淺談美國財產法中的“約定隨土地轉移制度”

1、淺談美國財產法中的“約定隨土地轉移制度”                        論文關鍵詞:契約隨土地轉移負擔隨土地轉移衡平法上的契約隨土地轉移隨土地轉移契約的消滅 論文摘要:隨著城市房地產事業(yè)的發(fā)展，不動產房屋的流通越來越快捷和普遍，在地產轉移的過程中，不免會有地產是否受制于某個先前約定的問題出現。但是在我國的財產權益立法中，尚未勘定的物權法（草案

2、）也只是在地役權方面作出了推動，對于個人之間完全憑喜好和興趣在不動產之間簽訂協議的效力流轉問題還未有顧及。本著法學理念應先進于時代的信念，我國立法應借鑒美國財產法中已趨成熟的“約定隨土地轉移制度”，冀望在房產流轉目趨自由的將來，中國民眾在為其房產加上各種個性化的附隨條件時，也能有章可循。 “約定隨土地轉移制度”是美國財產法中設定在他人土地上權利的一種重要制度。無論是其起源、發(fā)展過程還是規(guī)則本身都體現著很強烈的美國財產法特色，其制度設計和安排亦蘊涵了較強的法技術水平和思想。本文試圖在對該制度進行系統(tǒng)探究之后，期冀其中的法理精髓能對我國物權立法有所助益。 一、約定隨土地轉移制度的基本內涵 約定隨土

3、地轉移制度(covenantsrunningwiththeland)指的是相鄰的土地所有人之間一方為了另一方土地權益所作的以特定方式使用或不使用自己土地的承諾，承諾中的權利義務依附于土地而存在，并隨土地的轉移而轉移。因此，不管是約定中對一方土地所有人施加的負擔，還是賦予的權利或收益，只要符合“約定隨土地轉移”的要求和規(guī)定，即使現有產權人并非作出該約定的當事人，他也要受該約定的約束。從這一點來看，約定隨土地轉移制度中的約定與合同契約法中的約定有著本質的不同，它超越了一般合同約定的相對性(即合同效力僅及于締約雙方之間)，而是在某種程度上有著相當濃厚的地役權特色。而事實上，在英美財產法中該制度在起源

4、與形成上確實與地役權有著不可分割的關系。 二、約定隨土地轉移制度與地役權的關系和異同 盡管地役權也可以隨土地轉移給產權后繼人(比如在從屬建筑仍依附于主建筑時，即使該從屬建筑的產權被原從屬地役權的授予人thegrantorandtheservienttenant轉讓，產權后繼人仍需繼續(xù)承擔該地役權中的負擔義務)，但是從某種程度上說，能創(chuàng)設地役權的行為類型畢竟是有限的，法院系統(tǒng)也抑制私主體之間創(chuàng)設新地役權，限制太過新穎或是完全私創(chuàng)的限制均不會被法院承認為地役權。這樣一來法院就必須創(chuàng)設出新的制度來使這些新穎的、自創(chuàng)性的協議也可以在與特定財產相關的關系較遠的產權人之間適用，這個制度就是約定隨土地轉移的

5、制度?？梢?，約定隨土地轉移制度的形成與地役權有著不可分割的聯系，而二者之間也有一些差別。一般來說，在用語上，地役權通常使用讓與性的語言，如“我授予”、“我保留”，而可隨土地轉移的契約多用合同性的語言，如“我承諾”、“我同意”，盡管如此，法院仍可以拋卻這種語言上的差異來決定其中利益的真實本質。地役權法重述(RestatementofServitudes)中也認為地役權可以通過合同或授予來創(chuàng)設。另一方面，限制某一行為的約定可以由否定性的地役權做出，也可以由隨土地轉移的約定做出，但是要求積極作為的約定則只能由隨土地轉移的約定做出。最后，無論如何，可隨土地轉移的約定中的權利和義務都是不可能基于實效而產

6、生的，而地役權無疑可以。 三、負擔隨土地轉移的要求 約定隨土地轉移制度中很多規(guī)定皆是通過給對方的土地利用設定負擔來達到使自己獲益的目的，而約定的負擔要隨土地轉移看來似乎是一件對產權后繼者極其不公平的事情，也是該制度對傳統(tǒng)契約法進行的最大的挑戰(zhàn)。也因為如此，普通法中設定了相當嚴格而復雜的規(guī)則來約束負擔隨產權的轉移，具體的要求有： 1.約定本身必須有執(zhí)行力。由于隨契約轉移的約定畢竟是以契約方式而非產權轉讓的方式作出，所以不免受到契約法中對契約要求的約束，比如對契約對價(consideration)的要求和契約目的合法性的要求等。如果約定在原始締約雙方之間就不符合契約法的有關規(guī)定從而不具有執(zhí)行力，那

7、么無論是其中的負擔還是獲益都是不可能來約束后繼產權人的。在約定隨土地轉移制度剛出現的時候，約定是被要求必須以書面形式作成并附以蠟封，如今這個規(guī)定已經被廢除，但是在美國大多數州的司法實踐里，書面形式的要求仍是必需的。盡管如此，有時出于對禁止反言和實際履行(thedoctrineofestoppelandpartperformance)的考慮，沒有書面形式的約定也可以隨土地轉移。而約定如果是規(guī)定在地契中的，那么即使產權受讓人沒有專門對該約定簽字，只要他接受了地契就必須受該約定的約束。          

8、60;                  2.原始的締約雙方必須有使該約定隨土地轉移的意圖。只有當原始締約方意圖使他們之間的約定隨著土地轉移時，法院才會支持該約定有隨土地移轉的效力，原始方并不需要用什么特別的方式來顯示這種意圖。然而，1583年的SpencersCase確定了對約定時還未存在的事物進行某種約定時，約定人必須明示約定內容對自己及其轉讓人都有效時，該約定才能被認為是可以移轉的，這種明示方式目前通行的做法是

9、在約定中注明約定及于自己及自己的“轉讓人”(andhisassigns)。比如說，A向B承諾他將在自己和B的土地之間建一堵圍墻并進行維護，由于圍墻在A承諾時并不存在，在SpencesCase的規(guī)則下，A只有在約定中明示其承諾對自己及其轉讓人都有效時，該約定才能隨土地移轉。但如果圍墻本就存在，約定只涉及維護，那么約定中任何暗示該約定會約束其產權后繼人的語言都可使之成為隨土地轉移的約定。 3.產權承繼人必須知道有此約定的存在。隨土地轉移的約定依附于土地而存在，伴土地而轉移為特征，若土地的二次購買人不知約定的存在而購買負擔地，將承受預料之外的負擔，損及自己的利益。依照普通法，無論二次購買人是否知道該

10、約定，均應依契約的規(guī)定承受土地上之負擔。但依美國的登記法，契約當事人訂立土地上之契約必須經登記，始發(fā)生對抗第三人的效力。未經登記，善意的二次購買人支付了價金并對其買賣契約予以登記，則可以取得純凈土地所有權而不受契約的拘束承受任何土地上之負擔。因此，登記是土地上之約定的權利義務于土地有償轉讓場合隨土地而轉移的重要條件。 4.約定必須和土地利用有關。只有當約定“涉及并關系到”(touchesandconcerns)到受約土地時，法院才會認為該約定對產權后繼人有執(zhí)行力。目前比較通行的認定約定“涉及并關系到”土地的一個標準是看該約定內容的執(zhí)行會否使約定人或受約人與土地有關的關系增進或減損(比如使所有權

11、增值或貶值)，但也有法院認為這個標準只能使判斷更麻煩。而一個約定通常包含施加負擔和賦予權益兩部分，美國現行法律實踐中，對于負擔隨土地的轉移，有一種比較自由的觀點認為只要約定的負擔“涉及并關系到”土地即可，即使該負擔行為并不能使受約者的土地受益。而另一種比較傳統(tǒng)的觀念則認為，只有當負擔行為和受益行為皆“涉及并關系到”土地時，約定的負擔才能發(fā)生移轉的效力。例如：A承諾不在自己的土地上賣酒以避免與B土地上的生意構成競爭，大多數的美國法院會認為，該承諾中B的受益只在于他可以從土地中收取的金錢數目，而與他對自己的土地利用無關，而A的負擔因為限制了自己對土地的利用，因而是“涉及并關系到土地”的。因此，在前

12、一種較自由的觀點下，該負擔是可以由A轉移給自己的產權后繼人的；而在后一種較傳統(tǒng)的觀點下，法院則后A承諾的負擔行為不能約束其產權后繼人。 5.對約定的原始締約雙方人的關系要求。(horizontalprivity橫向產權關系要求)對于負擔的轉移，英國的法院要求約定的原始締約雙方必須是房東和租戶的關系。而稍寬松的觀點則認為約定的原始方必須對同一塊土地有共同利益，比如他們共同擁有一塊土地或者他們分別擁有一塊土地的主要地役權和從屬地役權。也有的法院采取一種更自由的觀點，對約定的原始締約雙方人的關系不做要求，比如在判定鄰居之間的約定時，他們往往認為其約定的負擔可以移轉而不顧鄰居之間并無對同一塊土地的共同

13、利益的事實。但總的來說，在普通法里，大多數的美國法院是傾向于在負擔轉移的時候對約定的原始締約雙方人的關系做出要求的。 6.對產權移轉人之間的關系要求。(verticalprivity縱向產權關系要求)普通法中，只有當產權后繼人承繼了原始締約方的全部產權時，原始約定中的負擔才能轉移到該產權后繼人身上。從這個意義上說，約定隨土地轉移實際上是約定隨產權轉移。舉例來說，A把自己的可自由保有產權讓與了B，并且在地契中包含了一個意圖隨土地轉移的約定，B又把自己的土地租給了C，依據普通法，C就不受這個約定的束縛，因為他得到的并不是B的完全產權。     &#

14、160;                       四、受益隨土地轉移的要求 由于受益的移轉并不會對土地的流轉和利用造成什么障礙，因此與負擔轉移的嚴格要求相比，受益的轉移的要求就顯得寬松不少，具體來說有： 1.約定本身須有執(zhí)行力的要求。如果約定本身在原始方之間無效，并不具有執(zhí)行力，那是其中的負擔還是受益都不可能轉移給產權后繼人。 2.原始的締約雙方必須有使該約定隨土地轉移的意

15、圖。隨土地轉移的約定畢竟是依當事人意思達成，所以原始契約中的轉移意圖是至關重要的，無論是負擔還是受益，都必須有當事人欲使其轉移的意圖存在。 3.約定必須和土地利用有關。與大多數的法院都要求只有約定中的負擔行為和受益行為都與土地利用有關時才允許負擔移轉不同，對于受益的移轉，即使負擔行為并不與土地利用有關，只要受益是有關土地利益的，就認定其可以移轉。舉例來說，A向B許諾定期為B土地上的樹木澆水，B的受益與自己的土地有益，那么即使A的負擔行為與其自己的土地利用無關，B的受益也是可以移轉的，這就意味著，只要A沒有搬走，就負有為B土地上的樹木澆水的義務，而不管該土地的產權人是B還是又移轉給了C或D；但是

16、假如A把土地讓給了E，則他的這種澆水的負擔一般不會轉移給E。 五、衡平法上有關約定隨土地轉移的規(guī)定 通過前面的分析可以看出，普通法上對約定的隨土地移轉是有很嚴格的規(guī)定的，很多時候，原始締約方想讓其約定可以隨產權轉移的意圖會由于缺乏普通法上規(guī)定的各種條件而落空。例如美國法律中對共同產權關系的要求(privity)就經常否認鄰居之間可以作出可隨土地移轉的約定，但是這些規(guī)則在司法界仍然存活，有一個很重要的原因就是在判定此類問題時還有另一個可選擇的法律機制：衡平法體系。 早在1848年的時候，英國的衡平法院就對該類問題作出過判決。在Tulkv.Moxhay案中，產權受讓人在其地契移轉書中作出承諾，他將

17、不在自己受讓的土地上建房子，其后他將該土地讓與被告，而被告拒絕遵守原始地契中的約定。盡管依英國的法律，原始締約雙方并不是房東與租戶的關系，該約定并不具有移轉的效力，但是英國衡平法院基于公平的考慮，認為如果判決約定對后繼者無效，將會使原承諾者不當得利，也會使后繼者在傷害原受約人利益的同時破壞原有的合同利益關系，因此判決該約定對被告有效。而衡平法對普通法規(guī)則在約定隨土地轉移制度上的補充矯正作用也就此開始。 衡平法中判定約定可以隨土地轉移的規(guī)則主要有：1.橫向產權關系方面。在Tulkv.Moxhay案下，對產權橫向關系的要求不再成為負擔移轉的障礙。例如A向其鄰居B承諾他不會在自己土地上建任何商業(yè)設施

18、，A后將其土地轉讓給了C，而C知道此約定的存在。在普通法上該負擔不能約束C，但在衡平法規(guī)則中，如果相反的決定會產生不公平，那么C就必須遵守該約定。2.縱向產權關系方面。對負擔移轉中后繼人必須承受完全產權的要求在衡平法中也可超越。比如，A向其鄰居B承諾他不會在自己土地上建任何商業(yè)設施，A后將土地租給C，B在衡平法規(guī)定的特定條件下就有可能對抗C，即使C并沒取得A的完全產權。3.與土地利用的關系方面。美國法院在衡平法觀點中一般對負擔和受益移轉中的受益與土地利用的關系均不做要求，但是在負擔本身與其土地利用無關時，該負擔還是不能移轉。4.需要產權受讓方知道約定的存在。產權受讓人對附隨土地的約定存在的認知

19、是公平的重要體現，在衡平法中也是判定約定能否隨土地移轉的重要條件。 六、隨土地移轉的約定權利的消滅 隨土地移轉的約定的權利因契約而產生，也可能因契約內部或契約以外的以及各種強行法的規(guī)定在原始締約方之間或原始締約方與權利后繼人之間終止。一般來說其原因主要有基于普通法的原因、基于衡平法的原因和強行法規(guī)的規(guī)定。下面分別加以詳述。 源于普通法的終止原因主要有：(1)約定到期(restrictedduration)。如果約定的權利被明確限制在一個特定期限內，比如說二十年或者直到約定被大多數的相關財產權利人所終止、修改或更新，那么約定的到期或條件成就日即為權利的終止日。而一些相關的法規(guī)也會對這種權利的存續(xù)

20、期限做出規(guī)定。(2)解除約定(release)。約定中的利益享有者可以通過取消自己在約定中所享有的利益或者干脆撤消整個約定的方式來終止約定義務，但是這種約定的解除只能約束該放棄權利人，其他因約定義務而受益的人并不受該解除的效力的影響。舉例來說，A地產公司與其一個產權讓與人B約定其其他所有的土地都只做住宅用途，后A公司將其另一塊土地轉讓給C，在地契中注明C只能利用該地作住宅用途，不久A公司又明確表示解除地契中對C的限制性約定，這種解除最終只能除去C對A公司的義務，而仍對B負有一個隨著A公司的土地移轉而來的不作為義務。(3)土地合并(merger)。當受益地和負擔地的產權合并而歸于一個所有者時，基

21、于兩塊土地的利用而簽訂的契約便由于已無意義而當然終止。(4)放棄(abandonment)。一個大塊土地的所有人在開始的轉讓地契中對讓與土地的利用做出了限制性的規(guī)定，而在其后的地契中卻不再有先前的限制性約定，這種行為有可能被法院認為是對起先的土地利用計劃的放棄，從而也當然使原先地契中的限制性利用約定作廢。即使該約定一開始是被廣泛地應用在所有地契上，且這種作廢亦不被已做出約定的土地受讓人所接受，該約定終止的效力仍不受影響。               

22、60;             與普通法追求法律的連貫性和統(tǒng)一性不同，衡平法往往從公平、正義本身出發(fā)來尋求案件解決的最佳方法，雖然在今天區(qū)分到底哪個是普通法規(guī)則哪個是衡平法規(guī)則的意義已經不大，它們已全都成為美國整個法律體系中難以區(qū)分又不可或缺的部分，在分析具體案件時，你可能要把所有的規(guī)則統(tǒng)統(tǒng)考慮。但筆者認為從傳承法制和維護公平的不同角度來理解兩類規(guī)則，能對正確理解美國財產法的法技術和法內涵意義起到很好的作用。在約定終止的原因中，帶濃烈衡平法色彩的有：(1)情勢變更(changedconditions)。當一塊受約地周邊的情況發(fā)生了極大的改變從而使約定的利益幾不存在時，法院一般不會認為該約定仍應被履行。舉例來說，A與B約定他將自己的土地只做居住用途，約定時A周邊的土地都是居住用地，數年后A周邊土地全都成了商用地，只有A的土地仍是住宅用地，并且如果A將其土地用做商用的話將會獲益頗豐。在這種情況下，讓A為了滿足B的微小利益而承受極重的負擔是極其不合理的，因此法院判定A仍執(zhí)行前述約定。盡管如此，一般來說，情勢變化必須發(fā)生在一定的周邊范圍內，范圍之外的就有可能不被法院接受。而受約地的分區(qū)變化也并非情勢變更的充足要件，只有在分區(qū)法令禁止了約