房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

1、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告以重慶江北區(qū)紫御江山樓盤房地產(chǎn)處于銷售狀況進(jìn)行評(píng)估分析：一、受理評(píng)估業(yè)務(wù)1. 評(píng)估目的：房地產(chǎn)銷售2. 評(píng)估對(duì)象：(1) 、房地產(chǎn)權(quán)利狀況 根據(jù)委托方提供的?房屋所有權(quán)證?知，估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)人 為陳剛 根據(jù)?房屋所有權(quán)證?中設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利摘要之內(nèi)容 ,2021年 11月 10日 該房產(chǎn)以人民幣 780000 元的權(quán)利價(jià)值，全部銷售給馮玉 , 截止估價(jià)時(shí)點(diǎn)，該 房產(chǎn)存在該項(xiàng)銷售權(quán)利。(2) 、周邊環(huán)境江北嘴 CBD 定位為重慶市中央商務(wù)區(qū)的商務(wù)中心區(qū)，兼容商業(yè)、 效勞 業(yè)居住等多種功能，是未來城市形象展示的窗口，而紫御江山占 位于江北嘴 CBD 核心，領(lǐng)馭著北濱路的整線繁華。紫御

2、江山是難得的 可坐享城市一線 江景樓盤之一。工程位居兩江交匯處，背山面水，坐 擁稀缺江山自然景觀， 80%的戶型可以“零距離欣賞到山城美麗的 一線江景，所擁有的城市資源 可稱作城市少有。二、價(jià)值定義 本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是指估價(jià)對(duì)象在目前使用狀況及現(xiàn)狀房地產(chǎn)市 場(chǎng)條件 下，存在銷售權(quán)利，于二 O 六年十一月十日的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià) 值。三、評(píng)估方法 常用的房地產(chǎn)估價(jià)方法有收益復(fù)原法，市場(chǎng)比擬法，本錢法等，估 價(jià)方 法的選擇應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) , 根據(jù)各種方法的適用 范圍，結(jié)合 估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)以及估價(jià)目的進(jìn)行 . 在此評(píng)估中，考慮 到估價(jià)對(duì)象為住 宅的實(shí)際情況，選用市場(chǎng)比擬法，收益復(fù)原法作為木

3、 次評(píng)估的基木方法 .1. 由于重慶市紫御江山工程在江北區(qū)北濱路附近，象估價(jià)對(duì)象這 種普 通住宅比擬案例較多 , 所以采用市場(chǎng)比擬法進(jìn)行測(cè)算估價(jià)對(duì)象作 為一般商品 房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值 . 市場(chǎng)比擬法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià) 時(shí)點(diǎn)的近期有過交 易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比擬，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成 交價(jià)格做適應(yīng)的修正，以 此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方 法.2. 由于重慶市紫御江山工程在江北區(qū)北濱路附近住宅出租的情 況較多， 租金水平比擬透明，因此木報(bào)告采用收益法測(cè)算估價(jià)對(duì)象作 為一般商品房的 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格 . 收益復(fù)原法是求取估價(jià)對(duì)象未來的 正常凈收益，選用適當(dāng) 的資木化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加

4、，以此 估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格 或價(jià)值的方法 .3. 木報(bào)告采用市場(chǎng)比擬法和收益復(fù)原法兩種方法 , 從不同角度反 映了估 價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)值，對(duì)兩種方法取權(quán)重得到最終結(jié)果 .四、評(píng)估計(jì)算過程、一、采用市場(chǎng)比擬法測(cè)算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格1、比擬實(shí)例選擇選擇三個(gè)與委估宗地的用途相近，交易類型相同，區(qū)域及個(gè)別因 素條件 相近，交易情況正常的已發(fā)生交易的案例，以它們的價(jià)格作比 較，結(jié)合影響 地價(jià)的因素 , 進(jìn)行因素修正，求取待估宗地的價(jià)格 .實(shí)例A:保利觀瀾，位于江北區(qū)新溉路北側(cè)、海爾路東側(cè)，土地用途為住宅，建筑面積為103平方米，交易價(jià)格為11000元/m2, H期為2021年11月實(shí)例B:保利觀瀾，

5、位于江北區(qū)新溉路北側(cè)、海爾路東側(cè)，土地用途為住宅，建筑面積為98. 5平方米，交易價(jià)格為10400元/EI2,日期為2021年11 月.實(shí)例C:保利觀瀾，位于江北區(qū)新溉路北側(cè)、海爾路東側(cè)，土地用途為住宅，建筑面積為110平方米，交易價(jià)格為10800元/m2,日期為2021年11 月.2、編制比擬因素條件說明表3、編制比擬因素條件指數(shù)表根據(jù)待估宗地與比擬實(shí)例各種因素具體情況， 編制比擬因素條件 指數(shù)表 . 比擬因素指數(shù)確定如下：(1) 日期修正所選案例交易日期均為 2021年 5月，與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近 , 不予修 正.(2) 區(qū)域因素：商業(yè)繁華程度，公交便捷程度，社區(qū)成熟度，環(huán)境景觀，公共 設(shè)施完備

6、度待估宗地均一般或較好，每相差一級(jí)應(yīng)相應(yīng)修正 1%.(3) 個(gè)別因素：建筑結(jié)構(gòu) : 分磚木，磚混，鋼混，鋼結(jié)構(gòu)四級(jí)，每相差一級(jí)應(yīng)相應(yīng)修1%.主窗朝向：分為南北，南向，東向，東西，其他朝向，每相差一級(jí)應(yīng) 相 應(yīng)修正 1%.裝修水平 :分為無裝修 毛坯房 ，簡單裝修，普通裝修 , 精裝修四 種，委估宗地為 100,每相差一級(jí)應(yīng)相應(yīng)修正 2%.設(shè)備設(shè)施 : 住宅包括燃?xì)?，通風(fēng)，暖氣，電梯，地下車庫，消防等設(shè) 備 設(shè)施的完備程度，每少一種相應(yīng)修正 1%.根據(jù)以上比擬因素指數(shù)的說明，編制比擬因素條件指數(shù)表。4、編制因素比擬修正系數(shù)表 取上述三個(gè)案例修正后的市場(chǎng)價(jià)格的平均值作為此次市場(chǎng)比擬 法測(cè)算 的市場(chǎng)

7、價(jià)單價(jià)：10670+10584+10395/3二 10549. 67 元/m2總價(jià)： 10549. 67*82 二 865072. 94 元 二 采用收益復(fù)原法測(cè)算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格1月租金確定根據(jù)估價(jià)人員對(duì)同一供需圈內(nèi)的類似房地產(chǎn)工程進(jìn)行調(diào)查分析 , 選取與 估價(jià)對(duì)象最具相關(guān)性的實(shí)例，并分別進(jìn)行實(shí)地查看，調(diào)查，同類 住宅的市場(chǎng) 租金較為透明，根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在周邊地區(qū)和該房屋的具 體情況，估價(jià)人員 認(rèn)為類似估價(jià)對(duì)象出租價(jià)格在 3600元/ 套/月時(shí) 有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，所以 本報(bào)告按 3600元/套/ 月租金進(jìn)行測(cè)算 .2、年有效租金收入的測(cè)算2 年有效租金收入 根據(jù)估價(jià)人員的調(diào)查分析，估價(jià)對(duì)象所

8、在區(qū)域租賃市場(chǎng)狀況較好 , 年空 置率按 15天即 0. 5/12=4.17%計(jì)算，能客觀反映估價(jià)對(duì)象在目前 現(xiàn)狀的市場(chǎng) 環(huán)境中的正常租賃市場(chǎng)狀況 , 考慮拖欠租金以及其他原因 造成的收入損失為 租金毛收入的 1%,那么年有效租金收入為：43200 X 1-4. 17% X 1-1% =40984. 57 元3、客觀運(yùn)營費(fèi)用稅費(fèi)根據(jù)?關(guān)于調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知? 財(cái)稅 2000 125 號(hào)文 中有關(guān)暫減以市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房營業(yè)稅和房產(chǎn)稅的有關(guān) 規(guī)定，委估對(duì) 象為個(gè)人岀租居民住房， 符合上文暫減規(guī)定， 因此按 5%房 產(chǎn)稅, 營業(yè)稅測(cè)算 .A 、房產(chǎn)稅按年有效租金收入的 5%計(jì)算.

9、40984. 57 X 5%二 2049. 23元B、兩稅一費(fèi)營業(yè)稅，教育費(fèi)附加，城市建設(shè)維護(hù)稅按年有效租金收入的 5. 5%計(jì). 40984. 57 X 5. 5%二 2254. 15元 上述稅費(fèi)合計(jì) ：2049. 23+2254. 15=4303. 38元1物業(yè)維修費(fèi)用 根據(jù)目前物業(yè)維修費(fèi)的統(tǒng)計(jì)資料，維修費(fèi)約占年有效租金收入的1. 0%,那么物業(yè)維修費(fèi)為： 40984. 57X1. 0%二 409. 85 元2物業(yè)管理費(fèi) 包括正常使用下的能源費(fèi)，清潔費(fèi)，以及員工工資，福利等費(fèi)用 , 按年有效租金收入的 2. 0%計(jì)： 40984. 57*2. 0%二 819. 69元3 其他費(fèi)用如租賃代理

10、費(fèi)，卬花稅，不可預(yù)見費(fèi)等費(fèi)用，取有效租金收入的1. 0%. : 40984. 57*1. 0%=409. 85元4 年客觀運(yùn)營本錢 年客觀運(yùn)營本錢二稅費(fèi) +物業(yè)維修費(fèi) +物業(yè)管理費(fèi) +其他費(fèi)用 =4303.38+409. 85+819. 69+409. 85=5942. 77元4、凈收益年凈收益二年有效租金收入 - 年客觀運(yùn)營=40984. 57-5942. 77=35041. 8元5、確定資本化率A、 資本化率通過平安利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法來求取 . 所謂安 全利率，是指無風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率，以一年期國債利率作為平安 利率 . 考慮到目前房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)較以往有所增加而回報(bào)率有所下 降，

11、確定資本 化率為 4. 5%.B、 估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的環(huán)境較好 , 市場(chǎng)對(duì)該區(qū)域同類工程的需求 較大，同時(shí)考慮到近年來北京市住宅市場(chǎng)分布面較大 , 有替代可能的 房地產(chǎn) 會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使其價(jià)格相互牽制而趨于一致，綜合權(quán)衡 , 估價(jià)人員假 設(shè)估價(jià)對(duì)象的年凈收益在經(jīng)營年限將保持平穩(wěn)狀態(tài) .6、完整產(chǎn)權(quán)條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格p=a/r X1-1/ l+rn其中：p:房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格a:年凈收益3. 5041萬元/年資本化率 4. 5%n:收益年限按剩余土地使用年限 45. 00年計(jì)根據(jù)上述公式以及分析取得的數(shù)據(jù)， 可測(cè)算出估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn) 市場(chǎng)價(jià)格為671301. 53元人民幣，單價(jià)為 8186元

12、/m2.五、最終結(jié)果 采用市場(chǎng)比擬法和收益法測(cè)算的結(jié)果： 估價(jià)方法： 市場(chǎng)比擬法 收益法總價(jià)萬元： 865072. 94671301. 53單價(jià)元 / m2： 10549. 678186市場(chǎng)比擬法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過交易的類似 房地產(chǎn) 進(jìn)行比擬，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適應(yīng)的修正，以此 估算估價(jià)對(duì)象 的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 . 收益復(fù)原法是求取估價(jià) 對(duì)象未來的正常凈收 益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后 累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的 客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 .上述兩種方法從不同角度反映了估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)值，因此 , 木報(bào)告 利用權(quán)重法取得最終結(jié)果：權(quán)重值：市場(chǎng)比擬法 : 0.6收益復(fù)原法 : 0.4總價(jià)=865072. 94X0. 6+671301. 53X0. 4=7875