房地產估價判斷題案例庫

1、房地產案例庫判斷1 .房地產價格在短期內通常有上下波動，在短期內可以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。（）答案：錯解析：房地產價格在長期短期內都會有波動，在短期內很難找出變動規(guī)律和 發(fā)展趨勢。2 .臨接同一道路的其他土地的價格，是以宗地價格為基準，考慮其臨街深 度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進行適當的修正求得，這些修正實為 房地產狀況修正。（）答案：錯解析：應當是“臨接同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基準，考慮 其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進行適當的修正求得，這些 修正實為房地產狀況修正?！? .在完善的市場經濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時 應由賣方繳納

2、的稅費構成。（）答案：錯解析：正確的說法應當是“在完善的市場經濟下，土地取得成本一般是由購 置土地的價款和在購置時應由買方繳納的稅費構成?！? .在統一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應采用該價格所對應的日 期時的市場匯價。在通常情況下，是采用成交日期時的市場匯價。（）答案：對5 .城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那 么，對該宗土地進行估價就必須以其使用符合這些規(guī)定為前提。（）答案：對解析：城市規(guī)劃是估價合法原則中的一部分，房地產估價必須以估價對象合 法原則為前提。6 .投資者評估的房地產的投資價值，或者說消費者對房地產的評價，小于或 等于該房地產的市場價格，是

3、其投資行為或交易能夠實現的基本條件。（）答案：錯解析：當投資價值大于市場價格時，說明值得投資購買，反之說明不值得購 買。正確的說法應當是“投資者評估的房地產的投資價值，或者說消費者對房 地產的評價，大于或等于該房地產的市場價格，是其投資行為或交易能夠實現 的基本條件?！? .同一估價機構、在同一城市、同一估價目的、同一時期，對不同位置、檔 次的房地產的估價結果應有一個合理的價格差。（）答案：對解析：房地產的客觀價值或價格會因房地產位置、檔次的不同而存在差異。8 .除獨立、客觀、公正原則外，評估房地產的現狀價值時，還應遵循合法原 則、價值時點原則、替代原則和最高最佳利用原則。（）正確答案X答案解

4、析本題考查的是市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現價 值、現狀價值和殘余價值?，F狀價值可以不遵循最高最佳利用原則。也不必必 須遵守合法原則。9 .實際觀察法不是直接以建筑物的有關年限（特別是實際經過年數）來求取建 筑物的折舊，而是注重建筑物的實際損耗程度。（）答案：對10 .出租型房地產是收益法估價的典型對象，包括出租的住宅、公寓、寫字 樓、商場、停車場、標準工業(yè)廠房、倉庫和土地等，其凈收益是根據銷售資料 來求取，通常為銷售收入扣除維修費、管理費、保險費、房地產稅和租賃代理 費等后的余額。（）答案：錯解析：前半部分是對的，后半部分正確的應當是“其凈收益通常為租賃收入扣除 由出租人負擔的費用后

5、的余額”。11 .在運用比較法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例 作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查勘。（）【正確答案】V【答案解析】本題考查的是謹慎原則。在運用比較法估價時，不應選取成交 價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的 實地查勘。體現了謹慎性原則的要求。12 .某估價師在對某房地產進行評估時，由于沒做交易實例搜集工作，缺乏 類似房地產的交易數據，所以可以放棄使用比較法。（）【正確答案】X【答案解析】本題考查的是比較法估價需要具備的條件。只要在價值時點的 近期有較多的類似房地產的交易，就可以考慮采用比較法。估價師和估計機構 沒做交

6、易實例搜集工作，不能成為不采用比較法的理由。13 .一般認為可比實例的成交日期與價值時點相隔1年以上的不宜采用。（）【正確答案】V【答案解析】本題考查的是選取可比實例的要求。一般認為，交易實例的成 交日期與價值時點相隔一年以上的不宜采用。時間間隔1年以上，市場變動情 況較大，修正誤差大。14 .在可比實例的成交日期至價值時點期間，無論房地產價格為上漲、下跌 或平穩(wěn)發(fā)展，都必須進行市場狀況調整。（）【正確答案】X【答案解析】本題考查的是市場狀況調整的含義。房地產價格為平穩(wěn)發(fā)展時 沒必要進行市場狀況調整。15 .當估價對象為“干凈”的房地產、而可比實例是帶有債權債務的房地產 時，其統一房地產范圍的

7、價格換算公式是：房地產價格二帶債權債務的房地產價 格+債務-債權。（）【正確答案】J【答案解析】本題考查的是統一財產范圍。剝離債權債務因素是需要從房地 產總價值中剝離的影響因素。16 .估價對象帶有債權債務的，可比實例不帶債權債務：估價對象房地產價 格二不帶債權債務的可比實例房地產價格-債權+債務。（）【正確答案】X【答案解析】本題考查的是統一財產范圍。估價對象帶有債權債務的，可比 實例不帶債權債務：估價對象房地產價格二不帶債權債務的可比實例房地產價格 +債權-債務。17 .在統一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應采用該價格所對應的 日期時的市場匯率。在通常情況下，是采用成交日期時的市場匯

8、率。（）【正確答案】V【答案解析】本題考查的是統一計價單位。在統一幣種方面，不同幣種的價 格之間的換算，應采用該價格所對應的日期時的市場匯率。在通常情況下，是 采用成交日期時的市場匯率。18 .對同一房地產而言，建筑面積單價套內建筑面積單價使用面積單價。（）【正確答案】X【答案解析】本題考查的是統一計價單位。因為一般情況下，建筑面積套 內建筑面積）使用面積。19 .在房地產交易實例搜集工作中，要了解交易雙方的名稱、關系以及交易 目的。（）【正確答案】V【答案解析】本題考查的是搜集交易實例的要求。了解交易雙方的名稱、關 系以及交易目的，才能據以判斷交易情況是否正常，交易價格是否是正常價 格。20

9、 .實物狀況比較、調整的內容很多，對建筑物來說，主要有建筑規(guī)模、建 筑結構、設施結構、裝飾裝修、空間布局、防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、 采光、日照、外觀、新舊程度等影響房地產價格的因素。（）【正確答案】V【答案解析】本題考查的是房地產狀況調整的內容。實物狀況比較、調整的內 容很多，對建筑物來說，主要有建筑規(guī)模、建筑結構、設施結構、裝飾裝修、空 間布局、防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照、外觀、新舊程度等影響 房地產價格的因素。21 .房地產估價原則是為了使不同的房地產估價師對房地產估價的基本前提 有認識上的一致性，對同一估價對象的估價目的具有相似性。（）I1正確答案X答案解析本題考查的

10、是房地產估價原則的作用。對同一估價對象在同一 估價目的，同一價值時點的評估價值趨于相同或接近。22 .根據合法原則，只有完全合法的房地產才能成為估價對象。（）正確答案X答案解析本題考查的是合法原則。除了依法不得以某種方式處分的房地 產不能成為以該種處分方式為估價目的的估價對象外，任何權益狀況的房地產 都可以成為估價對象。23 .估價對象狀況不是委托人或估價師可以隨意假定的，其至不是根據估價 對象實際狀況確定的，必須依法判定。（）I正確答案V答案解析本題考查的是合法原則。估價對象狀況不是委托人或估價師可 以隨意假定的，甚至不是根據估價對象實際狀況確定的，而必須依法判定。24 .從理論上講，任何狀

11、況的房地產都可以成為估價對象，故不必做到評估 價值與依法判定的房地產狀況相匹配。（）正確答案X答案解析本題考查的是合法原則。從理論上講，任何狀況的房地產都可 以成為估價對象，只是必須做到評估價值與依法判定的房地產狀況相匹配。25 .均衡原理是以房地產內部構成要素與其外部環(huán)境是否協調均衡，來判斷該房地產是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。()I"正確答案X答案解析本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價對象內部 各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳使用。均衡原理可以 幫助確定最佳集約度和規(guī)模。26 .某單位于2009年12月1日與市國土局簽訂的建設

12、用地使用權出讓合同 規(guī)定，土地的規(guī)劃用途為住宅，容積率為2. 0;2010年10月10日報市規(guī)劃局批 準變更用途為住宅、辦公;20n年5月9日報市規(guī)劃局批準變更容積率為 3.0;2011年9月1日市國土局委托房地產估價機構評估需補交的土地使用權出 讓金數額，則價值時點應為2010年10月10日和2011年5月9日。()I正 確答案V答案解析本題考查的是價值時點原則。一般情況下價值時點只有一個。 但是此題中，產生補地價的情況有2次，2010年10月10日為第一次，變更了 土地使用用途，第二次為2011年5月9日，變更容積率，兩次變更時都產生了 補地價的需要，價值時點為變更時.,所以有兩個價值時點

13、。27 .估價目的和價值類型不同，采用的估價原則可以不同。抵押價值或抵押 凈值的評估，除了應該遵循市場價值評估的原則外，還應該遵循謹慎原則。 ()正確答案VI答案解析本題考查的是房地產估價原則的含義。估價目的和價值類型不同, 采用的估價原則可以不同。抵押價值或抵押凈值的評估，除了應該遵循市場價值 評估的原則外，還應該遵循謹慎原則。28 .房地產的殘余價值一般低于房地產的市場價值。()I正確答案J 答案解析本題考查的是市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現價 值、現狀價值和殘余價值。殘余價值是在非繼續(xù)利用前提下的價值，一般是低 于市場價值的。征收估價是個特例，盡管也是非繼續(xù)利用，但是為了保護被征

14、 收人的合法權益，征收估價要按照市場價值評估。29 .土壤肥力不單單是一個技術問題，同樣也是一個社會經濟問題，因為肥 沃與否是相對于一定的農作物而言的。故土壤因素屬于區(qū)位因素。（）I"正確答案X答案解析本題考查的是土地實物因素。土壤屬于實物因素。30 .建筑物的面積、體積、開間、進深、層高、室內凈高、層數、高度等規(guī) 模因素，關系到建筑物的形象、使用性等，對房地產價格有所影響。（）I"正確答案V答案解析本題考查的是建筑實物因素。建筑物的面積、體積、開間、進 深、層高、室內凈高、層數、高度等規(guī)模因素，關系到建筑物的形象、使用性 等，對房地產價格有所影響。31 .在居住用途中，由

15、于高密度多層住宅的土地利用率較高，其經濟地租曲 線的梯度較低密度平房住宅大。（）正確答案V答案解析本題考查的是房地產區(qū)位因素。在居住用途中，由于高密度多 層住宅的土地利用率較高，其經濟地租曲線的梯度較低密度平房住宅大。32 .周圍環(huán)境是否良好、交通是否有利于商品運輸是確定商業(yè)用房位置優(yōu)劣 的首要因素。（）正確答案X答案解析本題考查的是區(qū)位因素。商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素是繁華 程度、臨街狀況和交通條件，環(huán)境狀況不是首要因素。相比而言，高級住宅用 地，如別墅用地更為看重周邊環(huán)境因素。33 .在使用交通時間距離時;應采用與該房地產有代表性的使用者相對應的 交通工具和出行時間來測量。（）正確答案V答

16、案解析本題考查的是位置。在使用交通時間距離時應采用該房地產有 代表性的使用者適用的交通具和出行的時段來測量。34 . 一般情況下，商場與住宅相比，樓層對價格的影響比朝向對價格的影響 大。（）正確答案V答案解析本題考查的是位置。商業(yè)用房地上一層租金最高，其他層一般 不到一層的60%o35 .人口的機械增長是指在一定時間內出生和死亡因素的消長導致的人口數 量的增加或減少，即出生人數和死亡人數的凈差值。（）正確答案X答案解析本題考查的是人口數量。人口的自然增長是指在一定時間內出 生和死亡因素的消長導致的人口數量的增加或減少，即出生人數和死亡人數的 凈差值。36 .稅收是影響房地產價格的制度政策因素之

17、一，在買方市場條件下減少房 地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會使房地產價格下降。（）正確答案V答案解析本題考查的是稅收制度政策。減少房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，降 低開發(fā)商成本，在買方市場條件下，開發(fā)商為促進成交，會更樂于降價促銷， 導致價格下降。類似的題目，可以運用相關的經濟原理進行推導，得出結論。（不必機械死 記硬背）37 .一般來說，國內生產總值的增長會形成較多供給，引起房地產價格下 降。（）F正確答案X答案解析本題考查的是經濟發(fā)展。GDP增長帶動房地產的需求，引起價 格上漲。38 .某宗房地產，如果在成交日期一次性付清，給予優(yōu)惠5%的折扣，則該種 情況下，名義價格等于實際價格。（）正確答案X答案解析本題考

18、查的是名義價格和實際價格。在開發(fā)商讓利的情況下， 實際價格二名義價格X （1-5%）。39 .某房地產市場中，期房價格高于同地段現房價格，因而期房價格高于現 房價格。（）正確答案X答案解析本題考查的是現貨價格、期貨價格及現房價格、期房價格。同 等品質情況下，期房價格低于現房價格。期房價格=現房價格-預計從期房達到 現房期間現房出租的凈收益的折現值-風險補償。40 .第一次拍賣的保留價就是評估價，也就是市場價值。（）正確答案答案解析本題考查的是評估價、保留價、起拍價、應價和成交價。第一 次拍賣的保留價二評估價二市場價值。41 .甲、乙兩塊土地，甲地塊的容積率為1.6, 土地單價為3000元/m，

19、,乙地塊的容積率為1.8, 土地單價為3500元/宗。假設其他條件相同，購買甲地 塊比購買乙地塊更經濟。（）I正確答案V答案解析本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。樓面地價 =3000/1. 6=1875 元/宗，樓面地價=3500/1. 8=1944. 44 元/京。42 .實際上，在有較多土地供應者的情況下，房價是主動的，地價是被動 的，即地價水平主要取決于房價水平。（）正確答案V答案解析本題考查的是物價。實際上，在有較多土地供應者的情況下， 房價是主動的，地價是被動的，即地價水平主要取決于房價水平。43 .在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的價值大大高于市場法或 收益法求得的價

20、值，則說明房地產市場不景氣。（）正確答案V答案解析本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評 估價值。一般情況下，成本法求取的價值偏保守，應該最低，但是如果成本法 的價值比市場法的價值還高，則說明市場價格很低，收益法的價值也很低，說 明房地產收益不佳，這都是房地產市場不景氣的表現。如果考慮外部折舊，也 就是經濟折舊，成本法的求得的價值會降低，因而要加這么一個前提。判斷題 一定要注意加的前提、背景和視角。44 .抵押價值不是扣除法定優(yōu)先受償款的“完全價值”，而是將“完全價 值”或上述抵押價值經過貸款乘數（抵押率）打折后的價值。（）I正確答案 X答案解析本題考查的是買賣價格、租賃價格、

21、抵押價值、保險價值、計 稅價值和征收價值。抵押價值不是扣除法定優(yōu)先受償款的“完全價值”，也不 是將“完全價值”或上述抵押價值經過貸款乘數（抵押率）打折后的價值，或者 將上述抵押價值減去預期實現抵押權的費用和稅金后的“抵押凈值”。45 .房地產的現狀價值一般都小于房地產的市場價值。（）正確答案X答案解析本題考查的是市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現價 值、現狀價值和殘余價值。當現狀使用就是最高最佳使用時:現狀價值等于市 場價值。當現狀使用不是最高最佳使用時，現狀價值小于市場價值。這個說法 缺少了前提。46 .某房地產的當前市場價值為1000萬元，抵押貸款余額為540萬元，貸款 成數為0.6,

22、則該房地產現在再次抵押的價值應為276萬元。（）I"正確答案X答案解析本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計 稅價值和征收價值。抵押貸款余額為540萬，貸款成數為0.6,則需要設置抵 押擔保的房地產價值應為540/0. 6=900萬元。再次抵押價值為100萬元。47 .無租約限制價值=出租人權益價值+承租人權益價值。（）I正確答案答案解析本題考查的是完全產權價值、無租約限制價值、出租人權益價 值和承租人權益價值。無租約限制價值就是完整的產權價值，由出租人和承租 人分享。48 .無租約限制價值就是“干凈的”完全產權價值。（）正確答案J答案解析本題考查的是完全產權價值、無

23、租約限制價值、出租人權益價 值和承租人權益價值。無租約限制價值就是完整的產權價值，由出租人和承租 人分享。49 .房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的 技術標準和評估程序，以市場調節(jié)價、政府指導價和政府定價的重置價格為基 礎，參照當地的成交價格進行評估。（）正確答案X答案解析本題考查的是基準地價、標定地價和房屋重置價格。房地產價 格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估 程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場 價格進行評估。50 .房地產合并后的價值一般小于合并前的各個獨立部分的價值之和。（）I1正確答案X答案

24、解析本題考查的是土地價格、建筑物價格和房地價格。房地產合并 后的價值一般大于合并前的各個獨立部分的價值之和。（外部性的原因）1+12 2。51 .樓面地價是一種特殊的建筑物單價，是指全部建筑面積分攤到占地面積上的建筑物價格。（）正確答案X答案解析本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。樓面地價是一種 特殊的土地單價，是指一定地塊內分攤到單位建筑面積上的土地價格。52 .房地產分割后的各個獨立部分的價值之和一般小于分割前的整體價值。（）正確答案V答案解析本題考查的是土地價格、建筑物價格和房地價格。（外部性的 原因）221+1。53 .房地產價格由房地產的有用性、稀缺性和有效需求三者結合而產生。（

25、）I1正確答案V答案解析本題考查的是房地產價格的形成條件。房地產與其他經濟物品 一樣，之所以有價格，是因為它們有用、稀缺，并且人們對它們有需求，即同 時具有有用性、稀缺性和有效需求。54 .當某商品價格上升時，其需求數量必然下降。（）正確答案X答案解析本題考查的是房地產需求。這是一般商品的需求規(guī)律，但是存 在需求規(guī)律的例外，如炫耀性商品和吉芬商品。題干中有“必然”字樣。55 .一種房地產商品價格上升，導致另一種房地產商品需求增加，則這兩種 房地產商品是互補品。（）I正確答案X答案解析本題考查的是房地產需求。這兩種房地產商品是替代品。Px 上升，則Qx下降，Qy增加，則說明因為商品X更昂貴，所以消費者用相對便 宜的商品Y替代了商品X。二者不是互補品的關系，而是替代品。56 .比較價值趨向于成交價格，收益價值趨向于最低賣價，成本價值趨向于 最高買價。（）I正確答案X答案解析本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價