“特色小鎮(zhèn)的綜合開發(fā)運營模式”解讀

1、“特色小鎮(zhèn)的綜合開發(fā)運營模式”解讀小城鎮(zhèn)、小鎮(zhèn)介于城市與鄉(xiāng)村之間，對上承接大中城市的功能疏散，對下對接美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，是中國城鎮(zhèn)化進程中非常重要的部分，是推進城鄉(xiāng)一體化、推動供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、完善城鎮(zhèn)體系、 帶動農(nóng)村經(jīng)濟和社會發(fā)展的重要戰(zhàn)略措施， 也是大多數(shù)農(nóng)民就地轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)居民的基本模式。雖然小城鎮(zhèn)、小鎮(zhèn)的帶動性相對大中城市較弱，但與產(chǎn)業(yè)聯(lián)系極為密切，易于形成鮮明的主題性特征，與疏解大城市中心城區(qū)功能相結(jié)合、與特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合、與服務(wù)“三農(nóng)”相結(jié)合的特色化發(fā)展之路將成為指導(dǎo)方向。一、辨析兩個小鎮(zhèn)概念對于“特色小鎮(zhèn)”的理解在今年10 月份之前，有兩種：一是國家層面雖沒有明確提出“特色小鎮(zhèn)” 的

2、概念，但在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、 國家發(fā)展改革委、 財政部三部委聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知中，提出“特色小鎮(zhèn)原則上為建制鎮(zhèn)（縣城關(guān)鎮(zhèn)除外），優(yōu)先選擇建制鎮(zhèn)”，包括早期提出的“特色小鎮(zhèn)”也屬于這一概念；二是發(fā)展較早的，明確提出“特色小鎮(zhèn)是相對獨立于市區(qū)，具有明確產(chǎn)業(yè)定位、 文化涵、 旅游和一定社區(qū)功能的發(fā)展空間平臺，區(qū)別于行政區(qū)劃單元和產(chǎn)業(yè)園區(qū)?！笨梢?，國家層面推動的“特色小鎮(zhèn)”與根本不是一個概念。國家層面的出發(fā)點更多的在于推動新型城鎮(zhèn)化，而更貼近于市場， “經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”是其主要想解決的問題。2016 年 10 月 8 日國家發(fā)展和改革委員會發(fā)布關(guān)于加快美麗特色小( 城 )

3、鎮(zhèn)建設(shè)的指導(dǎo)意見，明確提出了特色小鎮(zhèn)、小城鎮(zhèn)兩種形態(tài)?！疤厣℃?zhèn)主要指聚焦特色產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)，集聚發(fā)展要素， 不同于行政建制鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)平臺。特色小城鎮(zhèn)是指以傳統(tǒng)行政區(qū)劃為單元，特色產(chǎn)業(yè)鮮明、具有一定人口和經(jīng)濟規(guī)模的建制鎮(zhèn)。”至此，全國各地有關(guān)“特色小鎮(zhèn)”的概念得到了統(tǒng)一：特色小鎮(zhèn)非鎮(zhèn)非區(qū)，是各種特色發(fā)展要素的聚集區(qū)。同時，特色小鎮(zhèn)和小城鎮(zhèn)之間又有著密切的聯(lián)系，二者相得益彰、互為支撐。特色小鎮(zhèn)是小城鎮(zhèn)中的重要發(fā)展主體，小城鎮(zhèn)是特色小鎮(zhèn)發(fā)展的主要載體。二、把握“ 4 特”涵特色小鎮(zhèn)是指依賴某一特色產(chǎn)業(yè)和特色環(huán)境因素（如地域特色、生態(tài)特色、文化特色等），打造的具有明確產(chǎn)業(yè)定位、文化涵、旅

4、游特征和一定社區(qū)功能的綜合開發(fā)體系。它不是單一的旅游景區(qū)，或產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也不完全是建制鎮(zhèn)，而是旅游景區(qū)、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、新型城鎮(zhèn)化發(fā)展區(qū)三區(qū)功能合一、產(chǎn)城鄉(xiāng)一體化的新型城鎮(zhèn)化模式。1、特在“產(chǎn)業(yè)”特色小鎮(zhèn)的“特色”首先體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)上。從我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進的基本規(guī)律來看，新常態(tài)下，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢呈現(xiàn)兩個方向：一是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級驅(qū)動下的高加工度化、技術(shù)集約化、知識化和服務(wù)化， 特別是在經(jīng)濟發(fā)展水平達到一定階段以后； 二是歷史經(jīng)典產(chǎn)業(yè)的回歸， 這是我國經(jīng)濟向消費主導(dǎo)轉(zhuǎn)變以及人們對消費品質(zhì)需求增強的必然結(jié)果。“特色小鎮(zhèn)”的產(chǎn)業(yè)需要堅持特色產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)兩個發(fā)展架構(gòu)。特色產(chǎn)業(yè)的選擇需要立足當(dāng)?shù)刭Y源稟賦、 區(qū)位環(huán)境以

5、及產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史等基礎(chǔ)條件， 向新興產(chǎn)業(yè)、 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級、歷史經(jīng)典產(chǎn)業(yè)回歸三個方向發(fā)展；旅游產(chǎn)業(yè)具有消費聚集、產(chǎn)業(yè)聚集、 人口就業(yè)帶動、 生態(tài)優(yōu)化、幸福價值提升作用，也是引領(lǐng)特色小鎮(zhèn)發(fā)展的主要動力。2、特在“功能”以產(chǎn)業(yè)為依托的“生產(chǎn)”或“服務(wù)”是特色小鎮(zhèn)的核心功能，沒有生產(chǎn)與服務(wù)就無法形成大量人口的聚集； 文化是特色小鎮(zhèn)的核， 形成了每個小鎮(zhèn)獨有的印象標(biāo)識； 特色小鎮(zhèn)不能只以旅游為核心功能， 但旅游的“搬運”功能，可以激發(fā)小鎮(zhèn)在系統(tǒng)與外部系統(tǒng)的交換融合，也是不可或缺的功能；有特色產(chǎn)業(yè)，有旅游，有居住人口，有外來游客，就必然要形成滿足這些人口生活與居住的社區(qū)功能，否則特色小鎮(zhèn)就只是一個“產(chǎn)業(yè)園”

6、。3、特在“形態(tài)”特色小鎮(zhèn)的“特色”還在于其必需形成獨特的風(fēng)格、風(fēng)貌和風(fēng)情。小鎮(zhèn)的風(fēng)格是小鎮(zhèn)的性格和個性。 小鎮(zhèn)的風(fēng)貌是其獨特的建筑與外觀，都要與文化傳承接合，與生態(tài)及自然環(huán)境一致。小鎮(zhèn)風(fēng)貌的確定，需在遵循生態(tài)原則的基礎(chǔ)上，以小鎮(zhèn)的“功能定位”為出發(fā)點，以小鎮(zhèn)的“歷史文化”為導(dǎo)向，以小鎮(zhèn)的“地形地貌”為根據(jù)，形成個性化、藝術(shù)化、傳承化、文化化的景觀與建筑風(fēng)貌，塑造“小而美”的小鎮(zhèn)形態(tài)。小鎮(zhèn)的風(fēng)情以歷史文化、生活方式、風(fēng)俗習(xí)慣等軟環(huán)境為基礎(chǔ)，結(jié)合演藝、社區(qū)活動、人際交往，成為獨特的文化價值。4、特在“機制”特色小鎮(zhèn)的建設(shè)不僅是政府的行政行為，而是以政府為主導(dǎo)、以市場為主體、社會共同參與的主辦運營

7、商開發(fā)模式。 政府以頂層設(shè)計、 制度建設(shè)、 服務(wù)管理為主要任務(wù)，把控整體方向、創(chuàng)造制度環(huán)境、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、提供公共服務(wù)；企業(yè)（小鎮(zhèn)開發(fā)運營商）通過資源整合以及市場化的運作管理方式， 成為特色小鎮(zhèn)建設(shè)中的主角；而與特色小鎮(zhèn)息息相關(guān)的當(dāng)?shù)鼐用瘢瑒t承擔(dān)參與與社會監(jiān)督的責(zé)任。三、遵循三大開發(fā)邏輯特色小鎮(zhèn)的發(fā)展不是政績工程，而是在市場機制下，基于城鎮(zhèn)發(fā)展中的一些問題而產(chǎn)生的一種解決方案，需要統(tǒng)籌兼顧政府、企業(yè)、百姓三方的利益。1、政府的區(qū)域發(fā)展邏輯對于政府來說，特色小鎮(zhèn)是推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要平臺，是實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化的重要抓手， 是促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的重要手段，是推動經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的主要動力。其目的是要

8、通過特色小鎮(zhèn)的發(fā)展， 促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級、 推動城鎮(zhèn)化發(fā)展進程、帶動新農(nóng)村建設(shè)， 擺脫傳統(tǒng)城鎮(zhèn)發(fā)展中依靠土地開發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)拉動的增長模式，搭建一個創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的空間，實現(xiàn)自我造血功能， 從根本上改善民生。 因此特色小鎮(zhèn)的發(fā)展需要滿足政府在產(chǎn)業(yè)化、 城鎮(zhèn)化、帶動性方面的發(fā)展訴求。2、企業(yè)的市場運營邏輯企業(yè)是特色小鎮(zhèn)開發(fā)的一大主體，更是市場化運作體制下彌補政府短板、激發(fā)市場活力的重要角色。 其價值一方面體現(xiàn)在資本能力上，企業(yè)以強大的資本能力及融資手段，通過PPP模式，能夠解決政府建設(shè)資金不足的問題；另一方面體現(xiàn)在市場化的運營模式上，企業(yè)有著敏銳的市場觀察力、較強的風(fēng)險管控能力以及強大的項目運營能力，

9、可以很好的彌補政府在小鎮(zhèn)運營上的缺陷。但無論提供何種服務(wù)，企業(yè)追求的是與其付出相匹配的利益。3、居民的工作生活邏輯特色小鎮(zhèn)建設(shè)最主要和終極的目標(biāo)就是要提升居民的幸福感，讓他們在這里能夠方便就業(yè)、幸福生活、盡情娛樂、安全居住、享受教育、冶情操因此，在特色小鎮(zhèn)的開發(fā)中除了要大力發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，解決人們的就業(yè)問題之外，還需要為他們配套多樣化的公共服務(wù)設(shè)施、開發(fā)精品化的休閑度假項目、提供便捷化的公共管理服務(wù)、塑造文化精神領(lǐng)地。四、形成三大開發(fā)基礎(chǔ)1、特色產(chǎn)業(yè)真實有效的落地發(fā)展是最重要的前提基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶來的是人們生產(chǎn)與收入方式的變化，保證了農(nóng)民離開土地后按照城鎮(zhèn)方式生活的基礎(chǔ)，產(chǎn)業(yè)一直以來被認為是城鎮(zhèn)

10、發(fā)展的背景與推動力。以特色產(chǎn)業(yè)本身為基礎(chǔ)，在縱向維度上，往上向研發(fā)延伸，往下向應(yīng)用、營銷、管理、服務(wù)延伸；在橫向維度上，與旅游、教育、會議等泛旅游產(chǎn)業(yè)廣泛融合，實現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈聚集，形成小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，從而構(gòu)成人口與要素集聚的前提和基礎(chǔ)。但由于小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)要素支撐不足，產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常困難。2、人流聚集引導(dǎo)消費聚集是泛旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)以“旅游吸引核”為基礎(chǔ)，通過旅游的“搬運”功能，將會形成大規(guī)模的外來游客的聚集。 游客的到來就意味著消費的形成， 而人們在旅游過程中的消費， 已經(jīng)超越一般理解的旅游消費 ，是一種復(fù)合消費結(jié)構(gòu)：不僅包括景區(qū)門票等直接消費，還包括農(nóng)產(chǎn)品、藝術(shù)品、收藏品、文化紀(jì)念品等購物消費，以

11、及文化體驗、娛樂活動、運動康體、養(yǎng)生理療、養(yǎng)老服務(wù)、會展培訓(xùn)、祈福修學(xué)等服務(wù)消費。有消費需求，就會有市場供給，有市場供給就會形成產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)。因此，游客的消費聚集為泛旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了基礎(chǔ)條件。3、人口聚集是新型城鎮(zhèn)化落地的基礎(chǔ)特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了大量的長期居住型就業(yè)人口，泛旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展聚集的是中短期流動性人口以及部分服務(wù)產(chǎn)業(yè)人口。 人口的聚集必將產(chǎn)生生產(chǎn)、 生活、休閑、娛樂、居住、教育、醫(yī)療等多種需求，由此便催生了商街、商業(yè)綜合體、居住社區(qū)、度假社區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、銀行等系列生活配套設(shè)施以及公安、 工商、市政等政府公共管理服務(wù)機構(gòu)的產(chǎn)生， 形成了基礎(chǔ)設(shè)施配套完善、社會公共服務(wù)健全、城市管理人性

12、、相關(guān)政策合理完善的宜居環(huán)境。五、構(gòu)建“兩產(chǎn)業(yè)三引擎五架構(gòu)”1、以特色產(chǎn)業(yè)為引擎的泛產(chǎn)業(yè)聚集結(jié)構(gòu)以特色產(chǎn)業(yè)為引擎的聚集結(jié)構(gòu)，主要包括“產(chǎn)業(yè)本身+產(chǎn)業(yè)應(yīng)用+產(chǎn)業(yè)服務(wù)+相關(guān)延伸產(chǎn)業(yè)”四個層面。以機器人產(chǎn)業(yè)為例，“產(chǎn)業(yè)本身”即機器人的生產(chǎn)制造、科研、設(shè)計、系統(tǒng)集成等；“產(chǎn)業(yè)應(yīng)用”包括工業(yè)領(lǐng)域的機器人工業(yè)4.0 、醫(yī)療領(lǐng)域的機器人康復(fù)醫(yī)療陪護、休閑領(lǐng)域的機器人娛樂表演等；“產(chǎn)業(yè)服務(wù)”則包括機器人交易服務(wù)、機器人會議服務(wù)、機器人教育培訓(xùn)等；“相關(guān)延伸產(chǎn)業(yè)”可以與旅游、影視、文化等領(lǐng)域結(jié)合，打造機器人主題樂園、機器人影視產(chǎn)業(yè)園、機器人博物館等。2、以旅游為引擎的泛旅游產(chǎn)業(yè)聚集結(jié)構(gòu)泛旅游產(chǎn)業(yè)聚集結(jié)構(gòu)，是在泛

13、旅游產(chǎn)業(yè)理念下，依托旅游與其他產(chǎn)業(yè)的融合、聚集，超越旅游十二要素的疇，形成以旅游產(chǎn)業(yè)帶動其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的多產(chǎn)業(yè)、立體網(wǎng)絡(luò)型產(chǎn)業(yè)集群。這一集群涉及面廣，幾乎涵蓋旅游及所有相關(guān)產(chǎn)業(yè)。3、旅游目的地 架構(gòu)特色小鎮(zhèn)雖不完全是以旅游為主要目的，但又必須包含旅游的功能，每一個特色小鎮(zhèn)原則上都是一個以 3A 或 3A 以上景區(qū)為主導(dǎo)的旅游目的地， 是“旅游吸引核 +休閑聚集 +商街+居住”的一體化聚集地。4、新型城鎮(zhèn)化架構(gòu)毋庸置疑，特色小鎮(zhèn)本身就是一個城鎮(zhèn)化架構(gòu)，包括“核心引擎+產(chǎn)業(yè)園區(qū) +休閑聚集區(qū)+綜合居住區(qū) +公共服務(wù)設(shè)施配套”五大架構(gòu)。 核心引擎是形成人口的關(guān)鍵，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是特色產(chǎn)業(yè)核心部分的聚集區(qū)，消

14、費產(chǎn)業(yè)的聚集形成休閑聚集區(qū)，綜合居住區(qū)是獲取土地開發(fā)收益的重點，而社區(qū)配套網(wǎng)是特色小鎮(zhèn)必須具備的支撐功能。5、互聯(lián)網(wǎng)引擎與智慧化架構(gòu)伴隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，消費者的信息獲取方式、消費習(xí)慣、支付環(huán)境都發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)變，互動、體驗、便捷成為了人們生活中無處不在的追求。 因此，以人為中心的特色小鎮(zhèn)，也應(yīng)注重市場環(huán)境的變化， 立足居民或游客的體驗維度， 從頂層設(shè)計、 生產(chǎn)生活、 服務(wù)提供、城市管理、品牌營銷等多角度全方位，注重現(xiàn)代智慧科技的運用，打造智慧化的特色小鎮(zhèn)，形成對產(chǎn)業(yè)、旅游、宜居生活的全面提升。六、整合五類開發(fā)運營的“特色小鎮(zhèn)綜合開發(fā)模式”特色小鎮(zhèn)商業(yè)模式的核心主要包括五個層面：土地一級開發(fā)：既

15、可以只做土地一級開發(fā)的代開發(fā)，通過工程獲取收益；也可以全面托管土地一級開發(fā)，通過土地的升值或其他補貼方案，獲得收益。二級房產(chǎn)開發(fā)：包括園區(qū)地產(chǎn)、城市地產(chǎn)（一居所地產(chǎn)、城市商業(yè)地產(chǎn)）及旅游地產(chǎn)三大架構(gòu)。其中旅游地產(chǎn)又可分為二居所地產(chǎn)（周末）、三居所地產(chǎn)（度假）、養(yǎng)老地產(chǎn) 、旅游 休閑商業(yè) 地產(chǎn)、客棧公寓型地產(chǎn)五大類。二級房產(chǎn)開發(fā)，主要通過銷售、“銷售+回收經(jīng)營”、租賃經(jīng)營三種方式獲取銷售及運營收益。產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)：包括特色產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)及旅游產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)兩大類。特色產(chǎn)業(yè)項目的開發(fā)主要以科技產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)孵化園、雙創(chuàng)中心等為主體，同時結(jié)合科教文衛(wèi)等事業(yè)，開發(fā)產(chǎn)業(yè)科研基地、 教育培訓(xùn)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)博物館等項目

16、。旅游產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)眾多，包括承擔(dān)吸引核功能的景區(qū)、主題公園、演藝廣場，以休閑消費聚集為主要功能的餐飲、酒吧、夜間燈光秀，以及為游客提供居住功能的度假地產(chǎn) 。產(chǎn)業(yè)項目的開發(fā)主要通過運營獲得收益。產(chǎn)業(yè)鏈整合開發(fā)：包括泛旅游產(chǎn)業(yè)鏈和特色產(chǎn)業(yè)鏈。兩大產(chǎn)業(yè)鏈相互支撐，構(gòu)建區(qū)域產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。城鎮(zhèn)建設(shè)與公共服務(wù)開發(fā)：包括城市服務(wù)、城市管理、以及銀行套項目。/ 學(xué)校 / 醫(yī)院等城市配七、創(chuàng)新改革行政管理與政策支持體系政府在特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營中更多扮演的是一種管理與支持的角色。主要體現(xiàn)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、扶持政策保障、城市營銷及公共管理等層面。1以公共工程建設(shè)為基礎(chǔ)公共工程是特色小鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展的基礎(chǔ)，對

17、區(qū)域整體發(fā)展作用顯著，一般由政府負責(zé)開發(fā)建設(shè)， 目前為解決資金的壓力，很多地方采取政府與社會資本合作的PPP模式。特色小鎮(zhèn)的公共工程相較一般城鎮(zhèn)，需要體現(xiàn)幾個方面的特色：第一，道路系統(tǒng)除城市道路外，還需要設(shè)置滿足城鎮(zhèn)居民及外來游客休閑旅游用途的自駕車道、騎行道或步行道等。道路除承載交通功能外，還是城鎮(zhèn)文化的一個表現(xiàn)載體，是城鎮(zhèn)對外的一個窗口。第二，公共服務(wù)層面除提供基本的服務(wù)外，還需要營造宜居的幸福生活氛圍，體現(xiàn)在一些休閑設(shè)施的建設(shè)上，例如中央公園、精品博物館/ 音樂館、休閑帶、環(huán)城游憩帶等。第三，城市風(fēng)貌打造要實現(xiàn)本土化、特色化、品牌化，形成鮮明的城鎮(zhèn)特征。建筑風(fēng)貌方面，要運用本地的建筑風(fēng)格

18、、形態(tài)、材料、符號等，形成創(chuàng)意建筑的獨特性；景觀風(fēng)貌方面，要在區(qū)域定位的指導(dǎo)下，通過標(biāo)志性景觀設(shè)計、城市家具設(shè)計、元素裝飾、植物配置、綠道建設(shè)等景觀工程，搭建城市景觀識別系統(tǒng)。2以公共營銷為推動營銷是城鎮(zhèn)建設(shè)和發(fā)展過程中的重要一環(huán)，是一個系統(tǒng)工程。政府在其中扮演著管理者、推動者的作用。其四個層面：第一，品牌及形象的定位挖掘城市品牌元素、找到城市品牌定位、形成城市品牌涵；第二，品牌系統(tǒng)的構(gòu)建包括品牌 CI/VI 設(shè)計、吉祥物、標(biāo)識系統(tǒng)及城市家具等的運用； 第三，品牌營銷推廣從平面媒體、 網(wǎng)絡(luò)媒體、 電視媒體、自媒體、節(jié)事活動、公共活動等各方面，構(gòu)建完善、有側(cè)重的營銷推廣體系。第四，品牌形象的形成通過系列過程的培育，面向不同人群，塑造不同的城市形象。3以扶持政策為支撐政府應(yīng)從政策上為特色小鎮(zhèn)的發(fā)展創(chuàng)建一個健康、寬松的政策環(huán)境：第一，產(chǎn)業(yè)政策給予特色產(chǎn)業(yè)、 旅游產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)以政策傾斜，培育完整的產(chǎn)業(yè)集群。第二， 土地政策在明晰產(chǎn)權(quán)和確立集中統(tǒng)一管理體制的基礎(chǔ)上，進行科學(xué)的土地規(guī)劃，正確處理小城鎮(zhèn)建設(shè)用地、 產(chǎn)業(yè)用地、