房地產(chǎn)估價(jià)第九章 房地產(chǎn)估價(jià)案例ppt課件

1、第九章第九章 房地產(chǎn)估價(jià)案例房地產(chǎn)估價(jià)案例例例1 1：游樂(lè)場(chǎng)評(píng)估：游樂(lè)場(chǎng)評(píng)估例例2 2例例3 3：加油站評(píng)估：加油站評(píng)估例例4 4：停車庫(kù)評(píng)估：停車庫(kù)評(píng)估例例5 5例例6 6例例1 1：游樂(lè)場(chǎng)評(píng)估：游樂(lè)場(chǎng)評(píng)估 (一)評(píng)估標(biāo)的情況:“游樂(lè)場(chǎng)位于旅游旺地，其中主體中心部分占地15647.4m2，建筑面積16945.5m2；主體中心分為五個(gè)娛樂(lè)區(qū)，圍繞中心劇場(chǎng)各具特色的旅游項(xiàng)目多達(dá)60多項(xiàng)。土地權(quán)屬來(lái)源：協(xié)議；用途：旅游度假及游樂(lè)用地；使用年限：40年(20198182037817)；評(píng)估基準(zhǔn)日：2019年2月18日。經(jīng)綜合測(cè)算，確定年投資回報(bào)率為10。主營(yíng)收入為門(mén)票收入，成人門(mén)票每張90元，兒童半

2、價(jià)。預(yù)計(jì)每天的客流量為2000人，成人占70%。副營(yíng)收入為主營(yíng)收入的25%。月經(jīng)營(yíng)成本支出為月總收入的3.3%，營(yíng)業(yè)稅為收入3.2%，營(yíng)業(yè)費(fèi)用為收入的12%，員工的工資為收入的18%，行政管理費(fèi)用及非經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為收入的42%。試評(píng)估該游樂(lè)場(chǎng)的價(jià)格。例例2 2( (一一) )評(píng)估標(biāo)的情況評(píng)估標(biāo)的情況:“:“游樂(lè)場(chǎng)位于旅游旺地，其中游樂(lè)場(chǎng)位于旅游旺地，其中主體中心部分占地主體中心部分占地15647.4m215647.4m2，建筑面積，建筑面積16945.5m216945.5m2；主體中心分為五個(gè)娛樂(lè)區(qū)，圍繞中心劇場(chǎng)各具特色主體中心分為五個(gè)娛樂(lè)區(qū)，圍繞中心劇場(chǎng)各具特色的旅游項(xiàng)目多達(dá)的旅游項(xiàng)目多達(dá)606

3、0多項(xiàng)。土地權(quán)屬來(lái)源：協(xié)議；用多項(xiàng)。土地權(quán)屬來(lái)源：協(xié)議；用途：旅游度假及游樂(lè)用地；使用年限：途：旅游度假及游樂(lè)用地；使用年限：4040年年(2019(20198 81820371820378 817)17)；評(píng)估基準(zhǔn)日：；評(píng)估基準(zhǔn)日：20192019年年2 2月月1818日。該土地使用權(quán)出讓金為日。該土地使用權(quán)出讓金為700700元元/ m2/ m2，市，市政配套建設(shè)費(fèi)為政配套建設(shè)費(fèi)為10501050元元/ m2/ m2；前期工程費(fèi)用為；前期工程費(fèi)用為2162062121620621元；主體土建費(fèi)用為元；主體土建費(fèi)用為41471270.3741471270.37元；主元；主體安裝費(fèi)用為體安裝費(fèi)

4、用為1038478510384785元；主體配套及附屬工程費(fèi)元；主體配套及附屬工程費(fèi)用為用為50512686.4950512686.49元；建設(shè)項(xiàng)目的利息費(fèi)用為元；建設(shè)項(xiàng)目的利息費(fèi)用為766.74766.74萬(wàn)元。試求該物業(yè)的評(píng)估價(jià)值。萬(wàn)元。試求該物業(yè)的評(píng)估價(jià)值。例例3 3： 加油站評(píng)估加油站評(píng)估某加油站建成于某加油站建成于20192019年年1111月，屬框架結(jié)構(gòu)，建筑面積月，屬框架結(jié)構(gòu)，建筑面積共共45445450 m250 m2，主要包括加油棚、二層辦公樓、一，主要包括加油棚、二層辦公樓、一層平房等建筑物，其配套設(shè)施有加油機(jī)、儲(chǔ)油罐等，層平房等建筑物，其配套設(shè)施有加油機(jī)、儲(chǔ)油罐等，消防設(shè)

5、備齊全。該加油站共有消防設(shè)備齊全。該加油站共有6 6臺(tái)電腦加油機(jī)，目臺(tái)電腦加油機(jī)，目前經(jīng)營(yíng)狀況良好。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況土地權(quán)屬來(lái)源：前經(jīng)營(yíng)狀況良好。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況土地權(quán)屬來(lái)源：轉(zhuǎn)讓。土地使用年限：轉(zhuǎn)讓。土地使用年限：4040年年(2019(2019年年5 5月月2626日至日至20372037年年5 5月月2525日止日止) )。剩余使用年限：。剩余使用年限：3838年零年零2 2個(gè)月。評(píng)個(gè)月。評(píng)估目的為抵押貸款提供依據(jù)。評(píng)估基準(zhǔn)日估目的為抵押貸款提供依據(jù)。評(píng)估基準(zhǔn)日20192019年年3 3月月2929日。該加油站正常運(yùn)營(yíng)的銷售收入為日。該加油站正常運(yùn)營(yíng)的銷售收入為34003400萬(wàn)元；萬(wàn)元；銷

6、售成本為商品購(gòu)入價(jià)款，占銷售收入的銷售成本為商品購(gòu)入價(jià)款，占銷售收入的75%75%，營(yíng)，營(yíng)業(yè)費(fèi)用為銷售收入的業(yè)費(fèi)用為銷售收入的5%5%；營(yíng)業(yè)稅及附加為；營(yíng)業(yè)稅及附加為5780057800元；元；管理費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)為銷售收入的管理費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)為銷售收入的6.5%6.5%；經(jīng)測(cè)定，正常；經(jīng)測(cè)定，正常的商業(yè)利潤(rùn)為銷售成本的的商業(yè)利潤(rùn)為銷售成本的10%10%，經(jīng)營(yíng)權(quán)壟斷利潤(rùn)為，經(jīng)營(yíng)權(quán)壟斷利潤(rùn)為銷售成本的銷售成本的4%4%；無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率為；無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率為3.78%3.78%，風(fēng)險(xiǎn)利率按，風(fēng)險(xiǎn)利率按3%3%計(jì)算。試評(píng)估該標(biāo)的市場(chǎng)價(jià)格。計(jì)算。試評(píng)估該標(biāo)的市場(chǎng)價(jià)格。例例4：停車庫(kù)評(píng)估：停車庫(kù)評(píng)估評(píng)估標(biāo)的為評(píng)估標(biāo)的為X

7、XX X停車庫(kù)大樓，為框架結(jié)構(gòu)八層，于停車庫(kù)大樓，為框架結(jié)構(gòu)八層，于20192019年年1111月竣工；大樓總建筑面積月竣工；大樓總建筑面積15 189.04 m215 189.04 m2，各分層，各分層建筑面積如下：地下層為建筑面積如下：地下層為2 663.8 m2 2 663.8 m2 ，1 1層一層一7 7層均層均為為1 789.32 m2 1 789.32 m2 ；大樓現(xiàn)狀及裝修如下：外墻條形瓷；大樓現(xiàn)狀及裝修如下：外墻條形瓷磚，內(nèi)墻、天花板乳膠漆，水泥地面；部分樓層設(shè)鋁磚，內(nèi)墻、天花板乳膠漆，水泥地面；部分樓層設(shè)鋁合金窗。樓內(nèi)每層均設(shè)噴淋消防系統(tǒng)，合金窗。樓內(nèi)每層均設(shè)噴淋消防系統(tǒng)，2

8、424小時(shí)保安服小時(shí)保安服務(wù)；樓內(nèi)設(shè)電梯兩臺(tái)，栓式消防，共有務(wù)；樓內(nèi)設(shè)電梯兩臺(tái)，栓式消防，共有385385個(gè)車位；個(gè)車位；使用年限使用年限3030年。根據(jù)資料測(cè)定，停車場(chǎng)出租率為年。根據(jù)資料測(cè)定，停車場(chǎng)出租率為85%85%，每個(gè)車位租金收益為每個(gè)車位租金收益為5 5元元/ /小時(shí)；維修費(fèi)為收入的小時(shí)；維修費(fèi)為收入的2.5%2.5%；運(yùn)營(yíng)成本為收入的運(yùn)營(yíng)成本為收入的4%4%；營(yíng)業(yè)稅為收入的；營(yíng)業(yè)稅為收入的5%5%；城建及教；城建及教育附加稅為收入的育附加稅為收入的0.2%0.2%；印花稅為收入的；印花稅為收入的0.05%0.05%；房；房產(chǎn)稅為收入的產(chǎn)稅為收入的12%12%；每年的所得稅為；每年

9、的所得稅為17017651701765元；資本元；資本化率為化率為10%10%；評(píng)估時(shí)該停車庫(kù)已使用了；評(píng)估時(shí)該停車庫(kù)已使用了4 4年。評(píng)估該物年。評(píng)估該物業(yè)的價(jià)格及單位物業(yè)價(jià)格。業(yè)的價(jià)格及單位物業(yè)價(jià)格。例例5 5 某業(yè)主擁有三室兩廳160 m2建筑面積的公寓，2019年12月1日購(gòu)得，購(gòu)買價(jià)100萬(wàn)元人民幣，其中80為銀行20年抵押貸款，貸款利率6.5，經(jīng)評(píng)估該房地產(chǎn)正常情況下(無(wú)他項(xiàng)權(quán))在2000年12月1日的價(jià)值為110萬(wàn)元，問(wèn)2000年12月1日連同債權(quán)一塊兒出售的交易價(jià)格為多少?例6 濟(jì)南市某業(yè)主擁有一套濟(jì)南市某業(yè)主擁有一套80m280m2三層樓的已購(gòu)公有住房，三層樓的已購(gòu)公有住房，

10、已使用年限為已使用年限為1515年，剩余使用年限為年，剩余使用年限為4545年，該區(qū)域的年，該區(qū)域的住宅價(jià)格為住宅價(jià)格為23002300元元m2m2，基準(zhǔn)地價(jià)為，基準(zhǔn)地價(jià)為560560元元m2m2?，F(xiàn)。現(xiàn)要出售，問(wèn)銷售價(jià)應(yīng)為多少要出售，問(wèn)銷售價(jià)應(yīng)為多少? ?根據(jù)根據(jù) 的政策，土地出讓金具體采取以的政策，土地出讓金具體采取以下兩種計(jì)算方法：第一，購(gòu)房人應(yīng)繳納的土地出讓金下兩種計(jì)算方法：第一，購(gòu)房人應(yīng)繳納的土地出讓金= =上市房屋所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)上市房屋所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)( (元元m2)m2)上市交易房上市交易房屋面積屋面積(m2(m2X X建筑層數(shù)修正系數(shù)建筑層數(shù)修正系數(shù)X X土地使用年限系數(shù)土地使用年限系數(shù)X10X10。其中，建筑層數(shù)修正系數(shù)，。其中，建筑層數(shù)修正系數(shù)，1 1層一層一3 3層為層為0 06060，4 4層一層一6 6層為層為0 04545，7 7層以上為層以上為0.300.30；土地使用年限系；土地使用年限系數(shù)，數(shù)，3030年以下為年