土地估價(jià)的剩余法

1、教案（正頁）1.教學(xué)目的和要求：1）理解剩余法的概念、理論依據(jù)及其特點(diǎn)；2）掌握剩余法的適用范圍和條件；3）掌握剩余法的計(jì)算公式及估價(jià)步驟；4）熟練運(yùn)用剩余法評(píng)估土地價(jià)格2.教學(xué)重點(diǎn)和難點(diǎn)：1）剩余法的計(jì)算公式及估價(jià)步驟；2）運(yùn)用剩余法評(píng)估土地價(jià)格3.教學(xué)進(jìn)度：章節(jié)名稱學(xué)時(shí)第1節(jié)剩余法的基本公式；第2節(jié)剩余法的適用條件第3節(jié)剩余法應(yīng)用案例1124.教學(xué)內(nèi)容：1、利用剩余法評(píng)估土地的基本公式為V=A-（B+。其中；V購置開發(fā)場地的價(jià)格A總開發(fā)價(jià)值或開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)資本價(jià)值B整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本C開發(fā)商合理利潤實(shí)際估價(jià)工作中，常用的一個(gè)具體計(jì)算公式為：土地價(jià)格=房屋的預(yù)期售價(jià)-建筑總成本-利潤

2、-稅收-利息2、需要注意的假設(shè)和限制條件2.1盡管不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或租金的取得以及各項(xiàng)成本的支付都發(fā)生在將來，但剩余法估價(jià)中所采用的所有不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、租金和成本數(shù)據(jù)都是根據(jù)當(dāng)前數(shù)據(jù)水平確定未來的數(shù)據(jù)。這是因?yàn)樽鳛楣纼r(jià)師很難準(zhǔn)確預(yù)測未來的成本和租金、價(jià)格水平的細(xì)微變化，同時(shí)在開發(fā)期間不但租金和售價(jià)會(huì)上漲（下降），各類開發(fā)課程名稱：剩余法學(xué)時(shí)：4上課周次：10-11成本也會(huì)上漲（下降）。因此，剩余法估價(jià)隱含著這樣一個(gè)假設(shè)：剩余法估價(jià)中涉及到的這些關(guān)鍵變量在開發(fā)期間不會(huì)發(fā)生很大的變化。當(dāng)然，若采用剩余法進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究或投資決策分析，也可通過周密的市場調(diào)查和分析，對預(yù)期租金、售價(jià)及成本數(shù)據(jù)做出預(yù)測，或采用

3、更準(zhǔn)確考慮支出和收益變化的現(xiàn)金流量法或貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法進(jìn)行評(píng)估。2.2 假設(shè)租金和不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格在開發(fā)期間不會(huì)下降，并且不考慮物價(jià)上漲的影響。2.3 假設(shè)在開發(fā)期間各項(xiàng)成本的投入是均勻投入或分段均勻投入。3、例題3.1 估價(jià)對象概況待估宗地為七通一平的待建筑空地，已取得規(guī)劃許可修建寫字樓，準(zhǔn)許總建筑面積為8000平方米，土地使用權(quán)年限為50年，現(xiàn)在招標(biāo)出讓。3.2 估價(jià)要求某開發(fā)公司希望參加此地塊招標(biāo)，要求估算其目前所能投標(biāo)的最高地價(jià)額。3.3 估價(jià)過程a、選擇估價(jià)方法。該宗地為待開發(fā)空地，宜采用剩余法估價(jià)。b、確定最佳開發(fā)利用方式。根據(jù)城市規(guī)劃要求，該宗地的最佳開發(fā)利用方式為修建8000平方米

4、的寫字樓。C市場調(diào)查，確定建設(shè)期、開發(fā)價(jià)值和投入成本等。根據(jù)該開發(fā)公司所進(jìn)行的市場調(diào)查和項(xiàng)目可行性分析顯示，該項(xiàng)建設(shè)開發(fā)周期為2年，取得土地使用權(quán)后即可動(dòng)工，建成后即可對外出租，出租率估計(jì)為90%,每建筑平方米的年租金預(yù)計(jì)為300元，年出租費(fèi)用為年租金的25%。建筑非和專業(yè)非A年投入總額的40%,第二年投入其余的60%。目前借貸資金的年利率為12%,當(dāng)教案(正頁)地不動(dòng)產(chǎn)綜合還原率為8%,取得土地使用權(quán)的法律、估計(jì)及登記費(fèi)用為地價(jià)的3%,該開發(fā)公司要求的總利潤不得低于所開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的15%。D求取地價(jià)。地價(jià)測算公式如下：地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-利息-稅費(fèi)-開發(fā)商利潤測算方式一，直接

5、計(jì)算地價(jià)利息。(a)測算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，采用收益還原法，使用年限50年，開發(fā)期2年,可取得收益年限為48年。不動(dòng)產(chǎn)出租年純收益=300X8000X90%X(1-25%)=1620000（元）不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=1620000/8%X1-1/（1+8%）48=19746401（元）（b）建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)=1000X8000=8000000（元）（c）總利息=地價(jià)X（1+12%）2-1+8000000X40%X（1+12%）1.5-1+8000000X60%X（1+12%）0.5-1=0.2544X地價(jià)+872792（元）利息計(jì)算采用復(fù)利計(jì)算，計(jì)息期到開發(fā)銷售完成止。地價(jià)投入經(jīng)歷整個(gè)開發(fā)周期，計(jì)息期為2年，專業(yè)

6、費(fèi)和建筑費(fèi)的投入是持續(xù)不斷的，在計(jì)息時(shí)，假設(shè)各年內(nèi)建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)均勻投入，因此，年度投入量在當(dāng)年的平均投入期限為半年，第一年與第二年的投入量的計(jì)息期則分別為1.5年和半年。(d)開發(fā)商利潤=19746401X15%=2972737(元)(e)不動(dòng)產(chǎn)出租稅費(fèi)已在確定不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)時(shí)予以考慮。(f)將上述各項(xiàng)數(shù)據(jù)代入公式，即地價(jià)=19818245-800000-(0.2544X地價(jià)+872792)-2972737地價(jià)=7900872/1.2544=6298527(元)(g)由于開發(fā)商取得土地使用權(quán)時(shí)要支付地價(jià)3%的法律、估價(jià)等專業(yè)費(fèi)用，因此，開發(fā)商所能支付的投標(biāo)地價(jià)額應(yīng)從(f)中扣除上述費(fèi)用。開發(fā)商所

7、能支付的最高價(jià)款=6298527/(1+3%)=6115075(元)測算方式二，利息中不計(jì)地價(jià)款的利息。不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)、利潤的計(jì)算與方式一相同，因此有：(a)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=19746401(元)(b)建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)=1000X8000=8000000(元)1.5(c)建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)利息=8000000X40%X(1+12%)-1+8000000X60%X(1+12%)0.5-1=872792(元)(d)開發(fā)商利潤=19746401X15%=2972737(元)(e)代入公式即可得到該土地在開發(fā)完成時(shí)的土地價(jià)格。開發(fā)完成時(shí)的地價(jià)=(a)-(b)-(c)-(d)=19746401-8000000-872792-2972737=790087