房地產(chǎn)估價(jià)判斷題案例庫

1、房地產(chǎn)案例庫判斷1 .房地產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)通常有上下波動(dòng)，在短期內(nèi)可以看出其變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢。（）答案：錯(cuò)解析：房地產(chǎn)價(jià)格在長期短期內(nèi)都會(huì)有波動(dòng)，在短期內(nèi)很難找出變動(dòng)規(guī)律和 發(fā)展趨勢。2 .臨接同一道路的其他土地的價(jià)格，是以宗地價(jià)格為基準(zhǔn)，考慮其臨街深 度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮?，這些修正實(shí)為 房地產(chǎn)狀況修正。（）答案：錯(cuò)解析：應(yīng)當(dāng)是“臨接同一道路的其他土地的價(jià)格，是以路線價(jià)為基準(zhǔn)，考慮 其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮?，這些 修正實(shí)為房地產(chǎn)狀況修正。”3 .在完善的市場經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般是由購置土地的價(jià)款和在購置時(shí) 應(yīng)由賣方繳納

2、的稅費(fèi)構(gòu)成。（）答案：錯(cuò)解析：正確的說法應(yīng)當(dāng)是“在完善的市場經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般是由購 置土地的價(jià)款和在購置時(shí)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)構(gòu)成。”4 .在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價(jià)格之間的換算，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日 期時(shí)的市場匯價(jià)。在通常情況下，是采用成交日期時(shí)的市場匯價(jià)。（）答案：對(duì)5 .城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那 么，對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)就必須以其使用符合這些規(guī)定為前提。（）答案：對(duì)解析：城市規(guī)劃是估價(jià)合法原則中的一部分，房地產(chǎn)估價(jià)必須以估價(jià)對(duì)象合 法原則為前提。6 .投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值，或者說消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)，小于或 等于該房地產(chǎn)的市場價(jià)格，是

3、其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。（）答案：錯(cuò)解析：當(dāng)投資價(jià)值大于市場價(jià)格時(shí)，說明值得投資購買，反之說明不值得購 買。正確的說法應(yīng)當(dāng)是“投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值，或者說消費(fèi)者對(duì)房 地產(chǎn)的評(píng)價(jià)，大于或等于該房地產(chǎn)的市場價(jià)格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn) 的基本條件?！? .同一估價(jià)機(jī)構(gòu)、在同一城市、同一估價(jià)目的、同一時(shí)期，對(duì)不同位置、檔 次的房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果應(yīng)有一個(gè)合理的價(jià)格差。（）答案：對(duì)解析：房地產(chǎn)的客觀價(jià)值或價(jià)格會(huì)因房地產(chǎn)位置、檔次的不同而存在差異。8 .除獨(dú)立、客觀、公正原則外，評(píng)估房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價(jià)值時(shí)，還應(yīng)遵循合法原 則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則、替代原則和最高最佳利用原則。（）正確答案X答案解

4、析本題考查的是市場價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià) 值、現(xiàn)狀價(jià)值和殘余價(jià)值?，F(xiàn)狀價(jià)值可以不遵循最高最佳利用原則。也不必必 須遵守合法原則。9 .實(shí)際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限（特別是實(shí)際經(jīng)過年數(shù)）來求取建 筑物的折舊，而是注重建筑物的實(shí)際損耗程度。（）答案：對(duì)10 .出租型房地產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對(duì)象，包括出租的住宅、公寓、寫字 樓、商場、停車場、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉庫和土地等，其凈收益是根據(jù)銷售資料 來求取，通常為銷售收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理 費(fèi)等后的余額。（）答案：錯(cuò)解析：前半部分是對(duì)的，后半部分正確的應(yīng)當(dāng)是“其凈收益通常為租賃收入扣除 由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后

5、的余額”。11 .在運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場價(jià)格的交易實(shí)例 作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。（）【正確答案】V【答案解析】本題考查的是謹(jǐn)慎原則。在運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交 價(jià)格明顯高于市場價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的 實(shí)地查勘。體現(xiàn)了謹(jǐn)慎性原則的要求。12 .某估價(jià)師在對(duì)某房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，由于沒做交易實(shí)例搜集工作，缺乏 類似房地產(chǎn)的交易數(shù)據(jù)，所以可以放棄使用比較法。（）【正確答案】X【答案解析】本題考查的是比較法估價(jià)需要具備的條件。只要在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的 近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易，就可以考慮采用比較法。估價(jià)師和估計(jì)機(jī)構(gòu) 沒做交

6、易實(shí)例搜集工作，不能成為不采用比較法的理由。13 .一般認(rèn)為可比實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相隔1年以上的不宜采用。（）【正確答案】V【答案解析】本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。一般認(rèn)為，交易實(shí)例的成 交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相隔一年以上的不宜采用。時(shí)間間隔1年以上，市場變動(dòng)情 況較大，修正誤差大。14 .在可比實(shí)例的成交日期至價(jià)值時(shí)點(diǎn)期間，無論房地產(chǎn)價(jià)格為上漲、下跌 或平穩(wěn)發(fā)展，都必須進(jìn)行市場狀況調(diào)整。（）【正確答案】X【答案解析】本題考查的是市場狀況調(diào)整的含義。房地產(chǎn)價(jià)格為平穩(wěn)發(fā)展時(shí) 沒必要進(jìn)行市場狀況調(diào)整。15 .當(dāng)估價(jià)對(duì)象為“干凈”的房地產(chǎn)、而可比實(shí)例是帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn) 時(shí)，其統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的

7、價(jià)格換算公式是：房地產(chǎn)價(jià)格二帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià) 格+債務(wù)-債權(quán)。（）【正確答案】J【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍。剝離債權(quán)債務(wù)因素是需要從房地 產(chǎn)總價(jià)值中剝離的影響因素。16 .估價(jià)對(duì)象帶有債權(quán)債務(wù)的，可比實(shí)例不帶債權(quán)債務(wù)：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià) 格二不帶債權(quán)債務(wù)的可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格-債權(quán)+債務(wù)。（）【正確答案】X【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍。估價(jià)對(duì)象帶有債權(quán)債務(wù)的，可比 實(shí)例不帶債權(quán)債務(wù)：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格二不帶債權(quán)債務(wù)的可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格 +債權(quán)-債務(wù)。17 .在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價(jià)格之間的換算，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的 日期時(shí)的市場匯率。在通常情況下，是采用成交日期時(shí)的市場匯

8、率。（）【正確答案】V【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價(jià) 格之間的換算，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日期時(shí)的市場匯率。在通常情況下，是 采用成交日期時(shí)的市場匯率。18 .對(duì)同一房地產(chǎn)而言，建筑面積單價(jià)套內(nèi)建筑面積單價(jià)使用面積單價(jià)。（）【正確答案】X【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。因?yàn)橐话闱闆r下，建筑面積套 內(nèi)建筑面積）使用面積。19 .在房地產(chǎn)交易實(shí)例搜集工作中，要了解交易雙方的名稱、關(guān)系以及交易 目的。（）【正確答案】V【答案解析】本題考查的是搜集交易實(shí)例的要求。了解交易雙方的名稱、關(guān) 系以及交易目的，才能據(jù)以判斷交易情況是否正常，交易價(jià)格是否是正常價(jià) 格。20

9、 .實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多，對(duì)建筑物來說，主要有建筑規(guī)模、建 筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、空間布局、防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、 采光、日照、外觀、新舊程度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。（）【正確答案】V【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi) 容很多，對(duì)建筑物來說，主要有建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、空 間布局、防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照、外觀、新舊程度等影響 房地產(chǎn)價(jià)格的因素。21 .房地產(chǎn)估價(jià)原則是為了使不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提 有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象的估價(jià)目的具有相似性。（）I1正確答案X答案解析本題考查的

10、是房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用。對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一 估價(jià)目的，同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值趨于相同或接近。22 .根據(jù)合法原則，只有完全合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象。（）正確答案X答案解析本題考查的是合法原則。除了依法不得以某種方式處分的房地 產(chǎn)不能成為以該種處分方式為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象外，任何權(quán)益狀況的房地產(chǎn) 都可以成為估價(jià)對(duì)象。23 .估價(jià)對(duì)象狀況不是委托人或估價(jià)師可以隨意假定的，其至不是根據(jù)估價(jià) 對(duì)象實(shí)際狀況確定的，必須依法判定。（）I正確答案V答案解析本題考查的是合法原則。估價(jià)對(duì)象狀況不是委托人或估價(jià)師可 以隨意假定的，甚至不是根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況確定的，而必須依法判定。24 .從理論上講，任何狀

11、況的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對(duì)象，故不必做到評(píng)估 價(jià)值與依法判定的房地產(chǎn)狀況相匹配。（）正確答案X答案解析本題考查的是合法原則。從理論上講，任何狀況的房地產(chǎn)都可 以成為估價(jià)對(duì)象，只是必須做到評(píng)估價(jià)值與依法判定的房地產(chǎn)狀況相匹配。25 .均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。()I"正確答案X答案解析本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價(jià)對(duì)象內(nèi)部 各個(gè)組成部分是否搭配，來判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳使用。均衡原理可以 幫助確定最佳集約度和規(guī)模。26 .某單位于2009年12月1日與市國土局簽訂的建設(shè)

12、用地使用權(quán)出讓合同 規(guī)定，土地的規(guī)劃用途為住宅，容積率為2. 0;2010年10月10日?qǐng)?bào)市規(guī)劃局批 準(zhǔn)變更用途為住宅、辦公;20n年5月9日?qǐng)?bào)市規(guī)劃局批準(zhǔn)變更容積率為 3.0;2011年9月1日市國土局委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出 讓金數(shù)額，則價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為2010年10月10日和2011年5月9日。()I正 確答案V答案解析本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。一般情況下價(jià)值時(shí)點(diǎn)只有一個(gè)。 但是此題中，產(chǎn)生補(bǔ)地價(jià)的情況有2次，2010年10月10日為第一次，變更了 土地使用用途，第二次為2011年5月9日，變更容積率，兩次變更時(shí)都產(chǎn)生了 補(bǔ)地價(jià)的需要，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為變更時(shí).,所以有兩個(gè)價(jià)值時(shí)點(diǎn)

13、。27 .估價(jià)目的和價(jià)值類型不同，采用的估價(jià)原則可以不同。抵押價(jià)值或抵押 凈值的評(píng)估，除了應(yīng)該遵循市場價(jià)值評(píng)估的原則外，還應(yīng)該遵循謹(jǐn)慎原則。 ()正確答案VI答案解析本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義。估價(jià)目的和價(jià)值類型不同, 采用的估價(jià)原則可以不同。抵押價(jià)值或抵押凈值的評(píng)估，除了應(yīng)該遵循市場價(jià)值 評(píng)估的原則外，還應(yīng)該遵循謹(jǐn)慎原則。28 .房地產(chǎn)的殘余價(jià)值一般低于房地產(chǎn)的市場價(jià)值。()I正確答案J 答案解析本題考查的是市場價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià) 值、現(xiàn)狀價(jià)值和殘余價(jià)值。殘余價(jià)值是在非繼續(xù)利用前提下的價(jià)值，一般是低 于市場價(jià)值的。征收估價(jià)是個(gè)特例，盡管也是非繼續(xù)利用，但是為了保護(hù)被征

14、 收人的合法權(quán)益，征收估價(jià)要按照市場價(jià)值評(píng)估。29 .土壤肥力不單單是一個(gè)技術(shù)問題，同樣也是一個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題，因?yàn)榉?沃與否是相對(duì)于一定的農(nóng)作物而言的。故土壤因素屬于區(qū)位因素。（）I"正確答案X答案解析本題考查的是土地實(shí)物因素。土壤屬于實(shí)物因素。30 .建筑物的面積、體積、開間、進(jìn)深、層高、室內(nèi)凈高、層數(shù)、高度等規(guī) 模因素，關(guān)系到建筑物的形象、使用性等，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有所影響。（）I"正確答案V答案解析本題考查的是建筑實(shí)物因素。建筑物的面積、體積、開間、進(jìn) 深、層高、室內(nèi)凈高、層數(shù)、高度等規(guī)模因素，關(guān)系到建筑物的形象、使用性 等，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有所影響。31 .在居住用途中，由

15、于高密度多層住宅的土地利用率較高，其經(jīng)濟(jì)地租曲 線的梯度較低密度平房住宅大。（）正確答案V答案解析本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。在居住用途中，由于高密度多 層住宅的土地利用率較高，其經(jīng)濟(jì)地租曲線的梯度較低密度平房住宅大。32 .周圍環(huán)境是否良好、交通是否有利于商品運(yùn)輸是確定商業(yè)用房位置優(yōu)劣 的首要因素。（）正確答案X答案解析本題考查的是區(qū)位因素。商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素是繁華 程度、臨街狀況和交通條件，環(huán)境狀況不是首要因素。相比而言，高級(jí)住宅用 地，如別墅用地更為看重周邊環(huán)境因素。33 .在使用交通時(shí)間距離時(shí);應(yīng)采用與該房地產(chǎn)有代表性的使用者相對(duì)應(yīng)的 交通工具和出行時(shí)間來測量。（）正確答案V答

16、案解析本題考查的是位置。在使用交通時(shí)間距離時(shí)應(yīng)采用該房地產(chǎn)有 代表性的使用者適用的交通具和出行的時(shí)段來測量。34 . 一般情況下，商場與住宅相比，樓層對(duì)價(jià)格的影響比朝向?qū)r(jià)格的影響 大。（）正確答案V答案解析本題考查的是位置。商業(yè)用房地上一層租金最高，其他層一般 不到一層的60%o35 .人口的機(jī)械增長是指在一定時(shí)間內(nèi)出生和死亡因素的消長導(dǎo)致的人口數(shù) 量的增加或減少，即出生人數(shù)和死亡人數(shù)的凈差值。（）正確答案X答案解析本題考查的是人口數(shù)量。人口的自然增長是指在一定時(shí)間內(nèi)出 生和死亡因素的消長導(dǎo)致的人口數(shù)量的增加或減少，即出生人數(shù)和死亡人數(shù)的 凈差值。36 .稅收是影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素之

17、一，在買方市場條件下減少房 地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。（）正確答案V答案解析本題考查的是稅收制度政策。減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，降 低開發(fā)商成本，在買方市場條件下，開發(fā)商為促進(jìn)成交，會(huì)更樂于降價(jià)促銷， 導(dǎo)致價(jià)格下降。類似的題目，可以運(yùn)用相關(guān)的經(jīng)濟(jì)原理進(jìn)行推導(dǎo)，得出結(jié)論。（不必機(jī)械死 記硬背）37 .一般來說，國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長會(huì)形成較多供給，引起房地產(chǎn)價(jià)格下 降。（）F正確答案X答案解析本題考查的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展。GDP增長帶動(dòng)房地產(chǎn)的需求，引起價(jià) 格上漲。38 .某宗房地產(chǎn)，如果在成交日期一次性付清，給予優(yōu)惠5%的折扣，則該種 情況下，名義價(jià)格等于實(shí)際價(jià)格。（）正確答案X答案解析本題考

18、查的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。在開發(fā)商讓利的情況下， 實(shí)際價(jià)格二名義價(jià)格X （1-5%）。39 .某房地產(chǎn)市場中，期房價(jià)格高于同地段現(xiàn)房價(jià)格，因而期房價(jià)格高于現(xiàn) 房價(jià)格。（）正確答案X答案解析本題考查的是現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房價(jià)格、期房價(jià)格。同 等品質(zhì)情況下，期房價(jià)格低于現(xiàn)房價(jià)格。期房價(jià)格=現(xiàn)房價(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到 現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。40 .第一次拍賣的保留價(jià)就是評(píng)估價(jià)，也就是市場價(jià)值。（）正確答案答案解析本題考查的是評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)。第一 次拍賣的保留價(jià)二評(píng)估價(jià)二市場價(jià)值。41 .甲、乙兩塊土地，甲地塊的容積率為1.6, 土地單價(jià)為3000元/m，

19、,乙地塊的容積率為1.8, 土地單價(jià)為3500元/宗。假設(shè)其他條件相同，購買甲地 塊比購買乙地塊更經(jīng)濟(jì)。（）I正確答案V答案解析本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。樓面地價(jià) =3000/1. 6=1875 元/宗，樓面地價(jià)=3500/1. 8=1944. 44 元/京。42 .實(shí)際上，在有較多土地供應(yīng)者的情況下，房價(jià)是主動(dòng)的，地價(jià)是被動(dòng) 的，即地價(jià)水平主要取決于房價(jià)水平。（）正確答案V答案解析本題考查的是物價(jià)。實(shí)際上，在有較多土地供應(yīng)者的情況下， 房價(jià)是主動(dòng)的，地價(jià)是被動(dòng)的，即地價(jià)水平主要取決于房價(jià)水平。43 .在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的價(jià)值大大高于市場法或 收益法求得的價(jià)

20、值，則說明房地產(chǎn)市場不景氣。（）正確答案V答案解析本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng) 估價(jià)值。一般情況下，成本法求取的價(jià)值偏保守，應(yīng)該最低，但是如果成本法 的價(jià)值比市場法的價(jià)值還高，則說明市場價(jià)格很低，收益法的價(jià)值也很低，說 明房地產(chǎn)收益不佳，這都是房地產(chǎn)市場不景氣的表現(xiàn)。如果考慮外部折舊，也 就是經(jīng)濟(jì)折舊，成本法的求得的價(jià)值會(huì)降低，因而要加這么一個(gè)前提。判斷題 一定要注意加的前提、背景和視角。44 .抵押價(jià)值不是扣除法定優(yōu)先受償款的“完全價(jià)值”，而是將“完全價(jià) 值”或上述抵押價(jià)值經(jīng)過貸款乘數(shù)（抵押率）打折后的價(jià)值。（）I正確答案 X答案解析本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、

21、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì) 稅價(jià)值和征收價(jià)值。抵押價(jià)值不是扣除法定優(yōu)先受償款的“完全價(jià)值”，也不 是將“完全價(jià)值”或上述抵押價(jià)值經(jīng)過貸款乘數(shù)（抵押率）打折后的價(jià)值，或者 將上述抵押價(jià)值減去預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和稅金后的“抵押凈值”。45 .房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價(jià)值一般都小于房地產(chǎn)的市場價(jià)值。（）正確答案X答案解析本題考查的是市場價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià) 值、現(xiàn)狀價(jià)值和殘余價(jià)值。當(dāng)現(xiàn)狀使用就是最高最佳使用時(shí):現(xiàn)狀價(jià)值等于市 場價(jià)值。當(dāng)現(xiàn)狀使用不是最高最佳使用時(shí)，現(xiàn)狀價(jià)值小于市場價(jià)值。這個(gè)說法 缺少了前提。46 .某房地產(chǎn)的當(dāng)前市場價(jià)值為1000萬元，抵押貸款余額為540萬元，貸款 成數(shù)為0.6,

22、則該房地產(chǎn)現(xiàn)在再次抵押的價(jià)值應(yīng)為276萬元。（）I"正確答案X答案解析本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì) 稅價(jià)值和征收價(jià)值。抵押貸款余額為540萬，貸款成數(shù)為0.6,則需要設(shè)置抵 押擔(dān)保的房地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)為540/0. 6=900萬元。再次抵押價(jià)值為100萬元。47 .無租約限制價(jià)值=出租人權(quán)益價(jià)值+承租人權(quán)益價(jià)值。（）I正確答案答案解析本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià) 值和承租人權(quán)益價(jià)值。無租約限制價(jià)值就是完整的產(chǎn)權(quán)價(jià)值，由出租人和承租 人分享。48 .無租約限制價(jià)值就是“干凈的”完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值。（）正確答案J答案解析本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無

23、租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià) 值和承租人權(quán)益價(jià)值。無租約限制價(jià)值就是完整的產(chǎn)權(quán)價(jià)值，由出租人和承租 人分享。49 .房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)的重置價(jià)格為基 礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐某山粌r(jià)格進(jìn)行評(píng)估。（）正確答案X答案解析本題考查的是基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià) 格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估 程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。50 .房地產(chǎn)合并后的價(jià)值一般小于合并前的各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和。（）I1正確答案X答案

24、解析本題考查的是土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格。房地產(chǎn)合并 后的價(jià)值一般大于合并前的各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和。（外部性的原因）1+12 2。51 .樓面地價(jià)是一種特殊的建筑物單價(jià)，是指全部建筑面積分?jǐn)偟秸嫉孛娣e上的建筑物價(jià)格。（）正確答案X答案解析本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。樓面地價(jià)是一種 特殊的土地單價(jià)，是指一定地塊內(nèi)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上的土地價(jià)格。52 .房地產(chǎn)分割后的各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和一般小于分割前的整體價(jià)值。（）正確答案V答案解析本題考查的是土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格。（外部性的 原因）221+1。53 .房地產(chǎn)價(jià)格由房地產(chǎn)的有用性、稀缺性和有效需求三者結(jié)合而產(chǎn)生。（

25、）I1正確答案V答案解析本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件。房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品 一樣，之所以有價(jià)格，是因?yàn)樗鼈冇杏?、稀缺，并且人們?duì)它們有需求，即同 時(shí)具有有用性、稀缺性和有效需求。54 .當(dāng)某商品價(jià)格上升時(shí)，其需求數(shù)量必然下降。（）正確答案X答案解析本題考查的是房地產(chǎn)需求。這是一般商品的需求規(guī)律，但是存 在需求規(guī)律的例外，如炫耀性商品和吉芬商品。題干中有“必然”字樣。55 .一種房地產(chǎn)商品價(jià)格上升，導(dǎo)致另一種房地產(chǎn)商品需求增加，則這兩種 房地產(chǎn)商品是互補(bǔ)品。（）I正確答案X答案解析本題考查的是房地產(chǎn)需求。這兩種房地產(chǎn)商品是替代品。Px 上升，則Qx下降，Qy增加，則說明因?yàn)樯唐稾更昂貴，所以消費(fèi)者用相對(duì)便 宜的商品Y替代了商品X。二者不是互補(bǔ)品的關(guān)系，而是替代品。56 .比較價(jià)值趨向于成交價(jià)格，收益價(jià)值趨向于最低賣價(jià)，成本價(jià)值趨向于 最高買價(jià)。（）I正確答案X答案解析本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)