第二章 房地產(chǎn)及其描述

1、一、房地產(chǎn)的整體概念一、房地產(chǎn)的整體概念二、土地、建筑物和其他土地定著物的概念二、土地、建筑物和其他土地定著物的概念三、實物、權(quán)益和區(qū)位的含義三、實物、權(quán)益和區(qū)位的含義四、房地產(chǎn)的其他名稱四、房地產(chǎn)的其他名稱五、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)五、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)房地產(chǎn)的定義有多種。不動產(chǎn)的主要特征表現(xiàn)在它不能移動不能移動，或者雖然可移動，但移動后會破壞它的完整性、使用價值及功能 ，或者會帶來明顯的經(jīng)濟損失。（1 1） 在民法中，將財產(chǎn)分為動產(chǎn)和不動在民法中，將財產(chǎn)分為動產(chǎn)和不動產(chǎn)兩類。（柴強，產(chǎn)兩類。（柴強，20012001）（2 2）中華人民共和國擔保法中華人民共和國擔保法 第九十第九十三條規(guī)定：

2、三條規(guī)定：“本法所稱不動產(chǎn)是指土地以本法所稱不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上建筑物。及房屋、林木等地上建筑物?！?在民法或民事法律中，引入不動在民法或民事法律中，引入不動產(chǎn)的概念，最重要的目的就是要保護不動產(chǎn)的概念，最重要的目的就是要保護不動產(chǎn)權(quán)利人的各項合法權(quán)益。產(chǎn)權(quán)利人的各項合法權(quán)益。房地產(chǎn)房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他土地定著物，是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。本書中房地產(chǎn)的整體概念本書中房地產(chǎn)的整體概念（一）房地產(chǎn)實物（一）房地產(chǎn)實物（二）房地產(chǎn)權(quán)益（二）房地產(chǎn)權(quán)益（三）房地產(chǎn)區(qū)位（三）房地產(chǎn)區(qū)位房地產(chǎn)實物：房地產(chǎn)實物：指房地產(chǎn)中看得見、摸得著指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。包括有形實

3、體、該實體的質(zhì)量及的部分。包括有形實體、該實體的質(zhì)量及組合完成的功能三方面。組合完成的功能三方面。主要指土地、建筑物、其他土地定著物主要指土地、建筑物、其他土地定著物 1 1、土地、土地 關于土地，人們有各種不同的認識。關于土地，人們有各種不同的認識。 美國有關法律對土地的界定包括地美國有關法律對土地的界定包括地下礦藏和其他自然物。下礦藏和其他自然物。 現(xiàn)實中，某宗土地的范圍是指它在地球現(xiàn)實中，某宗土地的范圍是指它在地球表面及地表上下一定范圍內(nèi)的空間，并非表面及地表上下一定范圍內(nèi)的空間，并非從地球中心一直到無限天際。從地球中心一直到無限天際。 在地球表面，該宗土地的邊界范在地球表面，該宗土地的

4、邊界范圍由人為劃定的形狀、面積及方位所決圍由人為劃定的形狀、面積及方位所決定。即使在美國，由于飛機、宇宙飛船定。即使在美國，由于飛機、宇宙飛船和人造衛(wèi)星的出現(xiàn)，土地所有者的空間和人造衛(wèi)星的出現(xiàn)，土地所有者的空間權(quán)利同樣受到了限制。權(quán)利同樣受到了限制。土地：土地：指地球的陸地表明及其上下一定指地球的陸地表明及其上下一定范圍內(nèi)的空間。范圍內(nèi)的空間。 2 2、建筑物、建筑物建筑物：建筑物：指人工建筑而成，由建筑材料、指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設備等組成的整體物，建筑構(gòu)配件和建筑設備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。構(gòu)筑物：構(gòu)筑物：指房屋以外的建筑物，人

5、們一指房屋以外的建筑物，人們一般不能在其內(nèi)直接從事生產(chǎn)和生活等活般不能在其內(nèi)直接從事生產(chǎn)和生活等活動，如煙囪、水塔、道路、橋梁動，如煙囪、水塔、道路、橋梁 、隧道、隧道、水壩等。水壩等。3 3、其他土地定著物（、其他土地定著物（fixtures)fixtures)指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不可分離的物；或者雖然可以分離，但物不可分離的物；或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟，或者分離后會破壞土地、是分離不經(jīng)濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值明顯受到損害的會使土地、建

6、筑物的價值明顯受到損害的物。物。其他定著物一般由相關的法律予以界定。其他定著物一般由相關的法律予以界定。美國法律為例：美國法律為例：如果動產(chǎn)被視為土地的一部分，無論該動產(chǎn)原如果動產(chǎn)被視為土地的一部分，無論該動產(chǎn)原來屬于誰，都將歸土地所有者所有。來屬于誰，都將歸土地所有者所有。如庭院、花園、假山、柵欄等為提高不動產(chǎn)的如庭院、花園、假山、柵欄等為提高不動產(chǎn)的價值和功能的，也是附著物。價值和功能的，也是附著物。給排水管道、電力、熱力系統(tǒng)等，這類動產(chǎn)是給排水管道、電力、熱力系統(tǒng)等，這類動產(chǎn)是依附于土地或建筑物，移動時必然會對土地、依附于土地或建筑物，移動時必然會對土地、建筑物或該動產(chǎn)本身造成很大損害，

7、所以不論建筑物或該動產(chǎn)本身造成很大損害，所以不論該動產(chǎn)所有人是否有此意愿，都被視為附著物。該動產(chǎn)所有人是否有此意愿，都被視為附著物。房地產(chǎn)的權(quán)益：房地產(chǎn)的權(quán)益：指房地產(chǎn)中無形的、不可指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實物而衍生出觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實物而衍生出來的權(quán)利（來的權(quán)利（rightsrights） 、利益（、利益（interestsinterests）和收益（和收益（benefitsbenefits） 。 這是房地產(chǎn)最重要的部分，是這是房地產(chǎn)最重要的部分，是由國家制定的法律、法規(guī)來保障的。各國由國家制定的法律、法規(guī)來保障的。各國法律涉及到房地產(chǎn)權(quán)利的，主要是民法中法律涉

8、及到房地產(chǎn)權(quán)利的，主要是民法中對物權(quán)創(chuàng)設的規(guī)定。對物權(quán)創(chuàng)設的規(guī)定。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和社會分工深化，人們的隨著經(jīng)濟的發(fā)展和社會分工深化，人們的交易范圍越來越廣泛，使得同一財產(chǎn)的權(quán)交易范圍越來越廣泛，使得同一財產(chǎn)的權(quán)利不斷細分，新的權(quán)利不斷出現(xiàn)，同一財利不斷細分，新的權(quán)利不斷出現(xiàn)，同一財產(chǎn)物中產(chǎn)生出不同權(quán)利之間的復雜關系。產(chǎn)物中產(chǎn)生出不同權(quán)利之間的復雜關系。日本為例，在產(chǎn)權(quán)關系上，特別針對地鐵、日本為例，在產(chǎn)權(quán)關系上，特別針對地鐵、地下車庫、高架鐵路等，在民法中增設了地下車庫、高架鐵路等，在民法中增設了“區(qū)分地上權(quán)區(qū)分地上權(quán)”這一新權(quán)利。這一新權(quán)利。區(qū)位對房地產(chǎn)價值的決定作用幾乎是房地區(qū)位對房地產(chǎn)價

9、值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨有的。產(chǎn)所獨有的。Location, location and Location, location and location.location.房地產(chǎn)的區(qū)位：房地產(chǎn)的區(qū)位：指房地產(chǎn)的空間位置。即指房地產(chǎn)的空間位置。即該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關系，包括位和距離上的關系，包括位置、交通、周位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設施圍環(huán)境和景觀、外部配套設施等方面。等方面。1 1、土地、土地 是一種資源，也是資產(chǎn)，是由人類開發(fā)是一種資源，也是資產(chǎn)，是由人類開發(fā)和再開發(fā)形成的，已不是單純的自然物，具有雙和再開發(fā)形成

10、的，已不是單純的自然物，具有雙重性，既包括物質(zhì)，又包括資本，屬于不動產(chǎn)。重性，既包括物質(zhì)，又包括資本，屬于不動產(chǎn)。2 2、房地產(chǎn)、房地產(chǎn) 我國不動產(chǎn)主要指的是房地產(chǎn)，是指我國不動產(chǎn)主要指的是房地產(chǎn)，是指土地和與其相連的，并在空間上緊密結(jié)合為一體土地和與其相連的，并在空間上緊密結(jié)合為一體的地產(chǎn)和房產(chǎn)的結(jié)合性。房地產(chǎn)中的地產(chǎn)和房產(chǎn)的地產(chǎn)和房產(chǎn)的結(jié)合性。房地產(chǎn)中的地產(chǎn)和房產(chǎn)是可以分離的。是可以分離的。3 3、地產(chǎn)、地產(chǎn) 指土地資本，是土地轉(zhuǎn)化的形態(tài)，是土指土地資本，是土地轉(zhuǎn)化的形態(tài)，是土地產(chǎn)權(quán)和資產(chǎn)的總稱。地產(chǎn)權(quán)和資產(chǎn)的總稱。地產(chǎn)與房產(chǎn)的區(qū)別：地產(chǎn)與房產(chǎn)的區(qū)別：地產(chǎn)是由無勞動價值的土地物質(zhì)和有勞動價

11、值地產(chǎn)是由無勞動價值的土地物質(zhì)和有勞動價值的土地資本構(gòu)成，而房產(chǎn)則完全是勞動商品；的土地資本構(gòu)成，而房產(chǎn)則完全是勞動商品；地產(chǎn)的價格主要取決于其位置及供求關系，而地產(chǎn)的價格主要取決于其位置及供求關系，而房產(chǎn)的價格主要取決于其勞動價值；房產(chǎn)的價格主要取決于其勞動價值；地產(chǎn)具有稀缺性，會因供不應求而不斷增值，地產(chǎn)具有稀缺性，會因供不應求而不斷增值，而房產(chǎn)除因外部的輻射增值外，會因不斷折舊而房產(chǎn)除因外部的輻射增值外，會因不斷折舊而貶值；而貶值；地產(chǎn)的經(jīng)濟運行主要遵循地租規(guī)律，而房產(chǎn)的地產(chǎn)的經(jīng)濟運行主要遵循地租規(guī)律，而房產(chǎn)的經(jīng)濟運行主要遵循價值規(guī)律。經(jīng)濟運行主要遵循價值規(guī)律。1 1、不動產(chǎn)、不動產(chǎn) 各

12、國及地區(qū)法律對不動產(chǎn)的界定略有區(qū)別：各國及地區(qū)法律對不動產(chǎn)的界定略有區(qū)別： （1 1）意大利：意大利：包括土地、泉水、河流、樹木、包括土地、泉水、河流、樹木、房屋和其他建筑物，臨時附著于土地的建筑物，房屋和其他建筑物，臨時附著于土地的建筑物，固定在河岸或河床之上并且為永久使用而建造的固定在河岸或河床之上并且為永久使用而建造的磨坊、浴場以及其他漂浮在水面上的建筑物也視磨坊、浴場以及其他漂浮在水面上的建筑物也視為不動產(chǎn)。為不動產(chǎn)。 （2 2）日本：日本：土地及其定著物。土地及其定著物。 （3 3）中國臺灣：中國臺灣：土地及其定著物。土地及其定著物。 （4 4）中國內(nèi)地：中國內(nèi)地：土地以及房屋、林木

13、等地上土地以及房屋、林木等地上定著物。定著物。2 2、物業(yè)、物業(yè) 中國香港地區(qū)經(jīng)常使用，實質(zhì)也是房中國香港地區(qū)經(jīng)常使用，實質(zhì)也是房地產(chǎn)，其地產(chǎn)、物業(yè)、樓宇、房地產(chǎn)等用語經(jīng)地產(chǎn)，其地產(chǎn)、物業(yè)、樓宇、房地產(chǎn)等用語經(jīng)常混用。?；煊谩?中國內(nèi)地的中國內(nèi)地的“物業(yè)物業(yè)”多用于多用于“物業(yè)管物業(yè)管理理”，一般指，一般指“房屋及配套的設施設備和相關房屋及配套的設施設備和相關場地場地”。 3 3、landland、real estate real estate 和和real propertyreal property landland：指地球的表面及下達地心、上達無限指地球的表面及下達地心、上達無限天空的空間

14、，包括永久定著于地球表面之中、之天空的空間，包括永久定著于地球表面之中、之上、之下的自然物。上、之下的自然物。 real estatereal estate：是是landland加上永久定著在其中、加上永久定著在其中、其上和其下的人工改良物，如構(gòu)筑物和房屋。其上和其下的人工改良物，如構(gòu)筑物和房屋。 real propertyreal property：是是 real estatereal estate加上與其有加上與其有關的各種權(quán)益。關的各種權(quán)益。（一）房地產(chǎn)估價中土地的定義（一）房地產(chǎn)估價中土地的定義（二）土地利用所受的限制（二）土地利用所受的限制（三）對一宗土地的基本認識（三）對一宗土地的

15、基本認識指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。 （1 1）地球表面）地球表面 （2 2）地球表面以上一定范圍內(nèi)的空間）地球表面以上一定范圍內(nèi)的空間 （3 3）地球表面以下一定范圍內(nèi)的空間）地球表面以下一定范圍內(nèi)的空間1 1、土地權(quán)利的設立和行使的限制、土地權(quán)利的設立和行使的限制2 2、房地產(chǎn)相鄰關系的限制、房地產(chǎn)相鄰關系的限制3 3、土地使用管制、土地使用管制 耕地轉(zhuǎn)為非耕地、農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設用地、城市規(guī)劃耕地轉(zhuǎn)為非耕地、農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設用地、城市規(guī)劃等。等。 （1 1）容積率：一定地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與該塊土地）容積率：一定地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與

16、該塊土地總面積總面積 的比值。的比值。 （2 2）建筑密度：又稱建筑覆蓋率，指一定地塊內(nèi)所有建筑）建筑密度：又稱建筑覆蓋率，指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基物的基 底總面積與該塊土地總面積底總面積與該塊土地總面積的比率。的比率。1 1、位置（或坐落）、位置（或坐落）2 2、面積、面積3 3、四至、四至4 4、形狀、形狀5 5、地形、地勢、地形、地勢6 6、周圍環(huán)境、景觀、周圍環(huán)境、景觀7 7、利用狀況、利用狀況8、產(chǎn)權(quán)狀況、產(chǎn)權(quán)狀況9、地質(zhì)條件、地質(zhì)條件10、基礎設施完備度、基礎設施完備度和土地平整程度和土地平整程度11、土地使用管制、土地使用管制12、其他、其他對建筑物的基本認識：對建筑物的基本認

17、識：1 1、位置、位置2 2、面積（建筑面積、使用面積、成套、面積（建筑面積、使用面積、成套房屋的套內(nèi)建筑面積、其他面積）房屋的套內(nèi)建筑面積、其他面積）3 3、層數(shù)和高度、層數(shù)和高度4 4、結(jié)構(gòu)、結(jié)構(gòu)5 5、設備、設備6 6、裝修、裝修對建筑物的基本認識：對建筑物的基本認識：7 7、平面格局、平面格局8 8、建成年月、建成年月9 9、裝修養(yǎng)護情況及完損程度、裝修養(yǎng)護情況及完損程度1010、利用狀況、利用狀況1111、產(chǎn)權(quán)狀況、產(chǎn)權(quán)狀況1212、外觀、外觀1313、公共服務設施完備程度、公共服務設施完備程度1414、其他、其他一、自一、自 然然 特特 性性 二、社會經(jīng)濟特性二、社會經(jīng)濟特性重點討

18、論在一定社會經(jīng)濟條件下由這些自然特性所衍生的房地產(chǎn)其他性質(zhì)。1 1、不可移動性（區(qū)位）、不可移動性（區(qū)位）土地的地理位置固定，不能移動。土地的地理位置固定，不能移動。 區(qū)位：區(qū)位：是指某地域空間范圍內(nèi)各種事物的位置是指某地域空間范圍內(nèi)各種事物的位置分布及其相互聯(lián)系，除自然地理位置外，還包括分布及其相互聯(lián)系，除自然地理位置外，還包括可及性（接近的難易程度）、聯(lián)系的便捷性，與可及性（接近的難易程度）、聯(lián)系的便捷性，與重要場所的距離，地域自身的社會經(jīng)濟地位等。重要場所的距離，地域自身的社會經(jīng)濟地位等。不可移動性不可移動性（1 1）決定了每宗房地產(chǎn)都處于特定的自然和社會）決定了每宗房地產(chǎn)都處于特定的自

19、然和社會環(huán)境之中，因此具有明顯的區(qū)位優(yōu)劣差異。環(huán)境之中，因此具有明顯的區(qū)位優(yōu)劣差異。（2 2）決定了房地產(chǎn)市場是一個地區(qū)性市場，不動）決定了房地產(chǎn)市場是一個地區(qū)性市場，不動產(chǎn)的供給和需求局限于一定的空間范圍內(nèi)。產(chǎn)的供給和需求局限于一定的空間范圍內(nèi)。（3 3）新事物的涌現(xiàn)，傳統(tǒng)觀念受到了挑戰(zhàn)。房車，）新事物的涌現(xiàn)，傳統(tǒng)觀念受到了挑戰(zhàn)。房車，在美國稱為在美國稱為mobile homemobile home。2、獨一無二（替代性）、獨一無二（替代性）（1）任何兩宗土地都存在一定的差異。）任何兩宗土地都存在一定的差異。（2）兩棟采用完全相同的建筑設計的建筑物，也）兩棟采用完全相同的建筑設計的建筑物，也

20、會因它們各自所占土地的自然條件和坐落位置會因它們各自所占土地的自然條件和坐落位置等不同而使這兩宗不動產(chǎn)實質(zhì)上并不相同。等不同而使這兩宗不動產(chǎn)實質(zhì)上并不相同。（3）兩相鄰地塊其他差異假定不計，只是土地利）兩相鄰地塊其他差異假定不計，只是土地利用強度（容積率、建筑密度、建筑高度等）的用強度（容積率、建筑密度、建筑高度等）的規(guī)定有所不同，兩塊地塊會因產(chǎn)權(quán)人權(quán)益的不規(guī)定有所不同，兩塊地塊會因產(chǎn)權(quán)人權(quán)益的不同而不同。同而不同。 所以，房地產(chǎn)之間不能實現(xiàn)完全的替代，房地所以，房地產(chǎn)之間不能實現(xiàn)完全的替代，房地產(chǎn)市場是一個非完全競爭的市場。產(chǎn)市場是一個非完全競爭的市場。土地本身是永存的，可供人類長久使用。土

21、地本身是永存的，可供人類長久使用。建筑物的壽命一般也很長久，可以長期使用，建筑物的壽命一般也很長久，可以長期使用，其使用壽命主要受經(jīng)濟壽命的制約。其使用壽命主要受經(jīng)濟壽命的制約。 房地產(chǎn)的耐久性可給產(chǎn)權(quán)人帶來現(xiàn)實的和房地產(chǎn)的耐久性可給產(chǎn)權(quán)人帶來現(xiàn)實的和未來的持續(xù)利益，但是產(chǎn)權(quán)人所能獲得的未未來的持續(xù)利益，但是產(chǎn)權(quán)人所能獲得的未來持續(xù)收益受有關法律的制約。來持續(xù)收益受有關法律的制約。 土地資源總量是固定不變和有限土地資源總量是固定不變和有限的，而區(qū)位條件好的土地數(shù)量更為有限。的，而區(qū)位條件好的土地數(shù)量更為有限。1、價值量大、價值量大 與一般物品相比，房地產(chǎn)不僅單價高，而與一般物品相比，房地產(chǎn)不僅

22、單價高，而且總價大。且總價大。 房地產(chǎn)不可以按照平房米之類的小單位零房地產(chǎn)不可以按照平房米之類的小單位零星消費，必須有一定的規(guī)模（如面積），星消費，必須有一定的規(guī)模（如面積），可供利用的一塊土地或一套住房的價值，可供利用的一塊土地或一套住房的價值，一般在十萬元以上。一般在十萬元以上。 可根據(jù)人類需要用于多種不同用途，如商可根據(jù)人類需要用于多種不同用途，如商業(yè)、住宅、工業(yè)、農(nóng)業(yè)用地等。業(yè)、住宅、工業(yè)、農(nóng)業(yè)用地等。 在一定條件下，不同用地之間可以實現(xiàn)相在一定條件下，不同用地之間可以實現(xiàn)相互轉(zhuǎn)化?；マD(zhuǎn)化。 不同用地還可實現(xiàn)空間交叉或并存，如多功不同用地還可實現(xiàn)空間交叉或并存，如多功能建筑群用地和綜合

23、樓用地等。能建筑群用地和綜合樓用地等。2、用途多樣性、用途多樣性 一方面指容易對外界各方面產(chǎn)生一方面指容易對外界各方面產(chǎn)生影響，另一方面它也容易受到外界各方面影響，另一方面它也容易受到外界各方面的影響。的影響。 世界上任何財產(chǎn)都不是絕對的，世界上任何財產(chǎn)都不是絕對的，都將會受到法律的制約，尤其是房地產(chǎn)，都將會受到法律的制約，尤其是房地產(chǎn)，由于涉及廣泛，其權(quán)益更易受到限制。由于涉及廣泛，其權(quán)益更易受到限制。 房地產(chǎn)價值高、不可移動和個別性，房地產(chǎn)價值高、不可移動和個別性，使得同一宗房地產(chǎn)的交易不可能很頻繁。價值使得同一宗房地產(chǎn)的交易不可能很頻繁。價值越高，風險相應也越大，它面對的購買群體相越高，

24、風險相應也越大，它面對的購買群體相對狹窄。對狹窄。 房地產(chǎn)的交換價值可隨貨幣貶值而房地產(chǎn)的交換價值可隨貨幣貶值而增加，從而表現(xiàn)出保值和增值性。這是針增加，從而表現(xiàn)出保值和增值性。這是針對房地產(chǎn)價值變化的總體趨勢而言的。對房地產(chǎn)價值變化的總體趨勢而言的。一、按用途分類一、按用途分類二、按開發(fā)程度劃分二、按開發(fā)程度劃分三、按實物形態(tài)劃分三、按實物形態(tài)劃分四、按權(quán)益狀況劃分四、按權(quán)益狀況劃分五、按是否產(chǎn)生收益分類五、按是否產(chǎn)生收益分類六、按經(jīng)營使用方式分類六、按經(jīng)營使用方式分類1 1、居住房地產(chǎn)、居住房地產(chǎn)2 2、商業(yè)房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)3 3、辦公房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)4 4、旅館房地產(chǎn)、旅館房地產(chǎn)5

25、5、餐飲房地產(chǎn)、餐飲房地產(chǎn)6 6、體育和娛樂房地產(chǎn)、體育和娛樂房地產(chǎn)7 7、工業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)8 8、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)9 9、特殊房地產(chǎn)、特殊房地產(chǎn)（汽車站、火車站、機場、碼頭、醫(yī)院、學校、博物館、教堂、寺廟、墓地等）1010、綜合房地產(chǎn)、綜合房地產(chǎn)（具有上述兩種以上用途的房地產(chǎn)）（具有上述兩種以上用途的房地產(chǎn)）1、生地：、生地：指不具有城市基礎設施的土地，如荒地、農(nóng)地。指不具有城市基礎設施的土地，如荒地、農(nóng)地。2、毛地：、毛地：指具有一定城市基礎設施的土地，有待拆遷的房屋，指具有一定城市基礎設施的土地，有待拆遷的房屋，尚未完成房屋拆遷補償安置的土地。尚未完成房屋拆遷補償安置的土地。

26、3、熟地：、熟地：具有較完善的城市基礎設施且場地平整，能直接在具有較完善的城市基礎設施且場地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。三通一平（通路、水、電其上建造建筑物的土地。三通一平（通路、水、電+場地場地平整）、五通一平（通路、供水、排水、電力、電信平整）、五通一平（通路、供水、排水、電力、電信+場場地平整）、七通一平（五通一平地平整）、七通一平（五通一平+通燃氣、熱力）通燃氣、熱力）4、在建工程：、在建工程：指建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用指建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)。條件的房地產(chǎn)。5、現(xiàn)房（含土地）：、現(xiàn)房（含土地）：指已建造完成、可直接使用的建筑物及指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地。其占用范圍內(nèi)的土地。1、土地、土地2、建筑物、建筑物3、土地與建筑物的綜合體、土地與建筑物的綜合體4、房地產(chǎn)的局部、房地產(chǎn)的局部5、未來狀況下的房地產(chǎn)、未來狀況下的房地產(chǎn)6、已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)、已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)7、現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分、現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房