某物業(yè)公司工程部管理制度

1、.湛江承大物業(yè)服務(wù)有限公司工程部職責(zé)、技術(shù)、安全、裝飾施工的管理制度一、總則為了加強本集團業(yè)務(wù)開發(fā)和工程施工與管理工作的績效考核、管理，切實提高工程施工的質(zhì)量和效率，爭創(chuàng)更多的精品、 樣板工程，從而不斷滿足家裝行業(yè)發(fā)展所需。特根據(jù)本集團規(guī)章制度匯遍有關(guān)章節(jié)條款的規(guī)定制定本細則。二、業(yè)務(wù)開發(fā)、工程管理和施工等人員的條件1、 熱愛祖國、熱愛人民、遵紀守法、誠信正義，廉潔奉公、敬業(yè)務(wù)實。2、 身體健康、精神飽滿，具有良好的心態(tài)和豐富的相關(guān)工作經(jīng)驗。3、 志愿加盟東信裝飾，認同并推崇集團的價值觀，努力和集團共謀發(fā)展。4、 熱愛家裝事業(yè)， 堅持不懈地為追求 “盡善盡美的現(xiàn)代居家環(huán)境”而努力。5、 工程業(yè)

2、務(wù)開發(fā)、施工管理等人員中專（高中）及以上文化程度，工程施工作業(yè)等人員初中及以上文化程度。6、 口齒清楚、文明禮貌，技術(shù)優(yōu)良、勤奮肯干。三、 工程部經(jīng)理崗位職責(zé)在物業(yè)管理公司工程部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行有關(guān)設(shè)備和能源管理方面的各項法律、法規(guī)，保障物業(yè)管理各種方針、政策、規(guī)章和制度的落實；1、 在“安全、可靠、經(jīng)濟、合理”的前提下，保障各設(shè)備所需的能源（水電、油、天然氣等）的供給，并做好節(jié)約能源、節(jié)約開支;.的工作；2、 負責(zé)組織設(shè)備的使用、 維護、革新改造直到報廢的整個使用過程的管理工作，保障設(shè)備處于良好的技術(shù)狀態(tài)， 不能影響使用效果，更不能影響到對用戶的服務(wù)質(zhì)量；2.1 負責(zé)調(diào)配、組織人力、物

3、力，及時完成用戶提出的請修要求，為用戶提供良好的工作、生活、學(xué)習(xí)條件；2.2 組織擬定設(shè)備管理、操作、維修、養(yǎng)護的各種規(guī)章制度和技術(shù)標準，并監(jiān)督執(zhí)行；2.3 組織收集、編制各種設(shè)備的技術(shù)資料、圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)管理工作，落實好國家的各項技術(shù)政策；2.4 組織編制各種設(shè)備的保養(yǎng)、檢修計劃，原材料采購計劃，并組織實施，遇到特殊情況時及時調(diào)整、變更計劃；2.5 組織員工開展技術(shù)、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，不斷提高員工的業(yè)務(wù)技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量；2.6 負責(zé)編制所管設(shè)備的年、季、月檢修計劃及相應(yīng)的材料、工具準備計劃，經(jīng)工程部經(jīng)理審批后負責(zé)組織計劃的落實，并檢查計劃的完成情況；2.7 負責(zé)檢查所管設(shè)備的使用、維護

4、和保養(yǎng)情況，并解決有關(guān)技術(shù)問題，以保證設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，防止出現(xiàn)嚴重損壞、停止使用或造成其他重大損失的情況發(fā)生；2.8 負責(zé)制訂所管系統(tǒng)的運行方案并查閱運行記錄，敦促下屬人員認真負責(zé)，承擔(dān)起相應(yīng)的崗位責(zé)任，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，保證設(shè)備的正常運行，發(fā)現(xiàn)不符合規(guī)范的情況要及時糾正；2.8 發(fā)生事故時從技術(shù)角度組織調(diào)查、 分析設(shè)備事故出現(xiàn)的原因，提出處理意見及工作改進措施，以防止同類事故的再次發(fā)生；2.9 負責(zé)制訂所管設(shè)施的更新、改造計劃，以消除原設(shè)計和施工;.中存在的問題， 并負責(zé)工程的監(jiān)督工作， 以達到“安全、可靠、經(jīng)濟、合理”的目標；2.10負責(zé)組織技術(shù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)工作，不斷提高下屬員工

5、的技術(shù)素質(zhì)，服務(wù)意識以及服務(wù)質(zhì)量；2.11 完成上級交代的其他工作；3、領(lǐng)班崗位職責(zé)3.1 負責(zé)本班所管設(shè)備的運行、維護、保養(yǎng)工作，嚴格做到“三干凈、四不漏、五良好” 。所謂“三干凈”指的是設(shè)備干凈、機房干凈、工作場地干凈； “四不漏”指的是不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣；“五良好”指的是使用性能良好，密封良好，潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好；3.2 以身作則，帶領(lǐng)并督促全班員工嚴格遵守崗位責(zé)任制，操作規(guī)程、員工守則及公司的各項規(guī)章制度， 及時完成上級下達的各項工作任務(wù)；3.3 負責(zé)本班的日常工作安排、高速做好各項記錄并匯總，定期交上級主管審閱；3.4 負責(zé)制定本班設(shè)備聽檢修計劃和備件計劃，報值

6、班主任審核后組織落實，落實中出現(xiàn)問題及時向上級匯報，并給出調(diào)整意見；4、 員工崗位職責(zé)4.1 服從上級的調(diào)度和工作安排，及時、保質(zhì)、保量地完成工作任務(wù)；4.2 自覺遵守公司的各項規(guī)章制度，操作規(guī)程，科學(xué)操作，確保安全，做到文明施工；4.3 努力工作、學(xué)習(xí)，不斷提高服務(wù)意識和技術(shù)水平提高服務(wù)質(zhì)量，讓用戶滿意。四、零星維修工作程序;.1、接電話工程部人員接到局辦送來的維修單或報修電話， 由領(lǐng)班在工程維修單上簽字，首先看清報修內(nèi)容、若對報修內(nèi)容不清的，應(yīng)再詢問送單人，確定維修事項，在維修單上填上維修單相應(yīng)的內(nèi)容。若為用戶的直接緊急求助電話， 應(yīng)詳細問清報修內(nèi)容、 單位部門、聯(lián)系人、聯(lián)系電話。確定維修

7、時間并在 零星工程維修表 填寫內(nèi)容。2、安排人員維修2.1 領(lǐng)班通知維修人員，領(lǐng)取維修單，并讓其在維修單上簽字，填寫接單時間。2.2 若遇維修領(lǐng)班工作忙或不在，但維修項目也很緊急，可臨時安排工作任務(wù)不忙的人員進行接單及維修。3、對工作人員報修內(nèi)容的分析3.1 根據(jù)工作人員報修的故障，分析可能產(chǎn)生的原因，決定維修措施及維修所需備件耗材、工具。3.2 分析此故障能否維修，若沒有把握應(yīng)請教其它維修人員或立即向上匯報。4、信息反饋由維修人員在維修單上簽字并填寫維修完工作時間，將維修單返回至工程部領(lǐng)班處。對項目維修單的反饋： 由領(lǐng)班將維修單復(fù)印一份，將原件送往局辦公室，復(fù)印件留工程部存檔。4.1 目的：

8、本規(guī)程規(guī)定了物業(yè)管理服務(wù)過程的基本要求和方法，確保物業(yè)管理服務(wù)工作的規(guī)范化4.2 范圍：適用于與此工作有關(guān)的工作人員。4.3 職責(zé)：4.3.1局辦公室負責(zé)按各部門申請維修項目單進行派發(fā)。;.4.3.2工程部負責(zé)維修工作的實施。五、交接班管理制度1、值班人員應(yīng)按統(tǒng)一安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，如果因為某種原因不能值班，必須提前征得領(lǐng)班同意，按規(guī)定辦理請假手續(xù)，才能請假，以便部門安排合適的替班人。2、值班人員要做好交接班前的工作，包括按照巡查表認真仔細巡查，做到本班問題本班解決，如解決不了必須馬上報告領(lǐng)班或工程部經(jīng)理，并且說明原因，同時要做好記錄，并做好環(huán)境衛(wèi)生工作。3、交接班雙方人

9、員必須做好交接班的準備工作，正點進行交班。交接班的準備工作包括： 查看運行記錄、 介紹設(shè)備運行情況和運行方式以及設(shè)備檢修、變更情況，工具、材料，檢查設(shè)備狀況。4、值班人員辦完交接班手續(xù)后方可下班，若接班人員因故未到，值班人員應(yīng)該堅守崗位， 等待接班人員到達并辦完交接手續(xù)后才能下班。六、安全、防火管理制度1、工程部全體員工必須加強防火安全防范意識，并協(xié)同安全部認真做好大廈各系統(tǒng)的防火、安全工作。2、各個崗位的人員必須堅守崗位，發(fā)生事故或發(fā)現(xiàn)可疑情況時應(yīng)迅速處理、上報、并負責(zé)保護好現(xiàn)場。3、外來人員禁止進入配電室、空調(diào)機房、電梯機房、水泵房、弱點機房等區(qū)域；參觀、學(xué)習(xí)、施工如需進入必須經(jīng)物業(yè)公司經(jīng)

10、理及工程部經(jīng)理批準， 由值班人員帶領(lǐng) （或陪同）方可，嚴禁拍照、攝像。4、各崗位值班人員除負責(zé)設(shè)備安全運行外，還必須對所屬機房進行防火安全檢查，發(fā)現(xiàn)不安全因素，應(yīng)及時向上級匯報、整改。5、任何人不得隨意配制各機房鑰匙，無人時必須鎖好機房門窗；供水系統(tǒng)值班人員負責(zé)檢查鎖好各水箱蓋，無關(guān)人員不得借用鑰匙，;.除供水值班人員外，必須經(jīng)工程部領(lǐng)班批準才能打開水池蓋。6、任何人不能隨意挪動消防器材，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞或泄漏應(yīng)及時通知消防中心。7、任何人發(fā)現(xiàn)火警應(yīng)及時報告，盡力配合消防隊員一起撲滅火災(zāi)。一旦大廈發(fā)生火災(zāi)， 工程部的首要任務(wù)是保證消防設(shè)施設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)，并組織重要設(shè)備的保護、疏散工作。七、值班

11、電工崗位職責(zé)1、值班電工應(yīng)嚴格遵守配電室管理制度。2、負責(zé)巡視配電室設(shè)備的運行情況。3、熟悉變配電設(shè)備的使用性能及安全操作規(guī)程。4、負責(zé)大廈公共設(shè)備的非正常工作時間的應(yīng)急處理。5、負責(zé)變配電設(shè)備運行情況的記錄及運行記錄表的填寫。6、水泵房、空調(diào)機房巡查。7、負責(zé)巡視外圍門頭燈、廣告燈、射燈、屋面燈。8、負責(zé)管理控制配電室值班電話。八、空調(diào)系統(tǒng)崗位職責(zé)1、熟悉大廈空調(diào)主機系統(tǒng)。 及時監(jiān)測外界和各空調(diào)區(qū)域的溫度，相對溫度，相對溫度，并根據(jù)外界天氣變化及時進行空調(diào)工況調(diào)節(jié)，努力使空調(diào)區(qū)域的溫度、 相對濕度符合規(guī)定的數(shù)值范圍，并按運行記錄表做好記錄（開機，停機前各記錄一次，以后運行每小時記錄一次運行情

12、況）；2、設(shè)備開、停機應(yīng)及時轉(zhuǎn)換運行狀態(tài)牌，尤其是接到維修人員停機維修通知后，立即掛檢修牌；3、值班人員必須掌握設(shè)備運行的技術(shù)狀態(tài)。發(fā)現(xiàn)問題立即報告領(lǐng)班或經(jīng)理，發(fā)生緊急故障，值班人員負責(zé)組織力量及時處理，并報告領(lǐng)班或經(jīng)理；;.4、做好機房設(shè)備的清潔工作，做到無污漬、無灰塵、無垃圾；5、值班人員必須嚴守崗位職責(zé)，服從指揮，嚴格按操作流程操作。不得擅離職守，如離開值班室，必須通知工程部領(lǐng)班或主任。九、配電室管理制度1、配電室全部設(shè)備，由工程部電工班負責(zé)管理及二十四小時值班，閑雜人員禁止進入配電室， 特殊情況須經(jīng)領(lǐng)班或工程經(jīng)理批準后方可進入。2、停送電由值班電工進行操作，非值班電工禁止操作，值班員必

13、須如實做好值班記錄。3、當(dāng)班電工應(yīng)按規(guī)定對配電設(shè)備定時進行巡查，做好巡視記錄。用電高峰期應(yīng)加強巡視， 發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時處理， 不能解決的問題要及時上報。4、供電線路操作開關(guān)應(yīng)設(shè)明顯標志，停電拉閘，檢修停電，必須懸掛標示牌。5、配電室內(nèi)禁止亂拉亂接線路，供電線路嚴禁超載供電。如確需要，由工程部經(jīng)理書面同意后進行。6、嚴禁違規(guī)操作， 操作及檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、手套等，并有監(jiān)護人負責(zé)監(jiān)護。7、配電室內(nèi)設(shè)備及線路改變必須經(jīng)工程部主任同意，重大改變應(yīng)報告辦公室主任批準。8、保持良好的室內(nèi)照明和通風(fēng)，墻上應(yīng)掛溫度計，室溫宜控制在 40 度以下。9、配電室衛(wèi)生每班次清掃一次，保持室內(nèi)清潔

14、干凈，無雜物，無積水。10、配電室內(nèi)消防設(shè)施完好， 手持式氣體滅火器必須保證有效使用。;.11、配電室內(nèi)應(yīng)做好防鼠工作。十、工程部裝飾施工安全管理制度1、施工基本要求1.1 、施工前應(yīng)進行設(shè)計交底工作，并應(yīng)對施工現(xiàn)場進行核查，了解物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定。1.2 各工序，各分項工程應(yīng)自檢、互檢及交接檢。1.3 施工中，嚴禁損壞房屋原有絕熱設(shè)施 ; 嚴禁損壞受力鋼筋 ; 嚴禁超荷載集中堆放物品 ; 嚴禁在預(yù)制混凝上空心樓板上打孔安裝埋件。1.4 施工中，嚴禁擅自改動建筑主體。承重結(jié)構(gòu)或改變房間主要使用功能 ; 嚴禁擅自拆改燃氣、暖氣、通訊等配套設(shè)施。1.5 管道、設(shè)備工程的安裝及調(diào)試應(yīng)在裝飾裝修工程施

15、工前完成，必須同步進行的應(yīng)在飾面層施工前完成。裝飾裝修工程不得影響管道、設(shè)備的使用和維修。 涉及燃氣管道的裝飾裝修工程必須符合有關(guān)安全管理的規(guī)定。1.6 施工人員應(yīng)遵守有關(guān)施工安全、勞動保護、防火、防毒的法律，法規(guī)。2、施工現(xiàn)場用電應(yīng)符合下列規(guī)定：2.1施工現(xiàn)場用電應(yīng)從戶表以后設(shè)立臨時施工用電系統(tǒng)。2.2 安裝、維修或拆除臨時施工用電系統(tǒng)，應(yīng)由電工完成。;.2.3 臨時施工供電開關(guān)箱中應(yīng)裝設(shè)漏電保護器。進入開關(guān)箱的電源線不得用插銷連接。2.4 臨時用電線路應(yīng)避開易燃、易爆物品堆放地。2.5 暫停施工時應(yīng)切斷電源。2.6 施工現(xiàn)場用水應(yīng)符合下列規(guī)定：2.7 不得在未做防水的地面蓄水。2.8 臨時

16、用水管不得有破損、滴漏。2.9 暫停施工時應(yīng)切斷水源。3、文明施工和現(xiàn)場環(huán)境應(yīng)符合下列要求：3.1 施工人員應(yīng)衣著整齊。3.2 施工人員應(yīng)服從物業(yè)管理或治安保衛(wèi)人員的監(jiān)督、管理。3.3 應(yīng)控制粉塵、污染物、噪聲、震動等對相鄰居民、居民區(qū)和城市環(huán)境的污染及危害。3.4 施工堆料不得占用樓道內(nèi)的公共空間，封堵緊急出口。3.5 室外堆料應(yīng)遵守物業(yè)管理規(guī)定，避開公共通道、綠化地、化糞池等市政公用設(shè)施。3.6 工程垃圾宜密封包裝，并放在指定垃圾堆放地。3.7 不得堵塞、破壞上下水管道、垃圾道等公共設(shè)施，不得損壞樓內(nèi)各種公共標識。;.3.8 工程驗收前應(yīng)將施工現(xiàn)場清理干凈。4、材料、設(shè)備基本要求4.1 住

17、宅裝飾裝修工程所用材料的品種、規(guī)格、性能應(yīng)符合設(shè)計的要求及國家現(xiàn)行有關(guān)標準的規(guī)定。4.2 嚴禁使用國家明令淘汰的材料。4.3 住宅裝飾裝修所用的材料應(yīng)按設(shè)計要求進行防火、防腐和防蛀處理。4.4 施工單位應(yīng)對進場主要材料的品種、規(guī)格、性能進行驗收。主要材料應(yīng)有產(chǎn)品合格證書， 有特殊要求的應(yīng)有相應(yīng)的性能檢測報告和中文說明書。4.5 現(xiàn)場配制的材料應(yīng)按設(shè)計要求或產(chǎn)品說明書制作。4.6 應(yīng)配備滿足施工要求的配套機具設(shè)備及檢測儀器。4.7 住宅裝飾裝修工程應(yīng)積極使用新材料、新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備。5、成品保護5.1 施工過程中材料運輸應(yīng)符合下列規(guī)定：5.2 材料運輸使用電梯時，應(yīng)對電梯采取保護措施。5.

18、3 材料搬運時要避免損壞樓道內(nèi)頂、墻、扶手、樓道窗戶及樓道門。;.5.4 施工過程中應(yīng)采取下列成品保護措施：5.4.1 各工種在施工中不得污染、 損壞其它工種的半成品、 成品。5.4.2 材料表面保護膜應(yīng)在工程竣工時撤除。5.4.3 對郵箱、消防、供電、電視、報警、網(wǎng)絡(luò)等公共設(shè)施應(yīng)采取保護措施。十一、工程部突發(fā)事件處理程序1、停電若發(fā)生停電，工程部配電室值班人員應(yīng)保持冷凈， 首先檢查設(shè)備，確定是外線停電還是內(nèi)部故障停電。1.1 外線停電：1.1.1打電話聯(lián)系供電局小區(qū)變電所， 詢問停電原因，停電時間，何時恢復(fù)，并做好記錄。1.1.2如果接到電梯困人的呼叫，應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場，采取措施，按照電梯救困流程處理，防止危險情況發(fā)生。1.1.3打電話通知物業(yè)公司項目經(jīng)理，工程部主任。1.2 內(nèi)部故障停電：1.2.1檢查停電原因，按內(nèi)線故障處理程序執(zhí)行。1.2.2如果接到電梯困人的呼叫，應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場，采取