宏觀調(diào)控可從調(diào)節(jié)投資置業(yè)系數(shù)CIP入手

1、宏觀調(diào)控可從調(diào)節(jié)投資置業(yè)系數(shù)CIP入手發(fā)現(xiàn)投資置業(yè)系數(shù)CIP=（0，4）的經(jīng)濟學(xué)意義金小明（浙江東方職業(yè)技術(shù)學(xué)院，溫州 325011）中圖分類號：F213.3    文獻標(biāo)識碼：A摘 要：近年，面對樓價飆升，政府、專家、老百姓都在思考社會政治原因或建房造價、土地增值因素，抱怨中不得其解。殊不知，物價除成本價外，還有購買力牽引而成的計劃價。計劃價的理論依據(jù)是計劃消費市場生產(chǎn)模式，規(guī)律依據(jù)是力-消-產(chǎn)順序周期律，操作依據(jù)是抓消費促生產(chǎn)。作為對價值規(guī)律的修正，其實樓價沿成本價隨著供求關(guān)系波動，下限是價值，上限是巨富群體的購買力。CIP作為投資置業(yè)系數(shù)透示了貧富狀況反映了

2、購買力，因而與恩格爾系數(shù)相關(guān)，也同基尼系數(shù)相關(guān)。CIP=（0，4的發(fā)現(xiàn)恰好破解了國際上流行的房屋均價等于社會月平工資三倍的經(jīng)驗值，由CIP建立的樓價調(diào)控公式揭示了近三年樓價之所以飆升同GDP十多年來高速增長積累相關(guān)，屬補漲性質(zhì)，但每平方米萬元樓價無疑是由壟斷炒作形成，屬不合理物價。顧名思義，樓價調(diào)控公式說明樓價趨勢可以測算應(yīng)當(dāng)調(diào)控，衣食住行中住關(guān)系到民生大計不能完全市場化，從而為政府從樓價入手調(diào)控整個宏觀經(jīng)濟提出了原理依據(jù)和測算技術(shù)，向社會推出了檢驗樓價是否合理的CIP數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)鍵詞：投資置業(yè)系數(shù)（0，4；樓價調(diào)控公式與樓價趨勢測算；樓價與GDP呈正比關(guān)系；投資置業(yè)系數(shù)與恩格爾系數(shù) 引 子為

3、什么樓價越調(diào)越高，現(xiàn)樓價過高真是困擾人們生活的主要原因嗎？投資置業(yè)系數(shù)CIP的發(fā)現(xiàn)揭示出：如果剔除官商炒作因素，我們一致感到現(xiàn)在的樓價不合理是片面感知，而壟斷行業(yè)壟斷價格壟斷利潤乃至洗錢的存在和勞動者工資太低等情況使貧富差距迅速拉大才是造成樓價太高工資太低，以致經(jīng)濟雖大發(fā)展人們卻感到越加不如從前的關(guān)鍵原因。繼續(xù)大力發(fā)展經(jīng)濟，實現(xiàn)高且超前的消費，恢復(fù)綠色GDP、勞動者工資、樓價為龍頭的物價之間的自然平衡關(guān)系并使之協(xié)調(diào)發(fā)展應(yīng)是政府調(diào)控經(jīng)濟的方向。因沒有CIP，近來政府調(diào)控樓價只能是東一榔頭西一磅。價值工程雜志2007年第8期刊登了一篇試建立樓價調(diào)控公式的文章，其中引人注目的是“發(fā)現(xiàn)投資置業(yè)系數(shù)CI

4、P=（0，4”。文章認(rèn)為，房地產(chǎn)除成本價外，更重要的是購買力牽引而成的與工資掛靠的均價，因而樓價調(diào)控公式是指房地產(chǎn)均價等于投資置業(yè)系數(shù)乘以全社會居民月均工資。這個公式揭示了房地產(chǎn)均價與居民月均收入二者間比例關(guān)系，稱這個比例函數(shù)為投資置業(yè)系數(shù)。在中國現(xiàn)行經(jīng)濟狀況和政策條件下，投資置業(yè)系數(shù)最大為4，最小自然不得低于0。有了這組常數(shù)范圍，人們就能判斷反映經(jīng)濟水平的真實樓價是多少，而由炒作提升的樓價是多少，政府就可對樓價作出實時數(shù)量化調(diào)控，老百姓就能時刻把握樓價市場趨勢。CIP似乎在房地產(chǎn)、價格理論、宏觀調(diào)控等方面創(chuàng)新了財經(jīng)理論，不僅從衣食住行的實際全面解決了樓價及其規(guī)律理論問題，更為重要的是揭示了土

5、地（以農(nóng)民為代表）與崗位（以工人為代表）之間的自然利益平衡關(guān)系集中體現(xiàn)在CIP上的事實，同時分析了宏觀調(diào)控為什么可從調(diào)節(jié)CIP入手。投資置業(yè)系數(shù)CIP=（0，4的證明根據(jù)文章1，CIP=24 y÷A÷，樓價BP= CIP×Wa式中CIP為投資置系數(shù)，y工作年限，A為房屋交易面積，為房貸首付成數(shù)，Wa為人均月收入。 據(jù)此二式，則購買一套建設(shè)部規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)套房（90平方）總投資為：A×BP= 90（平方）×CIP×Wa =90 CIP Wa（元） 按照國家現(xiàn)行規(guī)定，銀行按揭貸款購房者首期付款最低為所購房款的30%，即90 CIP Wa &#

6、215;30%=27 CIP Wa （元） 根據(jù)人類生活的實際安排，設(shè)人生平均工作年限不少于30年，則工作早的人可用5年支付房款首期，而多數(shù)人由家族墊支或私募相當(dāng)于5年的收入支付房款首期。余下30年恰是按揭還貸最長期，包括支付房貸本息、契稅和手續(xù)費。中老年購房的，通常是已發(fā)財或有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)的人，其經(jīng)濟狀況通常好于工作剛滿5年就購房者，則5（年）×12（月）×Wa =60 Wa（元） 聯(lián)立后二式得27 CIP Wa = 60 Wa 所以 CIP=60÷27=20÷9=2.222 購房者通常是已婚或行將結(jié)婚者，據(jù)男女分工差異的實際情況，不妨設(shè)妻子收入為丈夫

7、的0.8倍，則夫妻雙方就業(yè)的投資置業(yè)系數(shù)為CIP =20÷9×(1.0+0.8）=20÷9×1.8=36÷9=4 顯然，生存困難者為消除衣食不保的狀況，從未停止過謀求現(xiàn)狀的改變，那就會有力所能及的投資，故CIP下限不為0。綜上得，CIP=（0，4。投資置業(yè)系數(shù)CIP=（0，4解決四大經(jīng)管問題其一，樓價完全由市場決定還是由政府參與市場調(diào)控？樓價調(diào)控公式的建立表明，樓價不僅可以調(diào)控，而且可從調(diào)控樓價入手調(diào)控宏觀經(jīng)濟。其二，在中國，萬元一平方米的樓價合理嗎？國際上流行樓價為工資三倍的經(jīng)驗公式有道理嗎？投資置業(yè)系數(shù)CIP=（0，4的發(fā)現(xiàn)證明“3”恰好在

8、其范疇內(nèi)。各地當(dāng)前樓價是否合理，由當(dāng)?shù)鼐用袢似焦べY乘以3就可大體判斷出。其三，投資置業(yè)系數(shù)CIP與基尼系數(shù)（Gini Coefficient）、恩格爾系數(shù)（Engel Coefficien）誰更為科學(xué)實用？這從樓價調(diào)控公式的推導(dǎo)和作用中一看便知。其四，樓價可預(yù)測嗎？樓價調(diào)控公式的創(chuàng)建說明樓價可調(diào)控，自然就可預(yù)測。BP = CIP×Wa正是判定樓價趨勢的原理公式。樓價的精算公式據(jù)文章，BP=24 yWa×（1-R）÷A÷ ，式中R為恩格爾系數(shù)。 設(shè)商業(yè)銀行貸款月利率為r，B r為房屋租金，則每平方米房屋月租B r = BP×r CIP和人均月收入

9、是理論測算樓價的二個因素，而房租水平則是反映房地產(chǎn)供求狀況的市價因素。樓價的速算公式為什么樓市均價等全社會人均工資的三倍呢？由于3在CIP=（0，4內(nèi)，不妨取CIP=3，則BP = 3×Wa CIP=（0，4揭示了樓價速算公式為BP = 3Wa，這正是老百姓判定樓價趨勢的口頭系數(shù)。樓價的調(diào)控原理一方面，樓價調(diào)控公式的重要功能是平衡城市居民的崗位工資與鄉(xiāng)村農(nóng)民的土地收益二者間關(guān)系。社會財富實質(zhì)上包括個人工資和剩余價值二個內(nèi)容。個人工資是指從屬物質(zhì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)中必不可少工作的勞動收入，在未來自動化（無人）監(jiān)管社會里，不包括分配配置和銷售環(huán)節(jié)的工作。其構(gòu)成分為最低工資、崗位工資和技術(shù)工資。原始

10、體力勞動貨幣化當(dāng)量值即最低工資，是不含任何技術(shù)文化成分的單純體力勞動；崗位工資就是就業(yè)時才能發(fā)生的社會分工工資；而技術(shù)工資是經(jīng)驗與知識工資，需要給予實驗實踐機會和接受素質(zhì)教育、技能培訓(xùn)。出于天然原因，市民以崗位為生而農(nóng)民靠土地謀生，崗位工資與征地補償?shù)钠胶饩腕w現(xiàn)在地價上。這個平衡點的調(diào)整過程為：政府作為土地所有權(quán)人，由其征地補償原土地使用權(quán)人（如農(nóng)民），并將土地拍賣給開發(fā)商，開發(fā)商出售成品樓給市民，期間政府按全社會居民年均收入或月均工資調(diào)控房地產(chǎn)均價。這樣，以政府為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場反映著隨GDP增長工資水平必然因而必須增長，工資增長基于崗位工資與土地價平衡來實現(xiàn)。這就要求調(diào)高地價，從而政府土地

11、收入、農(nóng)民獲得的征地補償均應(yīng)相應(yīng)走高。而調(diào)高地價主要調(diào)CIP，因CIP公式中交易面積A表明，CIP包含的主變量是土地及其建筑面積因素。另一方面，投資置業(yè)系數(shù)CIP的基理是購買力價。物價分為市場價和計劃價二種。前者也叫以造價為基礎(chǔ)的銷售價，由價值和使用價值決定；后者也叫調(diào)控價消費價，由購買力和購買意愿決定。顯然，成交價通常是市場價，其上限由富有群體之購買力決定而下限由價值支持。房產(chǎn)之成本價由土地增值費和造價構(gòu)成；均價與全社會居民月均工資相關(guān)，因土地增值保值而約為工資的3倍，準(zhǔn)確點說均價由全社會平均購買力決定；造價包括土地使用費、建材消耗費、施工管理費和廣告營銷費等。均價與造價之差等于土地增值。所

12、以，均價、成本價和成交價因政府調(diào)控土地增值費往往高于房屋造價，從而不能以房屋造價分析樓市價格的高低?，F(xiàn)在人們看不懂樓價，就是基于對物價應(yīng)與成本價相近的傳統(tǒng)價格理論的肯定。樓價構(gòu)成因素有三：一是成本；二是GDP增長幅度；三是市場炒作。成本關(guān)鍵是土地價和土地增值狀況，由人口增長、GDP增長狀況和政府政策行為、市場供求決定，而地面上的房屋造價隨經(jīng)濟發(fā)展所占成本的比例會越來越少；GDP增長由科技生產(chǎn)力水平和國家政治經(jīng)濟、政策決定，反映居民存款和工資等收入；市場炒作由開發(fā)商、官商合謀發(fā)動和購買心理形成。政策包括最低工資和低保金額的計算設(shè)置、工資級差規(guī)定、財稅水平、銀行利率和貸款政策、貧富差距抑制辦法。撇

13、開對成本和市場炒作的專項分析，而是將它們納入投資置業(yè)系數(shù)中，則平均樓價只與GDP即人均月工資掛鉤。樓價調(diào)控公式的本質(zhì)在于房屋均價依據(jù)購買力確定而高于房屋造價，進而平衡崗位工資與土地價的關(guān)系，也就是平衡以土地為生的農(nóng)民和以崗位為生的工人之間的利益關(guān)系。將土地增值加入建房成本而形成的均價仍然符合市場價隨成本價波動的規(guī)律。依照這個公式政府就可對樓價作出數(shù)量化調(diào)控和趨勢測算，扭轉(zhuǎn)以往主觀調(diào)控或任由市場炒作而失控的茫然局面。中國現(xiàn)行樓價合理嗎？從樓價調(diào)控公式計算結(jié)果可分三種情況回答。第一，就新近GDP水平和月均工資（如2000元）來看，當(dāng)前的樓價同調(diào)控公式計算結(jié)果相符，6000元一方上下的樓價基本屬合理

14、范圍。第二，就0.496的基尼系數(shù)來看，貧富差距過大，現(xiàn)在的樓價對普通家庭來說過高，多數(shù)人買不起房。第三，就土地增值和土地含金量增高來看，樓價還得看漲，因為樓價的主要成本是地價。無疑，樓價只有低開高走在穩(wěn)定中漸升才是符合置業(yè)增值與住房消費水平提升之雙贏經(jīng)濟律的。但應(yīng)用BP = 3×Wa 綜合測算認(rèn)為，2007年佛山一手樓均價應(yīng)在每平方5000元左右，萬元樓價是壟斷炒作的結(jié)果，有回調(diào)的可能?？傊?，現(xiàn)在都說房價高的原因在于貧富差距過大。政府要維護樓價同GDP同步增長，就必須從縮小貧富差距著手立法調(diào)整分配制度、法辦洗錢，切實提高勞動者工資。宏觀調(diào)控可從調(diào)控樓價出發(fā)簡明地說，經(jīng)濟發(fā)展就是不斷解決衣食住行問題，為精神生活奠定物質(zhì)基礎(chǔ)。衣食溫飽問題解決后，住行小康就是經(jīng)濟建設(shè)面臨的問題。住與房地產(chǎn)相關(guān)，行與汽車和路橋建設(shè)相關(guān)，再點綴于商業(yè)廣場、花園綠化和大型場館建設(shè)就形成了造城運動。造城運動中唯有樓市是人人都得參與而不能回避的，故房地產(chǎn)問題是牽一而動全社會的熱點難點課題，是經(jīng)濟發(fā)展的龍頭力量。作為龍頭，樓價趨勢無疑是牽涉小康目標(biāo)和GDP穩(wěn)步增長的關(guān)鍵，因而宏觀調(diào)控一定意義上講就是調(diào)控房地產(chǎn)均價。樓價有成本交易價、購買力牽制下的平均價、價值支持的下限價、貧富差距拉升的上限價。文章秉著刺激消費實現(xiàn)高超消費