杭州CBD區(qū)域?qū)懽珠g市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

1、關(guān)于杭州市寫(xiě)字間暨個(gè)別酒店式公寓商品房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)綜合調(diào)查報(bào)告前 言 在調(diào)查工作開(kāi)展前，本人就國(guó)內(nèi)外發(fā)達(dá)領(lǐng)先城市的一些過(guò)往成功發(fā)展痕跡針對(duì)此次寫(xiě)字間調(diào)查工作開(kāi)展的指導(dǎo)性思路作出以下闡述： 觀(guān)點(diǎn)1：商業(yè)繁華的地段，不一定能做出高品質(zhì)的星級(jí)寫(xiě)字間。 觀(guān)點(diǎn)2：以下是本人對(duì)商業(yè)物業(yè)與商務(wù)物業(yè)認(rèn)識(shí)上的幾點(diǎn)異同：商業(yè)物業(yè)核心點(diǎn)：成熟地段、水平與垂直的巨大人流、周邊商家業(yè)態(tài)互動(dòng)或互補(bǔ)、配套、能夠達(dá)到該地段的交通通順度、物業(yè)本身人流集散的控制力，一般采取“三權(quán)分割”的營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)作模式、物業(yè)后期發(fā)展重于前期營(yíng)銷(xiāo)策劃。商務(wù)物業(yè)核心點(diǎn)：城市經(jīng)濟(jì)、金融、辦公產(chǎn)業(yè)帶成熟地段，能夠迅速到達(dá)工作目的地或能夠被迅速到達(dá)本地段的強(qiáng)大交

2、通配套支持、周邊齊全的商業(yè)或商務(wù)配套（500米內(nèi)），物業(yè)動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)人流分散輸送能力、商助配套的齊全性，一般采用租賃或單賣(mài)的運(yùn)作模式。兩者互動(dòng)，共鑄商圈：一、 調(diào)查目的 綜合了解杭州市寫(xiě)字間供應(yīng)市場(chǎng)的基本情況，對(duì)該市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)組織運(yùn)作層面展開(kāi)優(yōu)劣互補(bǔ)學(xué)習(xí)。二、 調(diào)查時(shí)間 2004年11月27日至2004年11月28日三、 調(diào)查方法 運(yùn)用現(xiàn)場(chǎng)觀(guān)察調(diào)研法并結(jié)合電話(huà)詢(xún)問(wèn)，技術(shù)整理所獲得的資料，透過(guò)嚴(yán)禁科學(xué)的研究分析得出結(jié)論。四、 調(diào)查范圍與樣本量 主要針對(duì)杭州市區(qū)內(nèi)繁華地段26個(gè)在售或未售寫(xiě)字間、酒店公寓商品房樓盤(pán)。調(diào)查樓盤(pán)名錄：1、 南北商務(wù)港 （現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)）2、 西湖定安名都 （電話(huà)咨詢(xún)）3、 鳳凰城廣

3、場(chǎng) （現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)）4、 美達(dá)麗陽(yáng)國(guó)際 （現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)）5、 迪尚商務(wù)中心 （電話(huà)咨詢(xún)）6、 公元大廈 （現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)）7、 時(shí)代大廈 （電話(huà)咨詢(xún)）8、銀座大廈 （現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)）9、嘉華國(guó)際商務(wù)中心 （電話(huà)咨詢(xún)）10、中豪鳳起廣場(chǎng) （電話(huà)咨詢(xún)）11、天翔鳳起時(shí)代大廈 （電話(huà)咨詢(xún)）12、濱江慶春發(fā)展大廈 （電話(huà)咨詢(xún)）13、現(xiàn)代領(lǐng)地 （電話(huà)咨詢(xún)）14、廣利大廈 （電話(huà)咨詢(xún)）15、越都商務(wù)大廈 （現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)）16、浙江環(huán)球中心 （電話(huà)咨詢(xún)）17、華源發(fā)展大廈 （電話(huà)咨詢(xún)）18、海華廣場(chǎng) （電話(huà)咨詢(xún)）19、濱海威陵大廈 （電話(huà)咨詢(xún)）20、華元世紀(jì)廣場(chǎng) （電話(huà)咨詢(xún)）21、廣宇河濱商務(wù)樓 （電話(huà)咨詢(xún)）22、西湖國(guó)貿(mào)大廈 （

4、電話(huà)咨詢(xún)）23、綠城深藍(lán)廣場(chǎng) （電話(huà)咨詢(xún)）24、云龍商務(wù)空間 （電話(huà)咨詢(xún)）25、世貿(mào)麗晶城 （電話(huà)咨詢(xún)）26、紅石中央大廈 （現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)）27、聚龍大廈 （電話(huà)咨詢(xún)）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查：7個(gè) 電話(huà)調(diào)查：20個(gè)五、 個(gè)盤(pán)情況序號(hào) 1案名 南北商務(wù)港位置溫州路，市二醫(yī)院后面開(kāi)發(fā)商杭州新南北房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司代理商無(wú)聯(lián)系88389977、88388833規(guī)模占地面積平方米，總建筑面積平方米，車(chē)位個(gè)工地現(xiàn)狀主體基本完工風(fēng)格與布局現(xiàn)代主義，層層退臺(tái)式單體建筑裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯特色商助配套內(nèi)廊式商業(yè)街、下沉式小廣場(chǎng)，運(yùn)河文化廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)模式銷(xiāo)售（整層出售）租售范圍與銷(xiāo)控剩余3-4層價(jià)格均價(jià)6600元/平方米租價(jià)：1元5角/平方

5、米（市價(jià)）主力面積每層900平方米，每戶(hù)150平方米付款方式按揭、一次性定金50萬(wàn)公攤、容積率30，點(diǎn)交付日期2005年5月交付物業(yè)管理商新南北物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)或其他費(fèi)2元/平方米/月序號(hào)2案名西湖定安名都位置西湖大道與定安路交叉口開(kāi)發(fā)商浙江商宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)系87080707、87815731規(guī)模工地現(xiàn)狀風(fēng)格與布局裝修標(biāo)準(zhǔn)特色商助服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)模式半層起售租售范圍與銷(xiāo)控最低、均、高價(jià)12000元/平方米主力面積半層或1000平方米以上起售付款方式一次性按揭公攤、投資回報(bào)率交付日期2005年6月交付物業(yè)管理商物業(yè)管理費(fèi)或其他費(fèi)序號(hào)3案名鳳凰城廣場(chǎng)位置秋濤路與飛云江路交匯處上城復(fù)興地段，上

6、城區(qū)中央商務(wù)區(qū)開(kāi)發(fā)商浙江鳳凰城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)系規(guī)模占地萬(wàn)多平方米，總建筑面積萬(wàn)平方米，酒店公寓套，商住房套。工地現(xiàn)狀在做基礎(chǔ)功能布局棟層商住公寓，棟層酒店公寓，地下層停車(chē)場(chǎng)，車(chē)位余個(gè)。裝修標(biāo)準(zhǔn)中央空調(diào)系統(tǒng)，酒店公寓精裝修，一般商住為毛坯特色商助配套超市、銀行、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)模式酒店公寓、商住房、車(chē)位均銷(xiāo)售租售范圍與銷(xiāo)控共一期開(kāi)發(fā)價(jià)格未定主力面積酒店式公寓：30-50平方米商住住宅：-150平方米單層：1200平方米付款方式未定公攤率容積率大于開(kāi)盤(pán)交付05年4月開(kāi)盤(pán)，06年下半年交付物業(yè)管理商未定物業(yè)管理費(fèi)或其他費(fèi)未定序號(hào)4案名美達(dá)麗陽(yáng)國(guó)際位置武林商業(yè)片區(qū)，湖墅南路、葉青兜路口開(kāi)發(fā)商浙江美達(dá)

7、房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司聯(lián)系規(guī)?？傉嫉仄椒矫?，總建筑面積萬(wàn)平方米，地上為萬(wàn)千多平方米，地下為千多平方米。22層，每層800平方米左右工地現(xiàn)狀結(jié)頂功能布局主樓層，副樓層，裙樓層，層為商務(wù)休閑層。裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯特色商助服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)模式銷(xiāo)售租售范圍與銷(xiāo)控價(jià)格10800元/平方米以上主力面積200-500平方米付款方式按揭5成5，8年一次性公攤、投資回報(bào)率得房率65%3點(diǎn)幾交付日期在售，06年上半年交付物業(yè)管理商綠城物業(yè)管理物業(yè)管理費(fèi)或其他費(fèi)未定序號(hào)5案名迪尚商務(wù)中心位置湖墅南路，信義坊廣場(chǎng)南側(cè)開(kāi)發(fā)商浙江城建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司聯(lián)系88805255、88805655規(guī)?？偨ㄖ娣e萬(wàn)平方米工地現(xiàn)狀未定風(fēng)格與布局裝修標(biāo)

8、準(zhǔn)公共部分精裝修，室內(nèi)未定。特色商助服務(wù)建設(shè)、會(huì)議、餐廳、商務(wù)中心、會(huì)議室等。營(yíng)銷(xiāo)模式未定租售范圍與銷(xiāo)控價(jià)格未定主力面積200-350平方米付款方式未定公攤、投資回報(bào)率未定開(kāi)盤(pán)交付明年年中開(kāi)盤(pán)，公寓部分已開(kāi)盤(pán)，交付日期年以后。物業(yè)管理商未定物業(yè)管理費(fèi)或其他費(fèi)未定序號(hào)6案名公元大廈位置黃龍?bào)w育中心主體育場(chǎng)西側(cè)開(kāi)發(fā)商杭州南源聯(lián)合置業(yè)有限公司聯(lián)系規(guī)模21層工地現(xiàn)狀未結(jié)頂功能布局裝修標(biāo)準(zhǔn)普通級(jí)室內(nèi)裝修特色商助服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)模式銷(xiāo)售，正式銷(xiāo)售前收取5成房款租售范圍與銷(xiāo)控最低、均、高價(jià)16000-17000元/平方米車(chē)位28萬(wàn)/個(gè)主力面積200-600平方米付款方式按揭5成10年，一次性付款（有優(yōu)惠）公攤率30

9、%交付日期在售，06年6月交付物業(yè)管理商不詳物業(yè)管理費(fèi)或其他費(fèi)12元/平方米/月序號(hào)7案名時(shí)代大廈位置秘渡橋路一號(hào)（華浙廣場(chǎng)旁）開(kāi)發(fā)商浙江時(shí)代大廈有限公司聯(lián)系87822616、87918959規(guī)模占地面積7900平方米，總建筑面積45000平方米。28層，每層約1000平方米左右工地現(xiàn)狀基礎(chǔ)完工風(fēng)格現(xiàn)代主義裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修特色商助服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)模式銷(xiāo)售（整層出售）租售范圍與銷(xiāo)控最低、均、高價(jià)最低4層，估計(jì)價(jià)格（18000-20000元/平方米）主力面積900-1000平方米付款方式未定公攤、投資回報(bào)率30-35%開(kāi)盤(pán)交付05年上半年開(kāi)盤(pán)物業(yè)管理商未定物業(yè)管理費(fèi)或其他費(fèi)未定序號(hào)8案名銀座大廈位置慶春路與

10、建國(guó)北路交叉口。開(kāi)發(fā)商杭州銀座房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)系規(guī)?？偨ㄖ娣e3萬(wàn)多平方米，車(chē)位150個(gè)，24層工地現(xiàn)狀主體修建中功能布局1-3層裙樓為商業(yè)用途，4層以上為寫(xiě)字間裝修標(biāo)準(zhǔn)中央空調(diào)，室內(nèi)簡(jiǎn)單裝修特色商助服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)模式銷(xiāo)售（包含車(chē)位）租售范圍與銷(xiāo)控5至10成已開(kāi)始內(nèi)部排號(hào)。價(jià)格估計(jì)12500左右，車(chē)位估計(jì)20萬(wàn)/個(gè)主力面積全框架自由分割，900-200余平方米付款方式一次性性付款5成10年公攤率、容積率5點(diǎn)75開(kāi)盤(pán)交付05年上半年開(kāi)盤(pán)06年上半年交付物業(yè)管理商正在招標(biāo)中物業(yè)管理費(fèi)或其他費(fèi)估計(jì)5元/平方米序號(hào)9案名嘉華國(guó)際商務(wù)中心位置杭大路55號(hào)開(kāi)發(fā)商杭州佳華置業(yè)投資有限公司聯(lián)系87175060、

11、87175061規(guī)模14層工地現(xiàn)狀現(xiàn)房風(fēng)格與布局裝修標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)毛坯特色商助服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)模式出租租售范圍與銷(xiāo)控租金45元/平方米/天，車(chē)位300元/個(gè)主力面積200-300平方米付款方式季付或半年付公攤35%交付日期即買(mǎi)即駐物業(yè)管理商物業(yè)管理費(fèi)或其他費(fèi)8元/平方米/月序號(hào)10案名中豪鳳起廣場(chǎng)位置鳳起東路延伸段與秋濤北路交叉口開(kāi)發(fā)商浙江中豪房屋建設(shè)有限公司聯(lián)系86952299、86047842規(guī)模11層工地現(xiàn)狀布局裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯特色商助服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)模式銷(xiāo)售租售范圍與銷(xiāo)控最低、均、高價(jià)起價(jià)7800元/平方米車(chē)位：18萬(wàn)左右/個(gè)主力面積180-355平方米（寫(xiě)字間）39-46平方米（公寓）付款方式一次性5成10年

12、公攤、投資回報(bào)率24%交付日期2005年6月交付物業(yè)管理商物業(yè)管理費(fèi)或其他費(fèi)物業(yè)維修基金65元/平方米。3元6角/平方米序號(hào)11案名天翔鳳起時(shí)代大廈位置新塘路與鳳起路交叉處開(kāi)發(fā)商杭州天翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)系86786133、86786155規(guī)模總建筑面積43000平方米，24層，車(chē)位121個(gè)。工地現(xiàn)狀結(jié)頂功能布局裙樓1-4層做商業(yè)用途，5-24層為寫(xiě)字間。裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯特色商助服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)模式銷(xiāo)售租售范圍與銷(xiāo)控寫(xiě)字間售完均價(jià)7500元/平方米主力面積30-700平方米付款方式按揭一次性公攤?cè)莘e率26%，3點(diǎn)04交付日期在售，05年年底交付物業(yè)管理商綠城物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)或其他費(fèi)3元8角/平

13、方米序號(hào)12案名濱江慶春發(fā)展大廈位置慶春東路開(kāi)發(fā)商杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)有限公司聯(lián)系86995435、86966678規(guī)模總建筑面積4萬(wàn)多平方米，兩棟，18和21層工地現(xiàn)狀已修建10層風(fēng)格與布局現(xiàn)代主義裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯特色商助服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)模式定向銷(xiāo)售，整棟出售租售范圍與銷(xiāo)控未定價(jià)格未定主力面積700-900平方米付款方式未定公攤30%交付日期未定物業(yè)管理商未定物業(yè)管理費(fèi)或其他費(fèi)未定序號(hào)13案名現(xiàn)代領(lǐng)地位置文輝路與紹興路交叉口，紹興路181號(hào)潮王路口開(kāi)發(fā)商浙江野風(fēng)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)系85382971、85382971規(guī)模總占地面積3萬(wàn)平方米?？偨ㄖ娣e10萬(wàn)平方米。，公寓372戶(hù)、寫(xiě)字間95戶(hù)、1棟9層

14、商住127套，每層1000平方米左右工地現(xiàn)狀已建6層風(fēng)格與布局單棟9層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯特色商助服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)模式銷(xiāo)售租售范圍與銷(xiāo)控均價(jià)11000-12000元/平方米主力面積54-260平方米，特推150平方米付款方式2萬(wàn)定金（一星期內(nèi)有效）， 按揭：5層10年，一次性。 公攤30%3點(diǎn)33開(kāi)盤(pán)交付04年11月上旬開(kāi)盤(pán)，06年4月交付物業(yè)管理商不詳物業(yè)管理費(fèi)或其他費(fèi)3元5角/平方米序號(hào)14案名廣利大廈位置慶春路與中河路岔口西北開(kāi)發(fā)商浙江廣利房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)系87247398、85779378規(guī)模26層 工地現(xiàn)狀在建布局裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修特色商助服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)模式銷(xiāo)售，13層以上整層出售租售范圍與銷(xiāo)控最低、均、高

15、價(jià)16000元/平方米主力面積140-1700平方米付款方式定見(jiàn)10%，按揭5層10年，一次性99折公攤、投資回報(bào)率28%交付日期05年10月交付，04年5月開(kāi)盤(pán)物業(yè)管理商物業(yè)管理費(fèi)或其他費(fèi)4元5角/平方米序號(hào)15案名越都商務(wù)大廈位置中北路與文暉路交叉口開(kāi)發(fā)商杭州市市政房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)系規(guī)模工地現(xiàn)狀風(fēng)格與布局裝修標(biāo)準(zhǔn)特色商助服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)模式租售范圍與銷(xiāo)控價(jià)格寫(xiě)字樓：9400元/平方米商鋪：49500元/平方米主力面積一層商鋪：10-150 寫(xiě)字間：100平方米以上。二三層共2300平方米付款方式公攤、投資回報(bào)率交付日期04年9月開(kāi)盤(pán)，06年上 半年交付物業(yè)管理商物業(yè)管理費(fèi)或其他費(fèi)序號(hào)16案名浙

16、江環(huán)球中心位置西湖文化廣場(chǎng)主塔樓開(kāi)發(fā)商浙江耀江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)系規(guī)模占地近200畝，總建筑面積37萬(wàn)平方米，共41層，車(chē)位300多個(gè)，高170米。工地現(xiàn)狀建設(shè)中功能布局裙樓1-7樓為商業(yè)用途，8-41層為寫(xiě)字間裝修標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)毛坯特色商助服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)模式10層以下分割銷(xiāo)售，10層以上整層出售。租售范圍與銷(xiāo)控開(kāi)始內(nèi)部排號(hào)均價(jià)19000-20000元/平方米主力面積800-1000平方米左右付款方式按揭：4成10年公攤、投資回報(bào)率未定交付日期05年4月開(kāi)盤(pán)07年交付物業(yè)管理商前期自管物業(yè)管理費(fèi)或其他費(fèi)未定序號(hào)17案名華源發(fā)展大廈位置環(huán)城北路與建國(guó)北路交叉口開(kāi)發(fā)商杭州華源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)系85195

17、652、85195629規(guī)?？偨ㄖ娣e2萬(wàn)平方米。20層，每層900平方米左右工地現(xiàn)狀在建風(fēng)格與布局1-3樓商鋪、4-20樓為寫(xiě)字間裝修標(biāo)準(zhǔn)吊頂，毛坯特色商助服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)模式銷(xiāo)售租售范圍與銷(xiāo)控均價(jià)10000元/平方米，18樓價(jià)格13000元/平方米。主力面積每層4個(gè)單位，每個(gè)單位200多平方米付款方式本地戶(hù)口按揭4成，外地5成，一次性無(wú)折扣公攤、投資回報(bào)率得房率728%交付日期05年6月交付物業(yè)管理商自管物業(yè)管理費(fèi)或其他費(fèi)5元/平方米序號(hào)18案名海華廣場(chǎng)位置環(huán)城北路與建國(guó)北路交叉口開(kāi)發(fā)商杭州海華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)系85199121、85199683規(guī)模25層，總建筑面積約25000平方米工地現(xiàn)狀

18、主題基本完工功能組合1-4層為商場(chǎng)，5層-25層為寫(xiě)字間裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯特色商助服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)模式銷(xiāo)售租售范圍與銷(xiāo)控均價(jià)10000元/平方米，還剩4樓，價(jià)格9900元/平方米主力面積寫(xiě)字間每層1200平方米商鋪每層2400平方米付款方式1次性付款一個(gè)月分期公攤、投資回報(bào)率34%，4交付日期05年3月交付物業(yè)管理商自管物業(yè)管理費(fèi)或其他費(fèi)未定序號(hào)19案名濱海威陵大廈位置濱江中興路，濱江區(qū)政府旁。開(kāi)發(fā)商濱海房產(chǎn)聯(lián)系規(guī)模22，每層850平方米左右，總建筑面積約2萬(wàn)平方米。工地現(xiàn)狀立面裝潢，室內(nèi)裝潢布局裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯特色商助服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)模式銷(xiāo)售租售范圍與銷(xiāo)控90%已售出起價(jià)7600元以上/平方米，平層價(jià)差最高470元/

19、平方米。主力面積75-840平方米付款方式一次性：97折按揭：公攤40%交付日期物業(yè)管理商物業(yè)管理費(fèi)或其他費(fèi)2元5角/平方米序號(hào)20案名廣宇河濱商務(wù)樓位置杭州建國(guó)北路380號(hào)開(kāi)發(fā)商杭州廣宇房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司聯(lián)系85185591、85185960規(guī)模13層，每層900多平方米，共12000平方米工地現(xiàn)狀風(fēng)格與布局裝修標(biāo)準(zhǔn)普通裝修特色商助服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)模式7層以下分零出售，7-13層整層出售租售范圍與銷(xiāo)控內(nèi)外銷(xiāo)售均可最低、均、高價(jià)10380元/平方米（二樓起價(jià)），樓層價(jià)差250元/平方米，車(chē)位21萬(wàn)起價(jià)。主力面積130-900付款方式按揭（私人或公司）均可，一次性有折扣公攤30%交付日期06年6月份交付

20、物業(yè)管理商委托代管物業(yè)管理費(fèi)或其他費(fèi)3元5角/平方米序號(hào)21案名西湖國(guó)貿(mào)大廈位置杭州西湖大道1號(hào)開(kāi)發(fā)商杭州連城置業(yè)建設(shè)有限公司聯(lián)系87896677、87896699規(guī)?？偨ㄖ娣e10萬(wàn)平方米、400個(gè)停車(chē)位工地現(xiàn)狀功能分布地下3層，地下3-2層為停車(chē)場(chǎng)，地上25層，裙樓8層，地下一層到地上4層為商業(yè)。5-8樓是開(kāi)場(chǎng)式辦公樓，主樓為寫(xiě)字間裝修標(biāo)準(zhǔn)24小時(shí)獨(dú)立戶(hù)式空調(diào)特色商助服務(wù)商務(wù)會(huì)議室、快餐、健身、咖啡吧等營(yíng)銷(xiāo)模式租售范圍與銷(xiāo)控最低、均、高價(jià)主力面積付款方式公攤、投資回報(bào)率交付日期物業(yè)管理商物業(yè)管理費(fèi)或其他費(fèi)序號(hào)22案名云龍商務(wù)空間位置杭州市刀矛巷云龍公寓騰龍閣（屬慶春商貿(mào)圈）開(kāi)發(fā)商杭州市房地

21、產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司/全案策劃代理商 瑞豐廣告聯(lián)系87218118、87218998規(guī)模23層，10層以下位寫(xiě)字間，每層140平方米工地現(xiàn)狀建設(shè)中風(fēng)格與布局單層獨(dú)戶(hù)裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯特色商助服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)模式銷(xiāo)售租售范圍與銷(xiāo)控已售90%以上均價(jià)8000元/平方米，樓層價(jià)差100元，車(chē)位19萬(wàn)。主力面積148平方米付款方式按揭：5成10年一次性：無(wú)優(yōu)惠公攤26%交付日期05年年底交付物業(yè)管理商不詳物業(yè)管理費(fèi)或其他費(fèi)1元2角/平方米序號(hào)23案名綠城深藍(lán)廣場(chǎng)位置朝暉路，緊鄰西湖文化廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商綠城集團(tuán)聯(lián)系87902666、85393322規(guī)模占地18000平方米?？偨ㄖ娣e134000平方米。寫(xiě)字樓車(chē)位100個(gè)。工地現(xiàn)狀

22、明年年初結(jié)頂布局與功能兩棟公寓與一棟寫(xiě)字樓延街排列寫(xiě)字樓1-2樓為商業(yè)配套，3樓為餐廳，4至26樓為寫(xiě)字間辦公區(qū)。裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯特色商助服務(wù)配置星級(jí)酒店大堂服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)模式銷(xiāo)售租售范圍與銷(xiāo)控50%以上均價(jià)13000元/平方米（寫(xiě)字間）樓層價(jià)差300元，18800元/平方米（公寓）車(chē)位30萬(wàn)元/個(gè)主力面積不詳付款方式首付5成，季付10%或按揭、一次性公攤交付日期06年10月物業(yè)管理商綠城物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)或其他費(fèi)公寓5元8角/平方米/月寫(xiě)字間8元/平方米序號(hào)24案名世貿(mào)麗晶城位置世貿(mào)黃龍商務(wù)區(qū)北部，南臨天目山路，西靠教工路開(kāi)發(fā)商浙江火炬置業(yè)發(fā)展有限公司聯(lián)系88219808、88833908規(guī)模

23、總占地面積5萬(wàn)平方米，總建筑面積：地上32萬(wàn)平方米，地下8萬(wàn)平方米工地現(xiàn)狀二期基礎(chǔ)工程布局5棟18層沿街排列裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯特色商助服務(wù)內(nèi)部配置2500多平方米廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)模式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)周期安排分3期開(kāi)發(fā)，現(xiàn)開(kāi)發(fā)第3期最低、均、高價(jià)車(chē)位21萬(wàn)/個(gè)；主力面積-平方米付款方式容積率8開(kāi)盤(pán)交付預(yù)計(jì)05年下半年開(kāi)盤(pán)推出寫(xiě)字間使用06年底07年初交付。物業(yè)管理顧問(wèn)高力物業(yè)管理顧問(wèn)物業(yè)管理費(fèi)或其他費(fèi)1元8角/平方米/月序號(hào)25案名紅石中央大廈位置位于湖墅南路以東開(kāi)發(fā)商聯(lián)系81871717、88223613規(guī)模占地2000多平方米，25層，總建筑面積33000平方米工地現(xiàn)狀建設(shè)中功能布局1-2樓為商鋪，3至25樓為寫(xiě)

24、字樓，7層為商助配套層，車(chē)位100多個(gè)，寫(xiě)字間80多套。裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯特色商助服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)模式銷(xiāo)售租售范圍與銷(xiāo)控均價(jià)10000元/平方米，車(chē)位26萬(wàn)-32萬(wàn)主力面積200多平方米付款方式按揭：5成10年一次性公攤30%開(kāi)盤(pán)交付04年10月初開(kāi)盤(pán)。06年交付物業(yè)管理商物業(yè)管理費(fèi)或其他費(fèi)未定序號(hào)26案名聚龍大廈位置黃龍商務(wù)區(qū)域，杭大樓號(hào)開(kāi)發(fā)商聯(lián)系規(guī)模占地面積萬(wàn)平方米。共層，層為裙樓。車(chē)位130個(gè)。工地現(xiàn)狀結(jié)頂功能布局層為商業(yè)用房，裝修標(biāo)準(zhǔn)基本裝修。特色商助服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)模式無(wú)產(chǎn)權(quán)，長(zhǎng)租模式，租期45年。租售范圍與銷(xiāo)控狀況不好最低、均、高價(jià)寫(xiě)字間均價(jià)為元平方米，商鋪售價(jià)元平方米商鋪?zhàn)饨鹪椒矫滋臁＼?chē)位租金300

25、-350元/個(gè)。主力面積每層面積平方米。付款方式一次性公攤率34%開(kāi)盤(pán)交付年月日開(kāi)盤(pán)。05年3月交付。物業(yè)管理商聚龍物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)或其他費(fèi)8元/平方米/月六、 定性分析（一） 2003年度寫(xiě)字間市場(chǎng)具有代表性的超前亮點(diǎn)：“公元大廈”提倡的“德國(guó)制作”概念“嘉華商務(wù)中心”聘請(qǐng)“第一太平戴維斯”，樹(shù)立起“國(guó)際商務(wù)服務(wù)水平”的標(biāo)桿。“錢(qián)江新城”區(qū)域商業(yè)中心區(qū)，預(yù)計(jì)供應(yīng)量150萬(wàn)平方米，項(xiàng)目成本8000元-10000元/平方米，打造杭州未來(lái)新的“CBD”核心區(qū)。 （二） 杭州進(jìn)入多商圈時(shí)代后所形成的一個(gè)核心商圈、四大區(qū)域商業(yè)中心與十二大區(qū)域商業(yè)副中心對(duì)未來(lái)寫(xiě)字間項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的深切影響：一大

26、核心商圈（老商業(yè)圈）：武林商業(yè)圈四大區(qū)域商業(yè)中心：慶春路區(qū)域商業(yè)中心拱宸橋區(qū)域商業(yè)中心翠苑區(qū)域商業(yè)中心濱江區(qū)域商業(yè)中心 十二大區(qū)域商業(yè)副中心 （1）、城站廣場(chǎng) （2）、之江大道南段新居區(qū) （3）、德勝東路地區(qū) （4）、半山地區(qū) （5）、賣(mài)魚(yú)橋地區(qū) （6）、黃龍地區(qū) （7）、西城廣場(chǎng) （8）、錢(qián)江新城區(qū) （9）、下沙高教園區(qū) （10）、濱江高教園區(qū) （11）、小河山高教園區(qū) （12）、三墩地區(qū)市場(chǎng)影響：競(jìng)爭(zhēng)格局預(yù)測(cè)（建設(shè)者區(qū)隔模式）：杭州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)由線(xiàn)性增長(zhǎng)變?yōu)榫W(wǎng)點(diǎn)式幾何增長(zhǎng)后，勢(shì)必為全市的商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)新的契機(jī)，其中很大的份額也包括了寫(xiě)字間市場(chǎng)，根據(jù)不同地塊不同商業(yè)文化背景，整合發(fā)展商自我核心技術(shù)

27、，我們大膽預(yù)測(cè)不久的將來(lái)，發(fā)展商會(huì)普遍性細(xì)分其公司的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)范圍，如下表：商業(yè)開(kāi)發(fā)住宅開(kāi)發(fā)零售廣場(chǎng)寫(xiě)字間專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商業(yè)街區(qū)其他多層普通住宅多層高檔住宅排屋別墅高層公寓酒店公寓低端低端低端低端低端低端低端低端低端低端低端中端中端中端中端中端中端中端中端中端中端中端高端高端高端高端高端高端高端高端高端高端高端營(yíng)銷(xiāo)售模式預(yù)測(cè)： 借鑒發(fā)達(dá)地區(qū)寫(xiě)字間運(yùn)營(yíng)模式（即純租賃模式），可預(yù)測(cè)出杭州未來(lái)寫(xiě)字間普遍采用的營(yíng)銷(xiāo)模式將會(huì)逐步向著“租賃面積=或>銷(xiāo)售面積”的銷(xiāo)控節(jié)奏發(fā)展。市場(chǎng)細(xì)分預(yù)測(cè)：根據(jù)不同特色商業(yè)地段的形成、不同區(qū)域產(chǎn)業(yè)帶發(fā)展水平、不同歷史文化背景，相應(yīng)迎合市場(chǎng)的消費(fèi)者也會(huì)發(fā)生變化。即得出以下寫(xiě)字間

28、市場(chǎng)機(jī)會(huì)導(dǎo)視圖： 政策 地塊功能 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 市場(chǎng)需求 建筑趨勢(shì)預(yù)測(cè)：2003年寫(xiě)字間建筑產(chǎn)品的主流審美觀(guān)似乎均為現(xiàn)代主義或偽劣的“后現(xiàn)代主義”流派，除了用以標(biāo)榜自己超前的“凈高度”、“奇特外觀(guān)”等“地球人都知道的”的特點(diǎn)外，似乎缺少了一點(diǎn)“靈氣”與“逸氣”。在這方面確實(shí)不如住宅開(kāi)發(fā)那般運(yùn)用自如，栩栩如生，不過(guò)相信不久的將來(lái)，在建筑技術(shù)業(yè)與建筑文化業(yè)的相互碰撞后會(huì)得到長(zhǎng)足的發(fā)展。產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)化預(yù)測(cè)：針對(duì)裙樓商業(yè)所產(chǎn)生的“商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司”，針對(duì)“純寫(xiě)字樓”所產(chǎn)生的“資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司”，針對(duì)“投資型消費(fèi)者”所形成的“商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)管理公司”。 （三） 問(wèn)題思考（1） 裙樓部分：規(guī)劃重密、業(yè)態(tài)雷同，

29、招商乏力，專(zhuān)業(yè)欠缺，力度不夠 從建筑功能分布上看，大多數(shù)的在建、將建寫(xiě)字間項(xiàng)目考慮到項(xiàng)目配套需要又或通過(guò)商鋪賣(mài)高價(jià)甚至覺(jué)得寫(xiě)字間本來(lái)就一定需要有裙樓商業(yè)為由，紛紛在很小的商圈范圍內(nèi)修建出許多商業(yè)裙樓項(xiàng)目，而在銷(xiāo)售過(guò)程中則大部分采用純粹銷(xiāo)售的模式，不考慮將來(lái)的商業(yè)具體經(jīng)營(yíng)情況。 而本次調(diào)查中，竟然有一半以上的被調(diào)查樓盤(pán)銷(xiāo)售部中，沒(méi)有設(shè)置專(zhuān)業(yè)商業(yè)運(yùn)作部門(mén)或具體負(fù)責(zé)人，可見(jiàn)本地寫(xiě)字樓項(xiàng)目對(duì)裙樓的運(yùn)作普遍還停留在隨意性管理以銷(xiāo)售為全部動(dòng)機(jī)的“單純”時(shí)代。（2） 銷(xiāo)售工作分析： A電話(huà)接聽(tīng)欠缺專(zhuān)業(yè)及適時(shí)地反問(wèn)：普遍的銷(xiāo)售員雖然有邀請(qǐng)電話(huà)訪(fǎng)問(wèn)者到現(xiàn)場(chǎng)參觀(guān)以完成銷(xiāo)售動(dòng)作的意識(shí)，但是沒(méi)有接聽(tīng)來(lái)訪(fǎng)電話(huà)的時(shí)間概念

30、，也很少主動(dòng)請(qǐng)問(wèn)訪(fǎng)問(wèn)者姓名或其他基本情況。 B對(duì)投資型客戶(hù)的統(tǒng)一說(shuō)辭有待提高，投資分析顧問(wèn)服務(wù)必不可少： 幾乎大部分的銷(xiāo)售人員對(duì)所銷(xiāo)售物業(yè)的該區(qū)域租賃市值不甚了解，往往以“我覺(jué)得”“我想”等含糊用語(yǔ)。而在解說(shuō)中也沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的相關(guān)體系引導(dǎo)“專(zhuān)為投資”的這波客戶(hù)展開(kāi)強(qiáng)勢(shì)訴求，通常無(wú)非強(qiáng)調(diào)如駐后的種種情況或價(jià)格計(jì)算上。 C 寫(xiě)字樓項(xiàng)目也需要“示范單位” 本次調(diào)查中幾乎100%的開(kāi)發(fā)商均沒(méi)有設(shè)置示范單位，以銷(xiāo)售系列動(dòng)作的角度來(lái)看是不健康的。D個(gè)別樓盤(pán)采用純租賃模式，大部分采取完全銷(xiāo)售（包括裙樓） 評(píng)點(diǎn)：如果要走“長(zhǎng)線(xiàn)品牌化戰(zhàn)略路線(xiàn)”，那么，寫(xiě)字間開(kāi)發(fā)有兩個(gè)重要問(wèn)題亟待解決：a 物業(yè)建成后是銷(xiāo)售或出租？b 物業(yè)交付使用后，由什么人來(lái)管，開(kāi)發(fā)商才會(huì)放心呢？E專(zhuān)業(yè)化的商務(wù)資產(chǎn)管理公司“呼之欲出” 除開(kāi)少數(shù)標(biāo)榜自己是