順德珠寶文化創(chuàng)意產業(yè)園項目可行性研究報告

1、順德區(qū)珠寶文化創(chuàng)意產業(yè)園可行性研究報告目錄第一章 總論3第一節(jié) 項目概況3第二節(jié) 項目建設單位4第二章 項目建設的背景4第一節(jié) 項目建設的宏觀背景4第二節(jié) 項目建設的微觀背景6第三節(jié) 項目的市場環(huán)境分析7第三章 項目建設的指導思想和原則10第一節(jié) 項目建設的定位10第二節(jié) 項目建設的優(yōu)勢12第三節(jié) 項目建設的指導思想和原則15第四章 項目建設內容17第一節(jié) 項目的功能規(guī)劃17第二節(jié) 項目的建設規(guī)劃22第三節(jié) 項目總投資及構成25第五章 項目經濟效益分析27第六章 項目的運營與管理28第一節(jié) 項目管理模式28第二節(jié) 項目營銷管理28第七章 項目的環(huán)境影響分析29第八章 項目的風險分析30第九章

2、結論32第一章 總論第一節(jié) 項目概況1、項目名稱：順德區(qū)珠寶文化創(chuàng)意產業(yè)園項目2、建設單位：順德區(qū)XXXX有限公司3、建設地點：順德區(qū)倫教熹涌龍威路4、項目總占地面積：90000平方米5、項目總建筑面積：約314547平方米6、項目總投資：約人民幣15億元7、項目建設周期：項目分四期建設：一期已完成：2008年至2011年建設的萬輝珠寶城為第一期，總占地面積約7500平方米，總建筑面積約12000平方米，總投資約16000萬元。二期擬開發(fā)期為：2012年6月至2013年6月為第二期，通過三舊改造即達珠寶金行有限公司地塊，總占地面積約12000平方米，總建筑面積約37000平方米，總投資約111

3、00萬元。三期擬定開發(fā)期為：2013年7月至2016年6月為第三期，通過整合南到羊大路，西到熹涌工業(yè)大道西，東到熹涌河涌，北到即達珠寶北線，總占地面積約70500平方米，總建筑面積約221000平方米，總投資約63000萬元。四期擬定開發(fā)期為：2016年7月至2018年6月為第四期，完善五星級酒店及高端商場等服務配套項目，總投資約60000萬元。第二節(jié) 項目建設單位順德區(qū)XX有限公司成立于2012年，注冊資金3000萬元，為股份制公司。由倫教街道辦投資控股，吸收優(yōu)質實業(yè)、風投公司組建，主營業(yè)務是房地產開發(fā)；房地產咨詢，房地產策劃管理，房地產經紀，物業(yè)管理，自有物業(yè)出租，珠寶首飾生產、銷售，咨詢

4、策劃、國內商業(yè)、物資供銷。第二章 項目建設的背景第一節(jié) 項目建設的宏觀背景順德區(qū)勇?lián)∩罨姓芾眢w制改革試點重任，大刀闊斧推進“石破天驚”的大部制改革，初步構建起職能配置科學合理、機構設置綜合精干、權責劃分明確清晰的黨政組織架構，改革模式在全省得到推廣；全面推開簡政強鎮(zhèn)事權改革，激發(fā)鎮(zhèn)街發(fā)展活力；在全省率先探索政社相對分離的基層治理格局，實現村（社區(qū)）行政服務站全覆蓋；確立新一輪改革方向，以社會建設的總目標統(tǒng)領行政審批制度改革、農村綜合改革、社會管理改革三大改革，不斷將改革由體制內向體制外延伸；全力落實地級市經濟社會事務管理權限，推動各項事業(yè)加速發(fā)展。順德又一次站到歷史前沿，成為內外矚目的

5、改革先鋒。2011年順德區(qū)委十一屆十三次全會確定了“城市升級引領轉型發(fā)展，共建共享幸福順德”戰(zhàn)略目標，未來五年的奮斗目標是：宜居城鄉(xiāng)展現新面貌，網絡型城市 基本成型，濱水組團和衛(wèi)星小城煥發(fā)活力。轉型發(fā)展駛入快車道，順德智造動力充沛，發(fā)展質量顯著提升。協(xié)同共治進入新階段，社會建設勇當尖兵，公共治理再當先鋒。實現城市品位、生活品質、文明水平與經濟地位同步升級。三大功能片區(qū)指在區(qū)域一體發(fā)展的基礎上，根據各鎮(zhèn)街的地理區(qū)位、產業(yè)結構、資源稟賦，將全區(qū)分為東、北、西南三大功能片區(qū)。東部片區(qū)以大良、容桂、倫教為主，發(fā)展主題為“陽光智城”，定位為珠三角城市群的區(qū)域中心，重點完善政治、經濟、文化中心功能，發(fā)展科

6、研、商務、金融服務等高端產業(yè)，集聚信息、人才、資本、技術等優(yōu)勢城市資源，打造民營經濟總部基地和中國南方智谷核心區(qū)；北部片區(qū)以北滘、陳村、樂從、龍江為主，發(fā)展主題為“創(chuàng)意新城”，重點對接廣佛都市核心，主動融入廣佛都市圈，以工業(yè)設計、文化創(chuàng)意和現代信息物聯(lián)技術增添產業(yè)活力，以城市意識和國際元素塑造都市魅力，帶動專業(yè)鎮(zhèn)轉型升級，打造現代創(chuàng)意設計和商貿物流基地；西南片區(qū)以勒流、杏壇、均安為主，發(fā)展主題為“生態(tài)新城”，重點發(fā)展先進制造業(yè)和生態(tài)休閑旅游業(yè)，探索低碳生產、生活之路，打造生態(tài)產業(yè)示范基地。2.5產業(yè)是指介于第二和第三產業(yè)之間的中間產業(yè)，既有服務、貿易、結算等第三產業(yè)管理中心的職能，又兼?zhèn)洫毺氐?/p>

7、研發(fā)中心、核心技術產品的生產中心和現代物流運行服務等第二產業(yè)運營的職能。2.5產業(yè)突出生產性服務，突破傳統(tǒng)的產品生產流通方式，以市場發(fā)展需要為支持，以生產性服務為主體，以研發(fā)設計、虛擬工廠為表現手法，從而把整個產業(yè)價值鏈聯(lián)系起來。綜上所述，順德區(qū)成為中國產業(yè)轉型的先鋒，在發(fā)展現代服務業(yè)，尤其是在發(fā)展商貿服務和文化產業(yè)，建設集聚基地等方面，都給予了高度的重視，并在政策扶持和導向上做出了積極的努力，為本項目的規(guī)劃建設創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境氛圍。第二節(jié) 項目建設的微觀背景本項目選址在順德區(qū)倫教街道熹涌工業(yè)區(qū)，之所以選擇在此，主要是綜合考慮順德區(qū)熹涌村當前良好的微觀環(huán)境。倫教是順德核心城區(qū)，發(fā)展主題為“

8、陽光智城”，定位為珠三角城市群的區(qū)域中心，重點完善政治、經濟、文化中心功能，發(fā)展科研、商務、金融服務等高端產業(yè)，集聚信息、人才、資本、技術等優(yōu)勢城市資源，打造民營經濟總部基地。倫教目前有長鹿農莊、香云紗基地、木工機械城、華潤萬佳、萬輝珠寶城等農莊、文化基地、專業(yè)展館、購物中心、珠寶主題公園等為結構的多種商貿業(yè)態(tài)。與此相對應的文化產業(yè)群規(guī)劃上，有倫教鄭敬貽職業(yè)中學，位于大良的南方智谷，順德職業(yè)技術學院，位于北窖的廣東省工業(yè)設計城，將形成順德區(qū)文化產業(yè)的基本格局。對比珠寶產業(yè)發(fā)達區(qū)域的深圳市的文化與商貿服務產業(yè)規(guī)劃布局可以發(fā)現，順德區(qū)目前尚沒有一個以珠寶首飾主題的大型集聚基地。以擁有周大福及周生生

9、兩大珠寶巨頭的順德，居然沒有一個珠寶產業(yè)的聚集區(qū)，因此，攜中國珠寶兩大巨頭及順德眾多珠寶企業(yè)的珠寶產業(yè)園已經勢在必行。倫教做為順德中心城區(qū)，羊大路周邊地塊整體規(guī)劃為商業(yè)用地，倒避企業(yè)轉型升級，淘汰落后產業(yè)。也迫切需要高端商業(yè)中心帶動地段整體轉型。自周大福、周生生設廠于倫教，20年來聚集了大量專業(yè)的珠寶人才。隨著順德人民醫(yī)院、體育館、五星級酒店的建設，龍洲路升格為326國道，萬科等一大批地產落戶倫教，消費力巨大的倫教同樣在成熟城區(qū)內需要以特定文化主題引領下的大型文化產品與產業(yè)商貿集聚基地。按照新的倫教整體規(guī)劃，羊大路邊的熹涌工業(yè)區(qū)已全部規(guī)劃為商業(yè)用地，因此，綜合考慮區(qū)域優(yōu)勢、地理位置、建筑品質、

10、業(yè)態(tài)組合、營商氛圍等因素，倫教街道熹涌工業(yè)區(qū)都是開發(fā)和改造成為主題文化產品與商貿集散地的首選。第三節(jié) 項目的市場環(huán)境分析本項目選擇的珠寶首飾行業(yè)，具有十分巨大的市場前景和廣闊的發(fā)展空間。而以此為主題形成的及產品開發(fā)、制造和銷售為一體的集聚基地，不僅可以吸引周邊地區(qū)的消費群體，還可以利用其所處的優(yōu)越地理條件，吸納更廣泛地區(qū)的采購受眾，并且使項目成為人們日常休閑、旅游、娛樂和學習的重要場所。首先，隨著中國國民經濟和珠寶產業(yè)的高速發(fā)展， 2010年，中國已成為世界奢侈品消費大國，但中國女性飾品人均占有率不足5%,市場潛力十分巨大。全國每年有近1000萬對新人喜結良緣,因結婚而產生的消費高達2500億

11、元。眾多世界知名珠寶名牌，更是非?？春弥袊南M市場及制造環(huán)境，對強勢進入中國市場躍躍欲試。從中國珠寶產業(yè)的整體格局來看，深圳黃金珠寶企業(yè)的國內市場銷售額約占全國13,市場占有率居國內第一。深圳珠寶產業(yè)年產值在430億元以上，生產能力占國內珠寶市場70以上。珠寶產業(yè)成為了深圳經濟騰飛新的“增長引擎”和“城市名片”。從深圳市珠寶產業(yè)布局來看，大都集中在中港國際珠寶城、水貝工業(yè)區(qū)、沙頭角工業(yè)區(qū)等東部地區(qū)，其中水貝工業(yè)區(qū)又占到全市珠寶生產和交易的七成規(guī)模，在全國珠寶行業(yè)處于舉足輕重的地位。但水貝珠寶產業(yè)園也經歷了三舊改造到以商貿為主的珠寶產業(yè)園升級的過程。水貝珠寶產業(yè)園廠房大都是上世紀80年代的建筑

12、，外表陳舊，區(qū)內道路狹窄，區(qū)內臨街一樓和廠房一樓大部分以汽車維修、裝飾材料和雜貨店為主，與珠寶、商業(yè)等經營環(huán)境難以相容。深圳市分多次投入巨資對水貝區(qū)域進行市政改造，通過三舊改造的辦法，將一個工業(yè)區(qū)變成了今天以商貿為主的真正的珠寶時尚商城。相比之下，以擁有中國珠寶連鎖經營鼻祖周大福、周生生兩大巨頭的順德，無論是珠寶首飾制造還是連鎖銷售的順德，卻沒有產品展示和銷售的集散場所。綜上可見，盡管同樣擁有眾多強大實力的研發(fā)、設計和制造企業(yè)，以及便利的交通條件、大量的消費人群，以擁有中國珠寶連鎖經營鼻祖周大福、周生生兩大巨頭的順德，卻沒有產品展示和銷售的集散場所。這為項目的建設和實施開辟了市場的機會窗口。深

13、圳水貝珠寶產業(yè)園的發(fā)展歷程，也為順德珠寶產業(yè)園的建設提供了可借鑒的樣板。在對順德的消費市場進行深入的市場調查后顯示，順德區(qū)域消費水平極高。2010年順德區(qū)GDP高達1935.6億，區(qū)域零售消費總額已經達到500億元。這些數據都足以說明順德區(qū)已經具備了發(fā)展高檔商業(yè)零售業(yè)態(tài)的經濟基礎和消費基礎。而且，項目所在的倫教街道，聚集了萬科沁園、唯美嘉園、濤匯領御花園、海琴水岸、凱藍名都、濤匯領御居住區(qū)等高尚居住群體，這使得其周邊不僅人流量大，而且具有較強的消費能力，足以讓項目發(fā)揮聚集人氣的作用。第三章 項目建設的指導思想和原則第一節(jié) 項目建設的定位本項目的定位是“立足倫教，以萬輝珠寶城為中心，通過對現有舊

14、工業(yè)區(qū)進行翻新和改造，建設具有區(qū)域性影響力的珠寶首飾產業(yè)與商貿積聚基地，并通過賦予基地文化內涵，使其成為倫教乃至順德全新的珠寶文化休閑與旅游購物中心。上述項目定位中，包含幾個關鍵詞及核心概念，分別闡釋如下：1、“立足倫教”正如在本報告第三章中所分析的，從目前順德區(qū)和倫教的未來產業(yè)發(fā)展布局來看，缺少高水平、上檔次的珠寶首飾產業(yè)集聚基地，這和倫教相關產業(yè)在順德乃至全國的實際地位是不相稱的。因此，本項目的建設首先是彌補了順德倫教珠寶產業(yè)的一塊產業(yè)空白。中國兩大珠寶巨頭周大福、周生生均起源于倫教，成為項目立足倫教的堅實基礎。2、“產業(yè)與商貿集聚基地”產業(yè)離不開商業(yè)平臺的促動作用，而平臺的價值也取決于產

15、業(yè)的經濟效應。因此，本項目在定位中，著眼于構建完整的珠寶經濟鏈條，從產品的開發(fā)設計，到制造加工，到高端展示交易，特別是利用目前現有周大福、周生生珠寶在全國的連鎖店將順德珠寶推廣出去，以萬輝珠寶城現有的高端銷售場所，實現零售、旅游、文化相結合的銷售模式，再經過市場檢驗和反饋后進行新的開發(fā)和設計，構成一個微縮的產業(yè)生態(tài)圈。圈內上下游配套企業(yè)、同行競爭企業(yè)以及公共服務企業(yè)利用集聚基地的整合效應，最大限度降低市場開拓的成本和投入。高端展示交易是指在高端的商場中展示和銷售包括國際名牌在內的珠寶首飾等奢侈品，并提供五星級的酒店餐飲住宿服務。3、“文化內涵”與“文化休閑與旅游購物中心”本項目并非單純的、傳統(tǒng)

16、意義上的工業(yè)園區(qū)或高新技術園區(qū)，也不是單純的批發(fā)市場。從項目所在的區(qū)位周邊環(huán)境和項目自身檔次水平出發(fā)，最終希望建設的應該是賦予深刻文化內涵的項目。之所以如此，和項目選擇的產業(yè)主題有很大關系。珠寶首飾本身就不是一般的商品，如果希望獲得市場的青睞，就必須具有豐富的文化底蘊；同時，此類產業(yè)不僅是簡單的加工制造，創(chuàng)意與設計在產品價值中所占的比重是很高的。由此可見，項目主題本身就和文化產業(yè)不可分，其中的從業(yè)人員也和文化產業(yè)相關，加上本項目所在的區(qū)位是順德區(qū)中心城區(qū)，區(qū)內人群的消費水平和整體素質較高，加上順德美食及水鄉(xiāng)文化，所有這些因素決定了項目完全可以通過建設成以文化休閑、娛樂購物為外在吸引的珠寶首飾產

17、業(yè)集聚基地。兩者相輔相成，相互促進，還可以聚集人氣，擴大影響，成為倫教中心商貿組團的中心，進一步形成對周邊地區(qū)的帶動和輻射。第二節(jié) 項目建設的優(yōu)勢綜合考慮本項目所處的宏觀與微觀環(huán)境，以及自身條件，項目具有十大競爭優(yōu)勢：1、區(qū)域優(yōu)勢從順德的整體產業(yè)規(guī)劃來講，項目彌補了產業(yè)空白，因此，實現了順德珠寶產業(yè)的聚集，也為項目的發(fā)展預留了廣闊的空間。而從順德區(qū)的經濟和產業(yè)基礎來看，項目落戶后，可以成為帶動全區(qū)及周邊地區(qū)相關產業(yè)發(fā)展的強大引擎，成為經濟文化中心北擴的催化劑。同時，由于倫教毗鄰番禺沙灣珠寶產業(yè)園、東莞珠寶產業(yè)群，珠三角地區(qū)的珠寶首飾和工藝禮品產業(yè)在全國乃至世界上也占有舉足輕重的地位，這為實現順

18、德區(qū)在珠三角城市群的區(qū)域中心，及鞏固順德區(qū)在珠三角經濟發(fā)展中所處的引領和帶動地位將會起到積極的作用，反過來，也為項目的未來運作成功，奠定了基礎。2、交通優(yōu)勢項目所處的倫教，105國道南北而過，326國道東西而過，距佛山一環(huán)、廣州北二環(huán)、廣珠輕軌順德站、碧桂路等不足5分鐘車程。如此便利的交通條件，使得項目吸引消費群體、帶動周邊經濟發(fā)展以及便捷的物流服務成為可能。3、規(guī)模優(yōu)勢項目總占地面積為90000平方米，總建筑面積約270000平方米，在以珠寶首飾為主的文化產業(yè)基地，已經具備相當的規(guī)模，足夠對周邊產生較大的影響。4、定位優(yōu)勢項目的定位并沒有一味地追求大、新、奇，而是結合實際的情況，突出區(qū)域性領

19、先和產商結合的特點，并最終落腳在文化休閑與娛樂購物中心上，這使得項目未來聚集人氣的能力大大提升，而且也符合項目所在區(qū)域周邊地區(qū)的現實發(fā)展情況，從而借助已經發(fā)展起來的成熟社區(qū)環(huán)境促進項目自身的成功運作。5、功能優(yōu)勢項目提供的是產業(yè)鏈條中全方位服務，從開發(fā)設計到生產加工，從交易展示到休閑娛樂高端消費，因此，不同需要的客戶都可以在本項目中找到適合自己的服務內容，并且特別為中小企業(yè)的需要設計了面積適合的開發(fā)設計工作室和集中的多功能展示與方案演播室，既滿足其成本控制的需要，又不失其體面。類似的功能考慮在項目規(guī)劃中還可以找出很多，充分體現了項目強大的功能優(yōu)勢。6、專業(yè)優(yōu)勢本項目并不是簡單意義上的舊工業(yè)區(qū)翻

20、新后的商業(yè)地產開發(fā)項目，而是具有明確發(fā)展訴求和深厚文化內涵的項目，項目建設方將與中國地質大學（武漢）、復旦大學、華南理工大學、廣東美術學院、珠寶行業(yè)協(xié)會、展覽業(yè)、珠寶檢測中心、電子商務網等專業(yè)海內外商協(xié)會合作，不僅聚集廠家和商家，還主動為其搭建對外出口和交流合作的橋梁，使其真正實現生意上的成功。因此，本項目具有很強的專業(yè)優(yōu)勢。7、營銷優(yōu)勢本項目將依托眾多的專業(yè)合作伙伴，將國際貿易、旅游概念、展會經濟等結合在一起，可以幫助入駐單位促成大宗交易成功，因此項目具有強大的營銷優(yōu)勢。8、產業(yè)優(yōu)勢珠寶首飾乃至整個中國文化產業(yè)目前正處在歷史上的最好時期，以此為概念的商業(yè)行為勢必成為商業(yè)潮流的新寵。9、政策優(yōu)

21、勢由于本項目的選題完全符合順德區(qū)政府的發(fā)展規(guī)劃，還彌補了城市產業(yè)布局中的空白，所以區(qū)街兩級政府對項目都會給予政策方面的扶持和傾斜，進而使進入項目的商家受惠。10、管理服務優(yōu)勢本項目采用建設單位成立專業(yè)項目管理公司的方式，統(tǒng)一經營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣，從而確保項目能夠順利實施。加上新品研發(fā)平臺、設計產品交易平臺、文化創(chuàng)意發(fā)布平臺、電子信息服務平臺、金融服務平臺、研發(fā)設計人才交流平臺、配套服務平臺這七個平臺的綜合運營，保證進入項目的商家成功。第三節(jié) 項目建設的指導思想和原則一、項目建設的指導思想本項目建設的指導思想是“以文促商，以商養(yǎng)文”。歷來“文”、“商”二者之間難以相容，隨著改革開放的不斷深入

22、，尤其是各級政府對于發(fā)展文化產業(yè)的高度重視，將“文化”與“產業(yè)”相提并論，為我們發(fā)展相關項目創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境。所謂“以文促商”，就是通過賦予普通的商業(yè)行為以文化內涵和主題，提升商業(yè)行為的檔次，使其傳遞的不僅僅是商品本身的價值，還有其隱含的文化。這樣，可以提高交易的成功率，并且提升產品交易過程中的價值增值空間。所謂“以商養(yǎng)文”，就是利用交易獲取的收益，反哺為交易成功創(chuàng)造條件的文化本身。單純的文化與文化產品，不與市場化的商業(yè)交易行為相結合，不能滿足消費群體的需求，只能是陽春白雪，曲高和寡。而能夠走入尋常人家的文化，則更加具有生命力。能夠認識和接受文化中的不同側面需求，并接受通過商業(yè)行為促進文化

23、的交流，才能為文化的發(fā)展提供更多的發(fā)展空間。二、項目建設的原則1、特色性原則特色是項目成功發(fā)展的生命之所在，愈有特色其競爭力和發(fā)展?jié)摿蜁鷱?。突出珠寶文化主題、融入文化、休閑和購物、覆蓋完整的產業(yè)鏈條等等都是本項目的特色。園區(qū)規(guī)劃要秉承“綠色、自然、恬靜、適宜、環(huán)保”的要求，努力保護原始生態(tài)環(huán)境，重視環(huán)境綜合治理，嚴防項目建設和項目運轉過程產生新的環(huán)境污染，注重和周邊和平醫(yī)院、順德區(qū)人民醫(yī)院、順德體育館、長鹿農莊、羊大路綠道等相關項目的協(xié)調發(fā)展，與順德水鄉(xiāng)融于一體。2、先進性原則項目的建設應具有一定的前瞻性，要能適應國際、國內產業(yè)發(fā)展的趨勢。單純的制造加工或者產品批發(fā)集散地已經趨于飽和，為最

24、大限度縮短產業(yè)鏈條流程，更加吸引消費群體，創(chuàng)造良好的采購環(huán)境，本項目的建設就是巧妙地將生產與商貿相結合，將商貿與展示相結合。3、經濟性原則項目建設的目的是為了帶來更大的經濟效益，促進地方經濟協(xié)調發(fā)展。因此，要始終遵循經濟性原則：一是項目建設要在保持高標準的前提下，力求降低項目投資；二是要注重項目的經濟效益，防止建設低效益或效益項目。從項目定位的確立就可以看出，本項目更加務實。4、生態(tài)環(huán)保原則項目雖然不存在重污染產業(yè)，但仍然要注重“生態(tài)環(huán)保原則”。在規(guī)劃布局上，應充分利用綠化、園藝等點綴產業(yè)園區(qū)，采用節(jié)能設施和屋頂綠化等。第四章 項目建設內容第一節(jié) 項目的功能規(guī)劃根據本項目的定位，項目建設內容的

25、功能夠規(guī)劃概括為“一中心、一基地、五區(qū)域”。所謂“一中心、一基地”表示本項目涵蓋了滿足“專業(yè)”與“大眾”兩方面的需求。單純的“專業(yè)”會使項目變成傳統(tǒng)意義上的加工制造園區(qū)，缺少與市場和消費群體的良好互動；單純的“大眾”會使項目變成沒有產業(yè)依托的傳統(tǒng)意義上的商業(yè)街區(qū)，不利于使商業(yè)氛圍更上檔次，缺乏后勁。“一中心”是指“珠寶文化旅游中心”，“一基地”是指“珠寶首飾加工交易基地”。圍繞上述兩個主題，整個項目從功能上將分為五個區(qū)，即“生產加工區(qū)”、“展示交易區(qū)”、“文化旅游區(qū)”、“教育研發(fā)區(qū)”和“公共服務區(qū)”。一、生產加工區(qū)專為珠寶首飾和工藝禮品類產品的加工制造而劃分的區(qū)域，除成品組裝和加工外，與此類產

26、品相關的配套零部件制造也包含在本區(qū)內。通過吸引更多同類型產品的加工與制造廠商進入園區(qū)，一方面使產業(yè)逐步產生集聚效益，降低生產制造過程中的產業(yè)鏈成本；另一方面，最大限度縮短產業(yè)制造與展示交易之間的距離，取消眾多的中間環(huán)節(jié)，使產業(yè)更貼近市場。二、展示交易區(qū)專為生產廠家和批發(fā)零售商進行珠寶首飾與工藝禮品類產品交易和展示的區(qū)域。在這個區(qū)域里，廠家可以全面展示自身的產品，形成永不落幕的展覽交易會。而專業(yè)批發(fā)商則可以利用具備集聚效應的交易區(qū)域進行專業(yè)產品的交易。根據展示和交易內容的不同類別，該區(qū)域內共包含6個子功能區(qū)：1、珠寶首飾展示交易區(qū)集中展示和交易珠寶首飾類產品。2、工藝禮品展示交易區(qū)集中展示和交易

27、工藝禮品類產品。3、家居飾品展示交易區(qū)集中展示和交易家居飾品類產品。4、高端國際奢侈品展示交易區(qū)集中展示和交易各類國際高端奢侈品相關產品。包含一個高端商場。5、民間創(chuàng)意展示交易區(qū)面向民間，收集各類自己設計制作的工藝、飾品、玩具等，提供集中展示、寄售和交流的平臺，通過發(fā)揮群眾的創(chuàng)造智慧，使本項目的吸引力大幅提升。6、珠寶首飾與工藝禮品拍賣區(qū)該區(qū)域是對產品展示與交易功能的補充，通過提供專業(yè)的拍賣服務，面向高檔珠寶首飾、限量版工藝禮品和民間孤品飾品等的交易。三、文化旅游區(qū)面向消費市場，以參與體驗為主的區(qū)域，其目的是吸引更多的人群來本項目游覽和消費，擴大項目影響。文化旅游區(qū)的建設將使本項目成為順德區(qū)又

28、一群眾消費、休閑和旅游的中心。文化旅游區(qū)按其內容類別，包含四個子功能區(qū)：1、珠寶文化主題廣場該廣場以珠寶文化主題雕塑、文化小品為主，提供群眾休閑和交流，并可以作為日常舉辦社區(qū)文化活動的場所。2、珠寶主題體驗區(qū)該區(qū)域主要是結合珠寶文化，建立珠寶博物館、金礦、鉆石礦等。通過實物標本、互動電腦屏等多種方式，傳播珠寶文化。3、酒文化體驗與特色酒吧街該區(qū)域將集中全世界各地名酒，介紹和展示各地酒文化，建設顧客專用酒窖，定期舉辦品酒會，珍藏名酒交換和以酒會友活動。在此基礎上，建設成特色酒吧街，引入特色文化表演項目進入酒吧街，建設小型露天電影放映場等，使本項目成為文化氛圍濃厚的中高檔消費區(qū)。4、休閑會所與俱樂

29、部休閑會所和俱樂部面向園區(qū)內人員和市場消費群體，以及專為私人酒窖擁有者等提供小型聚會、休閑娛樂等服務，如餐飲、KTV、棋牌、沐足、水療、SPA等。特別提供絕無僅有的黃金大餐。遠期包含一個五星級酒店。四、教育研發(fā)區(qū)配合珠寶首飾與工藝禮品產業(yè)主題，尤其是文化產業(yè)的特點，集中相關的設計開發(fā)與培訓項目，不僅服務本園區(qū)內客戶，更面向周邊地區(qū)。本區(qū)域內包含兩個子功能區(qū)：1、設計開發(fā)區(qū)本區(qū)域的核心內容是產品設計工作室和裝飾工程與居家設計工作室。產業(yè)鏈條的上游環(huán)節(jié)基本集中在此，可以形成專業(yè)創(chuàng)意與設計基地，創(chuàng)意與設計成果既可以進入展示交易區(qū)進行直接展示和交易，也可以為園區(qū)內制造工廠所采用。裝飾工程與居家設計工作

30、室可以直接為珠寶連鎖店提供店面設計裝修及周邊日益增多的樓盤提供服務。2、培訓區(qū)本區(qū)域內將集中各類培訓項目，包括“珠寶首飾設計”、“珠寶鑒定”、“裝飾工程設計”、“動漫設計”、“工業(yè)設計”等專業(yè)培訓項目，也包括面向普通消費人群的培訓項目，包括珠寶DIY、樂器培訓、美術培訓、舞蹈培訓、茶藝培訓、棋類培訓等。通過上述項目的實施，可以使本園區(qū)成為周邊地區(qū)內集中進行專業(yè)和群眾培訓的中心。五、公共服務區(qū)本項目中專為其他功能區(qū)提供公共服務的區(qū)域，實現新品研發(fā)平臺、設計產品交易平臺、文化創(chuàng)意發(fā)布平臺、電子信息服務平臺、金融服務平臺、研發(fā)設計人才交流平臺、配套服務平臺七大功能，共包含五個子功能區(qū)：1、珠寶質量鑒

31、定中心與國內知名質量鑒定機構合作，在本園區(qū)內設立珠寶質量鑒定中心，通過提供中立的第三方鑒定服務，使在本園區(qū)內經營的商家遵守質量和誠信守則，也使來此消費的不同類型的消費者安心消費。同時，堅定中心還將定期舉辦專業(yè)知識講座，以及為個人收藏愛好者提供鑒定等服務。2、會議與創(chuàng)意演播中心為充分考慮園區(qū)內中小型商家的需要，盡量降低其運營成本，園區(qū)將設立集中公共的會議與創(chuàng)意與演播中心，提供商家與客戶召開會議，向客戶進行創(chuàng)意設計演示的專業(yè)場所和設施，包括遠程展示、大屏幕演播、專業(yè)演示文件制作、專業(yè)會議設施等。此類設施由于造價較高，中小商家由于使用頻率并不高，因此自己配制不經濟，而通過有需要時租用則可以大幅度降低

32、成本，此類設施還可以考慮向園區(qū)以外的用戶開放，以擴大本項目的影響。3、電子商務服務中心項目建設單位將專為本項目開設網上展示與交易平臺，所有入駐商家可以通過該平臺不受國界限制，與海內外商家開展交易和展示，也可以利用系統(tǒng)提供的專業(yè)服務進行在線支付和商家調查等，以確保交易的安全和快捷。4、物流服務中心面向園區(qū)內商家，提供及時、周到的物流運輸服務，專門制定信息、 資金、人、貨、車的立體分流路線和指揮中心，方便各項交易的開展。5、設計師公寓園區(qū)內專門為商家設立公寓設施，服務商家員工。6、建立專項基金通過和銀行、風投公司合作成立專項基金，為園區(qū)企業(yè)服務。第二節(jié) 項目的建設規(guī)劃本項目的建設將在保留現有熹涌工

33、業(yè)區(qū)建筑和基本道路格局的前提下，通過對現有建筑進行翻新、加固，對區(qū)間道路進行拓寬和修繕等，使其滿足項目功能規(guī)劃的需要。建設規(guī)劃主要分為4部分，即“建筑單體規(guī)劃”、“道路與園區(qū)規(guī)劃”、“市政設施規(guī)劃”和“園林綠化規(guī)劃”?！敖ㄖ误w規(guī)劃”主要結合功能規(guī)劃，按照不同功能，對現有建筑進行改造和翻新。規(guī)劃原則是依據建筑不同功能，對于同一功能的建筑采用同一色彩和風格的外部裝飾，以區(qū)分園區(qū)內不同功能的建筑。對于建筑內部的改造，則視不同產業(yè)的具體特點，采用不同的改造方法。例如，對于珠寶首飾類加工制造工廠，由于其所占面積并不大，因此可以選擇建筑體量較小的原有廠房，而對于工藝禮品類工廠，有些需要較大規(guī)模的生產面積

34、和較大尺量的電梯運輸條件，則可以考慮現有園區(qū)中建設期較晚的大廠房進行改造。對于園區(qū)內現存較多的員工宿舍，其改造方向可以重點考慮設計師公寓、創(chuàng)意設計工作室、樂器培訓、藝術培訓、休閑娛樂、酒窖儲藏等用途，因為上述功能需要的面積不大，更多考慮的是環(huán)境和氛圍，因此，完全有條件經過改造和翻新，使其滿足功能需要?！暗缆放c園區(qū)規(guī)劃”是本項目建設規(guī)劃的重頭，因為根據本項目的功能規(guī)劃可見，占地9萬余平方米的園區(qū)內，將包含5大功能分區(qū)，每個功能分區(qū)內又包含若干子功能區(qū)，未來園區(qū)內工作人員與游覽和消費人員的數量將比當前高出數倍甚至十幾倍。如何很好地將這些人群分入到不同建筑內，并疏導整體人流，對于道路和園區(qū)規(guī)劃提出了

35、很高的要求。在園區(qū)規(guī)劃中，結合河西工業(yè)區(qū)的建筑現狀，找出面積足夠大的露天廣場比較有難度，因此，應重點考慮開辟現有建筑首層作為人流公共活動空間，創(chuàng)造有別于露天廣場的另一番風情步行街，這樣可以解決大量人員公共活動區(qū)域不足的問題，而且還可以創(chuàng)造出獨一無二的別樣情調。在園區(qū)靠近羊大路一側，重點安排文化主題廣場，因為此位置是聯(lián)通周邊的關鍵，可以迅速到達周邊已經相對成熟的商業(yè)街區(qū)，融入其中，可以帶動整個園區(qū)的發(fā)展。在車位規(guī)劃上，應考慮園區(qū)內現有道路比較狹窄的現狀，可以選擇在園區(qū)外部靠近河岸的區(qū)域，集中作為公共停車場；還可以結合園區(qū)道路翻新和改造，參考香港和澳門道路狹窄，但仍巧妙安排停車位的經驗。在道路改造

36、上，應為道路融入文化內涵，可以考慮按照不同的功能劃分，將珠寶文化結合世界各地具有特色的街道風格融入到本園區(qū)內的街道翻新改造中。正因為本園區(qū)街道狹窄，但兩側建筑體量并不高，而且由于建筑年份不同，因此形成了高低錯落的現狀。在改造規(guī)劃中，可以充分利用這一現狀。如果能夠選擇不同地域的街景，配合將兩側建筑的外墻及門面也改造成同樣風格，再加入珠寶造型做為雕塑和燈飾，地面變成愛心路、鉆石路等，則園區(qū)本身也可以成為一個文化旅游的熱點，再將文化產品的展示、交易融入其中，則項目將會因此成為順德的一個旅游亮點。“市政市規(guī)劃”方面，重點包含對現有園區(qū)供電、供水、消防、通訊和排污等設施的改造。其中，應重新建設集中的變電

37、站和消防中心，將現在的露天變壓器、分散的消防系統(tǒng)改為室內干式變壓器和集中的消防控制系統(tǒng)，以提升園區(qū)整體用電和消防安全水平。另外，借助道路翻新，將現有園區(qū)的市政管網系統(tǒng)進行一次翻新改造，將露天管線全部變?yōu)榘德窆芫€。在排污方面，將集中整理現有管線，結合建設公廁，集中處理全區(qū)的污水和垃圾。建設集中垃圾處理中轉站。除上述考慮之外，對于園區(qū)內重點街道和景點，如主題廣場、特色酒吧街等，應設立景觀照明，以營造浪漫氛圍。“園林綠化規(guī)劃”方面，由于本園區(qū)公共露天面積并不多，因此不宜采用大面積草坪和花園，而是應重點選擇小品型雕塑、噴泉、綠化和垂直綠化，尤其是配合特色街道的改造，在街道中布置相應的樹木、攀爬植物、花

38、卉和小型噴泉等，使游客和客商在游覽和交易參觀過程中，感受到來自身邊的親切和不同風格的異域風情。屋頂綠化也是本項目考慮的一個重點，由于園區(qū)內建筑高低錯落，由條件將屋面改造為花園，并在花園內設立特色休閑、餐飲等設施，為客商和游客提供交流和休息的良好環(huán)境。第三節(jié) 項目總投資及構成本項目總投資預計為人民幣15億元，通過企業(yè)自籌、政府入股、風投、土地置換股份等多種方式，分批籌集。項目各功能劃分和相應的投資構成參見表1。 按功能劃分的項目投資構成表 （表1）序號功能區(qū)項目名稱占地面積(M2）建筑面積(m2)投資總額(萬元)1生產加工區(qū)珠寶首飾加工廠1,000.003,000450.0特種高端工藝加工廠1,

39、000.003,000450.02展示交易區(qū)珠寶首飾展示交易區(qū)1,940.007,7603,230.0國際高端奢侈品展示交易區(qū)（商場）4，488.0022，44041,410.0家居飾品展示交易區(qū)2,845.0017,0683,410.0玩具及動漫產品展示交易區(qū)1,488.009,1102,270.0民間創(chuàng)意展示交易區(qū) 350.00 1,400280.0拍賣中心 470.00 1,880752.03文化旅游區(qū)文化主題廣場（含園林景觀）12,000.001,000560.0酒文化與特色酒吧街（含園林景觀）22,548.009,9798,008.0珠寶文化體驗區(qū)1,460.007,3001,825

40、.0休閑會所與俱樂部（五星級酒店）21,000.00189,00075984.04教育研發(fā)區(qū)創(chuàng)意設計中心620.005,0281,005.0培訓中心1,000.003,000600.05公共服務區(qū)珠寶首飾質量鑒定中心291.00582174.0會議與創(chuàng)意演示中心1,000.003,000900.0設計師公寓14,000.0022,0006,600.0海關 物流服務中心1,500.006,0001,500.0園區(qū)管理中心（含市政、電子商務平臺、消防等）1,000.002,000600.06合計90，000.00314，547150,000.0合計33,527.1本項目分四期，共3年建設完成，各期

41、投資構成參見表2。按建設期劃分的項目總投資構成表（表2）項目建設期起止時間總投資（萬元）1期2008年1月至2010年12月16,000.02期2012年6月至2013年6月11,000.03期2014年7月至2016年6月63,000.04期2016年7月至2018年6月60,000.0合計2008年1月至2018年6月150,000.0第五章 項目經濟效益分析本項目綜合修繕建筑面積為270,000平方米，修繕后的園區(qū)內物業(yè)租金等綜合收益均價有望達到50元/平方米，僅租金一項年收益約為16,200萬元，項目采取滾動方式發(fā)展，自項目啟動至前期收益變現，前期所投資金約為人民幣20,000萬元，按

42、90年不變價累計滾動發(fā)展之資金成本，項目投資回收期約4年。項目建成后，年資金收益率約為40%。其中按項目產能80%計，每年交易額高達人民幣200億元。同時解決中、高收入就業(yè)2,000人，對當地就業(yè)人才及智力儲備現狀有較大改善。第六章 項目的運營與管理第一節(jié) 項目管理模式本項目采用委托專業(yè)商業(yè)管理公司模式進行管理。即項目建設單位在完成項目規(guī)劃、立項和基礎設施改造建設后，項目的招商和運營管理委托專業(yè)的商業(yè)管理公司負責。此管理模式將充分發(fā)揮專業(yè)公司、人員和技能的優(yōu)勢，突出“專業(yè)的人做專業(yè)的事”，從而確保項目能夠在一開始就按照正確的方向開展。除此之外，項目將“合作” 作為管理的主要形式。其中，將重點與

43、專業(yè)的行業(yè)協(xié)會和商會合作，目的是擴大項目的影響，借助已經具備相當實力的社會權威機構，幫助進入園區(qū)的商家主動擴大和挖掘市場機會。例如，項目建設單位與順德區(qū)政府開展合作，將項目列為該政府面向國際市場的重要出口展示和供應基地；與中國地址大學（武漢）、復旦大學等合作，將項目作為學校的教學、研究和交易展示基地；與順德區(qū)旅游局、廣東省旅游局和各主要旅行社合作，將本項目列為順德旅游景點之一、成為廣東省工業(yè)旅游示范基地、科普教育基地等等。通過上述合作，一方面擴大了項目的影響，同時為進駐項目的商家提供了更立體的多層次服務，獲得市場實惠，反之又促進了項目的影響和招商。第二節(jié) 項目營銷管理本項目的服務對象分為專業(yè)和

44、普通消費群體兩類。所謂專業(yè)群體主要指業(yè)內制造商、批發(fā)商和設計商等，其根本的目的，是通過進入園區(qū)而獲得更好的產業(yè)氛圍和條件，并更直接地進入市場。因此，針對此部分群體的營銷主要是宣傳本項目的專業(yè)管理與專業(yè)的合作伙伴。這些都會使其認可項目所營造的強烈的商業(yè)和產業(yè)氛圍。所謂普通消費群體主要指參與項目提供的各類文化、娛樂和休閑購物活動的群體。對于此類對象，項目營造的特色文化氛圍和良好的購物休閑環(huán)境將作為重點宣傳和營銷賣點。包括特色酒吧、酒文化專區(qū)、動漫體驗、培訓與講座以及購物休閑等內容。因此，項目在營銷方面沒，將通過舉辦一些具有影響力的活動來聚攏人氣和關注。同時，圍繞項目主題展開的促銷活動和常規(guī)廣告宣傳

45、等也是不可缺少的。第七章 項目的環(huán)境影響分析本項目屬于商業(yè)與產業(yè)相結合的項目，其中，商業(yè)部分主要產生的是生活垃圾和生活廢水，部分餐飲場所還將有油煙氣體排放。產業(yè)部分主要是加工場所產生的廢水、廢氣和廢渣。對于商業(yè)部分的三廢處理，由于屬于常規(guī)廢物排放，所以，應設立集中的生活垃圾中轉站，集中收集后移交市政垃圾處理單位。所有生活廢水，進入化糞池后，在排入市政污水管道。餐飲場所應集中規(guī)劃，油煙在高空排放前應過濾處理。對于生產涉及到的環(huán)境保護問題主要集中在生產過程中產生的廢水、廢氣、廢物以及噪音四個方面。其中：工業(yè)廢水主要來自于加工過程中因需要清洗和降溫而產生的廢水，由于本項目所涉及的產業(yè)不存在重污染物質

46、，所以排放的廢水可以直接進入市政污水管道。同理，本項目中也不會有超標的廢氣產生，生產過程中產生的少量廢氣以及停電時啟動柴油發(fā)電機時產生的柴油廢氣，可通過高空排放直接進入大氣，不會對周邊環(huán)境構成影響。對于生產中產生的焊錫渣，將委托環(huán)境保護部門直屬的回收機構定期集中回收，不能直接丟棄。而對于包裝材料，則由專業(yè)的廢品回收機構回收。本項目中噪音主要來自于中央空調系統(tǒng)中冷卻塔發(fā)出的噪音和應急情況下柴油發(fā)電機發(fā)出的噪音。對于前者，在冷卻塔采購時，就選擇低噪音型冷卻塔，即直接在冷卻塔出廠時就已經做好降噪處理。對于后者，需要在柴油發(fā)電機房進行消音處理。上述兩項在竣工時，必須通過環(huán)境保護部門的現場噪音檢測。綜上

47、所述，該項目并沒有對環(huán)境構成特殊影響的廢水、廢氣、廢物和噪音，經過采取相應的措施，都可以達到國家規(guī)定的控制標準。在項目立項實施前，需要由專業(yè)機構對項目進行環(huán)境評估，項目竣工后，還將由專業(yè)機構進行環(huán)境保護方面的驗收。第八章 項目的風險分析 本項目的風險主要體現在以下三個方面：1、招商風險與本項目主題相同或類似的項目主要集中在深圳、番禺等地，而且已經具有相當的影響力和規(guī)模。因此，在本項目投入使用的初期，如何吸引更多的商家進入，是本項目成功與否的關鍵。針對招商風險，主要的對策包括：選擇具有相關項目運作經驗的專業(yè)商業(yè)管理公司負責項目策劃和招商；突出項目的各項優(yōu)勢；制定有利于扶持商家的各項優(yōu)惠政策；積極

48、與專業(yè)的公共服務機構和商協(xié)會合作，為商家提供更多的增值服務，利用順德政府特殊的扶植政策和順德珠寶產業(yè)人才的優(yōu)勢等。2、市場風險任何商業(yè)項目都會面臨市場風險，消費群體是否認可，以及項目所處的區(qū)域是否具有相當消費層次和消費購買能力的客戶人群等，都是項目能否接受市場考驗的重要條件。針對市場風險，主要的對策包括：利用項目的文化主題和特色消費亮點，積極開展面向周邊消費群體的活動，如形象代言人選拔、社區(qū)活動、培訓和講座活動舉辦等；在市場上進行針對性的宣傳和推廣，擴大項目的知名度和影響；通過與貿易促進機構的合作，拓展海外市場，積極使本項目成為國際市場供應基地。3、規(guī)劃改造風險由于本項目是在現有舊工業(yè)區(qū)的基礎

49、上改造完成的，一些現有資料可能會不完整，這給項目改造過程中能否如規(guī)劃順利進行帶來一定的風險，尤其是一些隱蔽設施的存在。此類風險會使項目增加額外投資的風險。針對規(guī)劃改造風險，主要對策是在規(guī)劃前期盡量收集原有資料，并對現場進行認真地查勘。除此之外，就是能夠因勢利導，盡量考慮現有的基礎條件進行設計和翻新，以最大限度減少改造的工程量，從而減低規(guī)劃改造的風險。第九章 結論綜合上述，本項目具有不可復制的政策、區(qū)位、產業(yè)和專業(yè)管理優(yōu)勢。符合順德“十二五”發(fā)展規(guī)劃和產業(yè)導向要求，彌補了順德區(qū)產業(yè)空白，利用萬輝珠寶成及熹涌工業(yè)區(qū)現有舊工業(yè)區(qū)進行“三舊”改造，充分體現了項目的經濟性，特別是通過項目帶動整個羊大路片

50、區(qū)乃至整個倫教產業(yè)升級，行程倫教的商業(yè)中心，做為順德的商務花園區(qū)，充分體現了項目的先鋒引導性。因此，項目可行，且成功運作，將使其成為順德珠寶文化產業(yè)集聚基地的引領者，對周邊地區(qū)的現代服務業(yè)起到積極的輻射和帶動作用。 ag an employment tribunal clai Emloyment tribunals sort out disagreements between employers and employees. You may need to make a claim to an employment tribunal if: you don't agree with t

51、he disciplinary action your employer has taken against you your employer dismisses you and you think that you have been dismissed unfairly. For more informu, take advice from one of the organisations listed under Further help. Employment tribunals are less formal than some other courts, but it

52、is still a legal process and you will need to give evidence under an oath or affirmation. Most people find making a claim to an employment tribunal challenging. If you are thinking about making a claim to an employment tribunal, you should get help straight away from one of the organisations listed

53、under Further help. ation about dismissal and unfair dismissal, see Dismissal. You can make a claim to an employment tribunal, even if you haven't appealed against the disciplinary action your employer has taken against you. However, if you win your case, the tribunal may red

54、uce any compensation awarded to you as a result of your failure to appeal. Remember that in most cases you must make an application to an employment tribunal within three months of the date when the event you are complaining about happened. If your application is received after this time limit, the

55、tribunal will not usually accept i. If you are worried about how the time limits apply to you If you are being represented by a solicitor at the tribunal, they may ask you to sign an agreement where you pay their fee out of your compensation if you win the case. This is known as a damages-based

56、 agreement. In England and Wales, your solicitor can't charge you more than 35% of your compensation  if you win the case.you're clear about the terms of the agreement. It might be best to get advice from an experienced adviser, for example, at a Citizens Advice Bureau.  To find yo

57、ur nearest CAB, including those that give advice by e-mail, click on nearest CAB.For more information about making a claim to an employment tribunal, see Employment tribunals.The (lack of) air up there Watch m Cay man Islands-based Webb, the head of Fifa's anti-racism taskforce, is in London for the Football Association's 150th anniversary celebrations and will attend City's Premier League match at Chelsea on Sunday."I am going to be at the match tomorrow and I have asked to meet Ya ya Toure," he told BBC Sport."For me it's about how he felt and I woul