房地產銷售回款及結算管理辦法

1、房地產銷售回款及結算管理辦法第一章總則第一條為加強銷售回款及結算業(yè)務的管理工作，規(guī)范房地產收款環(huán)節(jié)內部控制操作程序，降低財務風險，特制定本辦法。第二條 公司各區(qū)域負責人為第一責任人，全面負責房地產銷售、結算及回款的管理，督促、協(xié)調相關責任部門具體實施。第三條 公司營銷策劃部、營銷代理公司是銷售回款的直接責任機構，主要負責認購、簽約、銷售欠款催收、按揭資料收集及審核，按揭款項的下發(fā)。第四條 公司財務部在利潤中心負責人的領導下，對本單位房地產銷售收款及結算內部控制的建立建全及組織實施負責， 對營銷部門負責的銷售、 銀行按揭回款工作情況進行監(jiān)督， 并對認購書、合同、相關優(yōu)惠政策等單據的審批情況進行審

2、核。財務應參與對按揭銀行的后評估；評估意見作為按揭銀行分配的參考依據。第五條 公司財務部門負責銷售收款及結算具體實施，每周向營銷策劃部門提供定金、合同收款、銀行按揭款項實際到帳情況信息，營銷策劃部門也應統(tǒng)計除銀行按揭款之外其他款項的實際收取情況，并定期與財務部門核對，建立部門之間業(yè)務核對關系。第六條營銷策劃部門每周要對簽約銷售額至少進行以下進行三個方面工作：（一）是否超過了合同收款期限 ；（二）逾期欠款原因分析；（三）對逾期欠款催收（擬已采取的相關措施。營銷部門將分析反饋回財務部門后，財務部對逾期欠款的客戶進行檢查，并對逾期欠款原因的合理性，逾期欠款催收措施的恰當性進行分析評估，每周通過辦公信

3、息平臺公布，供 相關領導查閱和監(jiān)督，菅銷策劃部門應對以下內容按約定期限及逾期時間的長短建立分級預警機制：1、客戶定購后按期簽約 的情況。2、首付款交付并按規(guī)定的時間提交按揭資料的情況。3、按揭資料交齊且工程已符合銀行下款條件的按揭款回款情況4、一次性付款款項交付情況。5、與客戶約定的其他情況。以上分級預警機制的預警級別按以下標準劃分：1、至約定期限前 2天設為一級預警，應及時提醒客戶按期履約。2、至約定期限客戶沒有按期履約設為二級預警，應催促客戶履約。3、逾期5天的客戶設為三級預警，發(fā)書面函伴至客戶并告知其將要承擔的違約責任。4、逾期10天的客戶設為四級預警，要及時書面上報至公司法務部處理。以

4、上分級預警機制營銷部門可以根據市場變化進行階段性調整，并和相關部門協(xié)商確定后，報董事長批準實施。第二章銷售收款準備工作第七條在房地產項目銷售開盤前，菅銷策劃部門應將擬推出銷售街區(qū)并經董事長核準的銷售窗口表（項目、幢號、房號、建筑面積、已售面積、尚余面積、批準單價、合同單價、 合同價、總價等信息 卜優(yōu)惠政策等相關材料交財務部。財務部門簽收后及時按稅務機關的要求編制銷售信息明細表，將樓盤銷售信息明細表導入稅務開票系統(tǒng)，經測試可正常打印發(fā)票。財務部門應根據預計銷售情況，向稅務機關領購一定數(shù)額的發(fā)票，并做好后續(xù)領購及保管工作。第八條 在每一新項目進行開盤銷售的前期，應由財務部門牽頭對銷售業(yè)務員、收款員

5、、相關人員進行收款、結算方面的業(yè)務知識培訓，以便銷售業(yè)務員、收款員、相關人員能夠熟悉收款及結算流程。收款員應具有實際收款工作經驗，能夠熟練使用POS機及稅務開票系統(tǒng)，并掌握銀行票據結算的基礎知識。第九條 收款員及開票員的辦公場所應安裝錄像監(jiān)控設備，采取必要的安全保衛(wèi)措施， 以避免和客戶發(fā)生不必要的糾紛。第十條 在新樓盤開盤前五天，營銷部門應通知公司財務部做好各項準備工作，否則由 于財務準備工作不足，對公司產生的損失由營銷部門承擔全部責任。第三章收款、結算人員崗位職責第十一條 財務部門設置開票員、收款員、收入會計銷售收款及結算崗位，建立內部控制及稽核機制，并由公司出納兼職辦理票據交存銀行業(yè)務及P

6、Os機刷卡收取款項進帳的逐筆核對工作。在非集中收款日，開票員和收款員的工作可由一人承擔。第十二條崗位工作職責（一）開票員工作職責1、從票據保管人處領取地產公司銷售發(fā)票，根據稅務機關的要求開具銷售發(fā)票。2、發(fā)票應按順序號依次使用，所有聯(lián)次一次填開，不得涂改。對于填錯的發(fā)票應全份 保留，并加蓋“作廢”印戳，不得撕毀。3、每日 編制、上報發(fā)票開具情況報表。4、將當天的收款信息錄入銷售明源ERP系統(tǒng)。5、上級交辦的其他事項。（二）收款員工作職責1、現(xiàn)金收款、房款、定金。2、票據收款：本票、支票。3、POS機收款：客戶刷卡后核對款項金額與信用卡簽名，每日完成POS機結賬。4、負責去各銀行繳存當日收取現(xiàn)金

7、。5、向客戶解釋各項款項收取結算方面、財務方面問題，并將相關信息及時反饋至公司 財務部。6、每日按時編制、上報收款日報表。7、應付案場的突發(fā)事件。8、上級交辦的其他事項。（三）收入會計工作職責1、核對收款員上報的收款日報表、開票員上報的發(fā)票開具情況日報表。2、審核收款員、開票員移交的各種銷售及收款原始單據并編制銷售報表3、根據收款員、開票員移交的資料，在財務用友帳務系統(tǒng)制作相關會計憑證。4、按國家稅收法律、法規(guī)的的要求進行稅款的納稅申報及銷售發(fā)票申購、管理工作。5、定期與出納核對銷售收入款項到帳情況。6、負責對銀行對賬單的核對并對出納編制的銀行存款余額調節(jié)表進行審核。7、負責房地產銷售收款、結

8、算相關資料的收集、裝訂及檔案管理。8、定期將按揭貸款到賬情況錄入 ERP明源銷售系統(tǒng)，及時反饋至營銷部、營銷代理公司。（四）財務經理工作職責1、公司財務經理負責銷售收款及結算整體工作的組織及協(xié)調，安排本公司財務人員與 營銷部門信息溝通及反饋。2、對收入會計上報的所有銷售資料及報表進行最終審核。3、對逾期欠款的分析及催收的監(jiān)控。4、負責對開票員、收款員、收入會計的工作監(jiān)督及考核工作。5、審核銀行對賬單并對銀行存款余額調節(jié)表進行最終簽字確認。第四章現(xiàn)金收款流程第十三條收款員在收款前至少應對以下方面對經公司營銷部門簽字確認的認購書、合同等單據進行審核：有無涂改、大小寫金額是否正確一致。房款總價的計算

9、是否正確，銷售價格與經董事長或授權人核準的銷售窗口表進行核對，相關優(yōu)惠政策是否符合公司文件的規(guī)定，特殊折扣是否取得董事長或授權人批準。第十四條收到的現(xiàn)金必須經驗鈔機清點兩次以上，且用手摸著辨別真?zhèn)渭扒妩c數(shù)量。收到的款項應當天存入銀行，所有現(xiàn)金收付業(yè)務應在監(jiān)控錄像下進行。將現(xiàn)金送存銀行時，應向行政部提出派車申請，若現(xiàn)金金額超過20萬以上，須通知保安人員隨從，注意保密，確保資金安全。行政部門應重點保證財務去銀行解現(xiàn)用車申請，否則將承擔相應責任。休息日及特殊事項當天收到的大額現(xiàn)金無法存入銀行時，應報財務經理批準，必要時財務經理應協(xié)調物業(yè)公司人員加強保衛(wèi)工作。第十五條收取款項時，當出現(xiàn)實際付款人與認購

10、單、合同上的購房人名稱不一致時，應要求實際付款人填寫委托付款承諾書，由付款人簽字確認或加蓋單位公章。當認購單、合同上的購房人名稱發(fā)生變更時，必須符合公司的相關審批規(guī)定。第十六條POS機刷卡收款成功，在當天結帳之前，沒有特別事項嚴禁使用撒消項操作。撤消項操作密碼由收入會計設置，特別事項收銀員報收入會計，財務經理書面審核確認，公司出納應根據銀行進帳單、POS機刷卡存根聯(lián)及銀聯(lián)網上結算明細，對銷售進帳的 款項拆分至每筆 POS刷卡明細，編制銀聯(lián)卡對賬明細表并負貴銀行存款余額調節(jié)表的編制, 上報收入會計處審核。第十七條收款員將當天的收到的銀行票據情況登入票據收發(fā)記錄本，并在當天移交至財務部銀行出納，由

11、銀行出納當天辦理資金進帳手續(xù)。票據移交時，接收人在票據收發(fā)記錄本中應有簽字記錄，如有特殊情況當天不能存入銀行的，需經子公司財務經理批準，發(fā)現(xiàn)不能進帳的票據當日通知營銷部門與客戶聯(lián)系，追款責任至入帳為止。第五章定金及房款退付第十八條 涉及房屋銷售的所有退款，必須由退款人提出申請，營銷策劃部門按公司規(guī) 定的程序辦理批準退款手續(xù)。（一）涉及房屋銷售的所有退款必須到公司財務部辦理。（二）當客戶退定金及房款時， 收入會計應檢查客戶是否已簽退房協(xié)議，退房會簽單是否經董事長或授權人簽字確認，并將開具的發(fā)票收回與存根聯(lián)核對無誤后方可辦理付款手續(xù)。（三）營銷策劃部門提供的退房會簽單應包含（不限于）以下內容：1、

12、按公司相關規(guī)定，！已履行完備的審批手續(xù)；2、物業(yè)公司確認已結清各項費用（適用于已交房情況）；3、工程部確認房屋完損情況 （適用于已交房情況）。第六章交房及發(fā)票的開具第十九條開票員與收款員崗位分別設置時，二人在同一地點辦公，當收款員款項收取 后，POS機刷卡等收款單據移交至開票員、開票員根據相關要求進行發(fā)票的開具，開票員 開好發(fā)票經收款員核對無誤后，由收款員加蓋發(fā)票專用章交至客戶。開票員開具發(fā)票時注意以下事項（一）開具發(fā)票時，|應查看購房人身份證原件。以便將相關信息錄入開票系統(tǒng)。（二）當客戶直接將購房資金存入公司帳戶時，開票員應取得公司財務部收入會計確認后方可開具相應發(fā)票。（三）開具銷售發(fā)票（辦

13、理產權證使用）前，應確認所有房款均已收齊并收回前期開具的 所有預收款、定金發(fā)票。（四）開票員應將發(fā)票的記帳聯(lián)及存根聯(lián)妥善保管，定期移交至收入會計。在交房前五天。營銷部門應通知財務部門， 財務部門應向營銷部門提供客戶久款明細表， 對未交齊房款的客戶不得交房，在辦理交房手續(xù)的前一天，財務部門應對支票、按揭等未達 帳款再次確認，并將相關情況及時反饋至營銷部門。第二十條銷售收款、結算的簡要控制流程如下：第七章按揭款項結算第二十一條公司營銷策劃部是銷售按揭回款的直接責任機構，主要負責認購、簽約、銷售欠款催收、按揭資料收集及審核，提交銷售日報、銷售情況報表。公司營銷策劃部設置銀行按揭專員崗位，負責對銀行按

14、揭工作人員、客戶、銷售代理公司之間的溝通與協(xié)調，并對客戶提供的按揭資料情況及款項下放工作進行信息歸集、整理， 定期編制相關報表。第二十二條在按揭銀行的選取方面，財務人員要對各家銀行服務質量和工作效率作出 評價，在選取按揭銀行時，相關部門要參考財務部門的意見。第二十三條出納收到銀行出具的客戶按揭款進賬單通知，當日移交給收入會計，收入 會計收到 按揭客戶的按揭款進張單時，查找客戶合同檔案，核對合 同中列示按揭款項金 額是否與銀行進賬單金額一致。第二十四條收入會計應及時將相關信息錄入明源銷售系統(tǒng)，營銷部門負責逐筆核每一 客戶按揭款項的下放情況。對逾期于按揭回款事項，營銷部門按揭專員必須向銷代公司業(yè)務人員、客戶、銀行按揭人員查清原因，（擬已采取的相關措施，并追究相關人員責任。第二十五條 營銷部、財務部在辦理營銷代理公司傭金款項結算時，應扣除未全額收款（包括按揭未回款）的銷售回款，督促代理公司向業(yè)主及時催收余款包括按揭款。第八章房屋差價款項結算第二十六條在房屋交付后，營銷部門及向財務部提供經專業(yè)機構測量的房屋面積表和 補退款差價明細表，并按公司