房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)成本的核算

1、房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)本錢(qián)的核算、開(kāi)發(fā)房屋的種類(lèi)及其核算對(duì)象和本錢(qián)工程房屋的開(kāi)發(fā)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā) 的房 屋，按其用途可分為如下幾類(lèi)：1?是為銷(xiāo)售而開(kāi)發(fā)的商品房；2?是為出租經(jīng)營(yíng)而開(kāi)發(fā)的出租房 ;3 ? 是為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開(kāi)發(fā)的周轉(zhuǎn)房。此外，有的開(kāi)發(fā)企業(yè)還受其他單位的委托，代為開(kāi)發(fā)如職工住宅 等代 建房。這些房屋，雖然用途不同，但其所發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用的性質(zhì) 和用途，都 大體相同，在本錢(qián)核算上也可采用相同的方法。為了既能總括反映房屋開(kāi)發(fā)所發(fā)生的支出，又能分門(mén)別類(lèi)地反映 企業(yè) 各類(lèi)房屋的開(kāi)發(fā)支出，并便于計(jì)算開(kāi)發(fā)本錢(qián)，在會(huì)計(jì)上除設(shè)置 開(kāi)發(fā)本錢(qián) 房屋開(kāi)發(fā)本錢(qián)“賬戶(hù)外，還應(yīng)按開(kāi)

2、發(fā)房屋的性質(zhì)和用途 , 分別設(shè)置商品 房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等三級(jí)賬戶(hù)，并按各本錢(qián) 核算對(duì)象和本錢(qián)工程 進(jìn)行明細(xì)分類(lèi)核算。企業(yè)在房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)按房屋本錢(qián)核算對(duì)象 和成 本工程進(jìn)行歸集。房屋的本錢(qián)核算對(duì)象，應(yīng)結(jié)合開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、用途、 結(jié)構(gòu)、裝 修、層高、施工隊(duì)伍等因素加以確定：1?般房屋開(kāi)發(fā)工程，以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概預(yù)算，或每一獨(dú)立的施工團(tuán)預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程為本錢(qián)核算對(duì)象2 ? 同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同的群體開(kāi)發(fā)工程，開(kāi)竣工時(shí)間相近，同一施工隊(duì)伍施工的，可以合并為一個(gè)本錢(qián)核算對(duì)象，于開(kāi)發(fā)完 成算得實(shí)際 開(kāi)發(fā)本錢(qián)后，再按各個(gè)單項(xiàng)工程概預(yù)算數(shù)的比例，計(jì)算各 幢房屋的開(kāi)發(fā)成 本

3、。3?對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的房屋開(kāi)發(fā)工程，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要 , 按房屋開(kāi)發(fā)工程的部位劃分本錢(qián)核算對(duì)象。開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)房屋開(kāi)發(fā)本錢(qián)的核算，應(yīng)設(shè)置如下幾個(gè)本錢(qián)工程：(1) 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；(2 )前期工程費(fèi) ;(3) 根底設(shè)施費(fèi)；(4) 建筑安裝工程費(fèi) ;(5) 配套設(shè)施費(fèi) ;(6 ) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指房屋開(kāi)發(fā)中征用土地所發(fā)生的土 地征 用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)，以及有關(guān)地上、地下物拆遷 補(bǔ)償費(fèi)，或 批租地價(jià)。前期工程費(fèi)是指房屋開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計(jì)、 工程可行性研究、 水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪等支出。根底設(shè)施費(fèi)是指房屋 開(kāi)發(fā)中各項(xiàng)根底設(shè)施發(fā)生 的

4、支出，包括道路、供水、供電、供氣、排 污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè) 施等支出。建筑安裝工程費(fèi)是指列入 房屋開(kāi)發(fā)工程建筑安裝工程施工圖預(yù)算 內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用支出 ( 包括設(shè)備 費(fèi)用 X 配套設(shè)施費(fèi)是指按規(guī)定應(yīng)計(jì)入房屋開(kāi)發(fā) 本錢(qián)不能有償轉(zhuǎn)讓公共 配套設(shè)施如鍋爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、 消防、自行車(chē)棚、 公廁等支出。開(kāi)發(fā)管理費(fèi)是指應(yīng)由房屋開(kāi)發(fā)本錢(qián)負(fù)擔(dān)的開(kāi) 發(fā)間接費(fèi)用。二、房屋開(kāi)發(fā)本錢(qián)的核算(-) 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)。能分 清成 本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)本錢(qián)核算對(duì)象的“土地征 用及拆遷 補(bǔ)償費(fèi)本錢(qián)工程，并記入開(kāi)發(fā)本錢(qián)房屋開(kāi)發(fā)

5、本錢(qián)賬戶(hù)的借方和銀行存款等賬戶(hù)的貸方。房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的自用土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，如分不清成 本核 算對(duì)象的 , 應(yīng)先將其支出先通過(guò)開(kāi)發(fā)本錢(qián)自用土地開(kāi)發(fā)成本賬戶(hù)進(jìn)行聚集，待土地開(kāi)發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分 配記入有關(guān)房屋 開(kāi)發(fā)本錢(qián)核算對(duì)象 , 并記入開(kāi)發(fā)本錢(qián)房屋開(kāi)發(fā) 本錢(qián)賬戶(hù)的借方和 開(kāi)發(fā)本錢(qián)一一自用土地開(kāi)發(fā)本錢(qián)賬戶(hù)的貸方。房屋開(kāi)發(fā)占用的土地 如屬企業(yè)綜合開(kāi)發(fā)的商品性土地的一局部 , 那么應(yīng) 將其發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，先在開(kāi)發(fā)本錢(qián)商品性 土地開(kāi)發(fā)成 本“賬戶(hù)進(jìn)行聚集，待土地開(kāi)發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定 標(biāo)準(zhǔn)將其分配計(jì) 入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)本錢(qián)核算對(duì)象，并記入開(kāi)發(fā)本錢(qián) _ 一房屋開(kāi)發(fā)

6、本錢(qián)賬戶(hù) 的借方和 開(kāi)發(fā)本錢(qián)商品性土地開(kāi)發(fā)本錢(qián)“ 賬戶(hù)的貸方。如開(kāi)發(fā)完成商 品性土地已經(jīng)轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品賬戶(hù)，那么在 用以建造房屋時(shí)，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān) 的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)記入有關(guān)房 屋開(kāi)發(fā)本錢(qián)核算對(duì)象 , 并記入開(kāi)發(fā)成 本房屋開(kāi)發(fā)本錢(qián)賬戶(hù)的借 方和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品“賬戶(hù)的貸方 二 前期工程費(fèi) 房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘 察、測(cè) 繪、場(chǎng)地平整等各項(xiàng)前期工程支出， 能分清本錢(qián)核算對(duì)象的 , 應(yīng)直接記入有關(guān) 房屋開(kāi)發(fā)本錢(qián)核算對(duì)象的前期工程費(fèi)本錢(qián)工程 , 并 記入開(kāi)發(fā)本錢(qián) 房屋開(kāi)發(fā)本錢(qián)“賬戶(hù)的借方和銀行存款“等賬戶(hù)的 貸方。應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè) 以上本錢(qián)核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，應(yīng)按一 定

7、標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋 開(kāi)發(fā)本錢(qián)核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)本錢(qián) 工程，并記入開(kāi)發(fā)本錢(qián)房屋 開(kāi)發(fā)本錢(qián)賬戶(hù)的借方和“銀行存款 等賬戶(hù)的貸方。三根底設(shè)施費(fèi)房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的供水、供電、供氣 排污、排洪、通訊、 綠化、 環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等根底設(shè)施支出，一般應(yīng)直接或分配記入有 關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成 本核算對(duì)象的根底設(shè)施費(fèi) 本錢(qián)工程，并記入“開(kāi)發(fā)本錢(qián) 房屋開(kāi)發(fā)成 本“賬戶(hù)的借方和“銀行存款“等賬戶(hù)的貸方。如開(kāi)發(fā)完 成商品性土地已轉(zhuǎn) 入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品賬戶(hù)，那么在用以建造房屋時(shí)，應(yīng)將其 應(yīng)負(fù)擔(dān)的根底設(shè)施費(fèi) 按歸類(lèi)集中結(jié)轉(zhuǎn)的還應(yīng)包括應(yīng)負(fù)擔(dān)的前期工程 費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)計(jì)入有關(guān) 房屋開(kāi)發(fā)本錢(qián)核算對(duì)象，并記入“開(kāi)發(fā)本錢(qián) 房屋開(kāi)發(fā)本

8、錢(qián)“賬戶(hù)的借方 和“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品賬戶(hù)的貸方。四建筑安裝工程費(fèi)房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)工程的不同施 工方式，采用不同的核算方法。采用發(fā)包方式進(jìn)行建筑安裝工程施工 的房屋 開(kāi)發(fā)工程，其建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程 價(jià)款確定，直 接記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)本錢(qián)核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)“ 本錢(qián)工程，并記入 開(kāi)發(fā)本錢(qián)房屋開(kāi)發(fā)本錢(qián)賬戶(hù)的借方和應(yīng)付賬 款應(yīng)付工程款“等 賬戶(hù)的貸方。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)建筑安裝工程采 用招標(biāo)方式發(fā)包，并將幾個(gè)工 程一并招標(biāo)發(fā)包，那么在工程完工結(jié)算工 程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按各項(xiàng)工程的預(yù)算造價(jià) 的比例，計(jì)算它們的標(biāo)價(jià)即實(shí)際 建筑安裝工程費(fèi)。如某開(kāi)發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安

9、裝工程進(jìn)行招標(biāo) , 標(biāo)價(jià)為 1080000 元，這兩幢商品房的預(yù)算造價(jià)為；101 商品房 630 000 元102 商品房 504 000 元合計(jì) 1134 000 元那么在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按如下方法計(jì)算各幢商品房的 實(shí)際 建筑安裝工程費(fèi)：某項(xiàng)工程實(shí)際建筑安裝工程費(fèi) =工程標(biāo)價(jià) x 該項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià) m 各項(xiàng)工 程預(yù)算造價(jià)合計(jì)設(shè)例中：101 商品房 1080000 元 x 630000 元 -1134000 元二 600000 元102 商品房 1080000 元 x 504000 元-1134000 元二 480000 元采用自營(yíng)方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開(kāi)發(fā)工程，其發(fā)生的 各項(xiàng) 建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)本錢(qián)核算對(duì)象的建筑安裝工程費(fèi)本錢(qián)工程，并記入 開(kāi)發(fā)本錢(qián)房屋開(kāi)發(fā)本錢(qián) 賬戶(hù)的借方 和庫(kù)存材料、應(yīng)付工資、“銀行存款等賬戶(hù)的貸方。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程 , 可以按照本童第二節(jié)所述 設(shè)置工程施 工、施工間接費(fèi)用“等賬戶(hù) , 用來(lái)核算和歸集各項(xiàng)建筑 安裝工程支出 , 月 末將其實(shí)際