大學(xué)社會(huì)實(shí)踐調(diào)查報(bào)告住房反向抵押貸款推行的調(diào)查報(bào)告

1、大學(xué)社會(huì)調(diào)查報(bào)告題目 ： 住房反向抵押貸款推行的調(diào)查報(bào)告 隨著人口老齡化的到來，老年人的社會(huì)保障體系面臨著沉重的經(jīng)濟(jì)壓力。與此同時(shí)，住房改革的深入已使越來越多的城市家庭擁有了自己的房產(chǎn)，住房已經(jīng)成為大多數(shù)家庭私人財(cái)產(chǎn)的主要組成部分。有了這一物質(zhì)基礎(chǔ)，就有可能將健全老年社會(huì)保障體系與居民已經(jīng)取得的住房產(chǎn)權(quán)很好地結(jié)合起來，解除老年人養(yǎng)老的憂慮，“住房反向抵押貸款”正是由此而生的一個(gè)有價(jià)值的創(chuàng)新性設(shè)想。 住房反向抵押貸款就是利用家庭生命周期與住宅生命周期的差異，依據(jù)個(gè)人家庭擁有資源在一生中予以最優(yōu)化配置的理論，將住房這種不動(dòng)產(chǎn)通過一定的形式和機(jī)制，實(shí)現(xiàn)價(jià)值的流動(dòng)，以對(duì)家庭的養(yǎng)老保障事宜發(fā)揮相應(yīng)的功用

2、。反向抵押貸款的主要適用對(duì)象是達(dá)到一定年齡、擁有一定房產(chǎn)的老人。老年戶主將自己的房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險(xiǎn)公司或相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)，這些金融機(jī)構(gòu)根據(jù)老人的壽命預(yù)期、房屋的現(xiàn)值、將來增值及折損情況的綜合評(píng)估值來確定貸款的額度。貸款本金和利息總額隨分期放貸、時(shí)間延長而逐步增長。這種貸款之所以叫“反向抵押貸款”，在于它的現(xiàn)金流方向與傳統(tǒng)抵押貸款是正好相反。反向抵押貸款的期限可以是定期的，但大多數(shù)情況下以申請(qǐng)借款的老年戶主的死亡或者永久搬出住房為貸款到期日。直至投保人永久搬離該住房或者亡故時(shí)，反向抵押貸款開辦機(jī)構(gòu)才能將房屋收回進(jìn)行銷售、出租或者拍賣。概括起來說，反向抵押貸款使老年人不需出售和搬離他們居住的房產(chǎn)就可

3、以獲得一筆穩(wěn)定可靠并將延續(xù)至終生的現(xiàn)金的流入。 住房反向抵押貸款的推出，對(duì)減輕養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，提高老人晚年期的生活質(zhì)量；對(duì)激活房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)的形成；對(duì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)家庭資源的合理配置運(yùn)用，效用最大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；對(duì)改革家庭代際財(cái)富傳遞的傳統(tǒng)做法，建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的父母子女關(guān)系，促成子女的自立自強(qiáng)等，都具有重大的功用發(fā)揮和價(jià)值實(shí)現(xiàn)。這一新型養(yǎng)老模式和金融創(chuàng)新工具的推出，可成為是一件功德無量的大好事，值得引起學(xué)術(shù)界的極大關(guān)注，因此本文就將對(duì)住房反向抵押貸款在中國開辦的必要性和可行性進(jìn)行一定的探討。 一、推行住房反向抵押貸款的必要性分析 我國的社會(huì)保障體系還不太健全，獨(dú)生子女政策推行的積

4、極效應(yīng)固然已很明顯，但它所帶來的負(fù)面影響也在逐步顯現(xiàn)，老齡化、老人高齡化問題正以比國外快得多的速度在中國出現(xiàn)。所以，反向抵押貸款這一新的貸款模式在我國的實(shí)施，不論是實(shí)施的迫切性還是它的社會(huì)意義，都是更甚于其他經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的。 1、中縣存在大量“住房富人、現(xiàn)金窮人”。經(jīng)?？梢钥吹皆S多擁有很好的住房卻每日為生活費(fèi)不足使用而發(fā)愁的老年人，我們將他們形象地稱為“住房富人、現(xiàn)金窮人”。他們往往花費(fèi)了一生的積蓄購買了住房，但每日的日常生活卻依然簡陋。有的甚至每日還要想方設(shè)法籌錢還買房時(shí)欠下的債，生活搞得很是狼狽，這樣“資產(chǎn)大增，債臺(tái)高筑”顯然并不是個(gè)好方法。能否將這種反常現(xiàn)象有效地改變呢？本文探討的住房反

5、向抵押貸款能夠?qū)⒆≌玫乩闷饋恚谷藗冊(cè)谕诰蜃》康木幼『屯顿Y增值功能的同時(shí)，也將其作為一種很好的養(yǎng)老保障手段，實(shí)現(xiàn)住房資產(chǎn)與流動(dòng)資產(chǎn)之間的相互轉(zhuǎn)換，將資產(chǎn)在一生中予以優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)一生效用的最大化。 2、養(yǎng)老資源嚴(yán)重不足，社會(huì)保障體系不太健全。社會(huì)保障制度不夠健全，資金缺口大，尚不能完全擔(dān)當(dāng)全社會(huì)養(yǎng)老的重任。中國社會(huì)保障制度的建立已有50年歷史。前30年的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，是以勞動(dòng)保險(xiǎn)條例為代表的“低工資、高就業(yè)、高補(bǔ)貼、高福利”的國家包企業(yè)、企業(yè)包職工的統(tǒng)包政策；改革開放以后的15年，國有企業(yè)逐步走向獨(dú)立，企業(yè)保險(xiǎn)因之轉(zhuǎn)向社會(huì)養(yǎng)老保障統(tǒng)籌；1995年中央決定將個(gè)人賬戶制度引入中國基本養(yǎng)老保險(xiǎn)

6、制度，單一的社會(huì)統(tǒng)籌制度轉(zhuǎn)向社會(huì)統(tǒng)籌與個(gè)人賬戶制度相結(jié)合的新體制，基金管理方式也由現(xiàn)收現(xiàn)付制轉(zhuǎn)向部分積累制。這就意味著現(xiàn)在在職的一代人既要承擔(dān)繼續(xù)供養(yǎng)上一代“老人”的義務(wù)，又要為自己將來的養(yǎng)老進(jìn)行個(gè)人賬戶積累，這種雙重負(fù)擔(dān)為企業(yè)和職工帶來沉重的負(fù)擔(dān)，因而在實(shí)際操作中引發(fā)出很多問題。面對(duì)養(yǎng)老問題的迅速來臨，需要開辟新的養(yǎng)老思路，增加新的養(yǎng)老資金的來源。 3、中國的儲(chǔ)蓄額居高不下。居民的儲(chǔ)蓄存款的用途，據(jù)有關(guān)權(quán)威機(jī)構(gòu)大量的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，“為子女撫養(yǎng)教育做準(zhǔn)備”、“準(zhǔn)備買房”和“籌集將來的養(yǎng)老費(fèi)用”高居前三位。而且處于養(yǎng)老保障目的的儲(chǔ)蓄在整個(gè)儲(chǔ)蓄中占的比重在逐步上升，目前已經(jīng)僅次于子女教育這一項(xiàng)了。

7、如果將“準(zhǔn)備買房”和“籌集將來的養(yǎng)老費(fèi)用”的資金融會(huì)變通，用錢買房，用房養(yǎng)老，那么我國的儲(chǔ)蓄額就能大大減少，從而達(dá)到擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的增長的目的。推行住房反向抵押貸款之后，養(yǎng)老負(fù)擔(dān)得以先行解脫，工作期間就不必為養(yǎng)老金的籌措下太多工夫，從而減輕了家庭的一大負(fù)擔(dān)，也為養(yǎng)老問題的完善解決提出一種新的思路。 4、最近幾年來，銀行存款、外匯儲(chǔ)備、保險(xiǎn)費(fèi)收入等繼續(xù)大幅增長，社會(huì)資金閑置量急劇加大，切實(shí)需要一條好的投資之路。推行住房反向抵押貸款，將養(yǎng)老保險(xiǎn)與購房售房相結(jié)合，可以為保險(xiǎn)公司和國家社會(huì)保障機(jī)構(gòu) 每年收取的巨額保險(xiǎn)金和社會(huì)保障基金，尋找到一條安全、收益穩(wěn)定可靠的投資出路。在各種投資方式中，還

8、有何種投資方式的收益，能夠比房屋這種不動(dòng)產(chǎn)的投資更為穩(wěn)定可靠呢？若保險(xiǎn)公司承擔(dān)起這一購房扶養(yǎng)業(yè)務(wù)時(shí)，正可以將每年收取的大量養(yǎng)老金，用于支付反向抵押貸款的養(yǎng)老款。兩條現(xiàn)金流的一進(jìn)一出，正是相得益彰。再者，這一筆資金是來自于養(yǎng)老，用之于養(yǎng)老，可謂用得其所。 二、推行住房反向抵押貸款的可行性分析 反向抵押貸款的概念在國外其實(shí)早已提出，并且已經(jīng)有了較成熟的操作模式。目前許多專家學(xué)者也開始關(guān)注反向抵押貸款在中國的推行，以下就對(duì)反向抵押貸款在中國推行的可行性進(jìn)行分析。 1、人的生命周期與住房的生命周期一般表現(xiàn)得并非一致。生命周期理論是反向抵押貸款的理論依據(jù)之一，個(gè)人家庭有自己的壽命周期，住房作為擬制的“生

9、命體”也同樣有自己的生命周期。從25歲購買住房，到75歲預(yù)期壽命結(jié)束，共計(jì)50年生命周期。而現(xiàn)有住宅多采用磚混結(jié)構(gòu)與鋼混結(jié)構(gòu)，其物理壽命多在70100年之間。所以當(dāng)家庭宣告終結(jié)時(shí)，其住房卻往往還有相當(dāng)?shù)膬r(jià)值如地價(jià)可資利用或補(bǔ)償。反向抵押貸款正是要將這種房主身故后殘余的價(jià)值，提前給予變現(xiàn)，以滿足房主退休后養(yǎng)老的需要。事實(shí)上，目前房主購房的年齡多在30歲、40歲乃至50歲左右，我國住房市場(chǎng)化、商品化的機(jī)制形成的時(shí)間還不長，大多數(shù)家庭購房的時(shí)間都很晚。所以，在戶主去世時(shí)，他的住房往往還有很高的價(jià)值，完全可以將其提前變現(xiàn)，提高養(yǎng)老水平。 2、住房制度改革使得反向抵押貸款具有可行性。傳統(tǒng)的住房制度無視住

10、房的商品性，因此住房沒有作為消費(fèi)資料進(jìn)入商品交換領(lǐng)域，而是作為單位的固定資產(chǎn)，納入固定資產(chǎn)的投資計(jì)劃。對(duì)大多數(shù)家庭來說，住房資產(chǎn)在家庭財(cái)富中占很大比重，以房養(yǎng)老將大大提高老年人的養(yǎng)老保障水平。 3、核算意識(shí)、理財(cái)觀念深入人心，住房反向抵押貸款模式所具有的資源優(yōu)化配置的特性，能夠得到廣大家庭的共鳴。對(duì)住房反向抵押貸款的養(yǎng)老者來說，他可以照常居住在自己的住房里，同時(shí)還能通過住房反向抵押貸款增加收入提高養(yǎng)老消費(fèi)水平，這不失為一種養(yǎng)老的好方式。雖然這一養(yǎng)老方式的實(shí)施在一定程度上又受著根深蒂固的傳統(tǒng)文化制約，但隨著改革開放和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度改革的深入，現(xiàn)在人民的思想和行為方式正在發(fā)生巨大的變遷，大眾文化對(duì)住房反向抵押貸款的兼容性在迅速增強(qiáng)。 4、現(xiàn)在金融市場(chǎng)的不斷完善、金融工具的不斷創(chuàng)新和其抗風(fēng)險(xiǎn)能力的加強(qiáng)，使得反向抵押貸款這種金融產(chǎn)品、以及集房產(chǎn)、保險(xiǎn)及資本市場(chǎng)于一身的聯(lián)合業(yè)務(wù)運(yùn)行機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)，不失為一種可能。服務(wù)對(duì)象的合理定位、嚴(yán)密的制度設(shè)計(jì)及國家政策的保證，在理論上使這種養(yǎng)老模式的長期運(yùn)行成為可能。反向抵押貸款這一制度的設(shè)計(jì)需要購房扶養(yǎng)機(jī)構(gòu)、資金提供機(jī)構(gòu)及社保機(jī)構(gòu)等專業(yè)人士共同磋商完成。 反向抵押貸款在國外已有較長時(shí)期的開辦，