項目合作洽談階段

1、（此文檔為word格式，可下載之后保存）項目合作洽談階段步驟1、項目基本信息的獲?。ㄓ晒究蛻舴?wù)部提供）A1-001號文本項目跟蹤記錄表客戶服務(wù)部電話跟蹤記錄 （交策劃部）策劃部存底自編（）號時間接聽人交策劃部時間：接辦人客戶基本情況全稱地址電話聯(lián)系人職務(wù)資質(zhì)等級過往項目簡介占地面積占地面積開發(fā)時間開發(fā)時間占地面積占地面積開發(fā)時間開發(fā)時間占地面積占地面積開發(fā)時間開發(fā)時間在當(dāng)?shù)厥袌稣加新书_發(fā)公司形象描述合作意向策劃口代理口顧問其它備注項目基本情況開發(fā)時間開發(fā)時間占地面積占地面積開發(fā)時間開發(fā)時間備注客戶跟蹤記錄編號聯(lián)系對象開發(fā)時間效 果時間經(jīng)辦人步驟2、初步的電話溝通A2-002號文本電話跟蹤記

2、錄表電話溝通記錄表（與項目開發(fā)公司有關(guān)人員進行電話溝通，以進一步了解項目有關(guān)情況，同時表示 合作意愿。電話溝通的主要內(nèi)容）概述（了解項目目前情況及項目公司情況）（了解客戶需要哪方面的服務(wù)）（介紹本公司的資源、服務(wù)體系等情況）步驟3、通過傳真獲取詳細的開發(fā)項目資料A3-003號文本落實開發(fā)項目資料傳真落實“*項目”開發(fā)資料傳真標(biāo)志本公司全稱網(wǎng)址：（英文） 電話：地址：傳真：傳真稿件FaxTran smissi on發(fā)件人From :日期Date：收件人 Attention :公司 Company:傳真號碼 Fax No :| |頁數(shù) Total Pages：如所收頁數(shù)不符，請聯(lián)絡(luò)：（包括此頁 i

3、ncluding this page） 電話號碼：If you do not receive all the pages, please con tact at內(nèi)容 Message：尊敬的*先生（小姐）：您好！首先非常感謝貴公司對敝司的信任！為促進雙方的進一步了解和對貴司目前項目 的了解，敝司特傳真公司簡介和項目資料清單一份，希盡可能將所需資料提供齊全。 敝司將根據(jù)資料進行有針對性的研究，屆時將帶著問題進行實地考察，方可提出可操 作性方案和提供適合本項目的最佳設(shè)計公司。本公司簡介落實“ *項目”開發(fā)資料傳真（續(xù)1）本公司的經(jīng)驗和聲譽簡介公司優(yōu)勢本公司需貴公司提供項目之有關(guān)資料一一認可文件資料r

4、備注資料備注1、發(fā)展商背景資料交通系統(tǒng)*發(fā)展商名稱（包括投資合作方）*商業(yè)設(shè)施、環(huán)境*過去發(fā)展項目（如有）經(jīng)濟描述*現(xiàn)時發(fā)展項目及名稱*預(yù)算平均售價2、文件（復(fù)印本）項目總體規(guī)劃圖項目規(guī)劃紅線圈*項目立體透視圖及剖面圖（住宅、車位）規(guī)劃設(shè)計要點通知書（規(guī)劃局下達）*4、項目發(fā)售階段的資料國有土地使用證價目表建設(shè)用地規(guī)劃許可證付款方式、購房須知、銀行按揭表建設(shè)用地工程許可證平面圖預(yù)售許可證單張銀行為小區(qū)業(yè)主提供按揭之證明樓書3、項目資料宣傳海報項目占地規(guī)模*5、項目前期發(fā)售時推廣主題描述施工日期/預(yù)算完工日期*；6、前期推出單位可享受的優(yōu)惠項目區(qū)域基本情況*7、項目地塊及周邊照片一組*注：標(biāo)“*

5、”為重點提供資料，其余有的要盡可能提供;以上資料需貴公司初步提供，如有不詳之處請與敝司策劃部聯(lián)系。落實“ 房地產(chǎn)研究中心本公司全稱200 年 月 日項目”開發(fā)資料傳真（續(xù) 2）“全案解決”顧問模式的工作目標(biāo)1、建立利潤保障發(fā)展模式通過標(biāo)準化項目運作程序的制定與實施，為發(fā)展商導(dǎo)入專業(yè)的經(jīng)營理念管理模式，建立利潤保障發(fā)展模式。2、建立能夠達致利潤最大化的價值提升發(fā)展模式策劃的價值體現(xiàn)在對地產(chǎn)開發(fā)利潤的最大化追求上?！叭改Ｊ健蓖ㄟ^創(chuàng)造性思維與實操能力的完美整合，充分挖掘項目最大潛值。3、建立整合各方資源的最優(yōu)化策劃解決方案單有方向性的定位是不足夠的，因為地產(chǎn)開發(fā)是由多個環(huán)節(jié)組成的，而現(xiàn)金的流動是動

6、態(tài)的，因此，對大資金的操作應(yīng)謀定而后動，并通過對企業(yè)內(nèi)外資源的全面整合，形成企業(yè)的核心競爭力。聯(lián)系電話：傳 真：聯(lián)系人：策劃部A先生順頌商祺！步驟4、組建項目小組，并擬定前往實地考察計劃A4-004號文本前期發(fā)展策劃考察計劃*地某項目考察計劃（前期發(fā)展策劃）（一） *地宏觀環(huán)境考察1、一般可類比項目1、經(jīng)濟環(huán)境2、重點競爭對手2、政策環(huán)境（四）項目概況考察3、文化環(huán)境1、項目地塊4、人口環(huán)境2、項目周邊環(huán)境（二） *地房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境考察3、項目所在區(qū)域（板塊）1、市場供求狀況及價格總體水平（五）項目所在地消費習(xí)慣考察2、近期熱點1、居民收入水平和消費結(jié)構(gòu)（三）可類比項目調(diào)研2、可類比項目目標(biāo)客

7、戶群構(gòu)成A4-005號文本銷售代理策劃項目考察計劃*項目考察計劃（銷售代理策劃）（一）項目概況考察3、近期市場熱點1、項目物業(yè)類型、產(chǎn)品特點4、各種營銷手段2、項目周邊環(huán)境（三）可類比項目調(diào)研3、項目所在區(qū)域（板塊）1、目標(biāo)客戶構(gòu)成（二）房地產(chǎn)市場環(huán)境考察2、營銷策略和促銷手段1、市場供求比例3、銷售情況（銷售業(yè)績、熱銷戶型等）2、價格總量水平4、重點競爭對手概況步驟5、落實考察項目事宜A5-006號文本落實考察項目事宜傳真落實“ *項目”開發(fā)資料傳真標(biāo)志本公司全稱（英文）網(wǎng)址：電話：地址：傳真：傳真稿件FaxTran smissi on發(fā)件人From :日期Date：收件人 Attentio

8、n :公司 Company:傳真號碼 Fax No :1 1頁數(shù) Total Pages：（包括此頁 including this page）如所收頁數(shù)不符，請聯(lián)絡(luò)：電話號碼：If you do not receive all the pages, please con tact at內(nèi)容 Message：尊敬的*先生（小姐）：您好！首先非常感謝貴公司對敝司的信任！敝司通過傳真資料對貴司項目已有了初步的了解和認識，鑒于貴司的誠意，敝司將委派由副總經(jīng)理*先生帶隊的項目專家小組一行3-4人于月日前往貴司進行實地項目考察（如在時間上有所變動，希盡快通知）。為了遵循行內(nèi)異地操作項目的一般慣例，在未簽訂

9、正式合同之前,需貴司以邀請函的形式對敝司發(fā)出邀請（傳真即可），同時往來所需一切差旅費用將由貴司承擔(dān)。順頌 商祺!*房地產(chǎn)研究中心 本公司全稱200 年 月 日A5-007號文本考察項目邀請函邀請函*公司：我司欣然邀請貴司相關(guān)工作人員（包括設(shè)計師一名一行三至四人）赴*地實地考察“*苑”（暫定名）項目地塊及商討雙方合作事宜。貴司工作人員將在*地作短暫的逗留，期間一切費用（包括回來旅費）將由我司承擔(dān)。順頌商祺！*地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽名：200 年 月 日步驟6、現(xiàn)場地塊考察、項目周邊環(huán)境考察及當(dāng)?shù)乜深惐软椖靠疾霢6-008號文本項目實地考察日程安排*地“ *路”項目實地考察日程安排第1日：上午與發(fā)

10、展商有關(guān)負責(zé)人開會，通告實地考察日程安排；下午到項目現(xiàn)場考察。第 2 4 日:日間到*地各商業(yè)物業(yè)踩盤；夜間整理所收集資料，與本項目作類比分析。第5 日:上午與發(fā)展商開會，通告項目考察進展情況；下午收集*地宏觀環(huán)境資料。第 6 8 日:收集全國、該地宏觀環(huán)境資料，及項目所在區(qū)域的有關(guān)資料，進行項目的SWOT分析。第9 日:與發(fā)展商開會，通告專案組對項目定位的初步思路，并與發(fā)展商方有關(guān)專家進行探討、論證。第 10 12 日:挖掘項目核心價值體系，進行主題概念定位、形象定位、目標(biāo)客戶定位，形成初步方案。第 13 日:與發(fā)展商開會，專案組提交項目定位初步方案，雙方就方案內(nèi)容逐點進行交流、探討、論證。

11、第 14 日:根據(jù)與發(fā)展商的溝通結(jié)果，調(diào)整、完善項目定位。第 15 日:上午與發(fā)展商就項目定位調(diào)整內(nèi)容作進一步溝通、論證。A6-009號文本項目實地考察會議紀要會議紀要時間：200 年 月日上午點分地點：*房地產(chǎn)開發(fā)公司參與人：甲方：乙方：會議內(nèi)容：甲方*人1、接收乙方的合同及贈書2、 對乙方工作計劃及安排表示贊同并建議乙方考察*地*市場3、提供乙方可類比市場考察項目清單4、要求乙方出據(jù)公司營業(yè)執(zhí)照及稅務(wù)登記復(fù)印件后再將第一期策劃費支付給乙方乙方*人1、將兩份合同書交與甲方 *人2、 贈送決策情報 9期、地產(chǎn)經(jīng)理人快訊1、2期及相關(guān)考察資料給甲方 *人3、與甲方商討在該地兩周左右時間的工作安排

12、，主要完成市場調(diào)查和項目定位、目標(biāo)客戶定位部分，陳述乙方工作組在該地期間的作息時間表。并得到甲方的贊同。4、確定考察對象，分商業(yè)物業(yè)、寫字樓、住宅等三部分。5、敦促甲方盡快匯交第一期策劃費。甲方代表簽名:乙方代表簽名:步驟7、項目初步設(shè)想及思路演示A7-010號文本項目策劃思路演示“云南* ”（暫定名）項目策劃思路昆明房地產(chǎn)宏觀發(fā)展分析1、對昆明房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀的認識開放式的開發(fā)環(huán)境，能夠快速吸收先進模式處于從局部模仿到建立完整地產(chǎn)操作體系的轉(zhuǎn)折關(guān)頭整體市場開發(fā)結(jié)構(gòu)分散，缺乏龍頭企業(yè)與龍頭產(chǎn)品購房者跟風(fēng)意識較強，“專家購房時代”有待時日房地產(chǎn)營銷水平尚有差距2、對昆明地產(chǎn)未來趨勢的影響以上狀況決

13、定了昆明市場的巨大潛力競爭將全方位升級兩極分化的局面即將出現(xiàn)，一些公司被淘汰，優(yōu)秀公司將脫穎而出能夠快速掌握系統(tǒng)核心競爭力的企業(yè)面臨大好機遇創(chuàng)新能力將決定地產(chǎn)公司在未來競爭環(huán)境中的地位“云南* ”（暫定名）類比項目分析1、昆明商業(yè)物業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀與機遇功能分布滯后于現(xiàn)代消費理念產(chǎn)品設(shè)計細部有待提咼整體經(jīng)營不到位沒有航空母艦式的大型綜合商業(yè)城2、昆明市區(qū)高檔住宅的狀況與機遇沒有形成規(guī)模的高檔住宅對混合型物業(yè)而言， 住宅與商場關(guān)系處理不到位， 沒有很好地形成優(yōu)勢互補和相互拉動居住與商務(wù)過度區(qū)問題步入大戶型即豪華的傳統(tǒng)誤區(qū)，高檔住宅缺乏足夠的魅力元素“云南* ”（暫定名）項目概述1、“云南* ”（暫定

14、名）項目地塊概述規(guī)劃性質(zhì)：商貿(mào)住宅地塊位置：地塊面積：規(guī)劃要點：容積率：建筑密度：綠化率：商貿(mào)用途比例：2、“云南* ”（暫定名）SWO分析優(yōu)勢：鉆石區(qū)位。亞 CBD大區(qū)位，人文、機關(guān)、運動、醫(yī)療、商務(wù)機構(gòu)、酒店、娛樂、機場、 交通等周邊資源政府支持發(fā)展前景開發(fā)商的高起點專業(yè)公司的介入劣勢：昆明整體商業(yè)發(fā)展層次有待提升本項目商圈氛圍欠成熟本項目存在一定拆遷難度（舊城改造）本項目開發(fā)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，操作難度大本項目開發(fā)周期較長，市場風(fēng)險大開發(fā)商是首次介入本類型物業(yè)機會：本項目有可能填補昆明龍頭商業(yè)物業(yè)的空白從市場需求的角度，為商家和投資者提供了獲利機遇從經(jīng)濟角度而言可形成規(guī)模效應(yīng)帶動?xùn)|部區(qū)位的商業(yè)繁榮

15、與大西北、昆明市的區(qū)域宏觀經(jīng)濟發(fā)展緊密結(jié)合“云南* ”（暫定名）SWOT分析威脅：昆明整體商業(yè)發(fā)展的局限性市場供應(yīng)量較大，競爭對手多政府行為與市場行為的對接高回報帶來高風(fēng)險，創(chuàng)新要求高決定了操作難度高本項目已經(jīng)不是一個簡單的房地產(chǎn)項目，發(fā)展商的資源整合工程龐大本項目對發(fā)展商的融資能力要求高3、“云南* ”（暫定名）發(fā)展策略第一階段：全面審核昆明市商業(yè)發(fā)展的資源與發(fā)展脈絡(luò)，尋找本項目與大西南、云南省、昆 明市的宏觀經(jīng)濟發(fā)展的對接點；第二階段：放眼國內(nèi)外城市商貿(mào)發(fā)展的先進思路，尋找類比項目的失敗教訓(xùn)與成功經(jīng)驗，總 結(jié)出成熟的開發(fā)模式；第三階段；全面整合國內(nèi)外的專業(yè)資源，使本項目躍上一個高起點的平臺

16、；第四階段：充分研究昆明市場特點，尋找適度超前與市場適應(yīng)的平衡點，為本項目度身定作 因地制宜的發(fā)展計劃；第五階段：從市場的前瞻性與領(lǐng)導(dǎo)性出發(fā)，進行項目開發(fā)可行性的充分論證，為項目整體發(fā) 展提供量化的指引；第六階段：根據(jù)本項目的獨特之處，通過對市場的深入研究，以及對商貿(mào)經(jīng)營、物業(yè)營銷進 行過程模擬，制定出合理的項目定位;第七階段：全面整合專業(yè)設(shè)計公司、商貿(mào)合作機構(gòu)、商業(yè)經(jīng)營合作伙伴等方面的資源，進行 項目的整體規(guī)劃與設(shè)計；第八階段：結(jié)合項目特點，開展政府公關(guān)、品牌推廣、商貿(mào)溝通等一系列立體化的活動，建 立本項目的整合營銷系統(tǒng)。本公司的工作模式與思路商場推售環(huán)節(jié)工作示范定位分析1、周邊商業(yè)分析2、消費水平分析3、目標(biāo)買家分析4、項目地位推售策略1、租售的利弊2、租售利弊結(jié)合3、租售比例4、價格建議5、銷售時機 促銷建議6、分期推出時間表1、遞減促銷方式2、互贏經(jīng)營概念3、連租的賣鋪 項目硬件建議1、樹立項目品牌形象2、工程進度緊密配合3、明確各層功能分布 本公司的工作模式與思路4、面積間隔建議項目宣傳包裝建議1、售樓部2、現(xiàn)場包裝4、宣傳資料3、工作人員服飾本公司的專業(yè)資源優(yōu)勢本公司項目操作兩大優(yōu)勢系統(tǒng)本公司提供的附加服務(wù)快速躍上最優(yōu)秀的專業(yè)平臺，共享業(yè)內(nèi)全方位支持最大程度將發(fā)達地區(qū)成功經(jīng)驗與本地具體項目結(jié)合善于創(chuàng)新，建立差異化優(yōu)勢，實現(xiàn)項目利潤最大化，樹立企業(yè)品牌為發(fā)展商導(dǎo)