房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查工作指引(草稿)

1、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)盡職調(diào)查工作指引 （ 草稿）第一章 總則第一條 為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的操作規(guī)程， 提高房地產(chǎn)信托項(xiàng)目盡 職調(diào)查工作的準(zhǔn)確性、有效性和全面性，防范和控制業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)中華人民 共和國公司法、中華人民共和國信托法和信托公司管理辦法以及中國銀 監(jiān)會(huì)和其他有關(guān)政府部門的規(guī)定，特制定本指引。第二條 盡職調(diào)查是指業(yè)務(wù)人員遵循審慎穩(wěn)健、 實(shí)事求是的原則， 通過實(shí)地 考察、查看、查詢等方法， 對申請立項(xiàng)的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目之影響業(yè)務(wù)安全性的因 素進(jìn)行全面調(diào)查，并確認(rèn)借款人、擔(dān)保人等交易合作方（下稱“交易對手” ）提 供信息真實(shí)性的過程。第三條 業(yè)務(wù)人員應(yīng)按照本指引的要求， 認(rèn)真履行盡職調(diào)查職責(zé)

2、， 并堅(jiān)持獨(dú) 立調(diào)查原則。如認(rèn)為必要時(shí)，可附加本指引以外的其他方法對相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查。第四條 本指引為公司立項(xiàng)項(xiàng)目盡職調(diào)查的一般要求， 業(yè)務(wù)人員應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目 的具體特點(diǎn)和實(shí)際情況予以增減。第二章 基本要求第五條 房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查實(shí)行項(xiàng)目小組制， 須為 2 人以上。項(xiàng)目小組成 員應(yīng)具備法律、 財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)行業(yè)等方面的相關(guān)知識(shí)。 項(xiàng)目小組亦可根據(jù)需要外 聘會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)一同參與盡職調(diào)查。第六條 項(xiàng)目小組對擬投資的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（下稱“目標(biāo)項(xiàng)目” ）調(diào)查和 交易對手資料的驗(yàn)證應(yīng)以實(shí)地直接調(diào)查為主， 間接調(diào)查為輔。 盡職調(diào)查工作方式 包括但不限于現(xiàn)場核查、法律文件審查、財(cái)務(wù)憑證審驗(yàn)

3、、函證、人員詢問筆錄、 網(wǎng)絡(luò)查詢以及審核第三方會(huì)計(jì)師、 律師和評估師出具的報(bào)告或意見書等。 具體形 式包括：（一）與交易對手管理層 （包括董事、監(jiān)事及高級管理人員，下同 ）座談；（二）查閱交易對手之工商登記資料、重要會(huì)議記錄、重要合同、賬簿、審 計(jì)報(bào)告、憑證等；（三）實(shí)地察看重要實(shí)物資產(chǎn)；（四）通過比較、重新計(jì)算等方法對財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，從中發(fā)現(xiàn)問題，并 掌握發(fā)生這些問題的原因；（五）詢問交易對手相關(guān)人員；（六）與會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)合作，充分聽取專業(yè)人士的 意見；（七）以面談、發(fā)函詢證等方式向包括交易對手之客戶、債權(quán)人、行業(yè)主管 部門、同業(yè)其他公司及金融機(jī)構(gòu)等在內(nèi)的第三方就有關(guān)

4、問題進(jìn)行查 詢；（八）網(wǎng)絡(luò)、報(bào)刊、電臺(tái)等社會(huì)公開信息查詢；（九）其他可以采用的方式和措施。第七條 項(xiàng)目小組應(yīng)根據(jù)交易對手及目標(biāo)項(xiàng)目特點(diǎn)，對相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行重 點(diǎn)調(diào)查。第八條 項(xiàng)目小組進(jìn)行盡職調(diào)查時(shí)，應(yīng)對盡職調(diào)查工作進(jìn)行留痕，認(rèn)真做 好記錄并由隨行人員簽字。記錄方式包括但不限于對交易對手的證照原件、主 要資產(chǎn)進(jìn)行復(fù)印、掃描、現(xiàn)場拍照等方式。前述資料應(yīng)作為盡職調(diào)查報(bào)告的附 件。第九條 項(xiàng)目小組應(yīng)根據(jù)盡職調(diào)查情況出具盡職調(diào)查報(bào)告。盡職調(diào)查報(bào)告 應(yīng)列明盡職調(diào)查工作的內(nèi)容以及結(jié)論。第三章 盡職調(diào)查主要內(nèi)容和方法第一節(jié) 交易對手基本情況調(diào)查第十條 交易對手設(shè)立、變更情況及開發(fā)資質(zhì)調(diào)查。項(xiàng)目小組應(yīng)通過查閱交易

5、對手的設(shè)立批準(zhǔn)文件、營業(yè)執(zhí)照、法人機(jī)構(gòu)代碼 證、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、公司章程（包括歷次章程修正案）等文件資料，核 查交易對手設(shè)立程序、合并及分立情況、工商變更登記、年度檢驗(yàn)、房地產(chǎn)開 發(fā)資質(zhì)等級等事項(xiàng)，對交易對手的設(shè)立、存續(xù)、變更、經(jīng)營情況的合法性做出 判斷。因資料不全、不符、真?zhèn)尾幻?，?dǎo)致無法做出判斷時(shí)，應(yīng)到工商管理部 門進(jìn)行核查。對于系非企業(yè)的或境外設(shè)立的交易對手，項(xiàng)目小組應(yīng)調(diào)查是否依其注冊地 法律有效成立及存續(xù)，核實(shí)其主體資格，如該交易對手為擔(dān)保人，應(yīng)調(diào)查其是 否具備擔(dān)保資格，必要時(shí)可委托交易對手所在地律師進(jìn)行調(diào)查，出具相關(guān)法律 意見。根據(jù)交易對手注冊地的法律法規(guī)，項(xiàng)目小組還須進(jìn)行其它相

6、關(guān)的合規(guī)性 調(diào)查。第十一條 交易對手發(fā)起人出資情況調(diào)查。 項(xiàng)目小組應(yīng)通過查閱交易對手的營業(yè)執(zhí)照、發(fā)起協(xié)議、驗(yàn)資報(bào)告、歷次股 東會(huì)決議、章程修正案、發(fā)起人的營業(yè)執(zhí)照或身份證明文件等有關(guān)資料，核查 發(fā)起人是否已足額繳納出資、出資是否符合法律規(guī)定、是否存在抽逃資金等情 況。發(fā)起人如未足額繳納出資的，應(yīng)進(jìn)一步了解未足額繳納的原因、是否已構(gòu) 成違法違約。發(fā)起人如以實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等非貨幣資產(chǎn)出資的， 應(yīng)核查資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)過戶情況，并查閱資產(chǎn)評估報(bào)告，分析資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的合法性及 評估結(jié)果的合理性。第十二條 交易對手股權(quán)結(jié)構(gòu)、下屬企業(yè)及股東背景調(diào)查。項(xiàng)目小組應(yīng)通過查閱交易對手的營業(yè)執(zhí)照、 歷次股東會(huì)決議、

7、 章程修正案、 審計(jì)報(bào)告等資料，及與金融機(jī)構(gòu)、交易對手之同行業(yè)機(jī)構(gòu)、行業(yè)主管部門、法 定代表人、高管進(jìn)行訪談，核查交易對手的股權(quán)結(jié)構(gòu)（股東名稱、出資金額、 出資方式、持股比例） 、下屬企業(yè)的情況（控股 50%以上的子公司名稱、注冊資 本、控股比例、主營業(yè)務(wù)）及股東背景，了解有關(guān)直接持股和間接持股的情況。 對于交易對手股東背景，必須追溯到交易對手的最終股東，了解最終股東對交 易對手的持股狀況和控制程度。如交易對手系民營、私營或集體企業(yè)，還要關(guān) 注其創(chuàng)業(yè)、發(fā)展和經(jīng)營的歷史。第十三條 交易對手團(tuán)隊(duì)及自然人保證人調(diào)查。 項(xiàng)目小組應(yīng)取得交易對手實(shí)際控制人、核心管理人員（法定代表人、董事 長、總經(jīng)理、財(cái)務(wù)

8、經(jīng)理等）或自然人保證人的個(gè)人簡歷，以及中層管理人員素 質(zhì)結(jié)構(gòu)，全部員工的概況等資料。對交易對手公司實(shí)際控制人、法定代表人或 自然人保證人，項(xiàng)目小組應(yīng)通過工商檔案、網(wǎng)絡(luò)、交易對手之同行業(yè)機(jī)構(gòu)、行 業(yè)主管部門等相關(guān)渠道查詢其個(gè)人身份證明的真實(shí)性。第二節(jié) 交易對手經(jīng)營狀況調(diào)查第十四條 交易對手管理層經(jīng)營目標(biāo)、經(jīng)營理念調(diào)查。項(xiàng)目小組可通過與公司管理層訪談，查閱股東大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、總 經(jīng)理辦公會(huì)會(huì)議記錄等方法，了解交易對手長短期經(jīng)營目標(biāo)、擬采取的措施及 其對公司經(jīng)營和財(cái)務(wù)狀況的影響，考察管理層的經(jīng)營理念與風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，關(guān)注影 響公司經(jīng)營的重要決策及公司戰(zhàn)略可感知的優(yōu)劣勢是否與目前的市場趨勢完全 一致，

9、關(guān)注交易對手管理層的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)及是否采取前瞻性判斷及行動(dòng)。第十五條 交易對手的項(xiàng)目運(yùn)營及開發(fā)能力調(diào)查。項(xiàng)目小組可通過網(wǎng)絡(luò)、 交易對手之同行業(yè)機(jī)構(gòu)、 行業(yè)主管部門等相關(guān)渠道， 查閱交易對手的審計(jì)報(bào)告等資料，了解交易對手所開發(fā)樓盤歷史情況及交易對 手品牌市場效應(yīng)情況，包括所開發(fā)樓盤的規(guī)模、定位、市場反映、利潤率等情 況以及交易對手的知名度、市場份額、美譽(yù)度等情況，以評估交易對手的項(xiàng)目 運(yùn)營水平及開發(fā)能力。第十六條 交易對手的資產(chǎn)質(zhì)量及區(qū)域多元化調(diào)查。 項(xiàng)目小組可通過與公司管理層訪談、查閱相關(guān)權(quán)屬資料等方法，了解交易 對手的土地儲(chǔ)備情況及構(gòu)成主營業(yè)務(wù)收入 （或投資收益） 來源的開發(fā)項(xiàng)目情況， 關(guān)注土地

10、儲(chǔ)備及項(xiàng)目的類型、地理位置、區(qū)域優(yōu)勢及增 / 貶值幅度，并對土地儲(chǔ) 備及構(gòu)成主營業(yè)務(wù)收入（或投資收益）來源的項(xiàng)目按類別分析其投資回報(bào)或未 來銷售前景，評估交易對手資產(chǎn)的流動(dòng)性、區(qū)域組合的有效性及獲得高增值土 地的能力。第十七條 交易對手的新項(xiàng)目開發(fā)及重大投資情況調(diào)查。 項(xiàng)目小組可通過查閱股東大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、總經(jīng)理辦公會(huì)會(huì)議記錄、 財(cái)務(wù)報(bào)告等方法，了解交易對手新產(chǎn)品（新項(xiàng)目）開發(fā)及重大投資情況，并與 公司管理層訪談，了解交易對手對新項(xiàng)目開發(fā)的態(tài)度、發(fā)展戰(zhàn)略是否基于新項(xiàng) 目開發(fā)而制定、被執(zhí)行戰(zhàn)略是否在公司以往業(yè)績被證實(shí)的區(qū)域或領(lǐng)域內(nèi)完成， 評估交易對手對新項(xiàng)目開發(fā)的投機(jī)成分、新項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)是

11、否有限、風(fēng)險(xiǎn)存在 多大敞口及新項(xiàng)目開發(fā)失敗對交易對手的財(cái)務(wù)影響。第十八條 交易對手的管理能力調(diào)查。項(xiàng)目小組可通過與公司管理層訪談，查閱股東大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、總 經(jīng)理辦公會(huì)會(huì)議記錄、財(cái)務(wù)報(bào)告等方法，了解交易對手財(cái)務(wù)資金集約化管理水 平及內(nèi)控機(jī)制，包括公司重大決策是否經(jīng)過充分科學(xué)論證并達(dá)到預(yù)期目標(biāo)、管 理層是否團(tuán)結(jié)協(xié)作、公司組織機(jī)構(gòu)是否健全及合理、信用管理體系及業(yè)務(wù)監(jiān)控 機(jī)制是否完備、戰(zhàn)略收益是否高于執(zhí)行的潛在成本，并著重關(guān)注交易對手有無 重大決策失誤、是否缺乏權(quán)力制衡機(jī)制、員工滿意度是否較低、資金管理及使 用是否粗放并導(dǎo)致浪費(fèi)、主要客戶是否違約并產(chǎn)生重大財(cái)務(wù)影響。第十九條 交易對手的行業(yè)地位

12、調(diào)查。項(xiàng)目小組可通過網(wǎng)絡(luò)、 交易對手之同行業(yè)機(jī)構(gòu)、 行業(yè)主管部門等相關(guān)渠道， 了解交易對手所開發(fā)項(xiàng)目在區(qū)域行業(yè)內(nèi)的競爭地位、排名，以及交易對手在所 在區(qū)域或全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的綜合實(shí)力排名。第三節(jié) 交易對手財(cái)務(wù)狀況調(diào)查第二十條 交易對手的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)調(diào)查。項(xiàng)目小組應(yīng)取得交易對手近三年及最近一期的財(cái)務(wù)報(bào)表，并關(guān)注是否經(jīng)審 計(jì)、審計(jì)機(jī)構(gòu)名稱、審計(jì)意見類型等信息。遇交易對手不能出具審計(jì)報(bào)告時(shí)，可根據(jù)評估及決策需要，安排必要的專 項(xiàng)審計(jì)。如審計(jì)意見為非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見，應(yīng)要求公司董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)對審計(jì)報(bào)告 涉及事項(xiàng)處理情況作出說明，并關(guān)注該事項(xiàng)對公司的影響是否重大、影響是否 已經(jīng)消除、違反公允性的事項(xiàng)是否已

13、予糾正。交易對手最近二年更換會(huì)計(jì)師事務(wù)所的，項(xiàng)目小組應(yīng)通過咨詢會(huì)計(jì)人員、 查閱會(huì)議記錄、取得公司管理層說明等方法，了解公司更換會(huì)計(jì)師事務(wù)所的原對于境外設(shè)立的交易對手，必要時(shí)項(xiàng)目小組可聘請交易對手所在地會(huì)計(jì)師 事務(wù)或其它中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行財(cái)務(wù)、資產(chǎn)評估、審計(jì)。第二十一條 交易對手的財(cái)務(wù)指標(biāo)調(diào)查。項(xiàng)目小組應(yīng)根據(jù)經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告或最近時(shí)點(diǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表，分析交易對手主 要財(cái)務(wù)指標(biāo)，調(diào)查相關(guān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：（一）計(jì)算交易對手主營業(yè)務(wù)利潤率、凈資產(chǎn)收益率、資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比 率、速動(dòng)比率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)， 分析交易對手的盈利能力、 長短期償債能力及營運(yùn)能力。 各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)與房地產(chǎn)行業(yè)平均水平相比有較大偏

14、 離的，或各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)及相關(guān)會(huì)計(jì)項(xiàng)目有較大變動(dòng)的， 應(yīng)要求交易對手作出說明。（二）分析交易對手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額和經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 凈額，重點(diǎn)關(guān)注經(jīng)營活動(dòng)創(chuàng)造現(xiàn)金的充分性和穩(wěn)定性， 評估交易對手是否經(jīng)營正 常。（三）取得交易對手存貨、應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款明細(xì)資料，結(jié)合房地產(chǎn)行 業(yè)特點(diǎn)，分析比較交易對手存貨、應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款賬齡，評價(jià)存貨、應(yīng)收 賬款和其他應(yīng)收款余額及其變動(dòng)是否合理， 了解賬齡較長存貨、 應(yīng)收款項(xiàng)的形成 原因及交易對手采取的措施。（四）取得交易對手短期負(fù)債和長期負(fù)債明細(xì)資料，查閱借款合同，了解各 項(xiàng)借款的保證條款， 查看銀行貸款卡相關(guān)信息， 分析目前交易對手的負(fù)債

15、與資產(chǎn) 以及在本次融資后的負(fù)債結(jié)構(gòu)和總規(guī)模與總資產(chǎn)的配比情況， 分析負(fù)債對交易對 手經(jīng)營和現(xiàn)金流量的影響。第二十二條 交易對手關(guān)聯(lián)方交易及非經(jīng)常性損益調(diào)查。項(xiàng)目小組應(yīng)通過查閱審計(jì)報(bào)告、公司管理層訪談、查閱公司股權(quán)結(jié)構(gòu)圖和 組織結(jié)構(gòu)圖、重要會(huì)議記錄和重要合同等方法 , 了解交易對手生產(chǎn)經(jīng)營中存在的 關(guān)聯(lián)方交易及非經(jīng)常性損益事項(xiàng)，了解具體方式、途徑及對公司經(jīng)營的影響程 度，對交易對手的盈利能力做出實(shí)質(zhì)性判斷。第二十三條 交易對手資金結(jié)構(gòu)和融資渠道調(diào)查。項(xiàng)目小組應(yīng)分析交易對手現(xiàn)金流量流入流出結(jié)構(gòu)， 包括交易對手經(jīng)營、 投資、 籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流入比及流出比， 評價(jià)交易對手融資及銷售渠道是否暢通， 是否

16、 存在資金缺口；了解交易對手現(xiàn)有資金結(jié)構(gòu)、融資渠道、 未來資金需求及融資計(jì) 劃，評估資金缺口是否可以得到解決及融資能力對公司經(jīng)營的影響。第二十四條 交易對手未來營業(yè)收入調(diào)查。項(xiàng)目小組應(yīng)分析交易對手各類產(chǎn)品（或項(xiàng)目）近三年的銷售收入（或投資收 益）及其在全部收益中的比重、交易對手之主要客戶或市場分布等情況， 了解交 易對手未來的收入來源，評估交易對手未來的收入是否可靠及穩(wěn)定。第二十五條 交易對手的重大債務(wù)調(diào)查。 項(xiàng)目小組應(yīng)通過查閱財(cái)務(wù)報(bào)表、審計(jì)報(bào)告以及中國人民銀行企業(yè)信用信息 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)、查閱相關(guān)合同、董事會(huì)決議等方式，調(diào)查交易對手債務(wù)狀況， 重點(diǎn)關(guān)注將要履行、正在履行以及雖已履行完畢但可能

17、存在潛在糾紛的重大合 同的合法性、有效性，與關(guān)聯(lián)方之間是否存在重大債權(quán)債務(wù)關(guān)系，金額較大的 其他應(yīng)收款、其他應(yīng)付款合法性和真實(shí)性。對于對交易對手償債能力及擔(dān)保能 力有重大影響的重大債務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)進(jìn)行函證核實(shí)。第二十六條 交易對手對外擔(dān)保的調(diào)查。項(xiàng)目小組應(yīng)通過查閱審計(jì)報(bào)告以及中國人民銀行企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫 系統(tǒng)、與交易對手的法定代表人及授權(quán)代表進(jìn)行訪談 , 查閱交易對手董事會(huì)和股 東大會(huì)的會(huì)議記錄和與保證、抵押、 質(zhì)押等擔(dān)保事項(xiàng)有關(guān)的重大合同， 統(tǒng)計(jì)交易 對手對外擔(dān)保的金額及其占凈資產(chǎn)的比例。重點(diǎn)關(guān)注對交易對手償債能力或擔(dān)保能力有重大影響的擔(dān)保事項(xiàng)，評價(jià)交易 對手履行擔(dān)保責(zé)任的可能性及金額，

18、必要時(shí)應(yīng)了解被擔(dān)保方的償債能力及反擔(dān)保 措施。第四節(jié) 交易對手法律狀況調(diào)查第二十七條 交易對手重大違法違規(guī)行為調(diào)查。 項(xiàng)目小組應(yīng)通過與交易對手法定代表人、高管進(jìn)行訪談，查閱檔案，向主 管部門、稅務(wù)、工商等部門查詢、社會(huì)公開信息查詢等多種方式，了解交易對 手是否有違法違規(guī)記錄。對交易對手公司法定代表人、高管、自然人保證人，應(yīng)通過中國人民銀行 個(gè)人征信系統(tǒng)核查是否存在不良記錄。第二十八條 交易對手主要資產(chǎn)的合法性調(diào)查。項(xiàng)目小組應(yīng)通過查閱財(cái)產(chǎn)權(quán)屬憑證、購置文件等資料的方式，對交易對手 主要資產(chǎn)，包括但不限于土地、房屋、機(jī)器設(shè)備等實(shí)物資產(chǎn)及專利權(quán)、特許經(jīng) 營權(quán)等無形資產(chǎn)，進(jìn)行財(cái)產(chǎn)權(quán)屬的合法性及完備性核

19、查。對于對交易對手償債 能力及擔(dān)保能力有重大影響的核心資產(chǎn)，應(yīng)向土地、房產(chǎn)、工商、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等 管理部門核實(shí)。第二十九條 交易對手重大訴訟、仲裁及未決訴訟、仲裁情況調(diào)查。項(xiàng)目小組應(yīng)通過社會(huì)公開信息查詢，與交易對手的法定代表人、高管、公 司法務(wù)人員、律師或法律顧問訪談，查閱公司的重大合同、董事會(huì)會(huì)議記錄等 方式獲取交易對手業(yè)已有及或有訴訟及仲裁事項(xiàng)信息。對業(yè)已存在并可能對交 易對手償債能力或擔(dān)保能力產(chǎn)生重大影響的事項(xiàng)，應(yīng)取得公司律師或法律顧問 的專業(yè)意見及相關(guān)證據(jù)。第三十條 交易對手其他方面的或有風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查。項(xiàng)目小組必要時(shí)可通過向交易對手開戶銀行發(fā)函詢證，確認(rèn)交易對手應(yīng)收 賬款、抵押借款、商業(yè)承兌匯

20、票貼現(xiàn)等情況。向相關(guān)人員詢問交易對手對未來事項(xiàng)和合同的有關(guān)承諾，并查閱相關(guān)書面 材料，包括合同和往來書面材料， 確定是否存在不可撤銷的承諾事項(xiàng)， 分析其對 交易對手未來的影響。第五節(jié) 資金所投向項(xiàng)目的調(diào)查第三十一條 資金所投向項(xiàng)目（以下簡稱“開發(fā)項(xiàng)目” ）區(qū)域優(yōu)勢調(diào)查。項(xiàng)目小組應(yīng)通過實(shí)地走訪開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場、向有關(guān)部門咨詢等方法，了解開 發(fā)項(xiàng)目的地理位置、交通情況、各種生活、辦公、商業(yè)設(shè)施的配套情況、開發(fā) 項(xiàng)目所在區(qū)域的其他樓盤情況，以及開發(fā)項(xiàng)目所在區(qū)域未來的交通設(shè)施及城市 發(fā)展規(guī)劃等，并評判上述情況對開發(fā)項(xiàng)目投資回報(bào)或銷售收入的影響。項(xiàng)目小組應(yīng)結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)，側(cè)重關(guān)注開發(fā)項(xiàng)目及周邊是否存

21、在 可能影響開發(fā)項(xiàng)目銷售前景的不利因素，包括但不限于是否存在大氣、水體或 土壤被污染現(xiàn)象， 是否存在化學(xué)、生物、 物理（噪聲、放射性、 熱、電磁波等）、 固體廢物等污染源，以及是否存在可能影響開發(fā)項(xiàng)目品質(zhì)、潛在客戶購買意愿 的其他因素，如陵墓、火化場、高檔樓盤附近的棚戶區(qū)等。第三十二條 開發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)調(diào)查。項(xiàng)目小組應(yīng)了解開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)， 包括開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)類型、 用地面積、建筑面積（地上及地下） 、規(guī)劃容積率、綠化率、建筑密度等主要規(guī) 劃指標(biāo)，以及樓盤的組成結(jié)構(gòu)、規(guī)劃戶數(shù)、層高、戶型、樓盤銷售定價(jià)等，以 評判開發(fā)項(xiàng)目定位及營銷的合理性。第三十三條 開發(fā)項(xiàng)目權(quán)證、許可證情況

22、調(diào)查。項(xiàng)目小組應(yīng)通過查看土地出讓合同或劃撥決定書、各項(xiàng)批準(zhǔn)文件、報(bào)批手 續(xù)、各許可證原件及交易對手各種權(quán)證等，了解開發(fā)項(xiàng)目的土地取得方式、產(chǎn) 權(quán)狀況、批文落實(shí)情況以及“五證”的取得情況，必要時(shí)到相關(guān)部門或通過網(wǎng) 上查詢系統(tǒng)核查開發(fā)項(xiàng)目手續(xù)，對開發(fā)項(xiàng)目的合法性、真實(shí)性作出判斷。第三十四條 開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及資金投入情況調(diào)查。項(xiàng)目小組應(yīng)通過與交易對手法定代表人、高管進(jìn)行訪談，查閱相關(guān)資料， 了解開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度、總投資情況及資金來源情況，包括開發(fā)項(xiàng)目是否分 期開發(fā)，開工日期，計(jì)劃封頂、竣工、交樓日期，預(yù)售日期和計(jì)劃，項(xiàng)目總投 資及其構(gòu)成 （包括地價(jià)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、

23、營 銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用等 ）、已投入資金情況、計(jì)劃籌資舉措等，并 進(jìn)一步評估開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測的合理性及開發(fā)進(jìn)度安排的可行性。第三十五條 開發(fā)項(xiàng)目所在區(qū)域情況調(diào)查。項(xiàng)目小組可通過與交易對手法定代表人、高管進(jìn)行訪談、網(wǎng)絡(luò)查詢、向行 業(yè)內(nèi)專家或?qū)ｉT機(jī)構(gòu)咨詢、獲取權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及調(diào)研報(bào)告等方式，了解開 發(fā)項(xiàng)目所在區(qū)域近年的經(jīng)濟(jì)建設(shè)、房地產(chǎn)市場情況及未來發(fā)展態(tài)勢，包括城市 未來總體規(guī)劃，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、國家政策對開發(fā)項(xiàng)目所在區(qū)域的影響，近年住 宅、商業(yè)、寫字樓等各類樓盤的平均價(jià)位和波動(dòng)情況，近年房地產(chǎn)一手及二手 房產(chǎn)的交投規(guī)模，以及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的投資和消費(fèi)意愿和習(xí)慣等，評估其對開發(fā)項(xiàng)目市場前景的影響第三十六條 開發(fā)項(xiàng)目盈利能力調(diào)查。項(xiàng)目小組可通過與交易對手銷售部門負(fù)責(zé)人溝通、獲取權(quán)威市場調(diào)研機(jī)構(gòu) 的報(bào)告、走訪競爭性項(xiàng)目等方法，了解開發(fā)項(xiàng)目的銷售模式、市場定位、潛在 客戶的市場需求狀況、與競爭性項(xiàng)目比較存在的優(yōu)劣勢以及是否有穩(wěn)定的客戶 基礎(chǔ)等，條件許可的情況下還可通過查閱銷售合同、公開信息資料等方法了解 開發(fā)項(xiàng)目銷售價(jià)格的變動(dòng)情況及客戶回款情況，評判開發(fā)項(xiàng)目的銷售收入和盈 利能力預(yù)測是否具有合理性。第六節(jié) 擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的調(diào)查第三十七條 擔(dān)保財(cái)產(chǎn)價(jià)值調(diào)查。項(xiàng)目小組可查閱擔(dān)保財(cái)產(chǎn)價(jià)值評估報(bào)告，或在必要時(shí)委托第三方對擔(dān)保財(cái) 產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評估，以了解擔(dān)保財(cái)產(chǎn)價(jià)值。同時(shí)