佛山市5月房地產(chǎn)市場月度報告

1、經(jīng)緯：佛山市房地產(chǎn)市場月度報告(09.5)（2009年5月1日-2009年5月31日） 特別聲明本報告采用之基礎(chǔ)數(shù)據(jù)均來源于各區(qū)建設局網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)庫，因網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)有一定程度的滯后性，報告將結(jié)合實地調(diào)研因素令所列數(shù)據(jù)盡可能反映項目即時成交狀況，謹供參考之用。 本月導讀一、樓市概況 -2二、行業(yè)相關(guān)政策、城市規(guī)劃與建設 -3三、一級市場運行狀況分析 -4四、二級市場運行態(tài)勢分析 -5五、二級市場競爭態(tài)勢分析 -14六、二級市場項目報廣監(jiān)控 -17樓市概況：本月禪桂市場有三大特點：其一，推售方式改變，新貨集中推售，舊貨自然消化，在本月集中開賣和自然消化樓盤各占其半(如匯銀、星座、檸檬時代等新項目在

2、本月推出)；其二，土地市場成交活躍，在本月有幾宗大型地塊成功拍出，土地市場有明顯的回暖趨勢。其三，客源方面，由于市場需求保持旺盛，投資客陸續(xù)進場。這三點成為市場新的保溫因素。禪城本月新增供應量為5.17萬方，環(huán)比下降了43%。整體市場分析，禪城現(xiàn)況集中推售新貨缺乏，不少大型樓盤，如麗日玫瑰、匯銀匹克花園、力迅上筑等已全部售馨，并有不少項目接近收盤尾聲，目前以消化余貨為主。而新上市項目由于工程進度及樓盤規(guī)模，推出市場的貨量不多，僅有怡翠宏璟和匯銀環(huán)湖國際推出部分新貨，目前大部分新項目仍以蓄客為主，為6月中旬開售待勢。而部分在售項目借著新項目的宣傳影響，紛紛將新貨推售期押后，延遲至6月推出。桂城本

3、月新增供應量為0，這已經(jīng)是今年上半年出現(xiàn)第2次0供應現(xiàn)象。本月有保利星座新項目上市，性價比較高，銷售甚為理想，而中海萬錦豪園在本月也推出部分新貨，銷售成績不錯，由于桂城新增供應銳減，加上佛山同城推動，兩大品牌項目各產(chǎn)品線銷售保持理想。而前一階段發(fā)展商為求快速回籠資金，以各種優(yōu)惠促銷進行快速去貨；同時各大樓盤基礎(chǔ)一個尾貨階段，新項目未能及時補充市場，現(xiàn)時桂城區(qū)域處于短暫供應斷層階段.成交方面，禪城本月成交達到13萬方，環(huán)比上升59%，成交均價環(huán)比有輕微漲幅，銷售勢頭旺盛，創(chuàng)下近年高峰；桂城由于市場供應不足，成交也相對減少，成交量環(huán)比下降36%，成交均價則下降7%。市場連續(xù)多月處于高位運行，市場對

4、價格的接受程度已經(jīng)備受考驗。需要一定的時間進行消化。假如市場成交量在未來階段走低，市場價格或許會出現(xiàn)反復。但根據(jù)目前的市場環(huán)境來看，市場價格下行通道基本已經(jīng)封閉。預計未來下降的趨勢已不大可能。預計禪桂市場下半年供應增多。在售項目新增供應量雖然不多，主要以消化余量為主，但是新項目的數(shù)量不低，下半年市場供應結(jié)構(gòu)主要取決于這些新項目鑒于市場判斷的入市程度。一、行業(yè)相關(guān)政策1.南海區(qū)嚴打人為制造搶購氣氛從而抬高房價從南海區(qū)建設局獲悉，“五·一”假期后到6月30日，南海將全面開展房地產(chǎn)市場秩序及進一步落實商品房預(銷)售合同網(wǎng)上備案專項整治工作。屆時，凡出現(xiàn)人為制造搶購氣氛，從而抬高房價，或以

5、內(nèi)部認購等方式變相銷售等將被處罰。據(jù)了解，此次專項整治工作將五類售房“違規(guī)”行為作為重點檢查對象。五類售房“違規(guī)”行為：1，在辦理預售許可證前，發(fā)布銷售廣告；2，不按規(guī)定公示應公示的相關(guān)證照和資料；3，未辦理商品房預售許可證，即以內(nèi)部認購、認訂(定)、內(nèi)部登記、認購會員卡(VIP)或收取誠意金等形式進行變相銷售；4，辦理商品房預售許可證后，不按時公開銷售，采取先登記，認購，收取訂金的方式聚積客源，然后利用抽簽、搖珠的方式進行銷售，人為制造搶購氣氛，從而抬高房價；5，拒絕銷售系統(tǒng)公示“可售”或“待售”單元。2.佛山市國土資源局:建設項目用地實施全面監(jiān)管從佛山市國土資源局獲悉，佛山市人民政府決定建

6、立佛山市建設用地審批(審核)聯(lián)席會議制度，對全市建設項目用地、供地全過程實施全面監(jiān)管。今后全市有關(guān)建設用地報批、審批需經(jīng)過聯(lián)席會議審議通過。3.東平新城交通樞紐中心年內(nèi)開建2012年后建成東平新城交通樞紐將于今年年底前動工2012年建成，是珠三角地區(qū)集2條地鐵線、3條城際軌道線交匯的大型交通樞紐。其中，作為廣佛地鐵1號線南延線先行建設，并將于2012年通車。地鐵3號線規(guī)劃于2010年動工建設。這里離佛山機場、廣州新客站只有十幾分鐘車程，到廣州新機場、廣州南沙港約為50公里。在城際線方面，廣佛環(huán)線、廣佛珠城際環(huán)線、珠三角城際環(huán)線在這里縱橫交匯。從這里出發(fā)，一小時內(nèi)就可以抵達珠三角任何一座城市。4

7、.陳村將重點發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)提高城市化引入高端房地產(chǎn)陳村借助交通優(yōu)勢來打造房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。以往從廣州南跨珠江直通番禺的華南快速干線為番禺南村鎮(zhèn)帶來了數(shù)家著名的地產(chǎn)商，如今陳村迎來與番禺同樣的機遇，與廣州新火車站對接的地區(qū)，佛陳路兩旁土地儲備多，引入高端房地產(chǎn)，有望形成高檔房產(chǎn)集聚區(qū)。5.今年將研究開征物業(yè)稅國務院昨天通過并正式公布關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見，收入分配將出臺新的改革方案，以控制收入分配差距。意見提出，今年要全面實施增值稅轉(zhuǎn)型改革；統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)和個人城建稅、教育費附加等稅收制度；研究推進綜合和分類相結(jié)合的個人所得稅制度；研究制訂并擇機出臺資源稅改革方案；加快理順環(huán)境稅費制度

8、，研究開征環(huán)境稅；深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。二、城市規(guī)劃與建設1從禪城交通局獲悉:樵樂路立交有望年底開建樵樂路塞車之苦有望得到徹底解決，記者昨天從禪城交通局獲悉，樵樂路至一環(huán)西路立交工程方案已順利通過評審，擬于今年年底開建。同時，樵樂路也將于今年進行拓寬和改造工程，改造后的樵樂路將會變得暢通無阻。 2.粵港金融合作:已有港資銀行確定在禪設分行佛山市政府日前正式印發(fā)佛山市落實CEPA示范城市實施方案。根據(jù)該方案，佛山將重點加強與港澳在金融、物流、會展三大生產(chǎn)性服務業(yè)，以及商務和科技兩大新興服務業(yè)的合作。同時，佛山還將設立綠色通道，為CEPA框架下的項目提供一站式投資咨詢和審批服務。據(jù)透

9、露，佛山爭取向國家申報南海千燈湖廣東金融高新區(qū)作為粵港金融合作平臺承接港澳金融產(chǎn)業(yè)。佛山市委書記林元和此前透露，香港新鴻基金融集團在千燈湖的投資項目進展順利，香港大華銀行、永亨銀行已初步確定在禪城設立分行，東亞銀行、渣打銀行等也對“同城異地”設支行表示濃烈興趣。3.三水區(qū)公路網(wǎng)規(guī)劃出爐"五縱九橫環(huán)一"布局三水區(qū)公路網(wǎng)規(guī)劃已完成，現(xiàn)正向社會公示征詢意見。未來10年，三水區(qū)路網(wǎng)建設將投入約185億元，形成“五縱九橫環(huán)一”格局，構(gòu)建“15·20·80”快捷生活圈。規(guī)劃中的“五縱九橫環(huán)一”格局，即5條縱向主干線、9條橫向主干線以及環(huán)繞三水中心城區(qū)的環(huán)形快速干線。

10、縱向主干道中除了三水大道和已經(jīng)開工建設的塘西大道，還有縱一逕口吉星至西南江根、縱二逕口大坑至西南東村、縱五大塘赤崗頭至樂平賢寮。同時，云東海大道、三水二橋南引道、進港路以及規(guī)劃中的塘西大道等組成西南組團環(huán)形快速道路，即規(guī)劃中的“環(huán)一”。建成后將使西南中心城區(qū)的過境交通問題得到根本性解決。4.西岸路口立交月底動工約半小時直達禪桂中心西岸路口分離式跨線橋預計將于本月底首先動工，項目預計施工期為11個月；而碧桂園路口下穿隧道則預計今年8月動工，預計施工期為15個月。作為“一環(huán)”南拓工程的一部分，龍高公路和高明大道快速化改造工程包括高明大橋往龍高公路方向約6公里的龍高公路路段和高明大道高明大橋至三洲段

11、，總計約改造公路12公里。工程完成后，高明區(qū)居民從荷城出發(fā)，只需要10分鐘就可以通過龍高路無縫對接“一環(huán)”或南九線，約半小時即直達佛山禪桂中心區(qū)。三、一級市場運行狀況分析近期，隨著樓市的回暖，土地市場也活躍起來，政府也推出較多地塊。本月佛山土地市場有3塊地塊成交，總成交面積達到41.34萬平方米，環(huán)比上升143%，其中頗受各大發(fā)展商關(guān)注的佛南(掛)2009-014號地塊于本月11號成功拍出，由廣州利海集團以高出底價200萬成功獲得，樓面地價為2852元/；而另一塊佛南(掛)2009-015地塊，在21號最終由佛山市萬科置業(yè)有限公司及RFCO MUDAN PRIVATE LIMITED以13.8

12、6億成功獲得，樓面地價達到2369元/。這兩地塊的資源各有特點，但都是屬于舊地改造，受限制因素較多，因此，未來開發(fā)前景備受期待?！痉治觥勘驹路鹕娇偝山幻娣e為81.57萬平方米，環(huán)比上升11%。五區(qū)成交較多的仍屬南海區(qū)，成交面積達到34.71萬方，環(huán)比下降13%；順德區(qū)本月成交為23.52萬方，環(huán)比上升33%；禪城區(qū)成交13萬方，環(huán)比上升59%；而高明和三水成交面積相對其他區(qū)仍然維持較低水平，分別是6.25萬和4.11萬。剛性需求持續(xù)，新盤產(chǎn)品銷售火爆；剛性需求的持續(xù)旺盛，使本月成交達到最高峰，成交為1406套，由于市場回暖恢復不久，部分發(fā)展商不采取在“五一”大規(guī)模推貨，而選擇少批量出貨，因此，

13、五一的戰(zhàn)線拉長，新項目都是集中推出，舊項目則小步快走的特點。本月禪城有兩大新項目上市，分別是匯銀環(huán)湖國際、檸檬時代和怡翠宏璟、，前兩者以小戶型吸引剛性買家；后者則推出高端別墅吸引高端階層消費者，均取得理想的銷售成績。價格保持上揚態(tài)勢；本月各樓盤普遍有輕微漲幅。由于受數(shù)據(jù)的滯后性以及部分新盤上市的影響，本月成交達到1406套，成為目前今年的成交高峰。應剛性買家需求，目前，禪城區(qū)域的各大項目都推出小戶型產(chǎn)品，產(chǎn)品類型豐富，但由于各樓盤都標榜自身的高品質(zhì)形象，因而普遍單價較高，不過部分產(chǎn)品設計新穎，成交甚算理想?！痉治觥扛鶕?jù)佛山禪城區(qū)房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，5月份禪城區(qū)住宅用房簽約了1406套，均價

14、為8221元/，比4月的7641元上升580元，成交量從4月份的876套上升到1406套，上升幅度為61%，同比2008年5月成交量上升了402%。價格同比下降了5%?！痉治觥扛鶕?jù)佛山南海區(qū)房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，5月份南海區(qū)住宅用房簽約了3045套，均價為5673元/，比4月的6207元下降534元，成交量從4月份的3514套下降到3045套，下降幅度為13%，同比2008年5月成交量上升112%，價格同比下降了7%。供應出現(xiàn)斷層，成交繼續(xù)下滑；目前桂城的在售項目已有大部分接近推貨尾聲，市場供應出現(xiàn)斷層空間，供不應求現(xiàn)象明顯。由于處于缺貨階段，本月新上市的保利星座項目，一推出中小戶型產(chǎn)品立即

15、掀起搶購高峰，整體市場也因而拉升。供求結(jié)構(gòu)影響量價齊降；本月桂城新增供應明顯減少，新推貨量僅有中海萬錦豪園；而其他項目均以消化余貨為主。由于大部分項目接近收盤階段，不急于去貨，以自然銷售為主，造成本月成交價格下降的因素是供應結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，由于桂城供應量減少，保利星座成為本月區(qū)域成交的主力，因此，其成交價格對桂城影響較大。預測下月幾個會有所攀升，成交量則會繼續(xù)受到供應的制約?！痉治觥扛鶕?jù)佛山南海區(qū)房產(chǎn)建設局數(shù)據(jù)顯示，5月份桂城住宅用房成交了876套，均價為6668元/平方米，比4月的7181元下降了513元，成交量從4月份的1370套下降到876套，下降幅度為36%，同比2008年5月成交量上升

16、了37%。價格同比下降了1%。4.2.4順德區(qū)供求概況根據(jù)佛山順德區(qū)房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，09年5月份順德區(qū)住宅用房簽約2215套，均價為5696元/平方米。(均價按套內(nèi)面積計算)【分析】5月順德新建商品住宅成交量同比下降15%，價格同比上升8%。5月是推售集中點，共有7個樓盤新貨推售，其中大良5個，因此成交量保持較高位，而價格有小幅提升。3月、5月皆有集中推售，需求釋放高溢，因此3月后順德成交量保持延續(xù)高位水平，目前供應比較緊湊，需求仍然高于供應，這種情況會在8月后隨著供應的增加而有所緩解。小結(jié)：5月大良有5盤推出新貨，水悅城邦推公寓，銷量過百；新城灣畔推一線江景大戶型，基本售罄；都市領(lǐng)地

17、軒推洋房，銷售8成；日高新天地以高性價比銷售5成；明日華府推洋房，銷售7成；海岸星座本月銷量不俗，價格仍然保持10000元價格。5月大良銷售火爆，保持順德全區(qū)成交量，同時拉升價格。小結(jié)：5月容桂較少新貨推出，以搞活動優(yōu)惠促銷為主。華夏新城推二期翰林尚苑，銷售近5成；凱藍名都持續(xù)熱銷，東逸灣、粵順華庭趁機去貨。小結(jié)：威斯廣場持續(xù)熱銷；金河水岸銷售不俗；金宇名都基本銷售完畢；依云水岸該批次貨量基本消化完畢。小結(jié)：本月海畔嘉苑開賣，成交洋房價格為7000元/平方米，比同類產(chǎn)品高出2500-3000元，因該樓盤產(chǎn)品是合并戶型，超大使用率，贈送空間多，所以價格相對較高。4.2.5三水區(qū)供求概況根據(jù)佛山三

18、水區(qū)房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示：5月1日-5月31日三水區(qū)商品房簽約468套(含合并戶型)，均價為4748元/平方米(套內(nèi)均價為5543元/平方米)分析：5月份三水市場“量跌價升”，成交量環(huán)比稍降9%，成交均價環(huán)比升幅高達15%，這在一定程度上反映兩個黃金周(五一和端午)對三水中高端產(chǎn)品銷售起到明顯的促銷效應?！痉治觥浚罕驹轮攸c個盤銷售全線飄紅。從成交量上看：以三水雅居樂花園為代表的西南板塊成交量占洋房總成交的60%；云東海板塊成交稍遜，麗日堅美森林湖和綠湖愛倫堡都是以消化前期推貨為主，銷售速度較慢；樂平板塊本月成交活躍，三盤合計成交占洋房總成交的30%。從成交價格上看：重點個盤的洋總體成交均價保持在4000元/以上，這與中高端產(chǎn)品的成交占主導密切相關(guān)。從個盤表現(xiàn)上看，三水雅居樂花園的新貨價格在3600元/上下，性價比優(yōu)勢凸顯。麗日堅美森林湖的價格也較平穩(wěn)，而同區(qū)域的綠湖愛倫堡成交價格環(huán)比升幅較大。【分析】：本月三水別墅成交量和上