科信物業(yè)小區(qū)設備管理說明

1、管理規(guī)范示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-744編號：_科信物業(yè)小區(qū)設備管理說明審核：_時間：_單位：_科信物業(yè)小區(qū)設備管理說明用戶指南：該管理規(guī)范資料適用于管理中，為使規(guī)則公開化，讓所有人保持集體的協調，維護集體的利益，從而充分發(fā)揮團體的力量，實現管理有法可依，內部運行有規(guī)則保障。可通過修改使用，也可以直接沿用本模板進行快速編輯。科信物業(yè)小區(qū)設備管理說明（1）設備前期管理A、前期介入組織對有關物業(yè)考察，關于設備選型、安裝要求等建議由工程維修中心審核，并向開發(fā)商提出。政府有關部門的驗收，管理處應參與。B、設備的接管驗收設備的接管驗收由工程維修中心

2、代表公司，組織專家及管理處相關技術人員組成驗收組，會同開發(fā)商、施工單位進行，依據為設備出廠說明書及國家有關規(guī)范、標準。（2）設備的建帳A、管理處給所管物業(yè)的全部設備編號。B、管理處對所管理的所有設備設施都應建帳。（3）設備標識管理A、未隱蔽的設備須在規(guī)定位置貼設備標牌。B、設備的顏色一律按附表設備顏色規(guī)定的要求顏色進行刷漆。C、重要危險設備的工作狀態(tài)須標識（如配電柜掛"禁止合閘"等），報廢、封存的設備須標識。D、設備標識牌統一設計。（4）設備使用管理A、物業(yè)公共設備的操作使用權歸管理處，供方維修保養(yǎng)時，如需停電、停電梯、停水、操作設備須征得管理處同意。B、管理處維修人員必須

3、對本管理處的設備進行正確操作使用，確保顧客滿意。管理處須認真、全面、細致的作好運行監(jiān)視、檢查工作，并作記錄。C、管理處工程維修中心主管應定期分析各種設備狀態(tài)記錄（含水、電抄表記錄），確定系統工作是否正常，及時予以控制調整，并作經濟性分析，整確保設備工作在節(jié)能狀態(tài)，。（5）設備維修保養(yǎng)管理A、維修保養(yǎng)計劃a、供方應將委托范圍內的設備下年度保養(yǎng)計劃于每年12月中旬報管理處，管理處審核、調整后，與管理處保養(yǎng)范圍內的計劃匯總，形成下年度保養(yǎng)計劃。b、設備中修、大修、更新改造計劃由工程維修中心制定，并審查確定方案，編制或審查預算。B、設備檢定a、電梯檢定計劃由工程維修中心制定，每年進行一次自檢，并按規(guī)定

4、時限報送政府有關部門檢定。b、計量器具檢定計劃由工程維修中心制定。萬用表、鉗形電流計由工程維修中心檢定，絕緣搖表、場強儀、轉速計等由管理處自行送檢，將檢定證書原件送工程維修中心存檔。c、有功電能表、無功電能表、水表、燃氣表由供電局、自來水公司、燃氣公司負責定期檢定，管理處須保護好計量表、柜上的鉛封。（6）實施A、管理處維修班及供方維修人員須按國家標準、規(guī)范、有關制度、規(guī)定及作業(yè)指導書要求對設備進行保養(yǎng)維修。B、發(fā)現設備故障（不屬于維修班負責維修范圍內），維修班應用設備故障問題轉呈單立即通知供方，供方接到轉呈單后，須在半個工作日內給管理處答復，確定維修時間，關鍵設備發(fā)生故障，造成小區(qū)停電、停水、

5、停梯或嚴重影響業(yè)主/用戶生活及工作（不含重大設備事故），須按應急程序進行搶修，恢復設備功能。搶修所用的配件、材料標識后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補辦審批手續(xù)。C、設備中修，大修、更新改造工程由綜合部選擇供方（招標或指定合格的供方），組織訂立有關合同，辦理合同會簽手續(xù)，并由管理處工程維修中心組織有關人員（相關技術人員、工程師或聘請的專家）進行工程施工監(jiān)督。（7）維修保養(yǎng)檢查A、維修班人員日常對設備進行巡視時，應對設備重點部位進行檢查（點檢），并作好記錄。發(fā)現問題及時解決，無法解決的問題用設備故障問題轉呈單提交專業(yè)公司解決。1、2、3級設備"日常維護保養(yǎng)計劃"執(zhí)行情況由

6、管理處維修班班長檢查，按同類設備的30%比例進行抽樣，并填寫保養(yǎng)檢查記錄；1、2級設備的"一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)"計劃執(zhí)行情況由管理處機電設備主管檢查，按同類設備的30%比例進行抽樣，并填寫保養(yǎng)檢查記錄。B、設備維修完畢后，應對設備功能進行檢定，屬于1、2級設備由綜合部組織檢定并備案；屬3級設備由管理處機電主管檢定，所有設備檢定記錄管理處都應備案。C、質量管理部每月對保養(yǎng)計劃執(zhí)行情況、設備技術狀態(tài)、記錄資料，進行一次檢查、評定，并做相關月檢記錄。D、設備中修、大修、更新改造工程竣工驗收由工程部組織。驗收合格，填寫工程竣工驗收證明，由施工單位、管理處、綜合部在單上簽字。不合格則由

7、施工單位整改，進行復驗。復驗合格辦理工程竣工驗收證明，未辦理工程竣工驗收證明者不予結算工程款。（8）設備完好率每年年底由管理處工程維修中心主管組織管理處有關人員對所管設備進行一次檢查，于12月15日之前將設備完好率報管理處，管理處按10%抽樣核查。（9）設備安全管理A、持證上崗與安全檢查特殊工種作業(yè)的員工（電工、電梯工等），須持證上崗。B、事故處理程序當管理處發(fā)生設備安全事故后，須立即通知公司綜合部。在調查人員未趕到現場之前，應盡可能地 保護現場，拍照或錄像。工程維修中心須組織人員搶修，保證對顧客的服務。事后管理處須向公司提交設備安全事故報告，工程維修中心根據管理處的報告及調查結果，事故處理須

8、堅持"三不放過"的原則。 （1）對供方的控制A、供方的選取原則是其應通過ISO9000認證。B、公司綜合部每年（或一個合同期）對供方進行一次評價并做記錄，對于不符合要求的供方，不予續(xù)簽合同。C、當發(fā)生嚴重投訴或事故時，綜合部須組織人員對供方的質量體系進行審核。D、管理處按本規(guī)程要求進行日常監(jiān)督檢查，按合同約定對供方是否按設備保養(yǎng)計劃進行保養(yǎng)、按約定進行維修予以確認，在保養(yǎng)、維修記錄上簽字。管理處的確認（簽字）不免除供方對不合格保養(yǎng)、維修進行返工、返修的責任。（1）設備技術檔案管理A、設備技術資料設備技術資料由專人負責管理，資料的借閱必須辦理相關手續(xù)。B、質量記錄a、所有質量

9、記錄均須采用標準表格。b、設備運行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫保存。管理處實施保養(yǎng)、維修的設備，由管理處保養(yǎng)維修人填寫記錄，分包方實施保養(yǎng)維修的設備，由分包方填寫保養(yǎng)記錄、維修記錄。c、機電設備月檢記錄由質量管理部保管。d、工程部保存、級設備維修記錄、設備診斷記錄、設備完好率評定統計記錄。（13）設備（機具）的申請、采購、驗證、入庫建帳A、申請根據樓宇正常工作或維修需要，由工程維修中心申請，填寫設備（機具）購置申請表。購置總價在貳千元以下的，由管理處主任批準購買；購置總價在貳千元以上的，經管理處主任同意后，報綜合部經理審核并轉交有關工程師提出滿足使用要求的設備技術指標，然后呈報主管副總經理批準購置。B、采購采購人員應會同機具使用人或申請人共同對設備性能、質量等作鑒定。確認質量優(yōu)良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格證書、價格合適才能辦理付款提貨手續(xù)。C、驗證對伍千元以下的設備（機具）購進后，在合同規(guī)定期內，由管理處主管機電設備主管會同有關技術人員驗證，填寫設備（機具）驗證單；五仟元以上的，由工程部委派有關