《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》之完善_圖文

1、 浙 江省物業(yè) 管理?xiàng)l例 之 完善 非責(zé)任 人 的業(yè) 主 ” 相 應(yīng)地 ， “ 責(zé)任 人” 也 只能 限縮解 釋 為“ 須承 擔(dān) 責(zé)任 的業(yè) 主 ” 。 而 現(xiàn) 實(shí)生 活 中 ， 存 在安 全 隱 患 的物 業(yè)不 僅可 能 侵 害除 “ 責(zé)任 人 ” 業(yè) 主 以外 的其 他 業(yè) 主的合法權(quán) 益 而且 有可 能損 害物業(yè) 管理 區(qū)域 內(nèi) 的 非業(yè) 主使 用人 、 物業(yè) 服務(wù) 企 業(yè) 的合法 權(quán) 益 ， 甚 至可 能 會(huì)損害 物業(yè)管 理 區(qū)域外 的其他 人 的合法 權(quán)益 ：同樣 。 對(duì)存 在安 全 隱患 的物 業(yè) 承擔(dān) 維修 養(yǎng) 護(hù)義 務(wù) 的責(zé) 任人 也不限 于業(yè) 主 ， 還 有可 能是建設(shè) 單位

2、 、 物業(yè) 服務(wù)企 業(yè) 、 非業(yè) 主使用 人或其 他人 服務(wù)行 業(yè) 的健 康發(fā)展 因?yàn)榇藘A 向性保 護(hù)使 物業(yè) 企業(yè) 的責(zé)任 意識(shí)減 弱 容 易使物業(yè) 服務(wù) 行業(yè) 不重 視 自身服 務(wù)水平 的提 高 ， 忽視 其 內(nèi)涵 發(fā)展 。 （ 三 ）對(duì)業(yè) 主 、非業(yè) 主使 用人違 反公 約行 為 的規(guī) 制仍存 一定缺 陷 依 浙 江省 物業(yè)管 理?xiàng)l例 第 條 ， 業(yè) 主委 員會(huì) 、 物業(yè) 服務(wù)企 業(yè) 只有 在業(yè) 主 、 非業(yè) 主使 用人違 反業(yè) 主臨 時(shí)公 約 、 業(yè) 主公約 ， 并且損 害其他 業(yè) 主 、 非業(yè) 主使用 人 合法權(quán) 益 的 ， 才應(yīng) 當(dāng)予 以勸 阻 、 制止。 實(shí) 際上 ， 業(yè)主、 非

3、 業(yè) 主使用 人 違 反公 約 的行 為并 不一 定 必然 損 害他人 六 、“ 法律責(zé)任” 部 分 的 不足 與 完善 思 路 合法權(quán)益 進(jìn) 一步 ， 即使損害 他人 合法權(quán) 益 ， 損 害的也 不 一定 是 其 他業(yè) 主 、 非業(yè) 主 使用 人 的合法 權(quán) 益 。 執(zhí)行 此 規(guī)定 ， 必然 導(dǎo)致業(yè) 主委員 會(huì) 、 物業(yè) 服務(wù) 企業(yè)對(duì) 業(yè)主 、 一 ）規(guī)定業(yè) 委會(huì)督促 業(yè)主 交納服 務(wù)費(fèi)似 有不妥 浙江省 物業(yè)管理 條例 第 條仍 延續(xù) 國(guó)務(wù) 院物 非 業(yè)主使 用人違 反公 約但未 損害其 他業(yè) 主 、 非業(yè) 主使 用 人 合法 權(quán) 益 的行 為無 勸 阻 、制 止 之 職責(zé) 的現(xiàn) 象發(fā) 管

4、條例 第 條 規(guī)定 要求業(yè) 委會(huì)應(yīng) 當(dāng)督 促未按 約 交 納物業(yè) 服務(wù)費(fèi) 的業(yè) 主交 納服務(wù) 費(fèi) 此 規(guī)定 有違物 業(yè) 管 理 法理 和合 同法理 就 物 業(yè)管 理法 理 而言 業(yè) 主 委員 會(huì)是 業(yè)主大 會(huì) 的執(zhí)行 機(jī)構(gòu) 而業(yè) 主大會(huì) 是全 體業(yè) 主組 生 而 可依 法提 起訴 訟 的“ 相關(guān) ” 業(yè)主、 非 業(yè) 主使用 人 究 竟是 哪些 人 該 條規(guī) 定 中并 未 明確 。 目前 對(duì) 條例 中 的“ 相關(guān) ” 業(yè)主 、 非業(yè) 主使用 人 可 能存 在三 種理 解 ， 其 一 是 因某些業(yè) 主 、 非 業(yè)主使 用人 違反公 約而 致合法 權(quán) 成的 代 表全 體 業(yè) 主利 益 的組織 按 國(guó)

5、務(wù) 院物 管條 例 的規(guī)定 業(yè)主 與物業(yè) 服務(wù)企業(yè) 間 的物業(yè) 服務(wù)合 同一 般 益受 損 的業(yè) 主 、 非業(yè) 主使 用 人 ， 其 二是 物管 區(qū)域 內(nèi)除 了違反 公 約 者 以外 的業(yè) 主 、 非業(yè) 主使 用 人 ， 其 三是能 證 明其與 違反公 約行 為有直接 利害 關(guān) 系的其他 業(yè)主 、 非 業(yè)主使 用人 。 本 文認(rèn) 為第 三種理解 可能較 為適 當(dāng)。 由業(yè) 主委員會(huì)代 表業(yè) 主大會(huì) 與物業(yè) 服務(wù) 企業(yè)簽 訂 可 見 業(yè) 主委員會(huì) 最終是 代表全 體業(yè) 主與 物業(yè)服 務(wù)企 業(yè) 簽訂 合 同的 ， 是業(yè) 主 利益 的代 表 方 即在 物業(yè) 服 務(wù)合 同之債 的法律關(guān) 系 中 是 處

6、于與物業(yè) 服務(wù) 企業(yè) 相對(duì)立 的一 方 國(guó)務(wù) 院及 浙 江省 物 管條例 的上述 規(guī)定 實(shí) 際 是 讓 自己（ 業(yè) 主利益 的代 表 業(yè)主 大會(huì)及 業(yè) 主委員 會(huì)） 監(jiān)督 自已（ 業(yè)主） ， 讓業(yè) 委會(huì) 履 行代 表 與業(yè) 主 的職 責(zé) 而為業(yè) 主利益 的對(duì)立方 即物業(yè) 服 務(wù)企業(yè) 的利 益服 務(wù)。 故 建議今后 相應(yīng) 規(guī)定 中應(yīng)刪去 或 回避此 規(guī)定 。 （ 二 ）對(duì) 物 業(yè) 服 務(wù) 企 業(yè) 違 約 責(zé) 任 構(gòu) 成 要 件 的 規(guī) 定 七 、條 文設(shè) 計(jì) 等 方 面 的 不足 與 完 善 思路 （ 一 ）部分涉及 同一主題 內(nèi)容 的條文設(shè)計(jì) 較為分散 如 對(duì)業(yè) 主 、 物 業(yè)服 務(wù) 企業(yè) 臨

7、時(shí) 占用 、 挖 掘共 用 部 位、 共用設(shè)施設(shè)備的限制制度的條文設(shè)計(jì) 相對(duì)分散 。 浙 江省物業(yè) 管理?xiàng)l 例 第 條 共分 款規(guī) 定 了對(duì) 占用 、 挖 掘共 用 部位 、 共 用設(shè) 施 設(shè)備 的限制 制 度 ， 第 款為 一 有違合 同法違 約責(zé)任 之一般 規(guī)定 浙 江省物業(yè) 管理 條例 第 條 第 款規(guī) 定物業(yè) 服 務(wù)企業(yè) 未履行物 業(yè)服 務(wù)合 同約定 義務(wù) 導(dǎo)致業(yè) 主人 般 性規(guī) 定 ， 第 、 第 款 分別 涉 及 業(yè) 主及 物 業(yè) 服務(wù) 企業(yè) 占用 、 挖掘 的限制規(guī) 定 而有關(guān) 對(duì)供水 、 供 電等相 關(guān)專 業(yè)單 位 占用 、挖掘 的 限制 規(guī)定 卻被 安排 至第 身、 財(cái)產(chǎn) 受

8、 到損 害 的 ， 依 法 承擔(dān) 民事責(zé) 任 。 依 此規(guī) 定 ， 物業(yè)公 司違 約責(zé)任 之承擔(dān) 不僅須 有違 約行 為存在 而 且須 有損 害 后果 出現(xiàn) ， 若無 損 害后 果 。 即使 物 業(yè)公 司 有違 約行 為 亦 無須 承 擔(dān)違 約責(zé) 任 這顯 然 與合 同法 有關(guān)違 約責(zé)任之 一般規(guī) 定不一 致 此規(guī)定 從 表面看 條第 款 從 而使 其遠(yuǎn)離 第 條第 款 這一一般 條 款 的涵 攝 ： 同時(shí) 第 條第 款 是有關(guān) 全體 業(yè)主共 有 的供 水 、供 電等 設(shè)施 設(shè) 備 的產(chǎn) 權(quán)歸 屬 與責(zé) 任承 擔(dān)制 度， 可見 ， 該條第 款 的規(guī)定 與其關(guān) 聯(lián)度 并不密 切 。 僅 是規(guī) 制

9、對(duì) 象 同為供水 、 供 電等 相關(guān) 專業(yè)單 位這一 形式 要 件相 同而 已 故 建 議將 第 條 第 款移 至 第 能在短期 內(nèi)起 到降低物業(yè) 服務(wù) 企業(yè) 責(zé)任風(fēng) 險(xiǎn) 、 扶持物 業(yè) 企業(yè) 發(fā)展 的作用 但 從 長(zhǎng)遠(yuǎn) 發(fā)展 的角度 分 析 此種 傾 向性 保 護(hù)實(shí) 際上 不利 于正在 發(fā) 展逐 步 成熟 的 物業(yè) 條， 列入 第 款另 ， 第 條 、 第 條 、 第 條亦 可合 浙 江省物 業(yè) 管理 條例 之 完善 并 為一個(gè) 條款 （ 二） 將 業(yè) 主 、 非 業(yè) 主 使 用 人 違 反 公 約 行 為 規(guī) 制 與“ 私” 對(duì)立 ， 強(qiáng)調(diào)“ 公 共性 ” 、 “ 國(guó) 際性 ” 、 “ 公

10、權(quán)性” ， 而 依 前分 析 區(qū)分所 有人 之 自治約 定本 質(zhì)上 是一 私權(quán) 約 定。 而法律 語(yǔ)境 下 之“ 公約” ， 多運(yùn) 用 于國(guó) 際法層 面 一 般 指 三個(gè) 或 三個(gè) 以上 的 國(guó)家 締 結(jié) 的某 些 政 治性 的 或 關(guān) 于某 一專 門 問題 的條 約 。 其三 ， 域 外 法 律制 度 移植 之影 響 國(guó) 內(nèi)物權(quán)法 中有關(guān) 建 筑物 區(qū)分 所有 權(quán) 制度 主 要借 鑒 日本建 筑物 區(qū)分 所有 法 和我 國(guó) 臺(tái)灣地 區(qū) “ 公 寓 大廈管 理?xiàng)l 例 ” 。兩者 均將 區(qū)分 所有 人 自治 規(guī)則 稱 之為 “ 規(guī)約 ” 。 “ 規(guī)約” 不僅 意味 區(qū)分 所有 人 之 自治 規(guī)

11、則 之“ 約定性 ” 及“ 約束 力 ” 而且 強(qiáng)調(diào) 其 “ 規(guī)則性” 。 其 四， 區(qū)分 所 有人 自治 規(guī) 則之 核 心 內(nèi)容 是 對(duì) 涉及 區(qū)分 所有 制度 置于 法律責(zé) 任一 章似有 不 妥 因 浙 江省物 業(yè)管 理?xiàng)l 例 第 條 具體 內(nèi)容 中并 無 直接規(guī) 定違 反公 約行 為 的業(yè) 主 、 非 業(yè) 主使 用人 應(yīng) 承 擔(dān) 何種 責(zé) 任 。 而僅 是要 求 業(yè) 主 委員 會(huì) 、 物業(yè) 服 務(wù) 企業(yè) 對(duì)業(yè)主、 非業(yè) 主使 用人 違反 公 約行 為負(fù) 有勸 阻 、 制 止 的職 責(zé) 而 賦予 相 關(guān)業(yè) 主 、 非業(yè) 主使 用 人享 有 依 法 提 起訴 訟 的權(quán)利 將 此規(guī)定 放 置

12、于第二 章業(yè) 主及 業(yè) 主 大 會(huì) 中有關(guān) 業(yè) 主公約 的制 度規(guī) 定 中似較 為合 理 （ 三 ）應(yīng) 依 物 權(quán) 法 有 關(guān) 規(guī) 定 將 “ 業(yè)主（ 臨時(shí)） 公約” 修 改為“ 臨時(shí)） 管 理規(guī) 約” 建 筑 物之保 存 、 改良、 利用 、 處 分乃 至 區(qū)分所 有人 共 同 生活 秩序之 維持 等諸 多事 項(xiàng)之 管理 “ 業(yè) 主公 約 ” 稱謂 未能如“ 管 理規(guī) 約 ” 稱 謂 直 觀 體 現(xiàn) 此 點(diǎn) 年 國(guó)務(wù) 院物 管條例 依物 權(quán)法 相關(guān) 規(guī)定 對(duì)上 述術(shù) 語(yǔ) 已作修 正 物權(quán) 法將 國(guó)務(wù) 院物 業(yè) 管 理?xiàng)l 例 所 稱 之 “ 業(yè)主 （ 臨 時(shí)） 公約” 還原 為 “ （ 臨時(shí) ） 管 理規(guī) 約 ” ， 可 能基 于如 下考 量： 其一 ， “ 業(yè)主公約” 之 稱謂 存 在 效 力 范 圍上 的 明顯 缺陷 易致