2021年農(nóng)村房屋證明范文

1、農(nóng)村房屋證明范文抵押行為無效，你的權(quán)益無法保證：1 、農(nóng)村住宅用地屬于農(nóng)村宅基地， 只擁有使用權(quán)，不得上市銷售， 只能在集體內(nèi)交易 ;2 、如果你是本村戶口，才可以合法交易這棟房子，而且你也只能 出 售給本村人，請三思而行。一、聯(lián)建的定義及特征 所謂的聯(lián)建是指一方提供土地使用權(quán)，他方 提供資金，進行合作 建房，并對建成后的房地產(chǎn)共同經(jīng)營管理或進行 利益分配的行為。 我 們通常所說的聯(lián)建協(xié)議、 合作開發(fā)合同、 聯(lián)合 開發(fā)合同都屬于聯(lián)建合 同。從概念的界定我們不難發(fā)現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)屬于?民法通那么?規(guī) 定 的法人聯(lián)營，具有如下特征： 一 、主體特定性。表達在聯(lián)合開發(fā)雙方中必須有一方以上具備 房地產(chǎn)

2、開發(fā)資質(zhì)。 最高人民法院 ?關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同 糾紛案件適用法律問題的解釋?第十五條的規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)， 至少一方當(dāng)事人必須具備房地產(chǎn)開發(fā)的資格， 否那么，聯(lián)建合同被認定 為無效。?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例?對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限定了 較高條件：設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī) 定的企業(yè)設(shè)立條件外， 還應(yīng)當(dāng)具備以下條件： 一有 100 萬元以上 的 注冊資本 ; 二 有 4 名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工 程專 業(yè)的專職技術(shù)人員， 2 名以上持有資格證書的專職會計人員。盛 自治 區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況， 對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)的注冊資

3、本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。 以確保 進入該領(lǐng)域的公司具備相應(yīng)的開發(fā)能力。 二 貫徹責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原那么。實踐中，有很多聯(lián)合開發(fā)行為就是因為違反了聯(lián)營個這一根本原 那么 而被法院認定為無效。 比方，甲公司與乙公司簽訂的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議 中 約定：甲公司僅負責(zé)提供建設(shè)用地，不參與工程的建設(shè)管理，不管 項 目是否贏利， 乙公司均應(yīng)向甲公司支付假設(shè)干收益。 根據(jù)最高人民法 院關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件假設(shè)干問題的解答? 的規(guī)定，此類條款屬 于聯(lián)營合同的“保底條款，應(yīng)認定為無效。根據(jù)最高人民法院?關(guān) 于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋? 的新 的規(guī)定 , 這類合同不再直接

4、認定無效而是作改性處理, 即認定為借款 合同. 需要指出的是，所謂的責(zé)權(quán)利統(tǒng)一，是從整個合同中雙方當(dāng)事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權(quán)利和義務(wù)向統(tǒng)一，并 非指 在開發(fā)的任何環(huán)節(jié)雙方當(dāng)事人都必須均等的付出和收益。 比方說， 在 工程的建設(shè)工程中， 不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司往不參與具體管 理 工作 或者僅派人監(jiān)督 ，而是由房地產(chǎn)公司全權(quán)負責(zé)， 這并不意味 著違反了該原那么。 三 法律關(guān)系復(fù)雜。聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)涉及多方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，錯綜復(fù)雜。首先是合作雙方的關(guān)系， 如上文所說應(yīng)屬聯(lián)營關(guān)系， 而聯(lián)營又分為法人型聯(lián)營和松散型聯(lián)營，組織形式和權(quán)利義務(wù)分配都需要仔細約定 文 將詳細分析 ;

5、 其次是聯(lián)合體與政府主觀部門的關(guān)系， 開發(fā)房地產(chǎn)的各 個環(huán)節(jié)，立項、到規(guī)劃、開工、預(yù)售、驗收都離不開政府部門的監(jiān)督， 最直觀的表現(xiàn)就是要申請辦理假設(shè)干個許可證或批準文件。 而聯(lián)合開發(fā) 更需要向政府部門做好審批工作，辦-理 - 證-件或批文都應(yīng)以合作雙 方的名義辦理， 只要這樣聯(lián)合開發(fā)行為才能獲得法律的認可。 由于沒 有做好聯(lián)合開發(fā)的審批工作而導(dǎo)致某一方的權(quán)利受到損害或合作合 同 被法院認定無效的案例俯首皆是， 教訓(xùn)非常慘痛。 再次是聯(lián)合體與 其他單位或個人的關(guān)系，包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購房業(yè) 主、貸款和按揭合作銀行等。二、房地產(chǎn)聯(lián)建的主要類型及其法律性質(zhì) 在房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)領(lǐng)域中，由于

6、存在許多不標準的操作，聯(lián)建的 類型那么多種多樣， 正確區(qū)分其類型那么有利于判斷其法律性質(zhì)，確認合 同的效力。現(xiàn)就幾種常見類型的聯(lián)建合同及其法律性質(zhì)分析如下：第一、雙方共同提供建設(shè)用地，共同出資，共同辦理建房審批手續(xù)，共同負責(zé)建設(shè)施工，房屋竣工后，雙方按照合同的約定共同取得或分別取得竣工房屋的產(chǎn)權(quán)， 在此種類型合同中， 因為規(guī)劃許可證是以雙方的名義取得， 根據(jù)建設(shè)部 ?關(guān)于城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記中幾個涉及政策性問題的原那么意見?的有關(guān)規(guī)定，雙方可以按照合同的約定或投資的比例取得竣工房屋的產(chǎn)權(quán)， 辦理產(chǎn)權(quán)登記。 從此類合同的具體權(quán)利義務(wù)內(nèi)容可以看出，這類合同的主體雙方是為共同的事業(yè)而共同出資、共同經(jīng)營

7、、共享利益、共擔(dān)風(fēng)險，這種房屋聯(lián)建行為實質(zhì)上是一種經(jīng)濟合作行為， 其權(quán)利義務(wù)關(guān)系類似民事法律關(guān)系中的合伙關(guān)系聯(lián)建合同，應(yīng)認定為房屋合建合同。第二、一方提供建設(shè)用地，另一方出資，雙方辦理了土地出讓及建審批手續(xù)， 共同負責(zé)建設(shè)施工， 雙方按照合同約定的投資比例共享利益，共擔(dān)風(fēng)險。此類合同因符合房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的法定條件，那么 屬典型的房屋聯(lián)合開發(fā)形式。第三、一方提供建設(shè)用地，以自己的名義取得了建房審批手續(xù)， 另 一方出資，并負責(zé)建設(shè)施工。 雙方按合同約定的比例分別取得竣工 房 屋的產(chǎn)權(quán)。 這種房屋聯(lián)建方式較為常見， 主要發(fā)生在有地?zé)o錢和有 錢無地的雙方之間。在此類合同中，另一方是以投資方式參與一方的

8、房地產(chǎn)開發(fā)，因 規(guī) 劃工程許可證等建房審批手續(xù)系一方領(lǐng)取， 根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定， 這 種方式實質(zhì)上是一種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為， 房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)首先歸持有建房審 批手續(xù)的一方享有， 只有一方在辦理了房屋權(quán)登記后， 才能根據(jù)合同 的約定將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移于另一方。而根據(jù)我國?房地產(chǎn)管理法?第 41 條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn) 移的 規(guī)定， 一方在向另一方轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)時， 該房屋所占土地使用權(quán) 也 隨之轉(zhuǎn)移。因此，此類合同不僅具有房屋轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)，且具有土地 使 用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)。第四、一方提供建設(shè)用地和資金，以自己的名義領(lǐng)取建房審批手 續(xù)，自行負責(zé)建設(shè)施工， 另一方只是按照約定的單價

9、和面積提供一定 的資金， 房屋竣工后， 一方按合同的約定給另一方特定的房屋產(chǎn)權(quán)或 高額回報。這種聯(lián)建方式也較為常見。享有土地使用權(quán)的一方，在建 房資金缺乏時，往往采取這種參建方式，吸引另一企業(yè)帶資參與“共 同開發(fā)，由于參建投資方取得特定房屋產(chǎn)權(quán)或高額回報是以不承當(dāng) 任何經(jīng)濟風(fēng)險為前提的， 且又有未辦理合建審批手續(xù)， 沒有建房開發(fā)資格，未實際從事建房及房地產(chǎn)開發(fā)活動，因此，這種參建形式實質(zhì) 上是一種非法融資行為。 這類合同根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營合 同糾紛案件假設(shè)干問題的解答? 的規(guī)定，屬于聯(lián)營合同的 “保底條 款， 本應(yīng)認定為無效。 但根據(jù)最高人民法院 ?關(guān)于審理涉及國有 土地使用 權(quán)合同

10、糾紛案件適用法律問題的解釋?的新的規(guī)定, 這類合同再次被 認定為改性合同 , 即融資借款合同 .總之，房屋聯(lián)建的形式多種多樣， 但無論是何種形式的房屋聯(lián)建， 都應(yīng)根據(jù)合同的內(nèi)容，正確把握其法律特征，確認其法律性質(zhì)，只有 這樣，才能正確判斷合同的效力。三、房地產(chǎn)聯(lián)建的法律風(fēng)險防范 一 主體資格確實定：?中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法?明 確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者必須具備相應(yīng)的資格條件， 房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)建 也屬于房地產(chǎn)開發(fā)的一種， 因此也必須遵守此一規(guī)定， 最高人民法院 的相關(guān)司法解釋也明確了這一條件限制。 因此在進行房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)建 時，其風(fēng)險首先來自合作對象。在選擇聯(lián)建合作對象時，有土地使用 權(quán)但缺

11、乏資金或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)， 首先應(yīng)當(dāng)核實對方是否 具有相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格條件 ; 有資金或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格 但無土地使用權(quán)的單位， 須確認對方是否合法持有用于工程建設(shè)的土 地的使用權(quán)。否那么 , 雙方所簽的參建、聯(lián)建合同可能會因為不具備房 地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條件而導(dǎo)致無效甚至受到行政處分。 ?城市房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營管理條例?第 34 條、第 35 條規(guī)定，違反該條例規(guī)定，未取得營 業(yè)執(zhí)照， 擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的， 由縣級以上人民政府工商行政 管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動， 沒收違法所得， 可以并處違 法所得 5 倍以下的罰款 ; 未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事 房地產(chǎn)

12、開發(fā)經(jīng)營的， 由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限 期改正，處 5 萬元以上 10 萬元以下的罰款 ;逾期不改正的， 由工商行 政管理部門撤消營業(yè)執(zhí)照。當(dāng)然，如果企業(yè)既有土地使用權(quán)，又有房 地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，僅僅是缺少資金，那就好辦多了。為此，應(yīng)要求合作方提供經(jīng)過年檢合格的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房 地 產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書 最好復(fù)印一套存檔備查 并仔細審查 ; 同時， 還可以委托律師對對方進行資信和土地權(quán)屬等調(diào)查, 以確認合同主體資格。 二 聯(lián)建合同的法律風(fēng)險防范 確定聯(lián)建的合作對象后，就進入雙 方合作具體事宜的談判、簽約 階段。本階段 , 雙方一般至少應(yīng)就以下事項 風(fēng)險包含于其中 進行協(xié) 商

13、， 達成一致意見后簽訂聯(lián)建合同 或協(xié)議 ：1 雙方合作事項 概況，包 括工程的根本情況、 工程報批手續(xù)、 工程拆遷與前期開發(fā) 等 ; 2 雙方 的權(quán)利和義務(wù)。 本項的約定事項應(yīng)當(dāng)包括但不限于： 合作方式及相應(yīng) 權(quán)限、工程總投資數(shù)額及投入方式、土地使用權(quán)證的 變更登記、工程 建設(shè)工程相關(guān)許可證書的辦理、 資金到位進度安排、 利潤或所建房屋 分配比例、稅費承當(dāng)、其他雙方認為有必要的事項 ;3 違約責(zé)任 ;4 合作期限 ;5 未盡事宜的處理方式 ;6 糾紛的解決方法。在本階段，聯(lián)建方應(yīng)作的主要事項有 :1 核實對方持有的該建設(shè) 項 目用地的國有土地使用權(quán)證、 國有土地使用批準文件或相應(yīng)房地產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)營資格的真實性、合法性。這是因為?土地管理法實施條例?第23 條明確規(guī)定，具體建設(shè)工程需要使用土地的，必須依法申請使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地。 沒 有土 地使用權(quán)的具體建設(shè)工程