哈爾濱市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法2014

1、哈爾濱市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第一條 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè) 使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國 價(jià)格法 、物業(yè)管理?xiàng)l例 、國家發(fā)展和改革委員會(huì) 物業(yè) 服務(wù)收費(fèi)管理辦法 、哈爾濱市物業(yè)管理?xiàng)l例 、哈爾濱市 人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā) 關(guān)于居民庭院環(huán)境衛(wèi)生長效管理 指導(dǎo)意見 的通知等規(guī)定，制定本辦法。第二條 本市市區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同 的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng) 護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主 收取費(fèi)用的行為適用本辦法。第三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與 服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。提倡建設(shè)單位、業(yè)主

2、通過公開、公平、公正的市場競爭 機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格 競爭，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通過市 場競爭形成。第四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點(diǎn)， 分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。住宅（不含別墅、公寓，下同） 、與住宅配套使用的電 梯、單體車庫、室內(nèi)停車泊位及利用公共空間設(shè)置的停車泊 位的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。由建設(shè)單位專門規(guī)劃建設(shè)的，住宅區(qū)院內(nèi)為居民提供三 產(chǎn)服務(wù)的經(jīng)營用物業(yè)（不含臨街門市） ，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 可按住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)上浮，上浮幅度原則上不高于 30。別墅、公寓以及商場、酒店、寫字樓等其它物業(yè)服務(wù)收 費(fèi)實(shí)行市場

3、調(diào)節(jié)價(jià)。為業(yè)主個(gè)別需要提供的代辦服務(wù)和其它特約服務(wù)等收 費(fèi)，除政府部門有規(guī)定外，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。第五條 市物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 及管理政策，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。市價(jià)格行政主管部門負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及管 理政策，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。區(qū)物業(yè)行政主管部門和區(qū)價(jià)格行政主管部門按照各自職 責(zé)，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的日常監(jiān)管工作。街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)在其職權(quán)范圍內(nèi)協(xié)助各級(jí)物業(yè) 行政主管部門和價(jià)格行政主管部門做好物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的管理工作。第六條 住宅物業(yè)服務(wù)內(nèi)容分為基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、級(jí)差物 業(yè)服務(wù)和特有物業(yè)服務(wù)三個(gè)部分?；A(chǔ)物業(yè)服務(wù)是最基本的

4、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，是物業(yè)服務(wù)必 須達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。包括基礎(chǔ)管理、屋面日常保養(yǎng)維護(hù)、二 次加壓供水、化糞池清掏、單元電子門維護(hù)5 個(gè)服務(wù)項(xiàng)目級(jí)差物業(yè)服務(wù)是滿足基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目及服 務(wù)質(zhì)量提供分等級(jí)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。包括綜合管理、公共秩 序維護(hù)、共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行保養(yǎng)維修、保潔服 務(wù)、清冰雪、綠化養(yǎng)護(hù) 6 個(gè)服務(wù)項(xiàng)目。每個(gè)服務(wù)項(xiàng)目按照服 務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，由低到高分為一至四級(jí)。基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)和級(jí)差物業(yè)服務(wù)構(gòu)成了基本物業(yè)服務(wù)。特有物業(yè)服務(wù)是根據(jù)建設(shè)配套及物業(yè)服務(wù)需求，為業(yè)主 提供的單項(xiàng)物業(yè)服務(wù)。 包括電梯管理、 裝修管理、 車輛管理、 公共責(zé)任險(xiǎn) 4 個(gè)服務(wù)項(xiàng)目。第七條 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及服

5、務(wù)等級(jí)由市物業(yè)行政 主管部門負(fù)責(zé)制定并公布。（詳見哈爾濱市住宅物業(yè)服務(wù) 指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)附件 1）基本物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，由市價(jià)格行政主管部門測算并 公布（詳見哈爾濱市住宅物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本標(biāo)準(zhǔn) 附件 2）， 并根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素，適時(shí)調(diào)整。第八條 基本物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由基本物業(yè)定價(jià)成本、利 潤和法定稅金 3 部分構(gòu)成?；疚飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)=基本物業(yè)定價(jià)成本（包括基礎(chǔ)服務(wù)成本和級(jí)差服務(wù)成本）利潤（政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)幅度 6%12%）法定稅金。未提供的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目不得計(jì)入定價(jià)成本。公有住房的租金包含了基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù) 、級(jí)差物業(yè)服務(wù)中 的綜合管理及共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行保養(yǎng)維修費(fèi) 用，不應(yīng)重復(fù)計(jì)入公有住

6、房物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本。第九條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)以元/月平方米（建筑面積）為計(jì)費(fèi)單位，按月、季、年計(jì)收，預(yù)收期限不得超過12 個(gè)月。第十條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅基本物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)，需按照下列規(guī)定確定：一、經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商 確定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)物業(yè)服務(wù)特點(diǎn)和要求，依據(jù)哈爾濱市住宅物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。其中，所選綜合管理等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與所選公共區(qū)域秩序維護(hù)、公共區(qū)域保潔服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)相一致。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定后，依據(jù)哈爾濱市住宅物業(yè)服務(wù)定價(jià) 成本標(biāo)準(zhǔn)和本辦法第八條規(guī)定，協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。哈爾濱市住宅物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)未予規(guī)定的物業(yè)服

7、務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。二、未成立業(yè)主大會(huì)的，由所在地街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)組織征求專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主，且占總套數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照前款規(guī) 定協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（下同）。三、通過協(xié)商無法確定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由區(qū)物業(yè)行政主管部門牽頭組織區(qū)價(jià)格行政主管部門、所在地街道辦事處、業(yè)主委員會(huì)會(huì)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確定。四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按照確定的物業(yè)服務(wù) 標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簽定物業(yè)服務(wù)合同。第十一條新建住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，需按照下列 規(guī)定確定：一、房屋預(yù)（銷）售前，由建設(shè)單位結(jié)合物

8、業(yè)的特點(diǎn)， 將設(shè)計(jì)提供的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)請(qǐng)區(qū)物業(yè)行政主管部門認(rèn)定, 并將認(rèn)定結(jié)果報(bào)請(qǐng)市物業(yè)行政主管部門備案；市價(jià)格行政主 管部門依據(jù)市物業(yè)行政主管部門出具的備案文件，核定物業(yè) 服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。二、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋銷售現(xiàn)場的醒目位置，公示物 業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)。建設(shè)單位與住宅買受人簽定房屋買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前 期物業(yè)服務(wù)合同作為房屋買賣合同的附件。三、辦理住宅進(jìn)戶前，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)請(qǐng)區(qū)物業(yè)行政主 管部門對(duì)其實(shí)際物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確認(rèn)， 并將確認(rèn)結(jié)果報(bào)請(qǐng)市 物業(yè)行政主管部門備案； 市價(jià)格行政主管部門依據(jù)市物業(yè)行政 主管部門出具的備案文件，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、 室內(nèi)

9、停車場泊位物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電梯服務(wù)費(fèi)等予以核定。四、辦理住宅進(jìn)戶時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)經(jīng)區(qū)物業(yè) 行政主管部門確認(rèn)并報(bào)請(qǐng)市物業(yè)行政主管部門備案的服務(wù) 等級(jí)和市價(jià)格行政主管部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與業(yè)主簽定物 業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行期限的內(nèi)容 應(yīng)當(dāng)以市價(jià)格行政主管部門的核定文件為準(zhǔn)。第十二條 住宅辦理進(jìn)戶手續(xù)的建筑面積或套數(shù)其中 一項(xiàng)超過 50%或入住滿 2 年且辦理進(jìn)戶手續(xù)的比例超過 25% 的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，按照本辦法 第十條規(guī)定，重新協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第十三條 房屋買賣合同約定交付之日的當(dāng)月發(fā)生的 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)；已竣工但尚未售出的或

10、因 建設(shè)單位原因未按房屋買賣合同約定辦理交付手續(xù)的，其間 所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)；買受人未按房屋 買賣合同約定辦理房屋交接手續(xù)的，發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用， 由買受人承擔(dān)。第十四條 物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng) 當(dāng)負(fù)責(zé)結(jié)清物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)等。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的當(dāng)月及以前 發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)出讓人承擔(dān)；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的 次月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)受讓人承擔(dān)；雙方另有 約定的，從其約定。第十五條 物業(yè)服務(wù)監(jiān)管實(shí)行日?？荚u(píng)制度，對(duì)于連續(xù) 兩次考評(píng)不合格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，給予按級(jí)差物業(yè)服務(wù)收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)下浮 10%的處理，對(duì)于連續(xù)考評(píng)不合格的，應(yīng)降低級(jí)差 物業(yè)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第十

11、六條 與住宅配套使用的電梯服務(wù)費(fèi)用包括基礎(chǔ) 費(fèi)用和運(yùn)行電費(fèi)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)哈爾濱市住宅電梯收 費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn) （附件 3）確定。第十七條 與住宅配套建設(shè)使用的單體車庫的物業(yè)服 務(wù)費(fèi)，按照同住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)減半收取。第十八條 與住宅配套建設(shè)使用的室內(nèi)停車場停車泊 位物業(yè)服務(wù)費(fèi)，包括停車場綜合管理、保潔、保安、共用設(shè) 施設(shè)備日常運(yùn)行保養(yǎng)維修，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)哈爾濱市住 宅物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本標(biāo)準(zhǔn) （附件 2 特有服務(wù)中車輛管理： 室內(nèi)停車泊位物業(yè)服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)）確定。第十九條 經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，在符合消防安全等規(guī)定前 提下，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共空間設(shè)置的停車泊位并收費(fèi) 的，所得收入扣除管理服

12、務(wù)費(fèi)用后歸全體業(yè)主所有，并按照 業(yè)主大會(huì)的決定使用。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)哈爾濱市住宅物 業(yè)服務(wù)定價(jià)成本標(biāo)準(zhǔn) （附件 2 特有服務(wù)中車輛管理：公共 空間停車泊位服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)）確定。第二十條 對(duì)于有房屋裝修需求的業(yè)主或物業(yè)使用人， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與之簽定裝修管理協(xié)議，督促其遵守有關(guān)規(guī) 定。物業(yè)企業(yè)可收取裝修管理費(fèi)，用于裝修期間清運(yùn)建筑垃 圾、電梯垂直升降及裝修管理支出，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照哈 爾濱市住宅物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本標(biāo)準(zhǔn) （附件 2 特有服務(wù)中裝 修管理政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)）執(zhí)行。物業(yè)企業(yè)在收取裝修管理費(fèi)之后，不得以任何形式收取 其它與裝修有關(guān)的費(fèi)用。本辦法實(shí)施前，簽訂并履行裝修合同的，可按合同規(guī)定執(zhí)

13、行 第二十一條 經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以為住 宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域投保公共責(zé)任險(xiǎn)。所需費(fèi)用按照物業(yè)服務(wù)面 積分?jǐn)?。第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅物業(yè)服務(wù)與 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備案程序 （附件 4）的規(guī)定， 將物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及收 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)區(qū)物業(yè)行政主管部門和區(qū)價(jià)格行政主管部門備案。第二十三條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中的共用部位共用設(shè)施設(shè) 備日常運(yùn)行保養(yǎng)維修費(fèi)、電梯費(fèi)中的基礎(chǔ)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)作為業(yè)主 預(yù)購物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用， 獨(dú)立核算、 ?？顚Ｓ谩?結(jié)轉(zhuǎn)滾存?zhèn)溆?。第二十四條 實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第二十五條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供 熱、通訊、有線電視等單位

14、應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托 協(xié)議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向委托方收取代辦費(fèi)用，但不得向業(yè) 主或物業(yè)使用人收取額外費(fèi)用。第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)醒 目位置公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi) 方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、以及 96365 物業(yè)服務(wù)監(jiān)督舉報(bào) 電話和 12358 價(jià)格舉報(bào)電話，接受業(yè)主的監(jiān)督。第二十七條 市價(jià)格行政主管部門對(duì)住宅物業(yè)服務(wù)成 本實(shí)行定期監(jiān)審制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合并如實(shí)提 供相關(guān)材料，不得弄虛作假。第二十八條 本辦法實(shí)施前，已簽訂物業(yè)服務(wù)合同或已 交納當(dāng)期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，在本辦法實(shí)施后尚未到期的，可 以按照本辦法的有關(guān)規(guī)定，選擇相應(yīng)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)并確 定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第二十九條 違反本辦法規(guī)定，涉及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量方面 的事宜，由物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)處理；涉及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面 的事宜，由價(jià)格行政主管部門處理。第三十條 其它性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，可參照本辦法相 關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第三十一條 各縣（市）政府價(jià)格行政主管部門會(huì)同同 級(jí)住房（物業(yè)）行政主管部門，可參照本辦法結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際 制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法。第三十二條 本辦法自 2014 年 1月 1 日起執(zhí)