加油站土地評估收益法上市公司備案版概要上課講義

1、收益還原法的評估測算過程：收益還原法是在估算估價對象在未來每年預期純收益(正常年純收益)的基礎 上，以一定的土地還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時日收益 總和的一種方法。根據委托方提供的資料及估價人員的調查，估價對象位于高陽 縣保滄路與三利大街丁字交叉口西北角，土地為三角形。三利大街南北貫穿高陽 縣，為該縣中心主干道；保滄路向東直達河間，向西連接宏潤大街，沿宏潤大街 向北可達保定，向南可直通保滄高速。高陽縣宏觀經濟平穩(wěn)，估價對象所臨道路 車流量穩(wěn)定，估價對象年銷售量穩(wěn)定，考慮到估價對象為 *下屬加油站，油 量供應穩(wěn)定，供應價格穩(wěn)定，對于加油站而言，其毛利率是固定的。故本次估價 設

2、定未來每年的純收益保持不變、還原利率不變，有限年期的土地使用權價格計 算公式為：P=ah >f1-1/(1+r)其中：P土地價格 a 土地年純收益 r土地還原利率 n估價對象土地使用年期1、最高最佳利用方式分析估價對象位于高陽縣保滄路與三利大街丁字交叉口西北角，土地為三角形。三利 大街南北貫穿高陽縣，為該縣中心主干道；保滄路向東直達河間，向西連接宏潤 大街，沿宏潤大街向北可達保定，向南可直通保滄高速。該站站前保滄路為雙向 四車道，中間無隔離帶，沿路開口 60米，進出口寬度均為18米，過往車流量 大，地理位置優(yōu)越。經當地國土資源局、規(guī)劃局及相關經貿部門核準，評估對象 符合城區(qū)和公路沿線加油

3、站發(fā)展布局規(guī)劃，用地手續(xù)和建設手續(xù)合法，現狀利用 方式符合最高最佳利用方式，有利于作為加油站用地的最佳功能發(fā)揮。n2、加油站年房地客觀總收益的測算加油站作為一種特殊用途的土地，不像其他商業(yè)用地往往沿街分布或成片聚集， 加油站之間一般都有一定距離的間隔，位置分布離散性較強。故加油站同一供需 區(qū)的劃定不能簡單根據土地級別，應依據當地城區(qū)和公路沿線加油站發(fā)展布局規(guī) 劃，并在此基礎上根據其坐落位置的臨路條件和交通車流量等進行細分。 依據委托方提供的該加油站2015年的經營狀況、運營費用、成本和收益情況， 結合估價對象所在區(qū)域的經濟狀況及經濟發(fā)展態(tài)勢，評估人員對加油站未來的年 客觀收益情況作了合理的分析

4、、預測。加油站年房地客觀總收益=年銷售收入-年銷售成本-年運營費用-年設備折舊-年經 營利潤-年營業(yè)稅金及附加。A 經營總收益的測算高陽縣近年來經濟平穩(wěn)，估價對象加油站位于高陽縣保滄路與三利大街丁字交叉 口西北角，土地為三角形。三利大街南北貫穿高陽縣，為該縣中心主干道；保滄 路向東直達河間，向西連接宏潤大街，沿宏潤大街向北可達保定，向南可直通保 滄高速。該站站前保滄路為雙向四車道，中間無隔離帶，可以雙向加油，過往車 流量大，因此油品的銷量有保證。根據委托方提供的*保定71站（高陽三利（71）2015年銷售資料，估價對 象2015年汽油銷售量為2289.645噸，柴油銷售量為1844.098噸，

5、累計總銷售量 為4133.742噸。根據委托方提供的資料及估價人員的了解，由于估計對象所在區(qū) 域車流量穩(wěn)定，預計未來估價對象銷售量也比較穩(wěn)定。根據委托方提供的*保定71站（高陽三利（71）2015年銷售資料，估價對 象2015年銷售總額為24459079.07元。2015年銷售成本為23617981.89元。B 運營費用的測算年運營費用主要指加油站為獲得收益所投入的必要勞動費用和資本費用。主要包 含勞動力工資，加油設備及員工工作用水、用電費用，加油設備正常運轉和相關 設施修理的費用，加油站正常運作所需的辦公用品以及管理人員的業(yè)務管理費用 等。該站由該站由石家莊高莊油庫供油，資源配給有保障，運距

6、48公里，運輸方便。站內設置大慶石化建設公司 30mm®型單層罐（埋地油罐）5具，雙槍雙油 品潛油泵型加油機4臺，設卸油油氣回收系統(tǒng)和加油油氣回收系統(tǒng)。另外，該加 油站的標準人員配備為8人。（1） 油（氣）損耗費：與主營業(yè)務相關性較大，根據估價人員調查了解*規(guī) 定油（氣）損耗控制在0.2%，本次估計確定油（氣）損耗費為銷售收入的0.2%;（2）水電費：水電費與主營業(yè)務相關性不大，年費用支出基本穩(wěn)定，本次估價 取2015年水電費；（3）人員工資及福利費：*標準加油站按其面積規(guī)模，對人員的配備有固定 標準，本加油站預計配備人員8人；（4）折舊及攤銷：加油站建站之初的投入可以滿足未來的經營

7、需要，后期不需 要其他投入，只需要考慮維護費用；（5）修理費和取暖費：與主營業(yè)務相關性不大，年費用支出比較穩(wěn)定，本次估 價取2015年修理費和其他費用；（6）財務費：財務費用指企業(yè)在生產經營過程中為籌集資金而發(fā)生的各項費 用。運營費用計算表金額單位：元序號 1 2 3 4 5 6 7醒目名稱油（氣）損耗費水電費人員工資及福利 修理費財務費取暖費運營費用總計 合計48918.15814 27076.00 81545.37 35910.26 6896.03 33728.32 234074.13814C 設備折舊費的測算根據估價人員的調查估價對象主要設備見下表。序號*ttt戰(zhàn)價【元3IW【電申

8、63; 増A5276, 6671CTLS - 2軸嗅 戎整制臺）會17.228>凰槍皿前禺潛油票型加超CS46J223M；口4144;*00工"迪套1!他 00(15（TLS-3 ftK 式控制臺J寮20D6毎解秦1T臺11氐 14108btznK -l1»0血I9YJVJJ-lkv?T 50010發(fā)電機曙耳暉門2,會外20011電力儀«12. OQO|設備折舊費指加油站設備正常運轉期間每年的價值折扣，主要包括油泵、儲油罐、電氣消防等設備的折舊。設備年折舊費=設備原值x（1-殘值率）/使用年限。其中，主要工藝設備中儲油罐的折舊年限為 20年，加油機、油泵折舊

9、年限為 20 年。主要工藝管線的折舊年限為 20年；主要電氣工程的折舊年限為 15年；管理 系統(tǒng)設備和監(jiān)控設備折舊年限為 8年；給排水工程、消防工程中的設備以及采暖 設備折舊年限為15年；通風設備折舊年限為5年；空調設備折舊年限為8年。所 有設備的殘值率均為0%。加油站設備各年的折舊情況如下表：設備折舊計算表 金額單位：元序號尿值（九）年）年折III #（ 7G.）儲峨276, 6672013BJ3.352203AI.4O耳柚莖池呂沼押安電軸IE 機H-, 900204苴藝曽逍iso, uno20S10.20015網丄卅6九恤01533533:節(jié)稱爐怖伽15UWi.67S15HJC.00915

10、九忙IM，mo15II電力曽遭11 noo158OO»D 經營利潤的測算經營利潤指加油站每年正常經營狀況下其經營資金應有的商業(yè)利潤，可以年運營 費用和流動資金之和為基數計算經營利潤。流動資金指保持持 續(xù)加油業(yè)務需投入的周轉資金額，主要為每次進貨所需資金。年平均流動資金=年平均進貨成本/年平均需進貨次數 年平均進貨成本=年平均銷 售油量平均進貨價 年平均需進貨次數=年銷售油量/儲油能力根據委托方提供的相關資料，該加油站設有 5個儲油罐，每個油罐儲存量為30 立方米。同時，評估人員根據 93#、97#汽油、0#柴油的銷售量以及其各自密度計 算出該加油站的最大儲油能力為 90噸。目前保定市

11、高陽縣普通商業(yè)行業(yè)利潤率在 9%-12%，而加油站行業(yè)的年均投資收 益率為10%，故本次評估取10%為其商業(yè)經營利潤率。相關數據的測算詳見下表： 經營利潤測算表金額單位：元*號項目Xms1 2 3 4 5 6 7 8年進貨成本 年銷量（噸）儲油能力（噸）需進貨次數（次） 年均流動資金 年運 營費用商業(yè)經營利潤率經營利潤23617981.89 4133.742 90.00 46513434.39 234074.138144%3,162.57 3,622.50 90.00=（2）寧（3）= （1）寧（4）29900.34 =【（5） + （6）1 X （7）E.營業(yè)稅金及附加成品油零售加油站銷售稅

12、金主要包括兩稅一費”和地方教育費附加等，根根據有 關規(guī)定，當地城建稅及教育附加稅率共計12%，以增值稅為計算依據。根據中華人民共和國增值稅暫行條例和成品油零售加油站增值稅征收管理辦法， 納稅人銷售成品油應納增值稅稅額為當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額，增值稅稅率為17%。估價對象增值稅=（成品油年應稅銷售額-成品油購進成本） X7% = （24459079.07-23617981.89 X7% =142986.52元估價對象營業(yè)稅金及附加=增值稅X2%=142986.5206X2%=17158.38元綜上，加油站年房地客觀總收益 =年銷售收 入-年銷售成本-年運營費用-年設備折舊-年經營利

13、潤-年營業(yè)稅金及附加，詳見下 表：房地客觀總收益測算表 金額單位：元 序號1 2 3 4 5 6 7年銷售收入 年銷售 成本 運營費用總計 設備折舊費 經營利潤 項目名稱 元24459079.07 23617981.89 234074.13814 34706.42 29900.34 17158.38 525257.901營業(yè)稅金及附加 房地客觀 總收益3、加油站房地出租年總費用測算 加油站內設油罐區(qū)、加油區(qū)、站房及其 他配套設施，主要包含站房、罩棚、加油罐區(qū)、加油島、圍墻以及硬化路面。站房一層，結構為磚混結構，外墻墻體采用 370mm厚燒結普通磚（非 粘土）并 采用外保溫節(jié)能技術，保溫層為 5

14、0厚EPS保溫板；內墻墻體采 用240mm厚燒 結普通磚（非粘土）。建筑工程耐火等級為二級，耐久年限 為50年，屋面防水 等級為二級。站房內設：便利店、男衛(wèi)生間、女衛(wèi)生 間、盥洗室、儲藏間、綜合 辦公室、發(fā)電間、配電間、設備間、餐廳活動 室、休息室、淋浴間。加油站罩棚26nX22nX7.9m，采用螺栓球網架結構，由專業(yè)公司制作并安裝。罩 棚四面包裝，包裝后檐面高度 0.8m。罩棚立柱為鋼管立柱，立柱凈高 7.9m,采 用鋁塑板包裝，上部為中油乳白色，下部為中油銀灰色。四角為半徑為60mm的鋁型材圓角。啞鈴型加油島4個，側立面采用5mm鋼板防護，鋼板表面涂150mm寬，右側傾 斜60°

15、角黑黃相間反光漆的斜杠，加油島上表面貼100mX 100mm的深灰色廣場磚，上平面與側立面連接處采用 DN25的厚壁鍍鋅鋼管護邊。柱連島外側設置防 撞柱。實體圍墻134米，高2.1米。圍墻采用MU10普通燒結磚（非粘土）， MU5.0水 泥砂漿。3.0米設一個墻垛（370mX 370mm）。在不大60米處留沉降縫。預留 PVC管，排水管間距3300mm。20mm厚1: 2水泥砂漿抹面，300mm高勒腳刷 中油銀灰色外墻乳膠漆，其他部分刷中油乳白色外墻乳膠漆?；炷劣不孛婕s1297.29川，做法為：路基碾壓密實、300厚3:7灰土墊層、25 厚粗砂層、220厚C30混凝土面層。加油區(qū)地面采用*

16、黃色和白色劃分各區(qū)域 線及分道線。進出口各做一條長減速防滑帶，總長約31m。站區(qū)內可種植草坪等進行綠化，但不得種植油性植物，綠化面積約638.83川（建筑紅線內）。進出口指示燈箱、主標識立牌基礎米用鋼筋混凝土基礎。進出口指 示燈箱基礎混凝土標號為 C25,預留洞采用C30混凝土二次灌漿。主標識立牌砼 強度等級：柱、基礎一律采用 C30,墊層用C15。主要建筑物及構筑物序號單鋰ft t佶搟時點備汪11站榛trf391. 8H1, 079.3562nf5726SI.5O33an13433, 1&0*4混個1io, dad52卜 .b丈柱瞥示牌277D7品牌懷弒蛀哄礎1K»ODS也

17、哇框掛Sf"令:491X10抑油戸怖1時1297. M9止 81 U-濯1?3k HZ1t »41t341稅費。建（構）筑物的維修費是指為保障建（構）筑物正常使用每年需支付的修繕費， 參考待估宗地上建（構）筑物維持正常經營需要進行的維修工作，維修費按建（構）筑物重置價的3%計算。帶估宗地上的建（構）筑物為加油站站房、罩棚 等，建（構）筑物的重置價為1,941,341元。建（構）筑物維修費=1,941,341 3%=58240.23元。建（構）筑物的保險費是指房屋所有權人為使其房產避免意外損失而向保險公司 支付的保險費用。根據保險公司的有關規(guī)定，保險費率為建（構）筑物重置價的

18、 0.20%。故建（構）筑物的保險費=1,941,341 0.20%=3882.682元。折舊費指建（構）筑 物在使用過程中因損耗而在租金中補償的那部分價值。年折舊費二建（構）筑物重置價格 X（ 1殘值率）浙舊年限 如建（構）筑物尚可使用年限短于土地設定年期，貝 折舊年限=建（構）筑物已使用年限+尚可使用年限 建（構）筑物尚可使用年限長于土地設定年期，則 折舊年限=建（構）筑物已使用年限+ 土地設定年期 此時不計取殘值。根據以上公式：設定估價對象土地使用年限為30.1年,待估宗地的建筑物結構為混合結構的耐用 年限為50年，建（構）筑物竣工年限為2012至估價期日房屋以使用年限為 4 年，建（構

19、）筑物剩余使用年限為 46年，建（構）筑物尚可使用年限長于土地 設定年期。根據孰短原則，本次評估確定折舊年限為 34.4年；貝折舊年限二建（構）筑物已使用年限+尚可使用年限=30.1+4=34.4年年折舊費 =1,941,341 34.4=56434.3314元建（構）筑物的稅費是指房產所有權人按有關規(guī)定向稅務機關繳納的房產稅、營 業(yè)稅、城建稅、教育費附加等。其中營業(yè)稅、城建稅、教育費附加已計入營業(yè)稅 金及其附加中，故不再重復計算。依據稅法，自營性房產的房產稅以房屋余值的 1.2%計算。故建（構）筑物的房產稅=1,941,341 1.2%=23296.092元。 綜上，加油站房地出租年總費用詳

20、見下表：序號爾百聯(lián)芫2347物維修費 保險費 年折舊費 稅費 房地出租年總費58240.23 3882.682 56434.331423296.092 141853.33544、加油站房地年純收益測算房地年純收益=房地年總收益一房地出租年總費用=525257.9019-141853.3354=383404.5665元5、加油站土地凈收益測算A、土地還原率的確定根據城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T 18508-2014），土地還原利率的確定一般有三種方法，即：土地純收益與價格比率法、安全利率加風險調整值法和投資風險與投資收益率綜合排序插入法三種方法。本次評估采用安全利率加風險調整值法和投資風險與投資收

21、益率綜合排序插入法兩種方法綜合確定土地還原利率。 利用安全利率加風險調整值法測算土地還原利率根據城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T 18508-2014）,我們選取估價期日實行的中國 人民銀行公布的一年期定期存款年利率1.50%作為安全利率。對風險調整值的確定綜合考慮了以下因素：估價對象所在地區(qū)房地產業(yè)的平均收益狀況、估價對象 的地理位置、估價對象的用途等。根據估價人員對估價對象所在區(qū)域房地產市場 的調查了解，在當前由于政策以維持房地產穩(wěn)定為主，土地投資風險得到了進一 步的釋放，綜合分析該區(qū)域社會經濟發(fā)展和土地市場狀況對土地投資的影響程度 以及估價對象的區(qū)位條件等，確定商業(yè)風險調整值為1.53.5%，由此求得土地還原利率約為3.55.5%，均值為4%。 利用投資風險與投資收益率綜合排序插入法測算土地還原利率投資的收益與投資風險密切相關。從理財產品上看，目前比較安全、風