中鐵二局青城項(xiàng)目競標(biāo)方案最終稿

1、中鐵二局青城山項(xiàng)目定位方案第一部分、項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目區(qū)位及交通青城前山，距快鐵站1公里“進(jìn)可入山，退則入市”距都江堰市區(qū)10公里，距成都市區(qū)約51公里；翠月湖板塊青城前山板塊玉堂板塊本項(xiàng)目本項(xiàng)目快鐵站快鐵站成灌高速成灌高速1 1小時(shí)車程小時(shí)車程G317G317成灌快鐵成灌快鐵半小時(shí)車程半小時(shí)車程雙流機(jī)場都江堰都江堰/ /青城山青城山目前市區(qū)可以通過三條線路到達(dá)： 通過成灌高速到達(dá)約30分鐘，收費(fèi)20元；由市區(qū)走G317到都江堰，再轉(zhuǎn)青城山，收費(fèi)0元由市區(qū)火車北站乘坐成灌快鐵至終點(diǎn)站-青城山總站，車票15元。青城山區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展主要被劃分為三個(gè)板塊：以玉堂鎮(zhèn)為中心的玉堂板塊，依托青城山景區(qū)為發(fā)

2、展方向的位于青城山鎮(zhèn)的青城前山板塊和翠月湖鎮(zhèn)的翠月湖板塊項(xiàng)目四至無直接自然資源，臨變電站對項(xiàng)目影響較大；南側(cè)臨規(guī)劃公園，西臨規(guī)劃道路。項(xiàng)目條件建筑風(fēng)格、建筑高度等受限較大用地性質(zhì)：住宅、商業(yè)混合用地；凈用地面積：199156平米，合298.72畝；總建筑面積：169220平米；住宅容積率：0.8，1.0 , 1.1，商業(yè)用地：商業(yè)用地不小于15%；商業(yè)容積率：0.6；建筑密度：總建筑密度不大于30%；建筑高度：不大于13米；土地成本：1、2#地塊150萬/畝，3#地塊132萬/畝；項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)青城山城鎮(zhèn)規(guī)劃要求青城山城鎮(zhèn)規(guī)劃要求，建筑風(fēng)格為川西民居風(fēng)格，統(tǒng)一坡屋頂構(gòu)造。項(xiàng)目分析小結(jié)：缺乏資源依

3、托臨變電站規(guī)劃限制較大先天受限，差異化打造有一定難度？第二部分、市場分析道教名山，文脈深厚青城山是中國著名的道教名山，中國道教的發(fā)源地之一，是中國道教“四大名山”之一；自古就有“青城天下幽”的美譽(yù)。與劍門之險(xiǎn)、峨眉之秀、夔門之雄齊名。2007年5月8日，成都市青城山-都江堰旅游景區(qū)經(jīng)國家旅游局正式批準(zhǔn)為首批國家5A級旅游景區(qū)。素有“拜水都江堰，問道青城山”之說。國家歷史文化名城，四大名山，旅游圣地青城山青城山- -都江堰鎮(zhèn)都江堰鎮(zhèn)街子鎮(zhèn)街子鎮(zhèn)青城山景區(qū)青城山青城山成成灌灌快快鐵鐵成成青青快快通通道道速速川川西西旅旅游游環(huán)環(huán)線線空氣清新，度假圣地91%負(fù)氧離子含量u遺產(chǎn)一：都江堰水利工程遺產(chǎn)一：

4、都江堰水利工程是全世界至今為止，年代最久、唯一留存、以無壩引水為特征的宏大水利工程。u遺產(chǎn)二：青城山遺產(chǎn)二：青城山都江堰市西南15公里處，是中國著名的道教名山和國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，也是中國道教的重要發(fā)祥地、天師道的祖山祖庭，凝聚了中國道教文化的精華。u其他：其他： 街子古鎮(zhèn)、青城后山、上古寺、普照街子古鎮(zhèn)、青城后山、上古寺、普照寺、鳳棲山寺、鳳棲山觀遠(yuǎn)山美景，賞古鎮(zhèn)清風(fēng)，聞四季花香，聽唐宋詩韻，問深山禪思毫無疑問：毫無疑問：山中無房:無直接享有資源物業(yè)山下四面發(fā)展：間接享有資源型物業(yè)青城山區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展主要被劃分為四個(gè)板塊：以玉堂鎮(zhèn)為中心的玉堂板塊，依托青城山景區(qū)為發(fā)展方向的位于青城山鎮(zhèn)的青

5、城前山板塊和翠月湖鎮(zhèn)的翠月湖板塊翠月湖板塊青城前山板塊玉堂板塊本項(xiàng)目快鐵站分為青城前山板塊、青城后山、翠月湖板塊、玉堂板塊；青城后山板塊一、房產(chǎn)開發(fā)格局山中無房、四面發(fā)展本項(xiàng)目農(nóng)貿(mào)市場及衛(wèi)生院東軟學(xué)校青城后山旅游區(qū)豪生酒店都江堰青城小學(xué)克萊夫雙語幼兒園青城道教學(xué)院建行農(nóng)家樂翠月湖幼兒園二、配套格局缺乏有效度假型配套，度假生活功能性減弱三、競爭格局規(guī)劃限制下川西、打著新中式頭銜的東南亞風(fēng)格為主，缺乏其它元素融入，促使競爭陷入肉搏戰(zhàn)水映青城芙蓉青城現(xiàn)代中式水映青城東南亞小院青城東南亞御青城東南亞上善棲川西風(fēng)格四、整體銷售現(xiàn)狀強(qiáng)勢資源下的，房地產(chǎn)尷尬現(xiàn)狀！項(xiàng)目名稱排名銷售面積()成交套數(shù)中信云棲谷1

6、32344.1156香頌湖國際社區(qū)27971.251上善棲36408.6865中鐵水映青城44891.7278青城世家54415.540中華青城73134.5525龍湖小院青城82762.8537青城山房92067.222置信芙蓉青城101818.9221逸嶺錦江111808.56青城二十四院121245.59高山流水13869.561青城山高爾夫山莊14801.422青城5+215191.83備注：近8月銷售狀況四、整體客戶現(xiàn)狀四大名山，局限于成都客戶項(xiàng)目名稱客群區(qū)域客群年齡客群階層置業(yè)目的看重因素芙蓉青城成都90%二級城市10%35-30-45歲10%40-50歲70%50歲以上20%私營

7、業(yè)主、高級公務(wù)人員、高層管理人員度假自住80%自住兼投資20%資源、產(chǎn)品水映青城成都（城西為主）70%二級城市（中鐵關(guān)系戶）30%35-30-45歲10%40-50歲80%50歲以上10%私營業(yè)主、高級公務(wù)人員、高層管理人員度假自住70%自住兼投資30%資源、產(chǎn)品、品牌小院青城成都70%省外城市（重慶、北京為主）30%35-30-45歲10%40-50歲80%50歲以上10%私營業(yè)主、高級公務(wù)人員、高層管理人員度假自住65%自住兼投資35%資源、景觀、品牌、物管假日青城365宅院成都70%二級城市（中鐵關(guān)系戶）30%35-30-45歲5%40-50歲85%50歲以上10%私營業(yè)主、高級公務(wù)人員

8、、高層管理人員度假自住80%自住兼投資20%資源、產(chǎn)品、品牌云棲谷成都70%沿海城市10%二級城市（中鐵關(guān)系戶）20%35-30-45歲15%40-50歲75%50歲以上10%私營業(yè)主、高級公務(wù)人員、高層管理人員度假自住80%自住兼投資20%資源、產(chǎn)品、品牌、潛力成都客群占主導(dǎo)處于經(jīng)濟(jì)體系中高端客群需求遠(yuǎn)離城市、頤養(yǎng)身心、社交聚會、度假放松，注重事業(yè)成就之后對自己的肯定和犒賞。目標(biāo)客群對物業(yè)的需求更多是滿足度假和犒賞！四、各物業(yè)類型銷售概況產(chǎn)品類型套數(shù)面積()成交均價(jià)(元/)存量均價(jià)備注獨(dú)棟別墅22652622176.41521384.051-12月疊拼別墅686813.4514965.294

9、19658.627-12月雙拼別墅378474.6212611.751-12月花園洋房31145907.691475311723.217-12月聯(lián)排別墅13619223.45182869202.581-12月聯(lián)排物業(yè)、花園洋房銷售最快花園洋房銷售速度為聯(lián)排物業(yè)2倍數(shù)據(jù)來源：房管局備案數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)對象：前山后山版塊統(tǒng)計(jì)時(shí)期：近8個(gè)月1、聯(lián)排物業(yè)面積130-200，總價(jià)控制150-200萬聯(lián)排物業(yè)市場追捧度較高；130以下聯(lián)排缺貨銷售項(xiàng)目詳細(xì)項(xiàng)目名稱銷售套數(shù)銷售面積銷售均價(jià)(元/)香頌湖國際社區(qū)43 5922 11000中信云棲谷36 6925 10589 龍湖小院青城20 1728 30857 （贈

10、送面積較大）置信芙蓉青城8 983 12000中鐵水映青城3 357 21257 青城5+21 80 10480 青城二十四院1 184 4818 （內(nèi)部特價(jià)）新增項(xiàng)目詳細(xì)項(xiàng)目名稱新增套數(shù)龍湖小院青城95 郡原山外山44 中信云棲谷36 中鐵水映青城14 面積區(qū)間銷售元素銷售參數(shù)銷售均價(jià)(元/)17011706 170-20010360 70-90銷售面積()1572 90-110961 110-1304333 130-1502950 150-1701087 170-2008674 70-90銷售套數(shù)19 90-11010 110-13036 130-1502

11、2 150-1707 170-20046 2012年1月11月，房管局備案數(shù)據(jù)2、花園洋房面積50套一；70套二，銷售最快；總價(jià)控制55-80萬；銷售項(xiàng)目詳細(xì)項(xiàng)目名稱銷售套數(shù)銷售面積銷售均價(jià)(元/)中鐵水映青城78 4785 12898 青城神韻64 3417 8152 上善棲64 6200 11000-12000蜀山棲鎮(zhèn)52 4306 8713 青城世家40 4416 14754 街子印象28 1449 7932 中信云棲谷16 1440 8500中華青城16 1902 -置信芙蓉青城11 504 11000青城二十四院9 1194 5200 青城山房3 174 17990 青城5+21 6

12、0 8680 新增項(xiàng)目詳細(xì)項(xiàng)目名稱新增套數(shù)郡原山外山161 中華青城120 中鐵水映青城78 青城神韻72 面積區(qū)間銷售元素銷售參數(shù)50以下銷售均價(jià)(元/)11927 50-7011171 70-9014311 90-11021705 110-1308476 130-1505409 150-170170-20025000 50以下銷售面積()2551 50-705102 70-902511 90-1102465 110-130602 130-150928 150-1700 170-200177 50以下銷售套數(shù)57 50-7082 70-9029 90-11024 110-1305 130-1

13、507 150-1700 170-2001 2012年7月12月，房管局備案數(shù)據(jù)五、未來發(fā)展看點(diǎn)1：建工項(xiàng)目，將促進(jìn)前山商業(yè)缺失之痛，形成商業(yè)配套中心。大眾溫泉大眾溫泉- -豪生豪生網(wǎng)球場網(wǎng)球場- -豪生豪生高爾夫練習(xí)場高爾夫練習(xí)場- -豪生豪生室內(nèi)游泳池室內(nèi)游泳池- -豪生豪生五、未來發(fā)展看點(diǎn)2：青云階951畝，多元化度假功能項(xiàng)目項(xiàng)目一期貨源信息物業(yè)類型套數(shù)面積占比主力戶型區(qū)間商業(yè)性聯(lián)排1403082266%120-140住宅性聯(lián)排65120-200獨(dú)棟481569833%322項(xiàng)目占地面積約951畝，凈用地合802.18畝，綜合容積率約0.68，總建筑面積約為31萬平方米左右。項(xiàng)目開發(fā)用地

14、商業(yè)比例為50.40%、住宅比例為49.60%；四大功能板塊：新亞洲風(fēng)格別墅星級高端綜合會所度假主題商業(yè)街區(qū)國際級塔尖酒店會議功能區(qū)首先：市場整體疲軟，缺乏配套依托，銷售困難且：區(qū)域規(guī)劃限制，使各項(xiàng)目被動參與“肉搏戰(zhàn)行列”因此：控總價(jià)物業(yè)，成了區(qū)域項(xiàng)目存活關(guān)鍵未來發(fā)展重點(diǎn)：前山區(qū)域大體量配套項(xiàng)目面市，將促使前山成為區(qū)域商業(yè)中心，但各項(xiàng)目皆可共享，本項(xiàng)目屬于間接擁有！小結(jié)整體市場格局第三部分、項(xiàng)目定位思考命題：1、市場疲軟，先天受限，如何塑造差異化，實(shí)現(xiàn)快速銷售2、如何借勢“未來中心區(qū)域”川西文化儒道文化茶文化物理表現(xiàn)形式較弱，難以直接作用于地產(chǎn)，提升開發(fā)價(jià)值市場差異化不大，區(qū)隔性較弱物理表現(xiàn)較

15、弱，無法直接作用于地產(chǎn)溯源青城文化母體溯源青城山青城山上保存的唐碑詔書全文具在，足以作證。第四部分、項(xiàng)目定位一、整體定位青城山水 唐風(fēng)宅邸青城山水與唐風(fēng)文化相結(jié)合古今結(jié)合二、競爭占位以建工青云階項(xiàng)目為“商業(yè)中心”以本項(xiàng)目為“唐風(fēng)特區(qū)”一個(gè)中心一個(gè)唐風(fēng)特區(qū)并駕齊驅(qū)青城名唐盛唐文化三、形象定位及案名建議再現(xiàn)百年案名建議四、客群定位區(qū)域主力群體：成都區(qū)域?yàn)橹鞯亩燃傩涂蛻?；養(yǎng)老型客戶次主力群體：外地客戶：對中式院落有較強(qiáng)情結(jié)的客戶（如北京、上海）輔助群體：追尋唐風(fēng)文化的小眾群體臨近規(guī)劃中公園居住價(jià)值高臨進(jìn)變電站居住價(jià)值低臨近主干道商業(yè)價(jià)值高形狀不規(guī)整，規(guī)劃難度較大ABCDAcDB五、平面布局：A A、

16、B B、C C三個(gè)唐代居住組團(tuán)D D區(qū)為唐風(fēng)商業(yè)區(qū)三代唐風(fēng) 一街盛世住宅物業(yè)發(fā)展方向一、物業(yè)組合物業(yè)組合市場項(xiàng)目本體產(chǎn)值測算1、市場銷售量價(jià)關(guān)系市場銷售以花園洋房、聯(lián)排物業(yè)銷售最快！產(chǎn)品類型套數(shù)面積()成交均價(jià)(元/)存量均價(jià)備注獨(dú)棟別墅22652622176.41521384.051-12月疊拼別墅686813.4514965.29419658.627-12月雙拼別墅378474.6212611.751-12月花園洋房31145907.691475311723.217-12月聯(lián)排別墅13619223.45182869202.581-12月2、項(xiàng)目本體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地性質(zhì)：住宅、商業(yè)混合用地；凈用

17、地面積：199156平米，合298.72畝；總建筑面積：169220平米；住宅容積率：0.8，1.0 , 1.1，商業(yè)用地：商業(yè)用地不小于15%；商業(yè)容積率：0.6；建筑密度：總建筑密度不大于30%；建筑高度：不大于13米；土地成本：1、2#地塊150萬/畝，3#地塊132萬/畝；可實(shí)現(xiàn)：花園洋房+聯(lián)排物業(yè)組合項(xiàng)目具備打造聯(lián)排物業(yè)+ +花園洋房的先決條件2、項(xiàng)目本體項(xiàng)目環(huán)境臨50畝公園臨變電站受區(qū)域未來中心輻射局部中高端+大量性價(jià)比物業(yè)4、價(jià)格預(yù)測由于聯(lián)排物業(yè)面積較大，在單價(jià)上與花園洋房價(jià)差約1000元不大。聯(lián)排物業(yè)銷售價(jià)格項(xiàng)目名稱銷售套數(shù)銷售面積銷售均價(jià)(元/)香頌湖國際社區(qū)43 5922

18、11000中信云棲谷36 6925 10589 青城365宅院24 3044 12001 龍湖小院青城20 1728 30857 （贈送面積較大）置信芙蓉青城8 983 12000中鐵水映青城3 357 12000-14000 花園洋房項(xiàng)目名稱銷售套數(shù)銷售面積銷售均價(jià)(元/)中鐵水映青城78 4785 12898 青城神韻64 3417 8152 上善棲64 6200 11000-12000中華青城16 1902 -置信芙蓉青城11 504 11000青城二十四院9 1194 5200 數(shù)據(jù)來源房管局：銷售備案數(shù)據(jù)物業(yè)組合市場：洋房銷售較快；小面積聯(lián)排市場缺貨本體：聯(lián)排+洋房價(jià)格：銷售單價(jià)相差

19、不大聯(lián)排為輔提升檔次；花園洋房為主，力求最高產(chǎn)值！4、產(chǎn)品物業(yè)組合權(quán)重W權(quán)重本案與各樓盤評比后分值水映青城 上善棲 芙蓉青城位置16151520交通14131317周邊配套88812片區(qū)規(guī)劃8889開發(fā)商品牌4553樓盤規(guī)模81075地塊環(huán)境景觀813109戶型15131112項(xiàng)目性價(jià)比15161215物業(yè)管理4756入市時(shí)期4557本案比較分值10010497124樓盤名稱上善棲芙蓉青城 水映青城比較樓盤均價(jià)(元/平米)120001100012900比較樓盤取值100100100與本案評比分值97124104本案比較后定價(jià)(元/平米)117001370013500比較樓盤對本案定價(jià)的權(quán)重0.

20、30.20.5權(quán)重價(jià)格(元/平米)3510274027406750本項(xiàng)目整體預(yù)計(jì)價(jià)格13000市場比較法計(jì)算本案價(jià)格市場比較法計(jì)算本案價(jià)格重點(diǎn)競重點(diǎn)競品對比評分品對比評分通過市場比較法得出本案整體均價(jià)為聯(lián)排價(jià)格策略：聯(lián)排價(jià)格策略：根據(jù)市場在售項(xiàng)目進(jìn)行比較制定價(jià)格策略根據(jù)市場在售項(xiàng)目進(jìn)行比較制定價(jià)格策略本案重點(diǎn)找尋市場銷量較好項(xiàng)目做為重點(diǎn)比較本案重點(diǎn)找尋市場銷量較好項(xiàng)目做為重點(diǎn)比較對象。對象。權(quán)重W權(quán)重本案與各樓盤評比后分值龍湖小院青城置信芙蓉青城中信云棲谷位置16151520交通14131317周邊配套88812片區(qū)規(guī)劃8889開發(fā)商品牌4553樓盤規(guī)模81075地塊環(huán)境景觀813109戶型1

21、5131112項(xiàng)目性價(jià)比15161215物業(yè)管理4756入市時(shí)期4557本案比較分值1007010474樓盤名稱小院青城芙蓉青城中信云棲谷比較樓盤均價(jià)(元/平米)308571200010589比較樓盤取值100100100與本案評比分值7010474本案比較后定價(jià)(元/平米)21600124807840比較樓盤對本案定價(jià)的權(quán)重0.10.60.3權(quán)重價(jià)格(元/平米)216074882352本項(xiàng)目整體預(yù)計(jì)價(jià)格12000市場比較法計(jì)算本案價(jià)格市場比較法計(jì)算本案價(jià)格重點(diǎn)競重點(diǎn)競品對比評分品對比評分通過市場比較法得出本案整體均價(jià)為洋房洋房價(jià)格策略：價(jià)格策略：根據(jù)市場在售項(xiàng)目進(jìn)行比較制定價(jià)格策略根據(jù)市場在

22、售項(xiàng)目進(jìn)行比較制定價(jià)格策略本案重點(diǎn)找尋市場銷量較好項(xiàng)目做為重點(diǎn)比較本案重點(diǎn)找尋市場銷量較好項(xiàng)目做為重點(diǎn)比較對象。對象。1。1容積率建筑物業(yè)類別占地面積占地比例容積率各物業(yè)建筑總面積（）各物業(yè)總建筑面積比例建筑密度市場價(jià)格產(chǎn)值聯(lián)排10843%0.7050400.0327%23.33%13000655200327.6花園洋房14557%1.40135333.4073%35.00%120001624000812小計(jì)253100%1.10185733.43100%30.02%22792011401。1純洋房花園洋房253100%1.1185533.43100%35.00%120002226401113

23、小計(jì)253100%1.10185733.43100%30.02%22264011130.8容積率建筑物業(yè)類別規(guī)劃占地面積（畝）占地面積（）物業(yè)規(guī)劃面積占地比例容積率各物業(yè)建筑總面積（）各物業(yè)總建筑面積比例建筑密度 市場價(jià)格產(chǎn)值聯(lián)排217144666.73985%0.70101266.7275%0.233333130001316467325花園洋房3724666.67915%1.4034533.3525%0.3512000414400207.2小計(jì)254169333.418100%0.80135800.07100%0.2503281730867532產(chǎn)值過低，且大量為聯(lián)排產(chǎn)品，銷售壓力較大市場主

24、流產(chǎn)品，但貨源單一，整體品質(zhì)較低，且洋房物業(yè)產(chǎn)品突破空間較小局部聯(lián)排提升品質(zhì)，產(chǎn)品有一定突破空間；洋房物業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤貨源豐富風(fēng)險(xiǎn)可控：建議選擇此方案5、戶型配比物業(yè)類型面積區(qū)間（M2)M2) 套數(shù)比例目標(biāo) 聯(lián)排 100-10580%搶占市場空白 125-13020%豐富貨源物業(yè)類型面積區(qū)間（M2)M2) 套數(shù)比例目標(biāo) 洋房 50-5570%回籠資金 70-8030%豐富貨源6、戶型空間單元布局洋房合院式布局聯(lián)排：行列式局部錯(cuò)落庭院庭院庭院7、戶型空間戶型控制聯(lián)排100案例案例參考參考御青城 地下室贈送一層二層三層戶型面積戶型面積102 M2贈送面積高達(dá)60M2青城神韻52.9252.92 一室一

25、廳一衛(wèi)水映青城5555 一室二廳一衛(wèi)7、戶型空間洋房50-55套一戶型注重陽臺、露臺贈送7、戶型空間洋房70套二戶型小躍層洋樓贈送面積超大，性價(jià)比高二、住宅部分建筑風(fēng)格中式風(fēng)骨，盛唐面孔住宅部分：主體為中式風(fēng)格，局部配以唐風(fēng)徽記參考項(xiàng)目：中建瀛園獨(dú)棟別墅雙拼、聯(lián)排洋房局部唐風(fēng)徽記運(yùn)用門、檐、廊、匾檐、獅環(huán)紅門可用于聯(lián)排入戶處可貴為：張府、趙府亦可雅為：紅樓、書院、聽風(fēng)、撫琴閣門匾：小成本大趣味紅窗中式建筑點(diǎn)綴三、住宅園林景觀中式園林四、住宅園林景觀景觀布局:整體采用外放內(nèi)收的手法，入門景觀進(jìn)行視覺沖擊；通過主軸小徑進(jìn)行視覺回收緩沖，之后再由中心景觀進(jìn)行再次沖擊主軸次軸景觀次中心景觀次中心主景觀

26、中心次景觀中心放：入口景觀主次景觀結(jié)合形成：盛唐四景入門景觀唐門主軸打造1景觀小徑S形曲徑青石小徑竹林小徑次軸打造2竹林小徑組團(tuán)分割淺水小徑淺水小徑視覺遮擋與轉(zhuǎn)角處理“石與竹”青石路面趣味小景針對青城山特性地暖針對變電站攀巖墻直接阻隔變電站且可作為項(xiàng)目運(yùn)動設(shè)施增加賣點(diǎn)五、物業(yè)特色服務(wù)建議社會健康管家針對老年養(yǎng)老客戶五、物業(yè)特色服務(wù)建議太極拳俱樂部五、物業(yè)特色服務(wù)建議分時(shí)度假，青城一套房，全國去旅游海南麗江青城山商業(yè)部分一、整體布局主體一層，局部2-3層層高：一層建議4.5米，二、三層3米功能設(shè)置：一樓可做餐飲及社區(qū)配套商業(yè)；2、3樓可做小型公寓或客棧通過幾個(gè)小合院組成，中間由景觀廊道連接二，建

27、筑風(fēng)格作為項(xiàng)目唐風(fēng)展示，前期局部可作為售樓部，融入一定唐風(fēng)元素唐風(fēng)建筑風(fēng)格唐風(fēng)建筑下的社區(qū)商業(yè)，青城腳下獨(dú)特風(fēng)景入口牌坊設(shè)立，增加標(biāo)識度牌坊特色中心的象征現(xiàn)場展示部分售樓部售樓部 利用商業(yè)部分，提前呈現(xiàn)唐風(fēng)建筑風(fēng)骨選址方向需靠近公園景觀方，有更好的景觀視野售樓部選址展示區(qū)裝修風(fēng)格建議視覺：現(xiàn)場融入項(xiàng)目特點(diǎn)，回歸唐朝風(fēng)格的感覺。文化藝術(shù)氛圍的營造：壁畫，藝術(shù)品的增設(shè)。燈光的設(shè)計(jì)：暖色調(diào)的燈光，營造氛圍。聽覺：背景音樂的增設(shè)：保持現(xiàn)場情調(diào)。味覺：多款茶點(diǎn)飲料的增設(shè)：給客戶提供免費(fèi)的茶點(diǎn)。展示區(qū)功能區(qū)建議 唐風(fēng)文化展示廳： 定期舉辦唐風(fēng)博覽會 書法、古玩收藏品、古畫等 第五部分、營銷推廣一、核心問題

28、界定命題：1、客戶有限，如何“掠奪”2、客群來源區(qū)域單一，可否突破二、整體營銷推廣策略唐風(fēng)特區(qū) 搶占本地 輻射全國線上：以唐風(fēng)特區(qū)為基準(zhǔn)，拔高項(xiàng)目形象線下：搶占本地市場，拓展外部市場1、確立唐風(fēng)正統(tǒng)唐皇駕臨，全城恭迎50-80唐風(fēng)宅邸，巨獻(xiàn)青城對應(yīng)30-45歲以上客戶唐皇欽點(diǎn)，賦予山水50-80唐風(fēng)宅邸，巨獻(xiàn)青城、項(xiàng)目賣點(diǎn)闡述：XXXXXXX2、物理價(jià)值唐皇欽點(diǎn)，舞詩弄文書畫協(xié)會、作家協(xié)會、俱樂部選址青鋒項(xiàng)目銷售信息：50-80唐風(fēng)宅邸，巨獻(xiàn)青城根據(jù)實(shí)際銷售節(jié)點(diǎn)進(jìn)行添加3、精神價(jià)值針對30-45歲以上客戶，熒屏唐風(fēng)情感以唐皇為主線，進(jìn)行項(xiàng)目唐風(fēng)韻味塑造唐風(fēng)特區(qū) 搶占本地 輻射全國青城山項(xiàng)目對于

29、市區(qū)營銷往往以市內(nèi)售樓部為原點(diǎn)吸引周邊客戶，中成的觀點(diǎn)：坐等不如吸引，吸引可能購買項(xiàng)目的城西客戶！目標(biāo)：城西客戶面，針對城西度假、養(yǎng)老型客戶“10元”青城一日游 針對城西高端居住小區(qū)，通過DM邀請函進(jìn)行“10元”青城游活動，在城西高端小區(qū)建立強(qiáng)力的口碑傳播效應(yīng)，力求城西皆談“青城游”針對養(yǎng)老客（以城西為核，輻射全市各高檔住宅小區(qū)、別墅）1、主動搶占城西養(yǎng)老客群2、主動搶占圈層團(tuán)體目標(biāo)：成都商會、EMBA同學(xué)會、企業(yè)團(tuán)體，民間商務(wù)團(tuán)體首期外拓目標(biāo)：1000多位交大EMBA現(xiàn)期總裁班同學(xué)郵寄本項(xiàng)目宣傳資料給車友會客戶，馬術(shù)、高爾夫會所、外資銀行的VIP客戶,私企業(yè)主，二級市場商會，企業(yè)高管等高收入

30、人群，讓客戶第一時(shí)間了解項(xiàng)目。短信邀約高端客群到現(xiàn)場參加各種SP活動。直郵+活動邀請函3、主動搶占富人區(qū)針對青城旅游區(qū)域可能出現(xiàn)的購買群體游青城，有好禮 針對旅游青城山，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力基礎(chǔ)，自駕車旅游客戶進(jìn)行本類活動，使青城區(qū)域游客游青城，必游本項(xiàng)目4、主動搶占青城旅游群體DM唐風(fēng)特區(qū) 搶占本地 輻射全國1、外省分銷針對北京、上海區(qū)域客戶對院落產(chǎn)品熱愛，購買力強(qiáng)盛特征，采用海南度假物業(yè)分銷模式，進(jìn)行分銷，建立全國大城市分銷網(wǎng)絡(luò)三、推售策略1、開發(fā)時(shí)序ABCDAcDB1P3P4P2P3121、縱向開發(fā)，豐富貨源2、品質(zhì)：中、低、高先低后高，品質(zhì)提升售樓部三、推售策略2、推貨組合“快準(zhǔn)狠”下的小步

31、快跑順勢而為的合理利潤產(chǎn)品類型套數(shù)面積()成交均價(jià)(元/)存量均價(jià)備注獨(dú)棟別墅22652622176.41521384.051-12月疊拼別墅686813.4514965.29419658.627-12月雙拼別墅378474.6212611.751-12月花園洋房31145907.691475311723.217-12月聯(lián)排別墅13619223.45182869202.581-12月根據(jù)銷售特征進(jìn)行1：2配比推售，每次推貨總量不超過120套1：2的銷售比率3、入市時(shí)機(jī)2013.3工程節(jié)點(diǎn)實(shí)體樣板呈現(xiàn)，內(nèi)部認(rèn)購啟動銷售節(jié)點(diǎn)進(jìn)場接待物料、人員樣板間閉館內(nèi)部認(rèn)購企業(yè)、老業(yè)主推介會蓄客及團(tuán)購開盤及1批次2015.9中成公司資源客戶、市場推廣客戶蓄客及開盤售樓部呈現(xiàn)推廣亮相，形象傳播確立江湖地位，釋放項(xiàng)目價(jià)值推廣節(jié)點(diǎn)周邊企業(yè)區(qū)域截流電話集中CALL客簽約儀式開盤日一期主體封頂2013.42013.