房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)選擇最佳融資渠道規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)-

1、文章編號(hào)16718178(200604007303房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)選擇最佳融資渠道規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)郭志權(quán)(中國平安產(chǎn)險(xiǎn)浙江分公司,浙江杭州310000摘要文章通過分析房地產(chǎn)企業(yè)不同融資渠道的特點(diǎn)及現(xiàn)狀,說明房地產(chǎn)企業(yè)在融資決策中如何選擇適合自己的融資渠道。關(guān)鍵詞房地產(chǎn);融資渠道;融資成本;融資風(fēng)險(xiǎn)中圖分類號(hào)F830.572文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼A收稿日期2006-11-12作者簡(jiǎn)介郭志權(quán)(1971,男,湖北隨州人,中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師,中國平安保險(xiǎn)公司杭州分公司會(huì)計(jì)師,主要研究金融。我國房地產(chǎn)金融有三個(gè)顯著特點(diǎn):一是融資比例高。二是以間接融資為主,間接融資比重過大。三是融資渠道單一,以銀行信貸為主1。在發(fā)達(dá)國家,房地產(chǎn)

2、開發(fā)資金中銀行信貸資金占融資總量的20%左右,直接融資占40%左右。2003年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為10106億元,而同年度房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場(chǎng)融資僅有24.3億元,通過信托融資的房地產(chǎn)項(xiàng)目也只有60.92億元資金。2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)資金共籌措17168.8億元,房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上,包括了開發(fā)貸款和按揭貸款(住房抵押貸款。在融資渠道的選擇上,房地產(chǎn)企業(yè)主要應(yīng)考慮以下幾個(gè)方面:(1分析資金來源的可靠性,主要是分析項(xiàng)目所需總投資和分年所需投資能否得到足夠的、持續(xù)的資金供應(yīng);(2分析不同融資渠道的特點(diǎn),如融資成本、融資風(fēng)險(xiǎn)等方面的分析,從而比較其優(yōu)劣。融資渠道直接影

3、響著融資成本的大小,密切關(guān)系到開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的大小和開發(fā)效益的好壞,每種渠道各有利弊,關(guān)鍵是企業(yè)要結(jié)合自身的資金狀況、經(jīng)營(yíng)狀況及資金需求來選擇適合自己的融資渠道;(3確定合理的融資結(jié)構(gòu),分析項(xiàng)目融資方案中的資本金與債務(wù)資金比例、股本結(jié)構(gòu)比例和債務(wù)結(jié)構(gòu)比例。一銀行貸款銀行貸款屬于債權(quán)融資,企業(yè)通過這種方式籌集到的資金必須到期償還,并且支付利息。目前主要有房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款和房地產(chǎn)抵押貸款三種產(chǎn)品。1、銀行貸款籌資優(yōu)點(diǎn):(1相對(duì)其它融資方式,銀行貸款方式成熟;(2融資成本低。由于我國政府一直采用低利率政策,利率不能反映實(shí)際的資金供求狀況,相對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)而言,融資成本很

4、低;(3能發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用;(4避稅效應(yīng),利息費(fèi)用能在企業(yè)稅前扣除;(5不會(huì)稀釋企業(yè)已有的股權(quán)。2、銀行貸款籌資的缺點(diǎn):一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),無法取得預(yù)期的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)或資金的運(yùn)作上出現(xiàn)問題,企業(yè)無法償還到期債務(wù),將可能出現(xiàn)債務(wù)危機(jī),導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);同時(shí)資金的使用方向也會(huì)受到銀行的限制;另外如果開發(fā)企業(yè)把銀行貸款作為唯一資金籌集渠道而完全依賴于銀行,在銀根緊縮的環(huán)境下,企業(yè)從銀行取得資金的難度大大提高。3、銀行貸款籌資的信用框架確立:雖然銀行限制、減少對(duì)企業(yè)貸款,但它仍然是目前主要的融資渠道。對(duì)于開發(fā)商來說,能夠充分的利用這種低成本的融資當(dāng)然是好的,一方面應(yīng)注重信用體系的建立,提高自身

5、的信用,從而能與銀行建立長(zhǎng)期合作關(guān)系。另一方面也要加強(qiáng)企業(yè)的管理,提高資金的運(yùn)作能力,從而降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外也要積極拓展其它的融資渠道,減輕對(duì)銀行信貸的依賴性。二發(fā)行股票股票是股份公司為籌集資金而發(fā)給股東的一種權(quán)益證書,是投資者投資并借以取得股息的憑證。它表明購買者即持股人擁有公司股份的所有權(quán)的書面證明,并享有相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。1、發(fā)行普通股股票融資的優(yōu)點(diǎn):(1發(fā)行普通股所籌集到的資金沒有到期期限,無需歸還,是企業(yè)可以永久使用的資金;(2發(fā)行普通股籌資沒有固定的股利負(fù)擔(dān),利潤(rùn)分配的靈活性使得經(jīng)營(yíng)的波動(dòng)給公司帶來的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)較小,籌資風(fēng)險(xiǎn)也較小;(3通過普通股融資是企業(yè)實(shí)力的表現(xiàn),它不僅可以

6、提高房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金率,而且能增強(qiáng)企業(yè)的舉債能37第9卷第4期湖北職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)No .4Vol .92006年12月Journal of Hubei Vocati onal -Technical CollegeDec .2006力;(4借助上市,房地產(chǎn)企業(yè)可以塑造公司形象,提高公司在市場(chǎng)上的信譽(yù)水平,建立規(guī)范化的法人治理結(jié)構(gòu)和健全的組織管理體系。2、發(fā)行普通股股票融資的弊端:(1股東對(duì)投資回報(bào)率的要求加大了上市公司的壓力;(2眾多的投資者分享房地產(chǎn)的高額利潤(rùn),也會(huì)分散企業(yè)的控制權(quán);(3上市公司負(fù)有嚴(yán)格的信息披露義務(wù),財(cái)務(wù)透明度很高,“透明度”的增加會(huì)相應(yīng)降低公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的隱蔽性,使公司

7、的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更容易了解公司的經(jīng)營(yíng)動(dòng)向,對(duì)公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位帶來不利的影響;(4融資程序復(fù)雜,融資成本高,融資門檻高。3、發(fā)行股票的途徑與措施:到目前為止,我國兩萬多家房地產(chǎn)企業(yè)中只有近70家企業(yè)實(shí)現(xiàn)了在證券市場(chǎng)上市融資,其中有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)上市公司都是在股市發(fā)展之初上市的,2000年后房地產(chǎn)企業(yè)上市開禁后,也只有若干個(gè)公司上市,“首發(fā)上市”的企業(yè)不多,相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)是通過兼并收購來實(shí)現(xiàn)上市的2。房地產(chǎn)企業(yè)為了滿足融資需求,避開I P O 的高門檻,往往選擇了曲線上市的路子,即買殼上市。2002年全國有20多家房地產(chǎn)公司通過購買上市公司股權(quán),成為大股東,然后將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或有良好收入預(yù)期的資產(chǎn)

8、注入該上市公司,徹底改變其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī),達(dá)到證監(jiān)會(huì)規(guī)定的增發(fā)和配股的要求,最終實(shí)現(xiàn)在證券市場(chǎng)融資目的的資本運(yùn)作行為。通過買殼上市,有助于房地產(chǎn)企業(yè)突破資金瓶頸,以較低成本進(jìn)入證券市場(chǎng),免去了發(fā)行成本和審批過程。但買殼上市也存在問題:一方面股權(quán)收購須支付巨額資金。另一方面房地產(chǎn)企業(yè)取得控股權(quán)后,有一個(gè)漫長(zhǎng)的融合過程。三發(fā)行公司債券房地產(chǎn)企業(yè)債券是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金而向社會(huì)發(fā)行的承諾在將來一定時(shí)期支付一定金額的利息,并于約定的到期日償還本金的信用憑證。1、發(fā)行企業(yè)債券的優(yōu)點(diǎn):(1由于債券的期限較長(zhǎng),所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過發(fā)行債券融資可獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金,有利于企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng);(2資金成

9、本較低,債券融資的成本低于股票,但是比銀行貸款成本高;(3不論公司盈利多少,債券持有人只收回固定的有限收入,企業(yè)債券利息負(fù)擔(dān)固定,在經(jīng)濟(jì)效益良好的情況下,企業(yè)將會(huì)因財(cái)務(wù)杠桿的作用得到更多的收益;(4利息按規(guī)定能記入稅前成本費(fèi)用,可以起到抵稅作用;(5保證企業(yè)的控制權(quán)的集中。2、發(fā)行企業(yè)債券的缺點(diǎn):(1財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大;(2企業(yè)利用債券融資手續(xù)較銀行貸款復(fù)雜得多,發(fā)行債券的契約書中往往有許多限制條件,融資費(fèi)用高,容易制約公司日后的正常發(fā)展和后續(xù)融資能力;(3企業(yè)發(fā)行債券的門檻較高。3、發(fā)行企業(yè)債券的途徑與措施:房地產(chǎn)上市公司發(fā)行債券必須滿足公司法的要求。公司法對(duì)發(fā)行債券的主體要求相當(dāng)嚴(yán)格,只有國有獨(dú)

10、資公司、上市公司或由兩個(gè)國有獨(dú)資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格。公司法對(duì)準(zhǔn)備發(fā)行債券的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金及擔(dān)保都有嚴(yán)格規(guī)定,要求公司凈資產(chǎn)不低于3000萬。1993年頒布企業(yè)債券管理?xiàng)l例。同時(shí),證監(jiān)會(huì)還制定發(fā)布了一系列文件來指導(dǎo)規(guī)范債券發(fā)行市場(chǎng),包括可轉(zhuǎn)債管理暫行辦法、上市公司發(fā)行可轉(zhuǎn)債實(shí)施辦法等。近十幾年來,發(fā)行債券的房地產(chǎn)企業(yè)屈指可數(shù),1993年到1998年上半年房地產(chǎn)企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。對(duì)于國家來說應(yīng)鼓勵(lì)發(fā)行公司債券,吸引社會(huì)剩余資金投資房地產(chǎn)業(yè),在政策上應(yīng)積極培育我國的資本市場(chǎng)。對(duì)于房地產(chǎn)上市公司來說,要想在證券市場(chǎng)上順利融資,就必須苦練內(nèi)功,切實(shí)提高經(jīng)營(yíng)能力,提高企業(yè)

11、的信用等級(jí),加快資源整合,抓住市場(chǎng)機(jī)遇;四房地產(chǎn)投資信托房地產(chǎn)投資信托,是由信托公司和其他其他發(fā)起人向不確定的投資者發(fā)行受益憑證,將社會(huì)上的資金集中起來,匯集成具有一定規(guī)模的信托財(cái)產(chǎn),并由信譽(yù)良好的金融機(jī)構(gòu)充當(dāng)募集資金的托管人,對(duì)房地產(chǎn)證券和房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行直接和間接的投資。在西方發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng),房地產(chǎn)信托是一種較為成熟的投融資運(yùn)作模式。在我國一法二規(guī)(信托法、信托投資公司管理辦法及信托投資公司資金信托管理暫行辦法的出臺(tái),使信托業(yè)具有較完備的從業(yè)依據(jù)和法律支持。2003年全國房地產(chǎn)信托融資項(xiàng)目近70個(gè),房地產(chǎn)信托資金的數(shù)額已超過50億元。2004年全國約有31家信托投資公司共計(jì)發(fā)行了約

12、83個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品,募集金額約122億元。1、房地產(chǎn)投資信托的主要優(yōu)點(diǎn):(1信托產(chǎn)品能夠比較靈活、充分地適應(yīng)和處理房地產(chǎn)的多種經(jīng)濟(jì)和法律關(guān)系,信托能解決其他渠道難以解決的問題。信托可以進(jìn)行直接貸款、股權(quán)投資、資產(chǎn)證券化等,可以在不同層次上為房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)。相對(duì)于其他任何方式,如基金、國債、債券、企業(yè)債的發(fā)行,信托不需要央行的批準(zhǔn),只需要備案(901、902文件之前。因此通過信托的方式融資相對(duì)容易;(2信托在供給方式上十分靈活,可以針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營(yíng)需求和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)個(gè)性化的資金信托產(chǎn)品,從而增大市場(chǎng)供需雙方的選擇空間。從目前發(fā)行的資金信托計(jì)劃來看,信托投資公司已經(jīng)采取了直接對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行

13、投資、直接給房地產(chǎn)商貸款、對(duì)成熟房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行處置、土地開發(fā)整理等多種方式為房地產(chǎn)項(xiàng)目融資,涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)階段。這樣,房地產(chǎn)商就可以根據(jù)自己的需求,在各階段優(yōu)選有利的融資方式;(3相對(duì)銀行貸款而言,房地產(chǎn)信托計(jì)劃的融資方式可以降低地產(chǎn)公司整體融資成本,節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用,而且期限彈性較大,有利于房地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展,可以在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下可以優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)。2、房地產(chǎn)投資信托的主要缺點(diǎn):(1投資周期短。目前的房地產(chǎn)信托計(jì)劃,都是單一期限,一般為1至3年,有明顯的短期化特征,不能滿足房地產(chǎn)股權(quán)投資的要求,沒有充分體現(xiàn)信托的中長(zhǎng)期融資功能。(2流通性差。3信托產(chǎn)品的流通性成為制約信托發(fā)展

14、的一個(gè)重要因素。信托產(chǎn)品的流通受“一法兩規(guī)”的嚴(yán)格限制,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足投資者的轉(zhuǎn)上需求。3、途徑與措施:房地產(chǎn)業(yè)資金密集型行業(yè),在國家新政策背景下,具有相當(dāng)實(shí)力的開發(fā)公司融入信托服務(wù)不失為一條取得開發(fā)資金的通道。房地產(chǎn)信托在發(fā)展過程中絕大數(shù)采取的是貸款形式,相當(dāng)于原有銀行貸款的簡(jiǎn)單替代,并沒有解決風(fēng)險(xiǎn)與收益不對(duì)稱的問題,房地產(chǎn)信托要有好的發(fā)展,47郭志權(quán):房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)選擇最佳融資渠道規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)必須在產(chǎn)品形式上加以改進(jìn),推出更多的股權(quán)投資或混合投資的信托產(chǎn)品。五房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金,即RE I Ts (RealEstate I nvest m ent 2Trusts ,其實(shí)際上是

15、一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金,通過發(fā)行股票(基金單位,集合公眾投資者資金,由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理,通過多元化的投資,選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合,在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過將出租不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東,從而使投資人獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益4。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金可以投資于產(chǎn)業(yè)的任何一部分,如土地開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理等環(huán)節(jié);既可以進(jìn)行全程投資管理,也可以進(jìn)行階段性投資管理。它對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資屬于股權(quán)投資,不會(huì)給企業(yè)增加債務(wù)負(fù)擔(dān);同時(shí),房地產(chǎn)投資基金以分散投資、降低風(fēng)險(xiǎn)為基本原則,其在一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會(huì)超過基金凈資產(chǎn)額的一定比例,使企業(yè)不會(huì)喪失自主經(jīng)營(yíng)權(quán)。目前這種

16、方式在我國尚處于探索階段,與目前國內(nèi)房地產(chǎn)信托計(jì)劃相比,雖然都屬于運(yùn)用信托制度并投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融產(chǎn)品,但相比較之下,RE I Ts 卻具有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。1、RE I Ts 是標(biāo)準(zhǔn)化可流通的金融產(chǎn)品,一般從上市或非上市公司收購房地產(chǎn)資產(chǎn)(主要是商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等,且嚴(yán)格限制資產(chǎn)出售,較大部分收益來源于房地產(chǎn)租金收入、房地產(chǎn)抵押利息或來自出售房地產(chǎn)的收益,能夠在證券交易所上市流通;而目前國內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃是受200份合同限制的集合非標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品,一般不涉及收購房地產(chǎn)資產(chǎn)包的行為,其收益視信托計(jì)劃的方案設(shè)置而定,目前尚無二級(jí)市場(chǎng),不能在證券交易所上市流通。2、從投資回報(bào)來看,RE

17、 I Ts 對(duì)投資者的回報(bào)需要把收入的大部分分配給投資者,比如美國要求把所得利潤(rùn)的95%分配給投資者,而新加坡要求把所得利潤(rùn)的90%分配給投資者。國內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃對(duì)投資者的回報(bào)為信托計(jì)劃方案中的協(xié)議回報(bào),目前一般在3%至10%。3、從運(yùn)作方式看,RE I Ts 負(fù)責(zé)提供資金并組建資產(chǎn)管理公司或經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行投資運(yùn)營(yíng);國內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃的運(yùn)作方式是提供資金,監(jiān)管資金使用安全,或局部參與項(xiàng)目公司運(yùn)作獲取回報(bào)。4、從產(chǎn)品的周期看,RE I Ts 的產(chǎn)品周期一般在8至10年,更注重房地產(chǎn)開發(fā)后,已完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng);國內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃產(chǎn)品周期較短,一般為1至3年。5、在稅制優(yōu)惠上,如信托收益

18、分配給受益人的,RE I Ts 免交公司所得稅和資本利得稅,分紅后利潤(rùn)按適用稅率交納所得稅。而國內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃目前沒有相關(guān)的稅制安排。我國的投資基金業(yè)起步于20世紀(jì)80年代中期,到1994年,全國共有基金70多個(gè)。這些投資基金都是綜合的,既投資實(shí)業(yè),也投資證券,基本上處于無序狀態(tài)。由于當(dāng)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的整頓,大部分投資于房地產(chǎn)的資金都沉淀了。因此,從1994年到1997年,基金業(yè)處于暫停狀態(tài)。1997年國務(wù)院頒布證券投資基金管理暫行辦法,此后證券投資基金進(jìn)入規(guī)范發(fā)展階段,而產(chǎn)業(yè)投資基金始終沒得到國家批準(zhǔn)。從我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)以及歐美各國房地產(chǎn)的發(fā)展歷史來看,RE I Ts 必將是未來房地產(chǎn)企業(yè)融資的新趨勢(shì)。我國政府必須加快研究產(chǎn)業(yè)基金管理辦法,出臺(tái)產(chǎn)業(yè)基金法,促使蓄勢(shì)已久RE I Ts 正式登臺(tái)?？傊?房地產(chǎn)融資渠道的多元化是必然的發(fā)展趨勢(shì)。在這個(gè)多元化的發(fā)展過程中,企業(yè)要在確定一個(gè)合理的資本金比例的基礎(chǔ)上,綜合運(yùn)用多種籌資手段或分階段通過不同的渠道,以最有利的方式、最低的成本籌集到資金,以謀求企業(yè)長(zhǎng)期而良好的發(fā)展。參考文獻(xiàn)1劉宏宇.房地產(chǎn)企業(yè)融資分析與對(duì)策J .中國市場(chǎng),2005,(35:50.2恒豐美林研究部.房地產(chǎn)企