后寨舊村改造項(xiàng)目建議書_圖文

1、鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)后寨村舊村改造項(xiàng)目建議書2011年2月28日目錄第一章 整體概述 . . 3一、城市概況 . . 3（一）、城市基本概況 . . 3（三）、城市發(fā)展規(guī)劃 . . 4二、區(qū)位分析 . . 4第二章 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 . . 5（一）項(xiàng)目概況 . . 6（二）必要性 . . 7（三） 編制依據(jù) . . 7（四）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) . . 7第三章 項(xiàng)目地址與外部條件 . . 8一、項(xiàng)目地址 . . 8二、 外部配套條件 . . 10第四章 規(guī)劃方案 . . 11一、設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 . . 11二、總體規(guī)劃 . . 11（一）路網(wǎng)規(guī)劃 . . 11（二）建筑布局 . . 11（三）綠地

2、景觀規(guī)劃 . . 12（四）園林設(shè)計(jì)規(guī)劃 . . 12（五）市政及社會(huì)配套設(shè)施規(guī)劃 . . 12（六）戶型設(shè)計(jì) . . 12三、 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 . . 12第五章 開發(fā)成本預(yù)測(cè)及財(cái)務(wù)分析 . . 13第一章 整體概述一、城市概況（一）、城市基本概況即墨東瀕黃海，南依嶗山，是青島近郊市，素有“青島后院”之稱。全市總面積1780平方公里，107.53萬人口。2003年經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力名列全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣（市）第27位。即墨區(qū)位優(yōu)越，交通優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。即墨扼青島通往全國(guó)的陸上“咽喉”，膠濟(jì)、藍(lán)煙鐵路橫穿境內(nèi)西部，濟(jì)青、青銀高速公路，青煙、青威、青沙等5條國(guó)家和省級(jí)公路縱貫全境。城區(qū)距流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)不足15公里

3、，距青島港40公里；西到藍(lán)村、即墨火車站分別為24公里和15公里。市鄉(xiāng)公路四通八達(dá)，境內(nèi)還有鰲山、女島兩個(gè)國(guó)家二類開放碼頭，形成了海陸空交通便利的交通網(wǎng)絡(luò)。即墨處于北溫帶沿海區(qū)域，海岸線183公里，年平均氣溫12，降雨量750毫米，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，溫潤(rùn)相濟(jì)，氣候宜人。即墨為山海形勝之地，物華天寶，文物古跡重多，旅游資源豐富，鶴山、馬山、田橫島、溫泉、華山國(guó)際鄉(xiāng)村俱樂部、金口天后宮、七級(jí)雙磚塔、小龍山、千里島、長(zhǎng)門巖等旅游景區(qū)，星羅棋布于即墨大地，異彩紛呈。 歷史悠久，文化燦爛。即墨于秦代置縣，漢初已成為膠東政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，自隋朝建城至今已有1400年的歷史。戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，即墨被稱為“三齊

4、名區(qū)”，文化發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)繁榮、商賈云集，與齊都臨淄“并夸富饒”。秦統(tǒng)一中國(guó)后，即墨正式定為縣，隸屬于齊郡。（二）、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r經(jīng)濟(jì)社會(huì)事業(yè)興旺發(fā)達(dá)。即墨東臨碧海，海洋資源豐富，素有“漁鹽之利”，盛產(chǎn)對(duì)蝦、貝類、魚類等海產(chǎn)品。西擁千頃良田，是全國(guó)糧油生產(chǎn)大縣（市）。工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，形成了機(jī)械、化工、輕紡等16大骨干門類，有73種產(chǎn)品獲省優(yōu)、部?jī)?yōu)和國(guó)家級(jí)名優(yōu)產(chǎn)品稱號(hào)，170多種產(chǎn)品遠(yuǎn)銷40多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。涌現(xiàn)出了紅領(lǐng)、亨達(dá)、即發(fā)、好事中、一諾等一批著名服裝企業(yè)；市場(chǎng)繁榮興旺，即墨服裝批發(fā)市場(chǎng)、小商品城、七級(jí)生豬批發(fā)市場(chǎng)、藍(lán)村皮鞋城聞名全國(guó)。近年來，即墨確立了 “面向青島、依托青島、融入青島、服務(wù)青

5、島”的發(fā)展思路和建設(shè)大青島都市新區(qū)的發(fā)展方向，搶抓“五年戰(zhàn)略機(jī)遇期”，積極實(shí)施經(jīng)濟(jì)國(guó)際化、農(nóng)村城鎮(zhèn)化、科教興市和可持續(xù)發(fā)展四大戰(zhàn)略，突出發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、外向型經(jīng)濟(jì)、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)商貿(mào)、新興旅游五大特色經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)實(shí)現(xiàn)了持續(xù)快速健康發(fā)展（三）、城市發(fā)展規(guī)劃2004年底，在青島市委第59次常委擴(kuò)大會(huì)議上，青島市委市政府作出了“把即墨作為大青島重要一極加快推進(jìn)”的重大決策。2005年4月，青島市委九屆五次全委（擴(kuò)大）會(huì)議指出，“青島要進(jìn)一步完善細(xì)化“三點(diǎn)布局、一線展開、組團(tuán)發(fā)展”的現(xiàn)代化國(guó)際城市大框架，抓緊研究以即墨溫泉周邊區(qū)域?yàn)閱?dòng)點(diǎn)，拉動(dòng)城市東部崛起這一重大戰(zhàn)略課題。”打造青島“新東部

6、”?！笆濉遍_局之年，首個(gè)國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略落戶山東。 期待多時(shí)的山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)正式上升為國(guó)家戰(zhàn)略。青島“新東部”是指即墨東部區(qū)域，包含溫泉鎮(zhèn)、鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)、田橫鎮(zhèn)、王村鎮(zhèn)、豐城鎮(zhèn)、田橫島旅游度假區(qū)等五鎮(zhèn)一區(qū)，土地面積423平方公里，海域面積2570平方公里，海岸線183公里。鰲山灣東臨黃海，三面環(huán)山，擁有豐富的山、海、島、泉、灘、林、港等自然資源，海水和溫泉交相輝映，十里沙灘綿延不絕，24個(gè)島嶼環(huán)抱海岸，36座山峰層巒疊嶂。山、海、島、泉、灘等旅游和港口資源豐富而獨(dú)特，具有半島城市群延伸和大青島拓展的良好空間和資源優(yōu)勢(shì)。 二、區(qū)位分析即墨市確定了東部開發(fā)建設(shè)的功能定位，是青島大旅游的補(bǔ)充、延

7、伸和升華，以休閑度假、療養(yǎng)保健為主體的旅游度假中心；具有國(guó)內(nèi)外高水準(zhǔn)的會(huì)議中心和接待中心；聚集高精尖人才的科研教學(xué)中心；吸引精英人才的居住中心；依托女島港和鰲山港，以發(fā)展造船基地、船用配件基地、物流區(qū)和多層生活區(qū)為主的臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)，鰲山海洋科技創(chuàng)新及產(chǎn)業(yè)發(fā)展示范區(qū)。項(xiàng)目位置在鰲山灣西海岸，鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)北方向的海濱。屬于“新東部”兩大組團(tuán)之一的鰲山組團(tuán)。東面是港中旅開發(fā)的占地4100畝的海泉灣項(xiàng)目，和南山的溫泉國(guó)際博覽中心占地10000畝。 第二章 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口的膨脹，青島市區(qū)住宅價(jià)格飛漲，從2004年的最高價(jià)位5，000元/平方米漲至10，000元/平方米，給普通市民購(gòu)

8、房造成巨大壓力。舊村的開發(fā)建設(shè)，在為即墨鰲山灣東部區(qū)域的新農(nóng)村建設(shè)增添新的亮點(diǎn)的同時(shí)，滿足人們居住的需要，緩解即墨鰲山灣區(qū)的住房供求矛盾。同時(shí)，該項(xiàng)目區(qū)還是市區(qū)東部建設(shè)組團(tuán)的重要組成部分，具有其必要性。該項(xiàng)目所處位置屬于即墨東部旅游區(qū)，交通便利，是理想的居住環(huán)境，項(xiàng)目從總體規(guī)劃到單體的室內(nèi)外設(shè)計(jì)也充分考慮市場(chǎng)的需求，“以人為本”，進(jìn)行人性化設(shè)計(jì)，這就決定了在即墨市這個(gè)范圍內(nèi)，它是中高階層的首選住宅，市內(nèi)其他地區(qū)以及外地的置業(yè)者也會(huì)對(duì)在此居家置業(yè)具有濃厚的興趣和信心，銷售前景相對(duì)樂觀。從2010年青島銷售成交套數(shù)來看，即墨市可以說是絕對(duì)的焦點(diǎn)，其一龍山花園成交767套多得冠軍，其二在政策房淡出的

9、上半年，即墨遼河一路701號(hào)表現(xiàn)突出，以550套的成績(jī)列居第五。東部的南山領(lǐng)海、港中旅項(xiàng)目平均售價(jià)在8000元，并且出現(xiàn)一房難求的現(xiàn)象。一、市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè) 地塊毗鄰濱海公路路，獨(dú)特的交通資源使得該區(qū)域的休閑度假優(yōu)勢(shì)較為突出； 地塊周邊規(guī)劃為較低容積率的高檔物業(yè)，視野開闊； 地塊周邊是一條10米寬的綠化林帶，可以先投資做綠化整改，即可望成為項(xiàng)目的私家花園。 地塊為平緩地； 地塊周邊交通路網(wǎng)順暢，但公共交通系統(tǒng)較為缺乏。 地塊靠市區(qū)沿海線3公里內(nèi)有部分高檔娛樂場(chǎng)所，如溫泉度假村、高爾夫度假地等； 地塊所處為旅游度假區(qū)，環(huán)境狀況良好；以上分析表明，本項(xiàng)目地塊具備所有中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子，是較理想

10、的中高檔物業(yè)地塊。二、項(xiàng)目名稱：鰲山后寨村舊村改造項(xiàng)目地址：本項(xiàng)目地即墨市新東，緊鄰鶴山路，濱海大道路。（一）項(xiàng)目概況鰲山后寨村 共有村民418戶，村建設(shè)用地500畝建設(shè)規(guī)模：規(guī)劃總建筑面積75萬平方米。其中回遷面積約10萬平方。建設(shè)投資：項(xiàng)目建設(shè)投資21億元人民幣。資金來源：建設(shè)單位自籌資金21億元人民幣。建設(shè)進(jìn)度：項(xiàng)目總體規(guī)劃，分二期建設(shè)，2011年秋動(dòng)工，計(jì)劃至2014年竣工。（二）必要性1項(xiàng)目的建設(shè)是加快即墨東部城市建設(shè)的需要城市文化底蘊(yùn)豐富。其建筑也很有特色，尤其是東部開發(fā)以后，許多新穎的建筑拔地而起，美化了市容；該項(xiàng)目的建設(shè)有利于推動(dòng)即墨市城市建設(shè)的步伐，提高即墨市人口容納能力，項(xiàng)

11、目建設(shè)勢(shì)在必行。2符合即墨市東部總體規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)開發(fā)區(qū)區(qū)域規(guī)劃，進(jìn)一步完善綜合能力3項(xiàng)目的建設(shè)是改善當(dāng)?shù)鼐用窬幼…h(huán)境，提高市民生活素質(zhì)的需要?！耙率匙⌒小睂?duì)于百姓生活必不可缺，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，對(duì)于居住條件的要求也越來越高，通過本項(xiàng)目建設(shè)不僅可以有效的改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件，而且可以為即墨東部市廣大市民提供60萬平方米的商品房，為提高居民居住環(huán)境具有積極的促進(jìn)作用。綜上所敘，本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策，對(duì)于改善即墨鰲山灣居民居住條件，完善鰲山灣建設(shè)具有重要的促進(jìn)作用，項(xiàng)目的建設(shè)符合即墨市鰲山灣規(guī)劃，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。（三） 編制依據(jù)1、即墨東部規(guī)劃。2、即墨市人民政

12、府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城中村改造工作的意見。（四）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積：500250平方米總建筑面積：75萬平方米第三章 項(xiàng)目地址與外部條件一、項(xiàng)目地址本項(xiàng)目地處即墨鰲山灣西岸，臨東山東大學(xué)青島校區(qū)（占地3000畝，北起鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)星石莊村，南至柴道路南側(cè)的鳳凰嶺，西至濱海大道，東至鰲山灣海邊。山東大學(xué)青島校區(qū)建設(shè)全部完成后可容納3萬名學(xué)生求學(xué)。），和港中旅海泉灣度假城 （港中旅位于山東省青島即墨市鰲山組團(tuán)，總用地面積33.74公頃，總投資46億元，其中溫泉中心占地面積37550。） 緊鄰鶴山路、濱海公路、S212路。北部是天泰高爾夫及天泰·圣羅尼克、天泰·藍(lán)泉、依泉美廬、海信

13、·溫泉王朝、芭東小鎮(zhèn)一片片、一幢幢充滿異域風(fēng)情的別墅、洋房和高檔社區(qū)和南山開發(fā)的10平方公里的領(lǐng)海項(xiàng)目。 二、 外部配套條件該宗土地兩側(cè)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，配套條件相當(dāng)齊全。詳述如下：1供電項(xiàng)目北側(cè)設(shè)有一個(gè)110KVA 變電站，滿足電力供應(yīng)。2給水水源主要取自大任河水廠供水，主干線出線的DN600管線作為配水干管，沿居住區(qū)道路敷設(shè)配水支管。3排水按照規(guī)定，排水實(shí)行雨、污水分流制。小區(qū)將有完善的雨水和污水排放管線，雨水接入市政雨水管，污水匯入市政截污干管。4通訊即墨鰲山灣電信業(yè)程控交換機(jī)容量已突破13萬門，電信部門完全可以滿足小區(qū)的通信需求。5有線電視即墨鰲山灣廣播電視部門能滿足本項(xiàng)目需

14、求。6管道燃?xì)鈿饧茨椛綖彻艿廊細(xì)夤?yīng)系統(tǒng)完善，能完全滿足小區(qū)居民需求。7暖氣即墨鰲山灣供暖采用土壤源熱泵等新興可再生能源系統(tǒng)，完全能夠滿足小區(qū)居民需求8交通本項(xiàng)目地處鶴山路，東臨S212路，交通極為便利。9生活設(shè)施本項(xiàng)目距離即墨市的各大商場(chǎng)、醫(yī)院等生活設(shè)施都不過20分鐘車程，山東大學(xué)及其附屬中小學(xué)，能滿足生活學(xué)習(xí)需要第四章 規(guī)劃方案一、設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目占地750畝，建筑總面積75萬平方米。該地塊規(guī)劃有公共綠地、居住用地、商業(yè)金融和其他服務(wù)設(shè)施用地。二、總體規(guī)劃本項(xiàng)目按照有關(guān)建設(shè)法規(guī)，考慮即墨鰲山灣實(shí)際情況，充分分析市場(chǎng)及周邊環(huán)境，努力達(dá)到功能齊全、布局合理、形態(tài)新穎、色彩和諧、空間豐富

15、的中檔高尚社區(qū)的目標(biāo)。建設(shè)規(guī)劃方案堅(jiān)持“經(jīng)濟(jì)美觀”原則，體現(xiàn)“以人性需求為目的，以合理規(guī)劃為手段”的規(guī)劃思想。（一）路網(wǎng)規(guī)劃經(jīng)過對(duì)周圍環(huán)境及區(qū)內(nèi)地形地貌的分析研究，在鶴山路上開一個(gè)主出入口，在小區(qū)東側(cè)的S212路上各開一個(gè)次入口，人車分流，出入口位置適中，距離相當(dāng)，方便出行，且滿足消防需要，使人車流更方便，快捷。（二）建筑布局1建筑均應(yīng)面南朝北，符合北方地區(qū)居住習(xí)慣的需求。 2建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格要注意即墨市傳統(tǒng)建筑文脈的延續(xù)，進(jìn)行新現(xiàn)代主義海派風(fēng)格設(shè)計(jì)。以體現(xiàn)時(shí)代特征為主，不求過分裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度，空間構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)建筑外觀的明快、簡(jiǎn)潔、實(shí)用。體現(xiàn)簡(jiǎn)約、和諧、溫馨的生活

16、氣息。（三）綠地景觀規(guī)劃強(qiáng)調(diào)綠化與生態(tài)。通過綠化廊道將公共綠地、道路綠化、小區(qū)綠化等各級(jí)綠化聯(lián)系起來，形成網(wǎng)絡(luò)式綠化體系。（四）園林設(shè)計(jì)規(guī)劃1體現(xiàn)以人為本的思想。使人回歸自然，親近自然。 2引入主題園林景觀設(shè)計(jì)，配合小區(qū)主題。 3考慮建筑小品與整體園林景觀的有機(jī)結(jié)合。 4道路系統(tǒng)與整體園林景觀的結(jié)合。 5園林景觀考慮原有植被樹木的保留與利用。居住小區(qū)內(nèi)的綠地景觀設(shè)計(jì)，其一，區(qū)內(nèi)綠地見縫插針，配合硬地設(shè)計(jì)，真正作到滿眼綠色而無黃土。其二，區(qū)內(nèi)周邊布置綠化帶，大大凈化了小區(qū)內(nèi)空氣。小區(qū)內(nèi)的綠化設(shè)計(jì)與建筑物豐富的立面造型形成多彩的景觀效果，真正作到“戶戶有風(fēng)景，窗窗有視野”。人居其中，心曠神怡，愜意

17、悠閑。（五）市政及社會(huì)配套設(shè)施規(guī)劃小區(qū)中的市政設(shè)施按照現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)做了適當(dāng)?shù)陌才?，變電站、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、煤氣調(diào)壓站等設(shè)施按照規(guī)定及服務(wù)半徑進(jìn)行了合理布置。物業(yè)管理及居委會(huì)治安等社會(huì)配套設(shè)施業(yè)都結(jié)合商業(yè)設(shè)施進(jìn)行了合理的安排。（六）戶型設(shè)計(jì)區(qū)內(nèi)戶型設(shè)計(jì)充分考慮市場(chǎng)需求，戶型配以一梯兩戶、一梯三戶、一梯四戶，以70100平方米左右的套二、套三房為主，兼顧套四、小戶型及錯(cuò)層式戶型，必能迎合大眾需要，滿足不同業(yè)主的不同需求，取得滿意的銷售業(yè)績(jī)。另外，小區(qū)中也考慮了居民的雜物存放，設(shè)置儲(chǔ)藏室。三、 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)分為二期，工期四年，即2011年秋開工，2015年春建成。第五章 開發(fā)成本預(yù)測(cè)及財(cái)務(wù)分析 鰲山

18、衛(wèi)鎮(zhèn)后寨村舊村改造項(xiàng)目建議書 3 4 5 道路 區(qū)內(nèi)供水工程費(fèi) 60000.00 805000.00 200.00 26.00 1200.00 2093.00 200.00 圍墻、大門、門 衛(wèi) 室外照明、零星 配套 施工用電、 用水、 開通道路 不可預(yù)見費(fèi) 小計(jì) 6 113200 20.00 226.40 7 300.00 8 9 805000 30.00 2415.00 10779.30 含電話、有線電視、網(wǎng)通 費(fèi)用 萬元 五、期間費(fèi)用 序號(hào) 1 分項(xiàng)名稱 銷售費(fèi)用 其中：廣告宣傳費(fèi) 銷售代理費(fèi) 其他銷售費(fèi) 用 其中：房產(chǎn) 測(cè)繪費(fèi) 房產(chǎn)登記費(fèi) 單位 計(jì)算基數(shù) 標(biāo)準(zhǔn) 金額（萬元） 金額（萬元）

19、 7945.33 1000.00 325000.00 2.00% 6500.00 445.33 650000.00 100000.00 4166.00 650000.00 100000.00 1.3 2.6 80 2.40 8.00 30.00 84.50 26.00 33.33 156.00 80.00 15.50 50.00 包括工程辦公用房 標(biāo)準(zhǔn)價(jià) 1.3 元/ 可協(xié)商 標(biāo)準(zhǔn)價(jià) 2.6 元/ 可協(xié)商 備注 萬元 萬元 萬元 萬元 戶 平均價(jià)格按 5000 元/ 房產(chǎn)交易服務(wù)費(fèi) 網(wǎng)上備 案費(fèi) 售樓處（含裝修） 2 管理費(fèi)用 戶 5166.00 萬元 722.21 按投資的 60%計(jì)算，貸款

20、期 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬元 113415.50 5.40% 12248.87 限為 2 年計(jì)算，基數(shù)包括土 地收費(fèi)、 安置過渡費(fèi)、 契稅、 前期、建安、配套費(fèi) 小計(jì) 六、可銷售面積成本單價(jià)（總建筑面積-物業(yè)面積-安置房面積） 可銷售面積成本單價(jià)（總建筑面積-物業(yè)面積-安置房面積） 序號(hào) 1 2 分項(xiàng)名稱 土地費(fèi) 前期及各項(xiàng)手續(xù)費(fèi) 單位 萬元 萬元 計(jì)算基數(shù) 14240.00 38256.53 建筑面積 650000.00 650000.00 20916.41 646250.00 備注 219.08 588.56 鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)后寨村舊村改造項(xiàng)目建議書 3 4 5 6 建安費(fèi) 配套費(fèi) 銷售、管理費(fèi)用、 財(cái)

21、務(wù)費(fèi)用 成本合計(jì) 萬元 萬元 萬元 萬元 125750.00 10779.30 20916.41 209942.24 650000.00 650000.00 650000.00 650000.00 1934.62 165.84 321.79 3229.88 、商業(yè)按 、車庫(kù)按 七、住宅銷售價(jià)格按 5000 元/、商業(yè)按 8000 元/、車庫(kù)按 50000 元/個(gè)計(jì)算測(cè)算損益情況 序號(hào) 1 1.1 1.2 1.3 2 3 4 5 6 7 收入 住宅銷售收入 商業(yè) 車庫(kù) 成本及費(fèi)用總額 營(yíng)業(yè)稅及附加 5.55% 土地增值稅 利潤(rùn)總額 所得稅 稅后凈利潤(rùn) 分項(xiàng)名稱 單位 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 計(jì)算基數(shù) 650000 602000 48000 688 209942.24 567840.00 5.55% 5000 8000 50000 標(biāo)準(zhǔn) 金額（萬元） 金額（萬元）