整體設想及策劃

1、整體設想及策劃項目概況：-該項目總建筑面積17474平方米，其中，地上 14600平方米，地下2673平方米， 消防訓練塔201平方米。-地下1層，地上8層，建筑高度36.15米。-地下一層為車庫和設備用房，建筑面積2673平方米。-一層為交通支隊和消防支隊用房以及消防中隊警用車位、消防支隊食堂和餐廳一個，建筑面積2973平方米。-二層為交通支隊和消防中隊用房，建筑面積2915平方米。-三層為交通支隊和消防支隊以及消防中隊用房，交通支隊和消防中隊食堂和餐廳各一個，建筑面積 2915平方米。-四層為交通支隊和消防支隊用房及公共用房，建筑面積1324平方米。-五層為消防支隊和交通支用房，建筑面積1

2、264平方米。-六層為消防支隊用房，建筑面積1264平方米。-七層為網(wǎng)安大隊和消防支隊用房，建筑面積1264平方米。-八層為消防指揮中心和公共用房，建筑面積681平方米。-預計該辦公樓于2014年3月投入使用。-會議室：共5個，其中210平米的會議室1個可容納120人、100平方米的會議室 1個可容納55人、81平米的會議室1個可容納43人、76平米的會議室1個可容納40人、 57平米的會議室1個可容納30人。-停車場：地下停車場共有37個停車位供各單位使用，地上一層共有停車位 8個（消防車專用），供消防中隊使用。-衛(wèi)生間：共16個，每層2個。綜上所述，針對此項目的特點， 考慮到物業(yè)服務性質(zhì)，

3、 在人員配備上考慮了休假替班人 員，總計項目人員51人，特殊崗位按物業(yè)要求實行 24小時執(zhí)行，其他崗位按社會工作時間 測算。本項目服務對象為公安機關，且是新投入使用的辦公樓，服務性質(zhì)特殊，進出人員較雜，為給全體工作人員和消防官兵提供一個優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境，我公司以如上方面為前提，編制項目分析方案，具體如下：1、大興分局 肩負著轄區(qū)內(nèi)的消防安全管理和救援工作，保證好分局內(nèi)的基礎和后勤供 應（包括： 供電、 供水、消防系統(tǒng)的正常運行和環(huán)境衛(wèi)生的清潔等） 是物業(yè)公司必須做到的。 因本項目服務對象特殊，為 24 小時工作制，物業(yè)公司應配合分局的特點合理安排好物業(yè)服 務人員，保障分局的正常運轉(zhuǎn)。2、消防機關

4、是軍事化管理單位，內(nèi)部人員較為單一，主要是工作人員和消防官兵，因 而服務和管理要求較高； 物業(yè)公司應嚴格控制員工錄用， 必須經(jīng)過政審合格之后， 方可上崗。 消防局內(nèi)所有工作人員和消防官兵的個人素質(zhì)和整體形象都是非常高尚和令人欽佩的， 對于 在管理過程中如何使物業(yè)公司為工作人員和消防官兵和來訪者提供高水準的服務， 展現(xiàn)消防 機關的對外形象，同樣是物業(yè)公司應做到的。3、衛(wèi)生整潔環(huán)境優(yōu)雅，營造良好的工作氛圍。努力營造干凈，整潔的辦公環(huán)境，辦公 樓內(nèi)大堂、 走廊、衛(wèi)生間、樓梯間、 電梯廳等公共區(qū)域及辦公區(qū)域的衛(wèi)生應由保潔人員定崗、 定區(qū)域、定時與不定時相結(jié)合，進行清潔、消毒，做到干凈整潔，無衛(wèi)生死角。

5、預防疾病傳播， 協(xié)助政府有關部門做好重大疫情的宣傳防治工作， 及時清理垃圾和定期 消殺滅蟲工作。關于會議服務， 會服人員提前做好會前準備工作， 會中熱情周到服務， 會后做好清潔消 毒工作。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)花卉和綠植的管理，既美化環(huán)境又營造舒適的辦公氛圍。4、確保設施設備的正常運行，營造良好的辦公秩序。由于此辦公樓是新投入使用的， 且智能化程度較高， 設備先進， 這無疑對物業(yè)管理提出了更高的要求。 例如：中央空調(diào)系統(tǒng) 設備、電梯設備、電視天線系統(tǒng)、電熱水器、消防監(jiān)控、閉路監(jiān)控室、門禁監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇 自控系統(tǒng)設備等。工程部人員不僅要具有與之相適應的專業(yè)技術知識， 還要在日常服務中提高自己的專業(yè) 技能

6、， 才能駕馭這些設備， 并擔負起管理和維護設備系統(tǒng)的責任， 保證水電暖等系統(tǒng)正常運 轉(zhuǎn)，為此項目工作人員提供舒適良好的工作環(huán)境。 在工作中按規(guī)范程序操作使用設備， 避免 因操作不當導致設備的提前損壞。建立設施設備的維修養(yǎng)護計劃、 巡視、檢查養(yǎng)護記錄 （月 / 年度），編制完備的設備檔案， 發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 通過規(guī)范專業(yè)的物業(yè)服務和節(jié)能環(huán)保措 施，延長其使用壽命，達到保值增值的目的。綜上所述， 只有將安全、 環(huán)境、 設施設備這三方緊密相連，才能高水平的做好物業(yè)服務 工作。服務方案本公司已建立起科學嚴密的“三標”管理體系（即ISO9001、ISO14001、GB/T28001 ），并在所管項目上

7、成功運作， 管理服務運作的每一個行為都在體系中有明確的規(guī)范和界定， 為 我們的管理服務提供質(zhì)量保證。科學化、 合理化、 專業(yè)化的人力資源配置， 是確保本項目各項管理目標得以實現(xiàn)的關鍵。 我公司針對本項目將抽調(diào)一批骨干人員參與本項目的管理與運作， 建立起一支高技能、 高效 率的物業(yè)服務團隊，員工統(tǒng)一著裝、持證上崗，以良好的精神面貌，依據(jù)公司的管理制度， 為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務。 對入職人員進行專項培訓， 具有專業(yè)技能知識， 提升物業(yè)整體服務 形象，實現(xiàn)保值、增值，為業(yè)主提供舒適、安全的辦公環(huán)境。特制訂以下服務方案： （一）、承接查驗方案：1、承接查驗的目的及原則： 物業(yè)承接查驗工作是為了維護雙方的

8、合法權(quán)益，明確業(yè)主和物業(yè)服務公司各自的責任， 實現(xiàn)權(quán)利和義務的轉(zhuǎn)移，在法律上界定各自的權(quán)利和義務，確保物業(yè)具備正常的使用功能。 我公司在確保辦公樓正常辦公的前提下， 對辦公樓的清潔、 綠化、 安保及設備設施進行全面 驗收及接管。在承接查驗時， 我公司堅持實事求是、 認真細致的原則， 防止出現(xiàn)驗收工作漏項情況的 發(fā)生。驗收過程中將出現(xiàn)的問題及時做好詳細的記錄，在確保物業(yè)管理正常運行的前提下， 針對不同情況采取相關的措施，在明確責任后，合理圓滿的解決承接查驗中存在的問題。2、承接查驗程序及驗收小組的職責：（1）確定承接查驗小組的負責人，由我公司管理本項目的項目經(jīng)理擔任，負責組織、 協(xié)調(diào)、安排物業(yè)整

9、體承接查驗，解決查驗過程中發(fā)現(xiàn)問題的整改完善工作。（ 2）組成承接查驗小組， 負責人做好驗收小組的培訓以及承接查驗前的各項準備工作。 小組成員由我總公司的工程部經(jīng)理、 安保部經(jīng)理， 客服部經(jīng)理以及各專業(yè)工程師、 項目主管 人員組成，對建筑物進行本體和公共設備設施承接查驗工作。（3）驗收小組與本項目業(yè)主確定驗收的時間，通知其做好交驗準備。（ 4）物業(yè)管理文件、資料和圖紙在驗收時，驗收小組應檢查其是否齊全及有效，如發(fā) 現(xiàn)問題應以書面形式向業(yè)主提出。（ 5）物業(yè)管理文件、資料和圖紙驗收結(jié)束后，驗收小組負責人與本項目業(yè)主共同填寫 文件、資料和圖紙交接記錄表 ，并簽字確認。（6）驗收小組應對附屬設施逐層

10、逐項進行驗收，檢查附屬設施是否完好，有無影響使用和管理的情況，有無質(zhì)量問題等。（ 7）驗收小組在對物品及資產(chǎn)驗收時，應按照原始清單到現(xiàn)場進行清點交接，并做好 記錄及簽字確認。（8）對驗收過程中出現(xiàn)的問題，驗收小組負責人應與業(yè)主進行溝通，并提出處理意見 及合理化建議。（9）做好遺留問題的工作。3、承接查驗內(nèi)容、要求及方法：（1）圖紙資料交接 要求：仔細清點圖紙資料數(shù)量，交接雙方在圖紙資料移交清單簽字確認。根據(jù)國家 法律法規(guī)及地方標準的規(guī)定，建設單位應向物業(yè)公司移交下列圖紙資料： 竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖、配套設施、地下管線工程竣工圖等 資料，以及房屋管線布線圖。 物業(yè)質(zhì)量保修文件

11、和物業(yè)使用說明文件。 如：住宅質(zhì)量保證書、 住宅使用說明書等。 各種設備設施的隨機資料（包括：設備操作、使用說明書；設備維護保養(yǎng)說明書及 維修工藝要求；隨機圖冊；設備產(chǎn)品樣本；出廠合格證明；出廠精度、性能檢驗記錄；裝箱 單；附件明細表；開箱查驗單；安裝調(diào)試記錄；安裝調(diào)試查驗記錄；安裝洽商記錄；進口設 備技術資料原件及翻譯文本等）。 與政府主管部門或供電、供水、燃氣等能源供應企業(yè)簽訂的各種協(xié)議、合同、方案 （圖紙）等（例如：高壓供電方案批準書，供用電協(xié)議書，供電部門送電前配電室高壓及繼 電保護試驗記錄等）。 政府主管部門出具的各種檢驗、 檢測報告及為出具檢驗檢測報告所必須的各種檢驗、 檢測記錄及

12、或工作記錄。（ 2）房屋本體及公共設施的承接查驗要求： 承接查驗工作過程中所發(fā)現(xiàn)問題由物業(yè)公司統(tǒng)一記錄在 設施設備接管查驗記錄 表中，查驗工作完成后，參加查驗人員應簽字確認，物業(yè)公司將設施設備接管查驗記錄 表分別報送各有關單位， 由建設單位根據(jù)問題的嚴重程度及現(xiàn)場實際情況， 組織施工單位 確認整改完成時間， 整改工作結(jié)束后， 由物業(yè)公司對整改情況進行檢查確認， 并報送各有關 單位。 查驗范圍：A、房屋本體包括：地基基礎、梁、柱、板主體、頂棚、墻面、樓地面、門窗、樓梯、扶手，衛(wèi)生間供水、排污管道、地漏等。等。B公共設施包括：基礎設施、天臺、屋面避雷設施、消防設施、園區(qū)路燈、綠化、園 區(qū)道路、垃圾

13、箱（房）、車庫、檢查井和化糞池、明暗溝、踏步、臺階、水池、水箱和景觀、 檢測查驗方法：按物業(yè)服務標準及國家有關規(guī)定進行承接查驗。日常管理服務方案：1、房屋日常養(yǎng)護維修房屋日常養(yǎng)護維修是指為保持辦公樓（區(qū)）辦公室、會議室、接待室、公共區(qū)域、衛(wèi)生 間、地下車庫、走廊、屋面、外墻立面、廣場等的原有完好等級和正常使用，進行日常養(yǎng)護 和及時修復小損小壞等房屋維護管理工作。房屋管理及維修養(yǎng)護是物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)， 制定詳細的檢查及保養(yǎng)計劃， 通過檢查及 時發(fā)現(xiàn)并解決問題， 確保辦公樓 （區(qū)）房屋的完好等級和正常使用， 要愛護辦公樓內(nèi)的設施， 未經(jīng)業(yè)主批準， 不得對辦公樓結(jié)構(gòu)、 設施等進行改動；及時完成各項

14、零星維修任務，合格率 100%，一般維修任務不得超過 24 小時；維護房屋外觀完好，延長房屋使用壽命，充分發(fā)揮 房屋的使用價值 ,實現(xiàn)物業(yè)的保值增值。2、設備設施的日常運行及維護管理設備、 設施的正常運行是保障物業(yè)正常運行的基礎條件。 重視對本項目設施設備的全面 管理和維修，且制定詳細的應急措施。建立健全設備設施檢查、巡視、維修、保養(yǎng)的管理及 檔案管理制度，制訂有效的節(jié)能降耗措施。（1）給排水設備運行維護 做好給排水設備的日常檢查巡視，保證給排水系統(tǒng)正常運行使用。每日對水泵控制 柜進行檢查，曝氣風機、排水系統(tǒng)保持通暢，各種管道閥門保持完好，儀表顯示正確，確保 無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。 做好給排水

15、系統(tǒng)、 水泵、 水質(zhì)處理和消毒裝置的日常檢查及維護工作， 并做好記錄。 定期對給水設備（水箱、水池等）進行消毒、水質(zhì)檢測和年檢工作。 保持室內(nèi)外排水系統(tǒng)通暢。 設備出現(xiàn)故障時，維修人員應在 15 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，維修合格率達到 100 ，一般 性故障排除不過夜。2 人。（2）供電系統(tǒng)運行管理 配電室 24 小時值班，值班人員必須持證上崗，每班值班人員不少于 定期對變配電設備、設施進行清潔和巡查并做好記錄。 做好高（低壓）變（配）電柜的日常檢查及維護工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，確保其 運行正常，檢測標記顯示準確，變（配）電系統(tǒng)聯(lián)絡自動切換正常。 確保高（低）壓變壓器運行正常，溫控顯示準確，聯(lián)控動作正

16、常。 確保變（配）電柜直流操作系統(tǒng)運行正常，蓄電池組充、放電量穩(wěn)定，符合工作要 求。 定期對避雷設施進行安全檢查并登記，保證其完好、有效、安全。 定期對照明設施進行檢查及維護，并做好記錄，使其隨時處于有效待命狀態(tài)。（ 3）電梯運行維修 保持電梯廳和轎廂的清潔。 保證空調(diào)通風、照明及其它附屬設備完好。 定期對電梯進行日常檢查及維護，并做好記錄，保證電梯正常運行。 定期對電梯控制柜進行巡查，確保電梯正常運行。 定期通知電梯維保單位對電梯進行年檢。（ 4）空調(diào)系統(tǒng)運行維護 做好空調(diào)機組的日常檢查工作，確保中央空調(diào)系統(tǒng)運行正常，無超標噪音和滴漏水 現(xiàn)象。 建立空調(diào)運行管理制度和安全操作規(guī)程；建立各項設

17、備檔案。 定期添加軟化劑、除垢劑、除藻劑，保證水質(zhì)化驗達標。 空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運行故障后， 維修人員應在 15 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場維修， 并做好記錄， 修合格率 100。（5）電視天線系統(tǒng)的管理和維護 定期對辦公樓有線電視光纜系統(tǒng)進行檢查、維護。 定期請有線電視臺對有線電視信號測量、調(diào)整。 保障辦公樓各終端點的正常使用。 電視天線系統(tǒng)出現(xiàn)故障后，與有關部門協(xié)調(diào)，及時維修排除；維修后經(jīng)調(diào)整、使用， 達到業(yè)主滿意。（ 6）電熱水器管理 每日對電熱水器外表進行清潔，保持潔凈、光亮，無污跡。 按時提供開水供應，并及時加水，隨時保證供應。 嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，按規(guī)范啟動、關閉，不發(fā)生安全方面的問題；每季度對電熱水

18、器內(nèi)部進行一次清理水堿，無水垢并按規(guī)定定期更換濾芯。3、衛(wèi)生保潔管理日常保潔服務質(zhì)量直接影響到本項目的整體形象， 高品質(zhì)的保潔服務， 營造良好的辦公 環(huán)境。管理規(guī)定及服務范圍如下：（1）清潔管理規(guī)定： 對保潔員實行嚴格的崗前培訓及考核制度，考核合格后方可上崗。 保潔員按規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩戴工牌，禮貌服務。 根據(jù)本項目的布局與實際情況制訂完善而可行的工作計劃，且適時、及時、準時的 進行清潔服務。 保潔員應嚴格遵守操作流程及安全管理規(guī)定。 最大限度的減少對周圍環(huán)境以及本項目業(yè)主的影響。 制訂并實施可行的節(jié)能降耗措施。 針對惡劣天氣、自然災害、疫情等情況制定出詳細的應急預案以及處理措施。 （2）清潔衛(wèi)生服務范圍： 公共區(qū)域衛(wèi)生保潔（包括：辦公樓大廳、大門、樓道、樓梯、衛(wèi)生間和辦公大廳及 上述部位內(nèi)所有設施用品及飾物） 。 衛(wèi)生間保潔。 會議室保潔。 電梯間保潔。 外場保潔（主要包括庭院、大門前、室外停車場、通道、綠地等的衛(wèi)生管理工作） 外墻、外窗保潔（是指辦公樓、建筑物的外墻、外窗衛(wèi)生管理） 。 地下車庫衛(wèi)生保潔。4、辦公樓消防監(jiān)控、閉路監(jiān)控室、門禁監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)運行管理（1）定期巡視、檢查辦公樓消防自動報警系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、自控系統(tǒng)及閉路監(jiān)控系統(tǒng) 的日常運行，保證系統(tǒng)工作穩(wěn)定。（ 2）制定停電、 強電磁干擾、 系統(tǒng)故障無法排除等非正常狀態(tài)的維修計劃和應急措施。（