地產(chǎn)寶典投資理財--肯恩費雪 拉拉霍夫曼斯

1、 地產(chǎn)寶典 咨詢電話400-800-5175地產(chǎn)寶典：投資理財肯恩費雪 拉拉霍夫曼斯你曾夢想蓋摩天大樓？想當(dāng)收租的房東？或許你可以成為一名房地產(chǎn)大亨 美國是盛產(chǎn)房地產(chǎn)大亨的國家房屋自有率接近70%！千萬不要讓近期住宅市場的震蕩走勢嚇住了你，房地產(chǎn)生意還是有利可圖的。和其他致富之路一樣，靠房地產(chǎn)發(fā)達并不容易。成功的地產(chǎn)商不但有本事找到潛質(zhì)優(yōu)良但遭忽略的土地以及愿意投資的伙伴，他們還擁有成功創(chuàng)業(yè)者的策略和眼光。地產(chǎn)大亨基本上也是創(chuàng)業(yè)者，如果不能擬出實際可行的業(yè)務(wù)模式，就無法做好房地產(chǎn)生意。事實是，投資房地產(chǎn)的長期回報率并不怎么好自1964年以來平均回報率僅為5.8%，只比通脹率高一些！那么，雪爾頓

2、艾德森(Sheldon Adelson，身家280億美元)、柯克柯克里安(Kirk Kerkorian，180億美元)、唐納勃仁(Donald Bren，130億美元)、山姆柴爾(Sam Zell，60億美元)以及大名鼎鼎的唐納德川普(Donald Trump，30億美元)是怎么賺到那么多錢的？靠財務(wù)杠桿！這些地產(chǎn)大亨都借了很多錢！做得好的話，杠桿可以放大投資回報率，但如果搞砸了，虧損與羞辱也會加倍放大很可能血本無歸。那舉債豈不是很危險？沒錯，如果你經(jīng)營不善的話。但做房地產(chǎn)生意必須舉債，如果你很厭惡負債，請克服你的債務(wù)恐懼癥，學(xué)會欣賞財務(wù)杠桿，準(zhǔn)備好當(dāng)一名房地產(chǎn)大亨吧。杠桿魔法財務(wù)杠桿的魔法是

3、這樣的：如果你買一棟10萬美元的房子，自付5%，即5,000美元。5年后，你以12.5萬美元賣出。嗯，那就是獲利25%，年均收益率僅為4.6%。不對！當(dāng)時你只付出了5,000美元，2.5萬美元的獲利即是500%，年均回報率是43.1%。像變魔法一樣！沒錯，我們還沒算債務(wù)的利息成本，這一點稍后再講。但如果房價下跌，你的5,000美元很可能會全數(shù)報銷。杠桿既可以放大獲利，也會加大虧損，關(guān)鍵在于能否找到物超所值的房產(chǎn)一些你能讓它們變得很賺錢、其他人卻弄不到手的物業(yè)。你必須讓自己的物業(yè)像印鈔機那樣為你帶來源源不絕的收入。房地產(chǎn)生財之道以下為你說明該怎么做。但事先聲明一下：我并不是地產(chǎn)商。沒錯，我擁有價

4、值超過1億美元的物業(yè)多數(shù)是我公司使用的辦公室，但經(jīng)營我家房地產(chǎn)事務(wù)的是我的太太雪莉(Sherri)。1999年，兩位先生買下了加州圣馬刁郡(San Mateo)Fashion Island Bou-levard的1450號，當(dāng)時那是一棟有15年樓齡、面積為10.4萬平方尺的甲級辦公樓，位于101號及92號高速公路的交界點，那是舊金山往矽谷以及舊金山半島往東灣的交匯處非常好的地理位置，1999年那里幾乎沒有任何空置單位。買主支付了3,100萬美元，其中2,550萬是以票據(jù)形式向瑞士信貸波士頓第一房貸資本公司借入的。當(dāng)時矽谷十分景氣，蒸蒸日上，租金昂貴，辦公大樓幾乎都滿租，手中握著大把鈔票的網(wǎng)絡(luò)公

5、司正在租用物業(yè)以滿足其擴充的需求(后來這些公司都發(fā)現(xiàn)自己根本沒有這種需要，但當(dāng)時它們并不知道)。當(dāng)時我們的公司正處于持續(xù)擴張中，5年之前，雪莉在灣區(qū)海拔2,000尺高的山頂、一處你想象不到的地方為我們建立了公司總部(現(xiàn)在仍在此處)。這間辦公室就像是森林中的一顆寶石，三面是數(shù)以千畝計的空曠公地，空氣清新，而且坐享視野開闊的太平洋海景。雪莉兩次擴建，至2000年時，我們已占滿了壯麗山頭那郵票般大小的平地。公司需要在別處擴充辦公室。雪莉選擇了20分鐘車程之外的圣瑪?shù)?，?dāng)時其租金昂貴且空間有限，但在網(wǎng)絡(luò)股泡沫破裂后，市場上涌現(xiàn)出一些分租出來的辦公室，到2002年時，雪莉以合理的租金租到了我們亟需的乙級

6、辦公空間，租期為一年。到2004年，F(xiàn)ashion Island Bou-levard 1450號的業(yè)主因無力償還貸款，止贖(foreclosure，指債務(wù)人失去抵押房產(chǎn)的贖回權(quán))程序已開始，物業(yè)接管人也已委派。1450號的業(yè)主還擁有其他辦公大樓，每一個物業(yè)都有未償清的貸款，財務(wù)非常吃緊。業(yè)主沒有余錢投入經(jīng)營1450號，該物業(yè)的空置率因此節(jié)節(jié)升高。最大的租戶搬走后，業(yè)主的景況更是雪上加霜，債權(quán)人(即前述票據(jù)持有人)決定通過非公開拍賣的形式賣掉手上的票據(jù)，競標(biāo)者無法知道其他人開出的價碼。競標(biāo)者先提交大概的交易條件，然后由債權(quán)人選出部分競標(biāo)者參與最終投票，提交一旦得標(biāo)便不可更改交易條款的標(biāo)書，債權(quán)

7、人不一定要將大樓賣給出價最高的人，出價稍低但交易條件較佳的競標(biāo)者也有可能得標(biāo)。交易條件和出價同樣重要，相關(guān)條件包括支付現(xiàn)金的比例、非現(xiàn)金部分的利率、定金的數(shù)額、競標(biāo)者取消交易時賣方能否沒收定金以及在什么情況下可取消交易等(例如競標(biāo)者通常會要求驗收物業(yè)，不滿意可退訂)，此外，交易越快完成，賣方的風(fēng)險就越低。因此如果你能快一些完成交易，賣方會比較高興。法人買家通常有一些必須遵循的內(nèi)部程序，這會拖慢完成交易的速度。那時我們在圣瑪?shù)笥?00名員工，在租約僅為一年的辦公室上班，而公司正在快速擴張中。對租戶來說，短期租約風(fēng)險較高，因為若市場趨緊，租金將上升。雪莉希望買下1450號的票據(jù)，然后以債權(quán)人的身份

8、取消原業(yè)主的贖回權(quán)，獲得這棟辦公大樓(不要招惹我太太，否則會很痛苦的)。她覺得從我的交易背景(買賣馬匹的經(jīng)驗)看，或許由我來競標(biāo)比較好。我們的法律顧問Frde Harring負責(zé)具體的交易條款，由他來處理交易的細節(jié)，我則是比較具有大局觀的人。幸運的是，我們的推測被證實是正確的，其他競標(biāo)者全都是金融業(yè)者，他們在乎的是租金的水準(zhǔn)與空置的回報率。當(dāng)時辦公大樓市場的空置率很高，他們很難提升1450號的出租率，但我可以將員工搬進來，其他競標(biāo)者則不行。我能讓空置的空間產(chǎn)生收益，可以比其他人出價高一些。當(dāng)時是2003年股市觸底后的第一年，經(jīng)濟才開始衰退沒多久，科技業(yè)景況艱難。雪莉根據(jù)租金的水準(zhǔn)、空置率估計值

9、以及利率加以推算，估計那些參與競標(biāo)的金融業(yè)者的出價不會超過1,400萬美元。要贏得競標(biāo)，我們首先得提出初步的條件，吸引賣方允許我們參與最后的正式競標(biāo)。法人賣家喜歡跟法人買家交易，排斥像我這樣的個人，他們通常會排除個人競標(biāo)者，認為風(fēng)險較高，容易以奇怪的理由取消交易就像打官司一樣，結(jié)果難以預(yù)料。賣家很討厭這種風(fēng)險，因此我得開出令人難以拒絕的條件才行。我初步出價1,350萬元合理的水準(zhǔn)，但不太可能是最高價。我不需要一開始就出最高價，只要能進入第二輪競標(biāo)即可。但在交易條件方面，我答應(yīng)全數(shù)付現(xiàn)，先交1/3的訂金，如果得標(biāo)但未完成交易，賣方可沒收全部訂金。這是很大的一筆錢，像這種規(guī)模的交易，競標(biāo)法人通常僅

10、支付50萬-100萬美元的訂金。如果我得標(biāo)但取消交易，賣方可沒收我所支付的450萬美元訂金，然后再將票據(jù)賣給其他買家。面對如此優(yōu)惠的條件，賣方實在沒有理由不接受我參加最后的競標(biāo)。此外，我也不要求驗收物業(yè)。雪莉認為，5年前借出2,500萬美元的債權(quán)人一定已經(jīng)盡可能詳細地檢查過物業(yè)的狀況，她覺得期間應(yīng)該沒有任何變化。我還承諾，交易何時完成由賣方?jīng)Q定。這種賣方夢寐以求的條件讓我們得以進入第二輪競標(biāo)，我將出價增加至1,500萬美元，略高于我們估計的其他買家的最高出價，除此之外，一切條件維持不變。我不知道其他人開出了什么價格與條件，但我們得標(biāo)了。票據(jù)到手后，雪莉威脅1450號的業(yè)主止贖。很少有票據(jù)持有人

11、會這么做，因為這實在太麻煩了。但雪莉就是這么不怕麻煩的人(我已經(jīng)說過，招惹她是樁很痛苦的事)，業(yè)主屈服了，乖乖獻上房契。金融票據(jù)的持有人通常并不想當(dāng)業(yè)主，他們只想靠票據(jù)賺取滿意的回報，他們不懂得經(jīng)營物業(yè)，也無法找到租戶填滿大樓。我們則可以，這是我們的優(yōu)勢。雪莉花了近300萬美元進行內(nèi)部裝潢并將公司員工遷入，此次投資共耗費了1,800萬美元。現(xiàn)在我是業(yè)主，我的公司是租客，這棟大樓自此開始為我提供源源不絕的租金收入。雪莉?qū)⒆饨鹗杖胙航o高盛，獲得了2,500萬美元。此宗交易她凈賺了700萬美元，相對于1,800萬的成本獲利39%。房地產(chǎn)投資生意就是這么做的，如果你沒有現(xiàn)金、沒有租客，就沒辦法這么做。

12、但你可以找一棟大樓、找個能找到租客的伙伴，再找到融資的途徑，然后拼湊出一宗能為你創(chuàng)造財富的交易。游戲就是這么玩的。 學(xué)會計算報酬人們常常被自己所騙。2005年之前住宅價格的飆漲令人們普遍過度自信，如果你在某個樓市火爆的地方擁有一間房子，如2000-2005年的加州，房價倍增并未令你成為精明的投資人你不過是幸運罷了。成功的房地產(chǎn)投資者有膽有識，但不會自我欺騙。讓我舉一個例子來說明人們?nèi)绾我驗橛嬎沐e誤而騙了自己。再以圣瑪?shù)罂?我成長的地方)為例，考慮房價勁升的10年間的情況。1995年年初時，圣瑪?shù)蠓績r中值為305,083美元。假設(shè)你買了這樣一間房子，頭期自付20%(當(dāng)時零頭期款的瘋狂時期尚未開始

13、)，外加1%的交易成本。當(dāng)時30年期固定利率房貸為7.5%，你每月的房貸還款額約為1,700美元?？燹D(zhuǎn)到10年后，假設(shè)你以圣瑪?shù)蠓績r中值763,100美元賣掉該房，還清房貸余額(即10年下來你尚未還清的貸款本金)184,091美元后，你的盈利是579,000美元。再扣掉自付款，你的盈利是849%，年均25.2%！多數(shù)人都是這么計算他們的房地產(chǎn)投資回報的，但這大錯特錯了。首先，在這10年間，你還了6萬美元的房貸本金。我們必須扣掉這一部分，還應(yīng)將這些還款的時間值計算進來，但為了避免計算變得太過復(fù)雜，時間值就算了?？鄢^期款及十年間償還的本金后，你的獲利應(yīng)是379%，年均17%。但你的房貸并不是免利

14、息的，10年下來你總共支付了24.7萬美元的利息。再扣掉這些利息成本，重新算一下，獲利縮減至174%，年均10.6%。這還是高估了。圣瑪?shù)笠婚g房子的水電瓦斯加上其他雜七雜八的保養(yǎng)維修費平均需要1,820美元，而且你花了4萬美元重新裝潢，加一個露臺又花了1.5萬。別忘了還有1995年的成交費以及2005年的房屋中介費(約5%)。還有物業(yè)稅！圣瑪?shù)蟮奈飿I(yè)稅為購入價的1.125%，每年調(diào)升2%。十年下來，這要花掉你3.7萬美元。將這些都算進去，粗略一算，你的總獲利只剩下59%，年均僅3.1%。非常差勁。許多人視自己的房子為最佳資產(chǎn)，但事實是關(guān)鍵全在杠桿上。你很容易騙了自己，不少人會說：“沒錯，但如果

15、我不買房子的話，要付租金，不能忽略此種價值?！睕]錯！但你的房子最大的價值是讓你得到棲身之所以及其他滿足感。 頻繁買賣得不償失許多人希望頻繁買賣物業(yè)，藉此快速獲利。請不要這么做，事實上，房地產(chǎn)大亨并不會頻繁買賣，交易成本實在是太高了。成功的地產(chǎn)商大多注重內(nèi)部回報率(internal rate of return)，在物業(yè)升值的同時賺取租金收益。讓我們來看看蒂莫西布里塞斯(Timothy Blixseth，身家12億美元)的例子。他曾非常熱衷于炒賣不動產(chǎn)，雖然現(xiàn)在非常富有，但他早年曾犯下大錯，賠光了所有的財產(chǎn)(我曾說過，在這些致富之路上，你可以數(shù)度破產(chǎn)，結(jié)果仍成為富翁)。布里塞斯18歲時亟欲盡快擺

16、脫年輕時的貧窮日子，因此當(dāng)他在報紙上看到俄勒岡州有一塊地以9萬美元求售時，便拿出全部儲蓄1,000美元作為頭期款買下了這塊林地。為什么要買林地呢？他來自出產(chǎn)木材的小鎮(zhèn)，認為自己懂得相關(guān)的業(yè)務(wù)，他認為自己很快就能找到買家，轉(zhuǎn)手賣掉，因此答應(yīng)賣家30天內(nèi)支付余下的8.9萬美元。賣家知道布里塞斯沒錢又沒人(金主)，一心想教訓(xùn)這個小家伙把林地賣給他后，當(dāng)他付不起余款時便將土地收回來。布里塞斯必須很快找到買家，妙就妙在他買下的林地與Roseburg林業(yè)公司一個大地主毗鄰，布里塞斯向這家公司開價14萬美元出售他剛買下的林地。這個數(shù)目是他隨口開出來的，但成交的話，他短時間內(nèi)即可獲得相當(dāng)可觀的盈利。對方竟然接受了。后來布里塞斯才知道，Roseburg早就需要這塊地來建一條道路，但原業(yè)主非常討厭Roseburg的東主，哪怕犧牲自己的利益也不愿意將這塊地賣給