃橋鎮(zhèn)位于蘇州市西北郊， 毗鄰環(huán)城高速， 地處我國(guó) 經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長(zhǎng)江三角洲腹地的蘇州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)。蘇州高新區(qū) 1992 年

4、11 月被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)， 1997 年被確定為首批向 APEC 成員開(kāi)放的亞太科技 工業(yè)園， 2000 年被外經(jīng)貿(mào)部、 科技部批準(zhǔn)為國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 開(kāi)發(fā)區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)品出口基地， 2003 年 3 月被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立 出口加工區(qū)， 2002 年 9 月，蘇州市委、 市政府對(duì)新區(qū)、 虎丘區(qū)、 相城區(qū)、 吳中區(qū)等進(jìn)行了區(qū)劃調(diào)整， 由相城區(qū)和吳中區(qū)劃入通安 鎮(zhèn)和東渚鎮(zhèn)、鎮(zhèn)湖街道，建立蘇州高新區(qū)、虎丘區(qū)。蘇州高新區(qū)、虎丘區(qū)交通十分便利，距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng) 90 公里、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng) 130 公里，距上海港 100 公里、張家港 港口 90 公里、太倉(cāng)港 70 公里、 常熟港 60

5、 公里。滬寧高速公路、 312 國(guó)道、京滬鐵路、京杭大運(yùn)河和繞城高速公路從境內(nèi)穿過(guò)， 建設(shè)中的世紀(jì)大道橫貫東西。在這樣交通暢通的著名工業(yè)園和出口加工區(qū)， 由于物流的優(yōu) 勢(shì)剛剛被認(rèn)識(shí)，物流的發(fā)展相對(duì)滯后，可見(jiàn)，在此地發(fā)展物流園 的潛力之大。2. 項(xiàng)目具體狀況 占地面積： 6.667 萬(wàn)平方米 土地使用權(quán)： 50 年 地面狀況：實(shí)現(xiàn)“五通一平”，即通路、給水、排水、供電、通訊 和土地狀況平整。由蘇州市享達(dá)物流有限公司籌資興建，并負(fù)責(zé)管理、運(yùn)營(yíng)；協(xié)議 方黃橋鎮(zhèn)集體資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司負(fù)責(zé)承辦企業(yè)的報(bào)批手續(xù)。 經(jīng)營(yíng)范圍：貨物運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、出租停車(chē)場(chǎng)三、投資收益狀況分析（一）經(jīng)營(yíng)規(guī)模： 1總基地面積 66500

6、萬(wàn)平方米 2總建筑面積為： 32342 平方米包括：（1）貨運(yùn)辦公樓：12 X179 X2 （層）X2棟=8592平方米（2）貨運(yùn)倉(cāng)庫(kù)：115 X24 X2棟=5320平方米（3 ）臨街商鋪：3680 + 3628 = 7308平方米（4）中轉(zhuǎn)大廳（3）層+酒店（5）層=10870平方米上述（1） + （ 2） + （ 3） + （ 4） = 32280平方米（注：圖紙上 標(biāo)注為 32342 平米）3硬地面積： 40164 平方米，可容納停車(chē)位 400 個(gè)。 4人員編制：73 人，其中包括：總經(jīng)理 1 人 副經(jīng)理 3 人財(cái)務(wù)人事部 13 人 業(yè)務(wù)服務(wù)部 8 人后勤保衛(wèi)部 12 人 客房服務(wù)員

7、16 人商品部 4 人 餐廳 12 人 勤雜及司爐： 4 人（二）投資與運(yùn)營(yíng)成本分析1 擬籌集資金： 5000 萬(wàn)元2項(xiàng)目投資額： 購(gòu)置土地使用權(quán)（50）年：12萬(wàn)元X100畝=1200萬(wàn)元 沿街商鋪建造成本：（3680 + 3628 ）平方米X0.08萬(wàn)元（單價(jià)）=584.64萬(wàn)元 綜合辦公樓（中轉(zhuǎn)大廳和酒店）建筑成本：10870平方米X0.10萬(wàn)元（單價(jià)）=1087萬(wàn)元 貨運(yùn)辦公樓建造成本：（4296 + 4296 ） X0.08 萬(wàn)元（單價(jià)）=687.36 萬(wàn)元 貨運(yùn)倉(cāng)庫(kù)建造成本：441.6 萬(wàn)元（2760 + 2760 ） X0.08 萬(wàn)元（單價(jià)）= 地面加固費(fèi)用：40164 >

8、0.01萬(wàn)元(單價(jià))=401.64萬(wàn)元 綠地費(fèi)用：10640 X0.003萬(wàn)元=31.82萬(wàn)元 園區(qū)配套成本： 200 萬(wàn)元(含水、電、通訊、圍墻、大門(mén)、倉(cāng) 庫(kù)防火門(mén)、消防、配電間、廣告費(fèi)等) 項(xiàng)目投資總額合計(jì)：即以上 8 項(xiàng)總和為： 4634.06 萬(wàn)元3. 籌集資金總額項(xiàng)目投資總額=5000 - 4634.06 = 365.94 (萬(wàn)元)，用作流動(dòng)資金。(三) 以投資額的每年折舊估算年經(jīng)營(yíng)成本 其中土地使用權(quán)折舊年限按 50 年計(jì)算；房屋折舊按照 29 年計(jì) 算(殘值率為 10%)；地面加固費(fèi)用折舊按 20 年計(jì)算。1. 固定成本：(1) 年土地成本：1200弋0 = 24萬(wàn)元( 2) 分

9、攤的年房屋建造成本： (沿街商鋪建造成本 +綜合辦公樓 (中轉(zhuǎn)大廳和酒店) 建筑成本 +貨運(yùn)辦公樓建造成本 +貨運(yùn)倉(cāng)庫(kù)建造成本)*(1-10%)吃9=2800.6*90% 吃9=86.9151 萬(wàn)元/年(3) 分?jǐn)偟哪甑孛婕庸坛杀荆?01.64吃0 = 20.082萬(wàn)元/年固定成本合計(jì)： ( 1 )( 2 )( 3 )=24 + 86.9151 + 20.082=130.9971 萬(wàn)元 / 年2. 管理費(fèi)用：( 1 ) 人工成本： 150 萬(wàn)元( 2 ) 物料消耗： 20 萬(wàn)元（3） 電話費(fèi)、差旅費(fèi)等： 20 萬(wàn)元（4）維修費(fèi)用： 20 萬(wàn)元管理費(fèi)用合計(jì)：3. 貼付利息（按5.58%。計(jì)算）：

10、5000 X5.58%。= 27.9萬(wàn)元4. 營(yíng)業(yè)稅（統(tǒng)一按 5計(jì)算）：按照中共江蘇省委 、江蘇省人民政府關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代化服 務(wù)業(yè)的若干政策 ，營(yíng)業(yè)稅的計(jì)費(fèi)基數(shù)為：全部收入減去其他項(xiàng) 目支出后的余額。（四）第一經(jīng)營(yíng)年度收益預(yù)測(cè)1. 食、宿收入（按 60的入住率計(jì)算） ： 691.2 萬(wàn)元2. 停車(chē)收入 （按 80的車(chē)位計(jì)算 ）： 172.8 萬(wàn)元3. 倉(cāng)儲(chǔ)收入（按照 80 的出租率計(jì)算） ： 71.53 萬(wàn)元4. 門(mén)店出租收入： 364.767 萬(wàn)元5. 附加增值服務(wù)收入（指信息服務(wù)、經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)等） ： 600 萬(wàn)元 第一經(jīng)營(yíng)年度收益預(yù)測(cè)合計(jì) :1545.064 萬(wàn)元（五）綜合上述數(shù)據(jù)，計(jì)算

11、第一經(jīng)營(yíng)年度的純收入或凈利潤(rùn) 在這里，凈利潤(rùn)的概念是：在年度收益的基礎(chǔ)上，減去當(dāng)年的總 投入（包括固定成本的折舊、管理費(fèi)用、貼付利息、營(yíng)業(yè)稅）后 取得的純利潤(rùn)。 也就是說(shuō)， 扣除投資者分?jǐn)傇诘谝荒甓鹊乃型?入后，取得的凈收入。作這樣的計(jì)算時(shí)，充分地考慮了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和其他不確定因素，因此，食宿、停車(chē)、倉(cāng)儲(chǔ)等項(xiàng)收入的計(jì)算分別按照60、80、80的比率計(jì)算。計(jì)算公式為：凈利潤(rùn)=第一年度預(yù)測(cè)受益-年度分?jǐn)偣潭ǔ杀?年度管理費(fèi)用-年度貼補(bǔ)利息-營(yíng)業(yè)稅金=（六）關(guān)于收入狀況的特別說(shuō)明：1. 做年度收入計(jì)算時(shí)，未考慮江蘇省和蘇州市所給予的優(yōu)惠政 策帶來(lái)的直接收益。我們所投資的項(xiàng)目是蘇州市物流規(guī)劃布局范圍內(nèi)的

12、物流園 項(xiàng)目，享受蘇州市服務(wù)業(yè)招商引資的扶持政策： 可享受政府的一 次性補(bǔ)貼、 享受固定資產(chǎn)投資貸款利息在限額內(nèi)的一定補(bǔ)貼、 享 受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策等。 這種補(bǔ)貼收益是一筆可觀的數(shù)字， 之 所以未考慮進(jìn)去， 是因?yàn)槲覀兇蛩阋赃@部分收益去抵扣潛在的經(jīng) 營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。2. 做收入預(yù)測(cè)時(shí)未充分考慮以物流園區(qū)為平臺(tái)，所開(kāi)拓的新的 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的收益。3. 第一經(jīng)營(yíng)年度后，保守的估算，預(yù)計(jì)年度純利潤(rùn)按照15的比率增長(zhǎng)，兩年后，食宿、倉(cāng)儲(chǔ)、停車(chē)等的利用率將達(dá)到 95 以上。4. 土地、房屋升值和租金的上升將會(huì)給投資者帶來(lái)未來(lái)可觀的 收益。四、運(yùn)營(yíng)管理物流園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理由蘇州市享達(dá)物流有限公司管理層負(fù) 責(zé)，采取總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，同時(shí)接受投資者的監(jiān)督，充分考慮投資 者的利益。按照崗位需要和合理控制成本的原則在各必要崗位上 配備精干的管理和運(yùn)營(yíng)人才。建立嚴(yán)格的系統(tǒng)管理制度， 以提高管理效率， 減少協(xié)調(diào)成本， 保障物流園區(qū)從一開(kāi)始就能夠體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)、高效的運(yùn)營(yíng)效率。 實(shí)際運(yùn)營(yíng)中以合同、協(xié)議的形式開(kāi)展租賃、承包、經(jīng)紀(jì)、交易等 業(yè)務(wù)，增加經(jīng)營(yíng)的透明度，讓投資者放心；保障規(guī)范運(yùn)作，降低 公司和投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)。五、利潤(rùn)分配利潤(rùn)分配計(jì)劃采用前 2-3 年將除用于管理及流動(dòng)費(fèi)用后所