房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)成本的核算

1、房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)本錢的核算、開發(fā)房屋的種類及其核算對象和本錢工程房屋的開發(fā)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟業(yè)務(wù)。開發(fā)企業(yè)開發(fā) 的房 屋，按其用途可分為如下幾類：1?是為銷售而開發(fā)的商品房；2?是為出租經(jīng)營而開發(fā)的出租房 ;3 ? 是為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房。此外，有的開發(fā)企業(yè)還受其他單位的委托，代為開發(fā)如職工住宅 等代 建房。這些房屋，雖然用途不同，但其所發(fā)生的開發(fā)費用的性質(zhì) 和用途，都 大體相同，在本錢核算上也可采用相同的方法。為了既能總括反映房屋開發(fā)所發(fā)生的支出，又能分門別類地反映 企業(yè) 各類房屋的開發(fā)支出，并便于計算開發(fā)本錢，在會計上除設(shè)置 開發(fā)本錢 房屋開發(fā)本錢“賬戶外，還應(yīng)按開

2、發(fā)房屋的性質(zhì)和用途 , 分別設(shè)置商品 房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等三級賬戶，并按各本錢 核算對象和本錢工程 進行明細分類核算。企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，應(yīng)按房屋本錢核算對象 和成 本工程進行歸集。房屋的本錢核算對象，應(yīng)結(jié)合開發(fā)地點、用途、 結(jié)構(gòu)、裝 修、層高、施工隊伍等因素加以確定：1?般房屋開發(fā)工程，以每一獨立編制設(shè)計概預(yù)算，或每一獨立的施工團預(yù)算所列的單項開發(fā)工程為本錢核算對象2 ? 同一開發(fā)地點，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)工程，開竣工時間相近，同一施工隊伍施工的，可以合并為一個本錢核算對象，于開發(fā)完 成算得實際 開發(fā)本錢后，再按各個單項工程概預(yù)算數(shù)的比例，計算各 幢房屋的開發(fā)成 本

3、。3?對于個別規(guī)模較大、工期較長的房屋開發(fā)工程，可以結(jié)合經(jīng)濟責任制的需要 , 按房屋開發(fā)工程的部位劃分本錢核算對象。開發(fā)企業(yè)對房屋開發(fā)本錢的核算，應(yīng)設(shè)置如下幾個本錢工程：(1) 土地征用及拆遷補償費或批租地價；(2 )前期工程費 ;(3) 根底設(shè)施費；(4) 建筑安裝工程費 ;(5) 配套設(shè)施費 ;(6 ) 開發(fā)間接費。其中土地征用及拆遷補償費是指房屋開發(fā)中征用土地所發(fā)生的土 地征 用費、耕地占用稅、勞動力安置費，以及有關(guān)地上、地下物拆遷 補償費，或 批租地價。前期工程費是指房屋開發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計、 工程可行性研究、 水文地質(zhì)勘察、測繪等支出。根底設(shè)施費是指房屋 開發(fā)中各項根底設(shè)施發(fā)生 的

4、支出，包括道路、供水、供電、供氣、排 污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè) 施等支出。建筑安裝工程費是指列入 房屋開發(fā)工程建筑安裝工程施工圖預(yù)算 內(nèi)的各項費用支出 ( 包括設(shè)備 費用 X 配套設(shè)施費是指按規(guī)定應(yīng)計入房屋開發(fā) 本錢不能有償轉(zhuǎn)讓公共 配套設(shè)施如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、 消防、自行車棚、 公廁等支出。開發(fā)管理費是指應(yīng)由房屋開發(fā)本錢負擔的開 發(fā)間接費用。二、房屋開發(fā)本錢的核算(-) 土地征用及拆遷補償費或批租地價房屋開發(fā)過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或批租地價。能分 清成 本核算對象的，應(yīng)直接計入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對象的“土地征 用及拆遷 補償費本錢工程，并記入開發(fā)本錢房屋開發(fā)

5、本錢賬戶的借方和銀行存款等賬戶的貸方。房屋開發(fā)過程中發(fā)生的自用土地征用及拆遷補償費，如分不清成 本核 算對象的 , 應(yīng)先將其支出先通過開發(fā)本錢自用土地開發(fā)成本賬戶進行聚集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定標準將其分 配記入有關(guān)房屋 開發(fā)本錢核算對象 , 并記入開發(fā)本錢房屋開發(fā) 本錢賬戶的借方和 開發(fā)本錢一一自用土地開發(fā)本錢賬戶的貸方。房屋開發(fā)占用的土地 如屬企業(yè)綜合開發(fā)的商品性土地的一局部 , 那么應(yīng) 將其發(fā)生的土地征用及拆遷補償費，先在開發(fā)本錢商品性 土地開發(fā)成 本“賬戶進行聚集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定 標準將其分配計 入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對象，并記入開發(fā)本錢 _ 一房屋開發(fā)

6、本錢賬戶 的借方和 開發(fā)本錢商品性土地開發(fā)本錢“ 賬戶的貸方。如開發(fā)完成商 品性土地已經(jīng)轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品賬戶，那么在 用以建造房屋時，應(yīng)將其應(yīng)負擔 的土地征用及拆遷補償費記入有關(guān)房 屋開發(fā)本錢核算對象 , 并記入開發(fā)成 本房屋開發(fā)本錢賬戶的借 方和開發(fā)產(chǎn)品“賬戶的貸方 二 前期工程費 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘 察、測 繪、場地平整等各項前期工程支出， 能分清本錢核算對象的 , 應(yīng)直接記入有關(guān) 房屋開發(fā)本錢核算對象的前期工程費本錢工程 , 并 記入開發(fā)本錢 房屋開發(fā)本錢“賬戶的借方和銀行存款“等賬戶的 貸方。應(yīng)由兩個或兩個 以上本錢核算對象負擔的前期工程費，應(yīng)按一 定

7、標準將其分配記入有關(guān)房屋 開發(fā)本錢核算對象的“前期工程費本錢 工程，并記入開發(fā)本錢房屋 開發(fā)本錢賬戶的借方和“銀行存款 等賬戶的貸方。三根底設(shè)施費房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣 排污、排洪、通訊、 綠化、 環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等根底設(shè)施支出，一般應(yīng)直接或分配記入有 關(guān)房屋開發(fā)成 本核算對象的根底設(shè)施費 本錢工程，并記入“開發(fā)本錢 房屋開發(fā)成 本“賬戶的借方和“銀行存款“等賬戶的貸方。如開發(fā)完 成商品性土地已轉(zhuǎn) 入“開發(fā)產(chǎn)品賬戶，那么在用以建造房屋時，應(yīng)將其 應(yīng)負擔的根底設(shè)施費 按歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)的還應(yīng)包括應(yīng)負擔的前期工程 費和開發(fā)間接費計入有關(guān) 房屋開發(fā)本錢核算對象，并記入“開發(fā)本錢 房屋開發(fā)本

8、錢“賬戶的借方 和“開發(fā)產(chǎn)品賬戶的貸方。四建筑安裝工程費房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)工程的不同施 工方式，采用不同的核算方法。采用發(fā)包方式進行建筑安裝工程施工 的房屋 開發(fā)工程，其建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程 價款確定，直 接記入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對象的“建筑安裝工程費“ 本錢工程，并記入 開發(fā)本錢房屋開發(fā)本錢賬戶的借方和應(yīng)付賬 款應(yīng)付工程款“等 賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)對建筑安裝工程采 用招標方式發(fā)包，并將幾個工 程一并招標發(fā)包，那么在工程完工結(jié)算工 程價款時，應(yīng)按各項工程的預(yù)算造價 的比例，計算它們的標價即實際 建筑安裝工程費。如某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安

9、裝工程進行招標 , 標價為 1080000 元，這兩幢商品房的預(yù)算造價為；101 商品房 630 000 元102 商品房 504 000 元合計 1134 000 元那么在工程完工結(jié)算工程價款時，應(yīng)按如下方法計算各幢商品房的 實際 建筑安裝工程費：某項工程實際建筑安裝工程費 =工程標價 x 該項工程預(yù)算造價 m 各項工 程預(yù)算造價合計設(shè)例中：101 商品房 1080000 元 x 630000 元 -1134000 元二 600000 元102 商品房 1080000 元 x 504000 元-1134000 元二 480000 元采用自營方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)工程，其發(fā)生的 各項 建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對象的建筑安裝工程費本錢工程，并記入 開發(fā)本錢房屋開發(fā)本錢 賬戶的借方 和庫存材料、應(yīng)付工資、“銀行存款等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程 , 可以按照本童第二節(jié)所述 設(shè)置工程施 工、施工間接費用“等賬戶 , 用來核算和歸集各項建筑 安裝工程支出 , 月 末將其實際