南京玄武湖商業(yè)項目市場研究報告

1、南京玄武湖商業(yè)項目市場研究報告第一部分、南京市宏觀經(jīng)濟環(huán)境一、 南京市城市概況1、南京是中國經(jīng)濟發(fā)達省份江蘇省的省會所在地。境內(nèi)山水環(huán)抱，地理條件優(yōu)越，物產(chǎn)資源豐富Ø 地處中國長江下游平原，東望大海，西達荊楚，南接皖浙，北聯(lián)江淮Ø 是長江流域四大中心城市之一，具有經(jīng)濟區(qū)位優(yōu)勢，處于沿海開放地帶和長江的交匯部，緊鄰中國最大的經(jīng)濟、金融和貿(mào)易中心上海Ø 是中國三大城市經(jīng)濟群之一長三角城市群的核心城市2、南京全市總?cè)丝?63.28萬，其中市區(qū)人口372萬；面積6597平方公里【下轄11區(qū)4縣】玄武區(qū)、白下區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、下關(guān)區(qū)、浦口區(qū)、大場區(qū)、棲霞區(qū)、雨花臺

2、區(qū)、江寧區(qū)、江浦區(qū)、六合縣、溧水縣、高淳縣等【現(xiàn)有省級以上開發(fā)區(qū)】南京高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、南京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高淳外向型農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)、江浦、溧水、六合縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等3、歷史沿革Ø 以“六朝勝地”、“十朝古都”而聞名于世Ø 南京有2470多年的建城史，歷史上10個朝代在此建都，文化古跡眾多，歷史積淀深厚Ø 享有“據(jù)龍蟠虎踞之雄，依負山帶江之勝”美譽的國家歷史文化名城二、 南京經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢1、 國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）2001年國內(nèi)生產(chǎn)總值達到了1150億元，比2000年增長了11.2%，2002年達到了1295億元，比2001年同比增長12.5%，國民經(jīng)

3、濟繼續(xù)保持良好態(tài)勢，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，全市國民經(jīng)濟自1998年來連續(xù)保持2位數(shù)增長2、 產(chǎn)業(yè)分布結(jié)構(gòu)分析發(fā)現(xiàn)：Ø 通過深化改革煥發(fā)勃勃生機的國有企業(yè)、突飛猛進的第三產(chǎn)業(yè)及充滿活力的非公經(jīng)濟，為南京GDP飛速增長作出了突出貢獻Ø 工業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位并沒有動搖，電子、石化和汽車制造“三架馬車”挑起經(jīng)濟騰飛的大梁Ø 2002年，上述3個行業(yè)規(guī)模以上企業(yè)數(shù)量575個，雖然只占全市工業(yè)企業(yè)數(shù)量的4.9%，但全年實現(xiàn)產(chǎn)值1025億元，已經(jīng)超過全市工業(yè)總產(chǎn)值的半壁江山。涌現(xiàn)出諸如“熊貓”、“華電”、“金城”等一批中國馳名商標企業(yè)，產(chǎn)品享譽海內(nèi)外Ø 全市第一、二、三產(chǎn)業(yè)

4、結(jié)構(gòu)比例已經(jīng)從1998年的6：50：44，調(diào)整為2002年的5：47：48，使南京成為江蘇省第三產(chǎn)業(yè)比重最高的城市Ø 房地產(chǎn)業(yè)、IT、金融保險業(yè)等成為三產(chǎn)發(fā)展的“龍頭”，其增速均超過了國內(nèi)生產(chǎn)總值的增速，而旅游業(yè)作為朝陽產(chǎn)業(yè)異軍突起，2002年接待國內(nèi)外游客2132萬人次，旅游總收入220億元，較1997年幾乎翻了一番3、 房地產(chǎn)業(yè)與固定資產(chǎn)投資可以看出，隨著基本建設(shè)投資的增加，南京的投資環(huán)境、交通有了很大改觀，這也進一步促進了房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，2002年的房地產(chǎn)投資額再創(chuàng)新高達到了137億元，成為拉動國民經(jīng)濟向前發(fā)展的重要引擎。4、 南京市居民消費水平劇南京市統(tǒng)計部門的抽樣調(diào)查，

5、2003年上半年全市居民可支配收入增幅超過預(yù)期，但消費不足，有待提升。根據(jù)調(diào)查：Ø 2003年上半年南京市居民可支配收入為4746元，比去年同期增長12.3%Ø 居民收入的有利增長，主要源于工薪收入的大幅度提高2003年上半年居民通過不同就業(yè)形式取得的工薪收入（包括再就業(yè)）為人均3447元，比去年同期增長17.1%Ø 其次是轉(zhuǎn)移性收入中養(yǎng)老金或者離退休金的顯著提高2003年上半年離退休人員的離退休金收入比去年同期增長8%，拉動可支配收入上升2.2%調(diào)查資料顯示：與居民收入增長形成反差的是，2003年上半年居民平均消費支出為3505元,比去年同期下降了4.1%。消費

6、支出占可支配收入的比重為69.1%，這就是說，居民的近三分之一的收入沉淀為儲蓄或用于其他的投資居民消費不足的主要原因是風險預(yù)期，對未來收入的不確定性使居民普遍存在等待觀望的心態(tài)。5、 南京宏觀經(jīng)濟發(fā)展對本項目的預(yù)計從總體上看，南京市經(jīng)濟發(fā)展趨勢較為看好，無論是宏觀經(jīng)濟、區(qū)域性經(jīng)濟的發(fā)展，還是第一、二、三產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。針對本項目而言，將存在以下有利與不利的影響：有利因素：Ø 南京城市居民可支配收入近年增長較快，這對于引入商業(yè)房產(chǎn)市場消費是一個利好因素Ø 由于城市建設(shè)速度加快，居民收入的提高，政府信貸和拆遷安置政策的優(yōu)惠，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展強勁。舊區(qū)改造意味著將有許多居民需要購置新

7、的居所，市場需求的大幅增加將對本案產(chǎn)生直接有利的影響Ø 為促進南京住房消費，南京市將進一步提高公積金貸款購房的額度，公積金放貸將由過去的一家歸集使用改為一家歸集多家使用，多家銀行參與，充分調(diào)動市民住房消費的積極性，促進有效需求的釋放Ø 南京市空置房率不斷呈現(xiàn)下降的趨勢，空置房率下降的趨勢表明南京樓市的需求很旺，從而有效促進一、二級市場的需求。不利影響：Ø 南京市人均可支配收入和一些經(jīng)濟發(fā)達城市比，如北京、上海等還存在一定差距，市民購房的消費能力有限制Ø 南京市民普遍認為目前房價過高，存在一定泡沫因素，處于持幣觀望階段6、 南京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展簡述：南京的房

8、地產(chǎn)發(fā)展1999年可謂一個高峰，開工面積是4年來最高的，而由于前兩年的過量開發(fā)導(dǎo)致2000年的房地產(chǎn)開發(fā)量明顯放慢，便于前兩年已建房屋的消化【綜述】目前，南京普通市民的購房熱點主要集中在幾個區(qū)域：河西、城東、江寧、城南、城北。其購房比例分別為：31%、30%、19%、14%和6%河西地區(qū)：河西的樓盤均價一般在30004000元/，是普通工薪階層所能接受的價位，加上近來河西地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、配套的進一步改善，使其與主城區(qū)的連接更為便利城東地區(qū)：南京山、水、城、林結(jié)合最佳的地段，周圍的紫金山、玄武湖等都成為房產(chǎn)商的開發(fā)熱點，自然條件和人文環(huán)境相得益彰，城東成為很多經(jīng)濟條件不錯的白領(lǐng)階層首選之地江寧樓

9、盤：均價在3000元/左右，價格相對較低，曾有“室內(nèi)一小套江寧一大套”的說法，而江寧自改縣為區(qū)以來，各種基礎(chǔ)設(shè)施配套日漸完善，與南京中心區(qū)的連接也越來越密切，具有一定的升值空間，因此深受購房者的喜愛城南及城北：較之以上三地相對較冷，而在市場上進行交易的比例中二手房占了很大部分，是二手房市場的主力軍7、 南京市城市發(fā)展規(guī)劃Ø 遠景發(fā)展目標，到2010年把南京建成為長江中下游現(xiàn)代化中心城市，主城人口控制在300萬Ø 確立總投資達351億的10大工程，核心為“一城三區(qū)”建設(shè)，包括河西新城、仙西、東山及江北新市區(qū)Ø 建成后的“一城三區(qū)”將容納350萬總?cè)丝冢^百萬市區(qū)人

10、口的遷居，將為南京房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的機遇第二部分、民營經(jīng)濟與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀一、 南京民營經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀1、 民營經(jīng)濟與其他經(jīng)濟成分的比較截至2002年底，南京市國有工業(yè)企業(yè)總資產(chǎn)億元，比上年增長；外商投資企業(yè)總資產(chǎn)億元，增長；民營企業(yè)總資產(chǎn)億元，增長。從業(yè)人員中國有企業(yè)減少萬人，外資企業(yè)增加萬多人，民營企業(yè)增加萬人。人均年工資，國有企業(yè)萬元，增長；外資企業(yè)萬元，增長；民營企業(yè)萬元，增長Ø 南京民營經(jīng)濟發(fā)展速度居全省第二，但是與先進城市相比企業(yè)數(shù)還不夠多，規(guī)模偏小，效益不高Ø 南京民營經(jīng)濟發(fā)展條件已經(jīng)成熟ü 城市基礎(chǔ)設(shè)施改善、“一城三區(qū)”的建設(shè)，為民營企業(yè)發(fā)展提供了

11、良好的平臺ü 國有企業(yè)“三聯(lián)動”改革、“三個集中、一個疏散”的城市布局調(diào)整，為民營資本提供了良好的介入機會ü 南京銀行城鄉(xiāng)儲蓄以達900億元人民幣，市民開始具備初步的民營創(chuàng)業(yè)動機和基礎(chǔ)2、南京市政府對民營經(jīng)濟的支持ü 政府鼓勵有創(chuàng)業(yè)之志的科技工作者下海創(chuàng)辦民營科技企業(yè)ü 拓寬民營企業(yè)獲取政策信息的渠道，政府部門能作到上網(wǎng)辦公，把政府出臺的各項鼓勵民營經(jīng)濟發(fā)展的政策落到實處二、 南京商業(yè)市場現(xiàn)狀【綜述】南京是華東地區(qū)僅次于上海的區(qū)域性大商埠，市場發(fā)達，商貿(mào)流通活躍，社會商品零售總額位居全國城市“10強”之列。南京的消費品市場繁榮、興旺，充滿了快速發(fā)展的活力

12、，成為推動全市經(jīng)濟發(fā)展的重要力量。經(jīng)過多年的建設(shè)，新街口、湖南路、夫子廟、中央門等地區(qū)商業(yè)街，成為人流最集中的地區(qū)。新街口地區(qū)以大型高檔商場、綜合百貨為主；山西路、湖南路商圈，以家電大賣場、時尚流行百貨、品牌專賣店為主；夫子廟地區(qū)主要是以旅游、休閑、小商品市場為主，特別是風味小吃“秦淮八絕”；中央門地區(qū)則以經(jīng)營中低檔商品，吸引著工薪消費群體。同時，珠江路電腦一條街、丹鳳街手機市場等商業(yè)街專業(yè)特色明顯，發(fā)展勢頭良好1、南京商業(yè)發(fā)展的特點和趨勢:Ø 重點企業(yè)迅速壯大，蘇果、蘇寧、五星、朗馳、新百、中央六大商貿(mào)企業(yè)集團全年實現(xiàn)商品銷售282億元，同比增長2814，明顯高于全市平均水平。&#

13、216; 以連鎖企業(yè)為代表的新型業(yè)態(tài)繼續(xù)保持高速發(fā)展，上半年，蘇果、蘇寧、五星等連鎖企業(yè)仍列全國連鎖20強。南京麥德龍、家樂福、金潤發(fā)、歐倍德、好又多等外商獨資、合資大型連鎖企業(yè)也發(fā)展良好，充分展示了新型業(yè)態(tài)發(fā)展的良好前景。Ø 餐飲業(yè)快速發(fā)展。全年實現(xiàn)零售額5612億元，增長327，成為全市零售額增幅最快的行業(yè)，但比重只占10.7，還有進一步發(fā)展的空間Ø 批零貿(mào)易業(yè)增幅平緩。批零貿(mào)易業(yè)零售額比重已占全市76，今年增幅為10.1，低于全市平均水平。Ø 假日市場依然紅火，尤其是三個長假市場更旺。據(jù)對部分重點企業(yè)統(tǒng)計，全年106天節(jié)假日的銷售，已經(jīng)占全年銷售的50。用不

14、到13的時間，實現(xiàn)了l2的銷售2、發(fā)展趨勢：Ø 商業(yè)中心區(qū)的影響力越來越大。新街口地區(qū)的正洪街建成步行街后，經(jīng)營環(huán)境進一步改善；大洋白貨以及即將開業(yè)的沃爾瑪，將使新街口的服務(wù)功能更加完善，對周邊地區(qū)的影響越來越大。湖南路、夫子廟的商業(yè)設(shè)施不斷完善、配套，影響力也不斷增強。根據(jù)統(tǒng)計調(diào)查，“十一”黃金周期間，新街口、湖南路、夫子廟三個商業(yè)區(qū)的游客消費額，新街口占50，湖南路占36，夫子廟占14。Ø 特色商業(yè)街日趨成熟。湖南路面貌繼續(xù)改觀，亮化、美化工程效果明顯，并新建設(shè)了獅子橋美食街、小商品街、王府大街等；珠江路電子一條街集中了1000多家電腦廠家、商家，銷售輻射到周邊地區(qū)；新

15、建的大明路汽車一條街、王府美食等發(fā)展迅速，初具規(guī)模。各區(qū)縣也新規(guī)劃建設(shè)了一批特色商業(yè)街，發(fā)展勢頭良好3、南京主要商圈特點分析：Ø 人均消費最高湖南路，其次是新街口地區(qū)，位居第三的是中央門地區(qū)，夫子廟地區(qū)最低Ø 外地人首選夫子廟，本地人青睞湖南路。素有南京第一商圈之稱的新街口地區(qū)，吸引了外地游客近五成的購買力Ø 購物選擇趨大同，外地消費者購物花費前三位分別是，服裝占28.8%、家用電器占23.1%、通訊產(chǎn)品占19.1%；本地消費者購物比重排在前三位的是，家電類占37.1%、服裝類占24.7%、通訊產(chǎn)品占21.3%。服裝、家電、通訊產(chǎn)品等成為消費主流，這一結(jié)果也反映了

16、人們消費購物更多地體現(xiàn)出從生存型演變?yōu)榘l(fā)展型和享受型的消費趨向4、南京商業(yè)布局未來規(guī)劃：Ø 擴大城市中心商貿(mào)區(qū)，重頭戲在新街口，更重要的是增加集休閑觀光與購物于一體的新商業(yè)功能，增加金融、商務(wù)、娛樂等項目，使之成為國內(nèi)知名公司總部和跨國公司地區(qū)性機構(gòu)的云集之地。Ø 對湖南路、夫子廟等商業(yè)街進行提檔升級和擴容，湖南路下一步要引入大型商貿(mào)企業(yè)，增加休閑娛樂功能，周邊的湖北路、丁家橋等街道，將逐步發(fā)展成為酒吧街等特色商業(yè)群，與現(xiàn)有的品牌店相得益彰；正在擴容的夫子廟商業(yè)街已經(jīng)新開辟出文化街，今后將大力引進品牌店，在經(jīng)營檔次上改變“小商小販”形象。Ø 建設(shè)一批社區(qū)商業(yè)中心，

17、河西地區(qū)已經(jīng)規(guī)劃有十多座較大規(guī)模的社區(qū)店，包括精品百貨、大型超市、大型餐飲店和娛樂中心等，成為我市最大的社區(qū)商業(yè)群Ø 鼓勵發(fā)展一批生活區(qū)便利店，蘇果、華誠等超市公司下一步將以社區(qū)店、便利店為發(fā)展目標，其中蘇果今年要完成400個門點的布點任務(wù)，目前已經(jīng)完成近200個，三、 南京旅游及酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀【綜述】進入新世紀，南京旅游業(yè)迅猛發(fā)展，逐步成為新的經(jīng)濟增長點，并被確定為全市第三產(chǎn)業(yè)的支柱行業(yè)。南京作為歷史文化名城，山水城林的自然旅游景觀和帶有濃郁地方特色的金陵風情吸引大批國內(nèi)外游客?！靶履曜茬姟?、“南京國際梅花節(jié)”等特色旅游項目提高了南京旅游的知名度，假日經(jīng)濟極大帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，酒

18、店、商貿(mào)零售成為假日旅游經(jīng)濟的最大受益者。Ø 國際旅游市場蓬勃發(fā)展，2002全年接待入境旅游者56.13萬人次，其中國外游客占57%，港澳臺游客占43%。海外游客中馬來西亞超過日本成為第一客源國，南京和韓國的文化旅游交流增長明顯Ø 國內(nèi)旅游繼續(xù)紅火。2002年接待國內(nèi)游客2076萬人次，同比增長20%1、南京旅游業(yè)可持續(xù)發(fā)展中存在的問題：Ø 南京旅游和國內(nèi)同等城市比較旅游產(chǎn)業(yè)仍不發(fā)達，2002年接待人數(shù)和人均停留天數(shù)只排在各大中城市的14位和27位，甚至低于蘇州、杭州和廈門等城市。Ø 旅游的創(chuàng)匯水平不高，主要表現(xiàn)在近年來勞務(wù)性外匯收入比重增大，高于全國平

19、均水平且旅游創(chuàng)匯水平低。其原因在于南京市的旅游商品結(jié)構(gòu)的不合理，以及旅游商品單調(diào)、沒有特色，從而導(dǎo)致了海外游客消費結(jié)構(gòu)的欠發(fā)達性。Ø 南京市在國內(nèi)旅游市場上競爭力不強，與其感知意象不相符。南京市旅游資源十分豐富，為七大古都之一，基礎(chǔ)設(shè)施也比較完善，但資源利用率不高，旅游企業(yè)間為爭奪有限的客源而進行惡性競爭，甚至出現(xiàn)四星級酒店對日本團隊報價18美元的局面。【數(shù)據(jù)】南京目前有15星級酒店110家，床位數(shù)3.8萬張，平均客房出租率60%。本項目附近酒店約20與個，占南京市區(qū)酒店總量的近20%，是酒店比較集中的區(qū)域。南京市部分星級酒店價格一覽表飯店名稱星級地址標房價格金陵飯店新街口漢中路2號

20、￥569金鷹皇冠酒店漢中路89號￥578古南都飯店廣州路208號￥478金絲利喜來登酒店漢中路169號￥631希爾頓國際中山東路319號￥600金陵之星大酒店鎖金村78號￥368鳳凰臺飯店湖南路47號￥368國際會議大酒店中山陵四方城2號￥328（單人）新世紀大酒店龍蟠路278-2號￥380玄武飯店中央路193號￥398（商務(wù)）國瑞大酒店中山北路55號￥260白宮大酒店中央門龍蟠路2號￥240江蘇大酒店中山北路28號￥238城市休閑酒店中央路278號￥198第三部分、南京市小戶型與商用房產(chǎn)市場分析一、 南京小戶型房產(chǎn)市場分析Ø 2003年下半年南京樓市即將亮相的新盤中有近1/2的新盤

21、以小戶型為主打，如永嘉年華、君園、盈家春天三期、麗晶國際、名仕嘉園、浙江名城項目等。業(yè)內(nèi)人士分析，小戶型正從當初的過渡性住宅產(chǎn)品向成熟的時尚消費主流產(chǎn)品發(fā)展，今年下半年小戶型將風靡南京樓市Ø 南京小戶型主要滿足三類人的需求：第一，單身貴族或剛剛結(jié)婚的年輕夫妻；第二，在郊區(qū)有一個大房子，想再擁有一處工作室或休息房的消費者；第三，滿足一些小公司的臨時辦公需要2、小戶型熱銷的原因分析：Ø 小戶型目前的火爆，是市場初步細分時導(dǎo)致初期放量的結(jié)果。由于市場購買力的限制之外，小戶型投資少，風險小，而回報相對較高的特點是其熱銷的根本原因Ø 在南京開發(fā)小戶型的開發(fā)商大多認為南京具備

22、了小戶型的市場條件：產(chǎn)生白領(lǐng)的眾多外企、流動性人才、相對較高的人均收入等。Ø 小戶型成功最重要的一點就是精確的客戶定位，愿意購買小戶型的首先是單身白領(lǐng)一族，他們工作時間不長，購買力有限，又急需一套自己的住房；其次是剛成家不久的年輕夫婦，喜歡總價不高但位置優(yōu)越和交通方便的房子；還有投資客戶和一些外地來寧的高級打工者也是小戶型的有力購買群，南京過去的房地產(chǎn)市場對這些人群可能考慮的不多，需求得不到滿足，但購買潛力又巨大，因此小戶型一出現(xiàn)就受到了熱切的關(guān)注3、南京小戶型市場的隱憂：Ø 雖然樓市“小”風正勁，但畢竟是過渡式產(chǎn)品，目前小戶型樓盤同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴重，面對競爭日趨激烈的小戶

23、型市場，誰想到了前面、做到了全面，才會在市場競爭中擁有一席之地，大規(guī)模的開發(fā)可能導(dǎo)致價格戰(zhàn)Ø 從投資的角度講，南京畢竟是個區(qū)域中心城市，其流動性人口的數(shù)量、品質(zhì)不能跟上海比，買下小戶型的投資客所需的房客難以保證源源不斷Ø 南京城不大，上下班的距離感沒有上海那么強烈，如果有能力在市郊一次性購房，購房者似乎沒必要在市中心買小戶型進行過渡二、 南京酒店式公寓情況分析：【綜述】酒店式公寓是目前南京尚不多見的一種物業(yè)類型，集住宅、酒店、會所等多種功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式公寓在硬件設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更勝一籌：除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外，

24、更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服務(wù)，真正實現(xiàn)賓至如歸。1、南京酒店式公寓客源分析：Ø “鉑金候鳥”族以外企的高級職員、主管以及國內(nèi)大企業(yè)派駐南京的高級管理層構(gòu)成。在南京還沒出現(xiàn)高檔酒店式公寓之前，他們基本上落戶在南京的各大星級酒店。Ø 外地駐寧辦事處人員酒店式公寓由于形象及配套服務(wù)都要好于一般的賓館，而且地處市中心辦公區(qū)附近，工作娛樂都比較方便，在購買成本與日常的花費上也有一定的優(yōu)勢。Ø “金領(lǐng)”求學(xué)人員以南京大學(xué)為例：到南大來進修讀EMBA的總裁或老總們，他們每月在學(xué)校48天，學(xué)費以外的費用基本在三四千元左右，這些錢付高檔酒店公寓的月供給是綽綽有余的。

25、Ø 來寧國外人士由于高檔酒店式公寓一般外銷資格，隱私性強，同類人群較多，生活享受的氛圍濃，與留學(xué)生公寓相比條件更加優(yōu)越。加上人民幣與外匯比值方面的優(yōu)勢，通常只要花他們本國日常生活的零花錢，就可以品味“金陵，坐擁繁華”的生活美景Ø 新聞傳媒及特殊行業(yè)人士傳媒的記者，編輯以及部分特殊行業(yè)的從業(yè)人員，由于工作或生活習(xí)慣，對居住尤其是同類的居住和隱私有著相當高的要求，傳統(tǒng)的住宅小區(qū)無法適應(yīng)早出晚歸甚至不歸的生活節(jié)奏。酒店式公寓的出現(xiàn)則解決了上述問題，高檔的服務(wù)配置也使得他們對生活品質(zhì)的要求得到滿足。Ø 南京及外地房產(chǎn)投資客酒店式公寓是投資性置業(yè)者尤其是異地置業(yè)者的上選。因

26、為此類物業(yè)投資對多數(shù)人而言，是有超值回報空間的。通常，酒店的租金要比公寓高出30。酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點是其他物業(yè)項目所難以比擬的。但是，高檔項目占用資金相對較多，回報周期相對較長，所以更適合中長線投資者。2、南京酒店式公寓典型案例分析君臨國際Regal InternationØ 地段南京市中心廣州路、中山路口，周遍有在建的地鐵一號線出口，著名的高等學(xué)府南京大學(xué)，離開新街口中央商務(wù)區(qū)和珠江路電子街近在咫尺。【解析】市中心娛樂區(qū)和商務(wù)區(qū)是高檔酒店式公寓“選址”的絕對標準，近幾年來，地鐵附近也是酒店式公寓的“選址”標準之一。地鐵對于投資酒店式公寓的人群特別重要，是保證未來

27、升值的重要砝碼。市場的實踐表明地鐵物業(yè)的投資價值以及投資回報都大于同類的其他物業(yè)Ø 配置健身會所、咖啡吧、美容美發(fā)、24小時便利店、自助式洗衣房、干洗店。【解析】“酒店式的設(shè)施”是高檔酒店式公寓的重要標準之一。從香港、深圳、上海、北京等地的高檔酒店式公寓來看，“酒店式的設(shè)施”對酒店式公寓的居住人群來說是極其重要的。比如說酒店式的大堂、酒店式的會所、衛(wèi)星電視等，這些設(shè)施的齊全與否、品質(zhì)的優(yōu)劣直接關(guān)系到“酒店式服務(wù)”的實現(xiàn)Ø 服務(wù)聘請著名的招商局物業(yè)擔任服務(wù)顧問，涵蓋了家政服務(wù)、叫醒服務(wù)、訂餐送餐服務(wù)、洗衣服務(wù)、訂票服務(wù)、代客泊車服務(wù)、代辦物業(yè)租賃服務(wù)等。【解析】“酒店式服務(wù)”

28、是高檔酒店式公寓居住人群一直追求的必要條件。優(yōu)秀的品牌和豐富的管理經(jīng)驗是提供“酒店式服務(wù)”保證，高檔酒店式公寓選用的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)，大都是有過相同或類似物業(yè)類型管理經(jīng)驗的品牌物業(yè)服務(wù)公司。他們提供的服務(wù)菜單成為“酒店式服務(wù)”的直觀標準Ø 裝修單套面積在3050，大堂按照四星級酒店標準裝修，標準層配制富士達電梯，裙房采用花崗巖為材料，裙房商業(yè)配置無機房電梯。室內(nèi)裝修部分：衛(wèi)浴和廚房均采用知名品牌，此外變頻供水、掌形識別門禁系統(tǒng)，寬帶和衛(wèi)星電視?！傲嘀胱　辈辉偈且痪淇谔柫?，而是實實在在的體現(xiàn)。【解析】酒店式公寓是享受型的物業(yè)，精裝修的檔次不僅直接關(guān)系到這一功能的實現(xiàn)，而且決定了未來的租

29、賃人群Ø 投資回報“君臨國際”酒店式公寓平均單價在7500元/，我們按50單套面積來計算，總房價為375000元。物業(yè)管理費3.5元/月，年稅金12%，周邊同檔次物業(yè)月租金在3500元/左右。 年收益年成本計算公式為：年收益率 = 購房總價“君臨國際”酒店式公寓投資回報率測算表項目金額總計年租金收入4200042000稅金50405040物業(yè)管理費21002100年總支出71407140年回報3486034860年收益率9.30%9.30%【解析】經(jīng)過測算，該案的投資回報率達到了9.30%，一般投資性房產(chǎn)（含酒店式公寓）的投資回報率在810%之間，“君臨國際”顯然符合這一要求，因此迎

30、合眾多投資客的口味，銷售情況一路看好。由于有二期上市價格進一步提升，遠期又有地鐵一號線開通等利好消息，再加上項目本身處于南京CBD核心區(qū)域，所以該酒店式公寓的租賃前景也會看好，屬于南京比較成功的酒店式公寓開發(fā)案例。三、 南京辦公樓市場分析【綜述】近年來，南京商務(wù)樓需求一直比較平穩(wěn)，但每年的供應(yīng)總量大于需求量，處于供大于求的狀況。而從市場不溫不火、需求不旺、政策制約等上可以看出，南京商務(wù)樓市場平淡走勢還將持續(xù)一段時間。Ø 上半年南京商品房空置率下降到左右，空置面積為萬平方米，其中非住宅空置面積為萬平方米；上半年非住宅空置為萬平方米。這說明，在年時間內(nèi)市場僅消化萬平方米的非住宅用房。&#

31、216; 南京商務(wù)樓每平方米銷售均價為元，其中，占據(jù)黃金地段如南京新街口的商務(wù)樓均價不到元，這些的價格和同地段的住宅價格相差無幾。土地是開發(fā)商的開發(fā)之本，今年南京已出讓的非住宅用地價格幾乎都沒有太大的漲幅，非住宅用地出讓現(xiàn)場競爭十分平淡。Ø 年、年南京辦公樓竣工面積分別為萬平方米和萬平方米。其中，年銷售面積為萬平方米，年不到萬平方米。今年月份南京辦公樓銷售面積為萬平方米。這說明，寫字樓的市場需求沒有明顯劇增，只是在穩(wěn)定的增長。Ø 未來兩年供過于求。在未來兩年內(nèi)，南京商務(wù)樓市場上供應(yīng)的面積將不低于萬平方米。盡管目前南京商務(wù)樓項目遍地開花，但只是開發(fā)商的一相情愿。南京商務(wù)樓市場

32、每年多萬平方米的銷售量，需求很平穩(wěn)。按照目前南京商務(wù)樓需求狀況，消化掉近萬平方米的供應(yīng)量是需要很長一段時間的。因此，過量的供應(yīng)勢必引起開發(fā)商為爭奪有限需求而進行激烈的競爭?！窘Y(jié)論】辦公樓的發(fā)展需要一定的經(jīng)濟水平、多元化產(chǎn)業(yè)支撐，這是帶動一個地區(qū)商務(wù)樓需求的基本要素。南京作為長江三角洲都市圈的第二層次中心，經(jīng)濟的快速發(fā)展，引進外資的加快，以及年申辦十運會的契機所帶來的需求，必將推動南京市商務(wù)樓的發(fā)展，擴大需求空間。但按照南京商務(wù)樓市場目前的形勢，在未來兩年內(nèi)推出近萬平方米的商務(wù)樓供應(yīng)總量，市場能否消化實在堪憂，商務(wù)樓市場形勢將變的更加嚴峻2、南京寫字樓市場低迷原因分析：Ø 首先，南京不

33、少公司品牌意識不足，大多蝸居在居民生活樓，即便愿意入住寫字樓，也主要以承租形式，不愿掏錢購買，現(xiàn)寫字樓入住率中以租賃形式入住者占有相當比例Ø 南京寫字樓的需求呈兩極分化，100平方米以下的小戶型和500平方米以上的大戶型日漸走俏，而目前“待字閨中”的主要以100300平方米的房型占據(jù)主流，與市場需求不太吻合Ø 寫字樓的主要消費群以貿(mào)易公司、品牌公司、商駐代表等為主，目前南京雖屬一類城市，但城市綜合地位與相匹配的寫字樓消費群不成比例，貿(mào)易公司、商駐代表相比蘇州、上海、北京等地不多四、 南京商鋪市場分析1、南京商鋪市場日益升溫：Ø 2003年9月開盤的萬達購物廣場商鋪

34、開出了6.67萬元/天價，而10月開盤的盤古·亞泰廣場每平方米最高價突破了7萬元，南京商鋪投資迎來一輪熱潮Ø 中央門、玉橋市場進場費達到了8萬元，一個標準商鋪8，月租、廣告、空調(diào)三年需要投資14萬元；新街口二三類市口針對年輕人的市場，16的鋪位，三年總費用要16萬多元；正洪街沿街8鋪位一年租金及其他費用要10萬元2、南京商鋪市場火熱的原因分析：Ø 一是近年南京以商鋪為主要經(jīng)營方式的各種市場熱度還在上升，去年商品交易市場實現(xiàn)的社會零售總額占全市比重達到了22.5%，商圈配套設(shè)施的完善激活了中央門等地的商鋪Ø 由于大量外來資本，特別是民營資金的留入，南京出現(xiàn)

35、了大量商鋪的“炒手”，他們買進一個商鋪后本身并不經(jīng)營，再轉(zhuǎn)手套取差價3、南京商鋪市場存在問題分析:Ø 南京的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)明顯存在著開發(fā)上的斷層。只有地產(chǎn)開發(fā)，缺少商業(yè)開發(fā)，或是地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)開發(fā)互不搭界。這種斷層的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不僅難以使地產(chǎn)升值，同時又因為沒有商業(yè)開發(fā)的支撐使得地產(chǎn)開發(fā)本身也難以獲得成功。Ø 為了獲得未來的升值，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不僅要將地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)開發(fā)統(tǒng)一起來，而且還需要一支由具備一定實力的開發(fā)商和投資商以及富有商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗的經(jīng)營商組成的團隊來共同運作才能實現(xiàn)開發(fā)目標，南京當?shù)仫@然缺乏成熟的有經(jīng)驗的商業(yè)運營公司Ø 商業(yè)地產(chǎn)一旦被分割出售，就意味著一個

36、完整的商業(yè)設(shè)施在所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)上都被徹底分割，失去了它的整體性，這就會給日后的商業(yè)經(jīng)營埋下隱患。一個不具有整體性或經(jīng)營格局紊亂的商場是不會有好的效益的，結(jié)果就會出現(xiàn)主力店不進、品牌店不跟，成了街頭上的大排檔，實際回報與預(yù)期收益相差甚遠。4、南京地鐵商鋪上市熱銷：【地鐵一號線概況】地鐵一號線北起邁皋橋，沿線經(jīng)過南京火車站、鼓樓、珠江路、新街口、小行等客流集散中心地帶，止于奧體中心，全長21.72公里，共設(shè)16座車站，其中高架、地面站5座，地下站11座。每一個車站都將帶來新的商機。工程自2000年12月12日正式動工后進展順利，截止3月25日已完成投資31.97億元，占總投資的37.69%?？偣て?/p>

37、四年零九個月，將于2005年9月1日建成通車Ø 第一個嶄露頭角的地鐵商鋪位于地鐵三山街站的東南出口處，名為僑寧地鐵廣常從已經(jīng)封頂?shù)膬S于大廈一樓進入三山街站入口，過負一層，下到負二層，即為地鐵站臺。近 5000平方米商鋪就布局在一層和負一層上。根據(jù)其東邊的鄰居夫子廟地區(qū)商鋪的售價，代理商預(yù)計一層商鋪均價約在2萬元平方米，而負一層的價格還要低一些。Ø 作為第一家銷售的地鐵商鋪，必然因為其示范效應(yīng)而引起矚目。代理商創(chuàng)造了半小時商業(yè)的概念，也就是上班前半小時，以及下班回家前半小時。人們上班、下班行色匆匆，順便沖洗照片、理發(fā)美容、干洗衣服，亦或是書刊報紙、漢堡冷飲，這被稱為地鐵帶給商

38、鋪的有效需求。開發(fā)商稱，1個地鐵車站1萬人流形成的有效需求可能比20萬人次逛夫子廟形成的；實際消費還要強。 Ø 業(yè)內(nèi)人士稱，地鐵商鋪回報率難以給投資者具體估算。因為，正常的回報率可能因為地鐵，通車而翻番，升值潛力是地鐵商鋪的最大魅力，因此，買地鐵商鋪可能更適合投資者第四部分項目概況及SWOT分析一、玄武湖項目概況1、位置： 南京市玄武區(qū)玄武門街道、中央路東側(cè)、玄武門西側(cè)，江蘇展覽館南側(cè)。2、用地面積：25056M2（實際出讓面積16539M2）3、規(guī)劃指標控制：區(qū)塊面積（M2）功能容積率建筑高度A4721商業(yè)、辦公、酒店6.780MB2627下沉式廣場/C2738商業(yè)用房1.212層

39、D3896綠化廣場、負一層商場/E2557社會停車場/ 平面草圖： 北 玄武門入口 中ABCDE央路  湖南路    二、項目條件分析1、生活結(jié)構(gòu)項目位于玄武湖和鼓樓區(qū)交界位置, 附近由居民區(qū)、軍區(qū)單位、科研機構(gòu)、大學(xué)等組成，附近地區(qū)居住人口約10萬余人，是南京市人口較密集，人口素質(zhì)比較高的地區(qū)2、都市結(jié)構(gòu)中央路是南京南北主干道，項目北邊的模范馬路是連接玄武湖東西兩岸的主干道，江蘇省展覽館和國展中心，每年有大小展覽會40個左右，參加會議人數(shù)構(gòu)成了江蘇、南京商貿(mào)展示的中心，項目附近有大小酒店約20個，具規(guī)模的辦公樓35個，湖南

40、路商業(yè)步行街形成南京時尚流行一條街，平均每天客流量達35萬人。玄武湖每天游客達12萬人。 3、商業(yè)業(yè)態(tài) 本項目位于湖南路商業(yè)街的盡頭，具有成熟的商業(yè)環(huán)境，湖南路商貿(mào)區(qū)作為全國“百城萬店無假貨示范街”和“全國文明一條街”，其特色優(yōu)勢在全國的知名度和吸引力已進一步提高。目前，湖南路商貿(mào)區(qū)已形成以家電大賣場、時尚流行百貨、品牌店、專賣店為主的經(jīng)營特色。 4、商圈綜合分析 項目所在地區(qū)已形成南京市商業(yè)、商貿(mào)展示、旅游、文化教育區(qū)集中區(qū)，具體有以下特點：Ø 成熟的商業(yè)環(huán)境Ø 大型商貿(mào)區(qū)：江蘇展覽館、國展中心Ø 玄武湖游覽主入口Ø 酒店集中區(qū)&#

41、216; 現(xiàn)有高檔居住區(qū)的都市生活Ø 高等院校集中區(qū)Ø 地鐵沿線即將形成的商務(wù)辦公區(qū)【結(jié)論】成熟的商業(yè)環(huán)境、便利的交通條件、天然的湖畔景觀、和濃郁的文化氛圍營造了項目向中高檔、高檔商品房開發(fā)的基礎(chǔ)條件。 三、項目SWOT分析1、商業(yè)用房開發(fā)優(yōu)勢：位于地鐵進入商業(yè)街的要道，將易匯聚人氣。 玄武湖游客和江蘇省展覽館人流形成項目特有的人流資源。緊鄰玄武湖游覽區(qū), 環(huán)境優(yōu)美，可結(jié)合旅游開發(fā)旅游商業(yè)。項目規(guī)劃要求建設(shè)廣場、綠地設(shè)施，有條件營造廣場商業(yè)文化。弱勢：位居湖南路商業(yè)街末端，商業(yè)街的連續(xù)性可能會因中央路隔斷。 項目規(guī)劃要求的地下商場限制，將影響本項目商業(yè)氣氛營造和商

42、業(yè)價現(xiàn)。機會：地鐵2005年的開通，附近地區(qū)新建項目南京國際商城、出版發(fā)行局書城項目和蘇寧商城的建設(shè)，將營造出湖南路商圈的新發(fā)展，增加本項目所在地區(qū)的商業(yè)氣氛。威脅：地下商業(yè)的規(guī)劃條件限制，將會影響本項目商業(yè)價值的開發(fā)利用?！窘Y(jié)論】本項目具有成熟的商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)條件和較好的發(fā)展前景，獨特的旅游和廣場資源，使本項目具備良好和獨特的商業(yè)環(huán)境。但是，項目規(guī)劃對商場位置和樓層條件的限制, 中央路對湖南路商業(yè)氣氛的阻隔, 使得該項目在商業(yè)開發(fā)中帶來了一定的難度，必須在項目本身的設(shè)計和商業(yè)經(jīng)營管理上營造一定的吸引力。2、產(chǎn)權(quán)式小戶型辦公樓優(yōu)勢：位于商業(yè)街盡頭，具備商業(yè)、銀行、餐飲、娛樂活動、酒店等配套設(shè)施。

43、距離本項目的山西路廣場已初步形成為一定規(guī)模的商務(wù)辦公區(qū)。即將開通的地鐵一號線為本項目帶來了極大的方便。玄武湖帶來優(yōu)美的辦公景觀，周邊的玄武湖飯店、江蘇出版社、江蘇省展覽館共同營造了寧靜、統(tǒng)一的辦公環(huán)境。弱勢：遠離南京金融機構(gòu)和商務(wù)樓密集區(qū)還有的距離，項目范圍附近還未有現(xiàn)成的辦公樓項目。機會：中央路沿線規(guī)劃為辦公樓，隨著地鐵的年的開通，預(yù)計沿線的辦公樓項目會逐步得到開發(fā)。威脅：周邊還未形成成熟的辦公聚集區(qū)，中央路商務(wù)區(qū)的形成還需要年時間?！窘Y(jié)論】本項目作為辦公樓開發(fā)時機過早，適宜作中長期投資項目。 3、酒店式公寓優(yōu)勢：具有成熟的商業(yè)環(huán)境，緊鄰玄武湖旅游區(qū)，較集中的大學(xué)環(huán)境，便利的地鐵交

44、通，是都市青年一族理想的居住環(huán)境。目前，已形成相對集中的酒店聚集區(qū)，也是酒店式公寓投資者較理想的地區(qū)。弱勢：緊鄰中央路，有一定的噪音影響。機會：目前該地區(qū)尚未有酒店式公寓項目和高檔住宅項目，形成市場上的空白點。威脅：酒店式公寓項目面臨今后經(jīng)營管理?！窘Y(jié)論】本項目無疑是酒店式公寓居住者和投資者最理想的地方。合理組織分配自住和投資區(qū)域，為今后經(jīng)營和管理帶來方便，不影響項目的對外形象。 4、產(chǎn)權(quán)式酒店優(yōu)勢：具有成熟的商業(yè)環(huán)境，緊鄰南京市主要旅游景點玄武湖旅游區(qū)主入口，較集中的大學(xué)環(huán)境，便利的地鐵交通，目前，已形成相對集中的酒店聚集區(qū)，是酒店投資者較理想的地區(qū)。弱勢：開發(fā)商信譽以及酒店今后的經(jīng)營管理2

45、個關(guān)鍵條件，本項目目前并不具備。機會：目前產(chǎn)權(quán)酒店投資在市場上還屬空白，但從長遠看來，在南京會有一定的市場。威脅：產(chǎn)權(quán)酒店全新的經(jīng)營概念在南京尚未有成功先例，酒店投資市場尚未形成。【結(jié)論】本項目雖然具備開發(fā)酒店的基本條件，但作為分割獨立產(chǎn)權(quán)出售的產(chǎn)權(quán)酒店模式尚未在南京出現(xiàn)，投資產(chǎn)權(quán)酒店的投資市場還未形成。開發(fā)產(chǎn)權(quán)酒店從中短期看來可行性較小、風險較大 第五部分、項目定位與營銷建議一、 商業(yè)部分定位1、建議開發(fā)成集旅游、文化、休閑為一體的露天商業(yè)步行街，廣場、綠地水景、文化、運動、休閑娛樂與購物融為一體，形成商業(yè)場所具獨特的吸引力，不僅僅是簡單的延續(xù)湖南路商業(yè)形式。應(yīng)形成明顯的特點和個性

46、，與湖南路商業(yè)街形成一定的差異和補充。部分引用上海新天地、吳江路休閑街、襄陽路服飾街等步行街的經(jīng)營概念。2、屋頂廣場形成頗具文化、休閑、體育特色，如雕塑、旱冰滑道、街舞表演、燒烤區(qū)、等吸引青年人活動、匯聚。3、消費對象至少應(yīng)和湖南路追求時尚、品味一族的白領(lǐng)、新新人類的消費者相吻合。該消費人群生活節(jié)奏快、追求生活品味、有較高的藝術(shù)鑒賞力，喜歡自由、個性、獨立，屬超前消費、超前享受性。4、業(yè)態(tài)主要分布為：品牌服飾、運動服飾、數(shù)字化生活用品、快餐、特色餐飲、便利食品、咖啡店、酒吧、娛樂(電動玩具、迪斯克舞廳)、美容美發(fā)、音象品店、婚紗攝影、戶外運動店、時尚期刊店、照片快速沖印、24小時銀行、網(wǎng)吧、音

47、樂廳。二、商業(yè)部分建筑方案建議1、形成半地下商業(yè)街鋪，充分利用現(xiàn)有地塊四面沿街、出入方便的優(yōu)勢，形稱統(tǒng)一概念下的獨立店鋪。2、應(yīng)將地鐵入口、下沉廣場、和塊地面建筑、D塊地面廣場、A塊商業(yè)群樓作為一個完整的商業(yè)空間來考慮地下商業(yè)空間作為一個整體空間考慮，統(tǒng)一組織人流，進行業(yè)態(tài)組合。3、地鐵入口和出口是關(guān)鍵點，人流導(dǎo)向一定穿過部分商場才能到達地鐵和地面，導(dǎo)入商場入口配備快速自動扶梯。出入口空間尺寸應(yīng)盡量寬大。4、在現(xiàn)有規(guī)劃條件下，充分利用下沉式廣場、地鐵入口、塊戶外店鋪、塊綠地廣場、塔樓群房大亮點，營造商業(yè)吸引力。三、 塔樓開發(fā)方案：酒店式公寓（推薦）需求定位：以外資公司中高級白領(lǐng)、企業(yè)中高級管理

48、人員、民營企業(yè)主和各類專業(yè)人士為主，兼顧一族的小戶型居住客戶，和以海內(nèi)外投資房產(chǎn)為目的的投資一族，將形成本項目的主要購買者。產(chǎn)品定位：主力戶型：一房式，約560個單位，面積4055，占90%，總價在35萬45萬元，一房一廳式，約40個單位，面積80100，10%，總價在65 90萬元。裝修標準： 按照四星級酒店標準客房交房標準裝修，衛(wèi)生潔具、廚房用具、家用電器、家具盡可能采用國際品牌，保證酒店式公寓豪華精致的特點，預(yù)計對外裝修標準在15002000元。為配合銷售，考慮請設(shè)計室設(shè)計46套個性化裝修房，風格各異，同時可以在頂層保留數(shù)套“總統(tǒng)套房”，適當放大面積，保證玄武湖景觀的最佳效果。價格定位：

49、7500元/9500元/配套設(shè)施（頂樓22層觀光層）：包括健身、小型游泳池、休閑咖啡、茶室、24小時餐廳。大堂服務(wù)設(shè)在5樓：包括大堂服務(wù)、閱覽、商務(wù)中心、休息廳等。 建筑設(shè)計：體現(xiàn)現(xiàn)代風格，簡潔、個性。充分發(fā)揮玄武湖景觀優(yōu)勢，使每個單位都有機會欣賞到湖景，如采用低矮的凸窗（房間可看到景觀）、凸陽臺（房間看不到景觀）另外在每層或每個基層設(shè)觀景平臺，增加與戶外景觀的互動。 方案：產(chǎn)權(quán)式小戶型辦公樓（備選）需求定位：規(guī)模不大，但成熟度比較高，發(fā)展已經(jīng)進入穩(wěn)定期，在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)比較優(yōu)秀和成熟，具有相當購買力的知識型、先導(dǎo)型企業(yè)，主要為網(wǎng)絡(luò)、IT、金融證券、信息咨詢、媒體傳播、廣告與藝術(shù)設(shè)計、法律顧問等，外地來寧的中小型民營企業(yè)，以及投資小戶型辦公樓的投資客。產(chǎn)品定位：主力單位面積60120，80%，總價在45萬95萬；在高層部分留存大面積、景觀效果好的單位，供實力型投資者或海外公司購買，價格適當抬高10%30%。裝修標準：按照1000元/裝修標準，全裝修交房。因為沒有煤氣管道，因此不含櫥具灶柜等，品牌采用中高檔。廚房衛(wèi)生間房間地面品牌地磚品牌地磚復(fù)合地板墻面品牌面磚品牌面磚防火墻紙配置電磁灶品牌潔具，大理石臺面品牌空調(diào)價格定位：800