剖析我國最近出臺的房地產(chǎn)政策中以及稅收政策.

1、 調(diào)控房地產(chǎn)的稅收政策分析 小組成員小組成員： 張婷、陳麗婷、王曉慧、朱雅楠、張婷、陳麗婷、王曉慧、朱雅楠、 陳國玉、徐明華、高胡萍、劉海波陳國玉、徐明華、高胡萍、劉海波 從08年金融危機以來，我國房地產(chǎn)價格一直飆升，主要原因有： 房地產(chǎn)市場供求發(fā)展不平衡（對策：上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購房與投機性購房、控制拆遷規(guī)模） ； 地價、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來的開發(fā)成本增加； 我國經(jīng)濟高速發(fā)展，居民收入持續(xù)增加； 房地產(chǎn)現(xiàn)狀各大城市年人均收入n 眾所周知，中國這幾年來的經(jīng)濟一直處于高速發(fā)展之中，人民的工資收入水平也得到了顯著提高，但是工資增長比率明顯不及房價增長比率。而且房價的基數(shù)遠遠大于

2、工資，從此給購房者帶來了巨大的經(jīng)濟負擔?，F(xiàn)狀分析現(xiàn)狀分析n 房價收入比房價收入比，是家庭年均收入和平均房價的比值，用以評價房價的相對高低，世界銀行給出的標準上限是5比1。n 北京、上海的房價收入比非常高，其他一些大中城市房價收入比都超過了10。雖然現(xiàn)在工資水平有所提升，但和房價增長速度相比仍相差不少。 n中國的家庭房價收入比，是按照城鎮(zhèn)居民每人30平方米以及城鎮(zhèn)居民每戶有3口人進行計算所得出，是用每戶住房總價除以每戶家庭年總收入得出該比值。中國2010年的全國城鎮(zhèn)居民的房價收入比是8.76，09年8.30。n有關專家稱，如果買房花的錢超過自己6年純收入的總和，那就不要考慮買房了。對于多數(shù)人而言

3、，按照現(xiàn)有的收入，8.76年純收入之和就能買起一套房子的人并不是很多?，F(xiàn)狀分析調(diào)控房地產(chǎn)的稅收政策n 我國各地房價上漲幅度較大，尤其是一些大中城市房價出現(xiàn)過快上漲頭，投機性購房活躍，為切實解決城鎮(zhèn)居民住房問題，引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，國家在近兩年出臺了許多調(diào)控房地產(chǎn)的稅收政策，以調(diào)節(jié)住房消費和房地產(chǎn)收益。 2010和2011年，我國出臺的相關調(diào)控房地產(chǎn)的稅收政策如下： 1.個人轉(zhuǎn)讓住房的營業(yè)稅政策n 自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額

4、征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。 n 2011年“國八條” 調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅。2.轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額的規(guī)定n 2010年5月31日發(fā)布 ， 納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務機關審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。n 從2010年8月1日起，對不能提供原始憑證的，一律按3%的征收率進行定率征收。對于國家住房制度改革前，通過福利分房取得的住房，在進行轉(zhuǎn)讓時，必須提供房屋原始憑證，一律不得定率征收。n 自2010年

5、10月1日起，對出售自有住房在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。3.土地增值稅清算相關規(guī)定n 2010年5月19日發(fā)布，對于土地增值稅清算工作中有關問題做出明確規(guī)定： 1、清算收入應以實際交易價格確定； 2、質(zhì)量保證金扣除以發(fā)票開具為依據(jù)； 3、房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除進一步細化； 4、土地閑置費不得扣除； 5、支付的契稅可按規(guī)定扣除； 6、拆遷安置用房視同銷售； 7、進一步明確轉(zhuǎn)讓舊房準予加計扣除期限問題； 8、清算補繳不加收滯納金。 n2011年國八條 稅務部門要進一步采取措施，確保政策執(zhí)行到位。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土

6、地增值稅清算和稽查。加大應用房地產(chǎn)價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度。4.首次購買普通住房契稅優(yōu)惠政策n 自2010年10月1日起，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。 5.房產(chǎn)稅定點施行n 2011年1月28日，上海和重慶正式實施房產(chǎn)稅，深圳為第三個房產(chǎn)稅試點城市。 n上海-本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購的住房。 重慶-個人擁有的獨棟商品住宅和高檔住房 n 有利于

7、調(diào)節(jié)居民收入和財富分配，也有利于健全地方稅體系，促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地節(jié)約集約利用 實施效果如何？ 轉(zhuǎn)讓住房收入的稅收調(diào)控轉(zhuǎn)讓住房收入的稅收調(diào)控 n 目的還是在于遏制通過炒房獲利的市場投機行為，促進房地產(chǎn)市場的健康長遠發(fā)展。但該政策主要作用于二手房交易市場，通過提高交易稅費成本降低交易利潤，從而間接影響一手商品房市場，因此其調(diào)控效力有限。n 雖然可以抑制炒房現(xiàn)象，但是也會給很多人帶來不便，甚至有時候，會使很多真正需要住房的人的合法利益不能得到保障。實施效果如何？n土地增值稅的實施效果土地增值稅的實施效果 1-9月，土地增值稅完成1640.43億元，同比增長74.2%。土地增值稅收入占稅收總收入的比重為2.3%。 土地增值稅收入快速增長的主要原因是從2010年5月起，稅務機關提高了土地增值稅預征率，今年上半年土地增值稅增速高91.1%，第三季度以來土地增值稅增速逐步回落到正常水平。 實施效果如何？ 宏觀效果分析宏觀效果分析 n 2010年以來，我國的房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，政策力度也越來越大，甚至動用了限購、約談、監(jiān)察等非常規(guī)手段，但市場的表現(xiàn)卻讓人大跌眼鏡。從全國總體看，房價僅僅在2010年4月份國十條房地產(chǎn)調(diào)控政策后出現(xiàn)連續(xù)三個月的下跌，而后房價一直是上漲的，即使是嚴格實行限購的北京、上海等城市，住房交易量出現(xiàn)了大幅度的萎縮（住房交易量