南京市出售公有住房實施細則

1、南京市出售公有住房實施細則第一章 總 則 第一條 為推進住房商品化和社會化進程，加快解決職工的住房問題，根據(jù)南京 市深化住房制度改革方案，制定本細則。 第二條 凡具有本市市區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口，以自住為目的的中低收入職工，均可向房 屋產(chǎn)權(quán)單位申請購買住房。購買公有住房堅持自愿的原則，以戶為單位，每戶限購一 套。 第三條 各單位在分配新建公有住房和騰空的舊住房時要實行先售后租，并優(yōu)先出 售給住房困難戶。 第四條 職工購買公有住房后，符合單位分房規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)的，可按屆時的成本價換 購。 第五條 凡本市市區(qū)范圍內(nèi)政府房產(chǎn)管理部門直接管理和黨政機關(guān)、社會團體、企 事業(yè)單位自行管理的成套公有住房，原則上均須向符

2、合購房條件的職工出售。 第六條 下列公有住房暫不出售： 1、已列入近期規(guī)劃拆遷、改造的以及舊城區(qū)房屋在三層（含）以下的； 2、地處臨街宜改作為營業(yè)用房的； 3、產(chǎn)權(quán)有爭議或涉及落實房產(chǎn)政策的； 4、具有紀(jì)念意義或列入文物保護的； 5、別墅、庭院式的； 6、有險情的； 7、市政府規(guī)定不宜出售的。 第七條 承租房有下列情況的暫不出售： 1、轉(zhuǎn)租或變相轉(zhuǎn)租的，擅自轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的； 2、改變房屋用途的； 3、全家遷離本市的； 4、全家去國（境）外定居的，探親、留學(xué)逾期不歸的，或去國（境）外定居、探 親、留學(xué)留有未成年子女的。 第二章 售房價格 第八條 向家庭年收入超過5萬元且人均年收入超過1.66萬元的

3、高收入職工家庭出售 公有住房實行市場價，高中、低收入職工家庭出售公有住房實行成本價。 成本價由住房的征地和拆遷補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建安工程費、住宅小 區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、管理費、貸款利息和稅金7項因素構(gòu)成。成本價由市房改、物價 部門逐年測定報省政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。 1995年度出售公有住房成本價，鋼混、混合一等、磚木一等為每平方米建筑面積 700元，混合二等為每平方米建筑面積640元。 第九條 出售公有住房一律按建筑面積計算。由購房者所購買的套內(nèi)建筑面積與應(yīng) 合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e兩部分組成。 第十條 職工購買公有住房，以戶為單位，按建筑面積計算，執(zhí)行下列控制標(biāo)準(zhǔn)： 一般干部、職工為7

4、5平方米； 科級為90平方米； 縣處級為110平方米； 廳局級為140平方米。 家庭成員較多的也可按人均建筑面積24平方米為控制標(biāo)準(zhǔn)。 超過購房控制標(biāo)準(zhǔn)10平方米以下的（含10平方米）部分，不享受現(xiàn)住房和工齡折 扣，再超過的部分，按市場價購買。 此標(biāo)準(zhǔn)是職工購買現(xiàn)住房的控制標(biāo)準(zhǔn)，不是職工必須達到的分房、購房標(biāo)準(zhǔn)。 第十一條 房屋實際售價根據(jù)房屋所處地段、層次、朝向等因素進行調(diào)節(jié)。 （一）地段調(diào)節(jié)。根據(jù)房屋所處地段的文化、生活、交通等設(shè)施的便利條件，結(jié)合 城市土地分等定級情況，將全市房屋地段劃分為四個等級；地段等級逐級遞減，一等 不加不減，二等減5，三等減10，四等減15。 1、一等地段：為南京

5、市建成區(qū)土地一、二、三級范圍內(nèi)（土地等級參照市土地管 理局1994年12月24日公布的1994年南京市建成區(qū)土地級別表劃定的范圍執(zhí)行，下 同）； 2、二等地段：為南京市建成區(qū)土地四、五級范圍內(nèi)； 3、三等地段：為南京市建成區(qū)土地六級范圍內(nèi)，浦口區(qū)的浦口街道辦事處、頂山 鎮(zhèn)、泰山鎮(zhèn)，大廠區(qū)的山泮、西廠門、卸甲甸街道辦事處行政范圍內(nèi)； 4、四等地段：為南京市建成區(qū)土地七級及其以外的范圍內(nèi)。 （二）層次調(diào)節(jié)。 1、多層住宅：凡是頂層減5；五層（不含）以上住宅每增加一層減2；底層無 院落減5；三、四層加5；其他層次不加不減。層次實際調(diào)節(jié)根據(jù)以上原則綜合計 算。為緩解新分住房供求矛盾，底層可適當(dāng)增加比例

6、，一般不超過5。 2、高層住宅的頂層減5，底層無院落減5，其它層次不加不減。 （三）朝向調(diào)節(jié)。一戶無朝南外門窗的按戶減5。 第十二條 現(xiàn)住房折扣。職工購買已住用（不含取得使用權(quán)的空關(guān)房）的公有住 房，可適當(dāng)給予折扣，成本價的現(xiàn)住房折扣率1995年度為5，今后每年遞減1個百分 點，至2000年全部取消。 第十三條 工齡折扣。每戶購房時，按一人工齡計算，每一年工齡給予成本價1.2 的折扣。工齡可以新分房職工、承租人或其同戶籍中工齡最長的一人（其配偶不得在 其他戶籍中作為最長工齡人）計算，但該工齡最長者及其配偶遷至他處時不得重復(fù)享 受。 職工的購房工齡按建立公積金制度以前的工齡計算，由職工工作單位的

7、勞動人事部 門根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定核定，并出具證明，房屋產(chǎn)權(quán)單位的房改部門核準(zhǔn)。 第十四條 成新折扣。出售鋼混、混合一等和磚木一等的舊住房，成新折扣按住房 折舊年限50年計算，每使用一年成新折扣為2；出售混合二等的舊住房成新折扣按 住房折舊年限40年計算，每使用一年成新折扣為2.5；折舊后，現(xiàn)值低于40的按 40計算。經(jīng)過大修或設(shè)備更新的舊住房，按規(guī)定評估后確定。 第十五條 房價計算。每平方米建筑面積的實際售價成本價（1年折舊率已 使用年限）（1各項調(diào)節(jié)因素）成本價年工齡折扣率工齡成本價現(xiàn)住 房折扣率。 扣除各種折扣和調(diào)節(jié)因素后，每平方米建筑面積實際售價低于成本價20的，按成 本價20的售價計算。

8、 購房款每平方米建筑面積實際售價住房建筑面積（含共用部分）。 第三章 付款方式 第十六條 購房職工原則上一次付清全部房款。凡一次付清購房款的給予一次付款 折扣，折扣率按照購房政策性貸款利率與銀行儲蓄存款的利率差確定。1995年度為應(yīng) 付購房款的19。 第十七條 購房職工經(jīng)批準(zhǔn)可分期付款，首次付款不得低于購房款的50。分期付 款的期限最長不超過10年，分期交付的部分計收利息，單位不得貼息，利率按政策性 貸款利率確定。 第十八條 購房職工可向承辦政策性住房金融業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)信貸部申請政策性抵押 貸款。 第十九條 購房職工申請分期付款和政策性抵押貸款交付購房款的，不享受一次付 款折扣。 第四章 稅費減

9、免 第二十條 房屋產(chǎn)權(quán)單位按成本價向職工出售公有住房，新房按零稅率計征固定資 產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，新舊房均免收交易管理費；職工以成本價購買公有住房自住期 間，暫免征房產(chǎn)稅、土地使用稅和一次性契稅，免收交易管理費。 第五章 產(chǎn)權(quán)管理 第二十一條 職工購買的公有住房后，須到市房產(chǎn)管理局和市土地管理局申辦房屋 所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。 第二十二條 職工以市場價購買公有住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，可依法進入市場，按 規(guī)定交納有關(guān)稅費后，售房收入歸個人所有。 第二十三條 職工以成本價購買的公有住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，使用五年后可依法 進入市場；在同等條件下，原售房單位和政府房產(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買權(quán)；售房職工 在補

10、交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，售房收入歸個人 所有。 第六章 維修管理 第二十四條 職工以成本價購買的公有住房，室內(nèi)維修由購房職工負責(zé)；共用部 位、共用設(shè)施的維修管理由原產(chǎn)權(quán)單位或委托物業(yè)管理公司負責(zé)。原產(chǎn)權(quán)單位按售房 款15（高層為20），購房職工按成本價1的比例一次性提取交納費用作為共用 部位、共用設(shè)施的維修基金，專戶存儲，由原產(chǎn)權(quán)單位或委托物業(yè)管理公司負責(zé)管 理，監(jiān)督使用，不足部分按產(chǎn)權(quán)人各自所占房屋建筑面積的比例分?jǐn)偂?第七章 政策銜接 第二十五條 職工按市政府寧政發(fā)1990122號、199338號文規(guī)定購買的經(jīng)濟 適用住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，享有與以成本價購買

11、公有住房者同等的權(quán)利和義務(wù)。 第二十六條 職工自1992年7月1日至1993年12月31日按南京市住房制度改革實施 方案規(guī)定的價格和辦法購買的公有住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)；凡未執(zhí)行規(guī)定的，不予確 權(quán)，待糾正并補齊原標(biāo)準(zhǔn)價購房全部差價款后，方可申辦、核發(fā)房屋所有權(quán)證，擁有 部分產(chǎn)權(quán)；如購房職工自愿，經(jīng)售房單位批準(zhǔn)，按本細則規(guī)定的售房政策補足原標(biāo)準(zhǔn) 價購房與成本價購房的差價款的，產(chǎn)權(quán)歸個人所有。 第二十七條 1994年1月1日以后出售的公有住房，一律執(zhí)行本細則規(guī)定的售房政 策。 第八章 辦理程序 第二十八條 房屋產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)在所售公有住房經(jīng)市規(guī)劃部門確認(rèn)不屬近期拆遷、 改造范圍后，攜帶所售房屋所有權(quán)證或市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門出具的產(chǎn)權(quán)證明分別向市 房產(chǎn)管理局或市、區(qū)房改辦提出售房申請，其中政府房產(chǎn)管理部門報市房產(chǎn)管理局， 部、省屬單位報市房改辦，市及市屬以下單位報所在區(qū)房改辦。 第二十九條 市、區(qū)主管部門初審后，分別經(jīng)市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門勘丈繪圖和具備 房地產(chǎn)評估資格的機構(gòu)評估計價，售房單位填寫出售公有住房價格評估測算表和 出