揚(yáng)州市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法

1、揚(yáng)州市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法第一章總則第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為,加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康、有序發(fā)展，依法保障消費(fèi)者權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例等法律、法規(guī)，結(jié)合市區(qū)實際，制定本辦法。第二條在揚(yáng)州市區(qū)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，實施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。第三條房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市總體規(guī)劃和城市建設(shè)的要求，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)、完善管理，控制零星分散建設(shè)。第四條揚(yáng)州市房產(chǎn)管理局（以下稱房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門）是本市房地產(chǎn)開發(fā)行政

2、主管部門，并直接負(fù)責(zé)市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其開發(fā)經(jīng)營活動的管理、監(jiān)督工作。計劃、規(guī)劃、建設(shè)、國土、環(huán)保、物價、工商、統(tǒng)計、人防、消防、綠化等部門、機(jī)構(gòu)按照職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，共同做好房地產(chǎn)開發(fā)管理工作。第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第五條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進(jìn)行審查時，應(yīng)當(dāng)聽取房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門的意見。第六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件資料到房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門備案，并按有關(guān)規(guī)定申請房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申請報告；（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申請表;（三）企業(yè)法人

3、營業(yè)執(zhí)照；（四）企業(yè)章程；（五）驗資報告；（六）企業(yè)注冊地址證明；（七）企業(yè)法定代表人的身份證、個人簡歷；（八）企業(yè)董事會成員、部門負(fù)責(zé)人的任職文件、身份證、個人簡歷；（九）專業(yè)技術(shù)人員的職稱證書、勞動合同和身份證；（十）公司的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置和管理制度；（十一）擬開發(fā)項目的相關(guān)文件。第七條對新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門報省建設(shè)廳核發(fā)暫定資質(zhì)證書。暫定資質(zhì)證書有效期1年，有效期屆滿前30日內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門申請核定資質(zhì)等級或申請延長暫定資質(zhì)證書有效期。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自領(lǐng)取暫定資質(zhì)證書之日起1年內(nèi)無開發(fā)項目的，房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門應(yīng)報請江蘇省建設(shè)廳注銷

4、其暫定資質(zhì)證書。第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等四個資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級，在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，不得越級承擔(dān)任務(wù)。不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在江蘇省范圍內(nèi)承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目，承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，建設(shè)樓層不受限制。三級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在揚(yáng)州市范圍內(nèi)承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目，承擔(dān)建筑面積15萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，不得承擔(dān)十六層（含）以上的建筑物的建設(shè)。四級資質(zhì)

5、的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限于在揚(yáng)州城市規(guī)劃區(qū)以外的鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，可以承擔(dān)建筑面積5萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，不得承擔(dān)七層（含）以上的建筑物的建設(shè)。領(lǐng)取暫定資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以依據(jù)暫定資質(zhì)證書核定的標(biāo)準(zhǔn)從事相應(yīng)資質(zhì)等級的開發(fā)建設(shè)項目。第九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度。年檢時間為每年14月份。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須在每年1月20日前將年檢材料報送房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門，4月30日前房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門公布年檢結(jié)果。資質(zhì)年檢須提供下列文件資料：（一）企業(yè)自檢報告；（二）資質(zhì)年檢申報表；（三）法人營業(yè)執(zhí)照；（四）資質(zhì)證書正、副本；（五）審計報告、財務(wù)報表；（六）開發(fā)項目的相關(guān)資料；（七）房

6、地產(chǎn)開發(fā)項目手冊；（八）住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書的使用情況報告；（九）房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計年報；（十）縣、區(qū)級以上政府部門獎懲決定；（十一）其他有關(guān)變更的事項。逾期或者無正當(dāng)理由不參加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢的，視為自行放棄資質(zhì)，房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門應(yīng)報請江蘇省建設(shè)廳注銷其資質(zhì)證書。第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論分為合格、基本合格、不合格。連續(xù)兩年基本合格的，降低一級資質(zhì)；不合格的，不得承擔(dān)新的開發(fā)項目，并視具體情況予以降級或注銷資質(zhì)證書。第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請競買土地、計劃立項、規(guī)劃審批、營業(yè)執(zhí)照年檢、銀行貸款等事項時應(yīng)提交年檢合格或基本合格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，上述各有關(guān)行

7、政主管部門和單位應(yīng)予審查。第十二條鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報、年檢、變更由市建設(shè)行政主管部門初審后報請江蘇省建設(shè)廳批準(zhǔn)。其經(jīng)營活動應(yīng)遵守城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的有關(guān)規(guī)定。第十三條市區(qū)以外的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到市區(qū)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，若符合資質(zhì)管理有關(guān)規(guī)定不需要重新辦理開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的，必須向房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門登記備案，接受市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理。第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按月及時、準(zhǔn)確、真實地向房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門和統(tǒng)計部門報送房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計資料。開發(fā)企業(yè)資質(zhì)升級、年檢中所需要的開發(fā)統(tǒng)計數(shù)據(jù)由統(tǒng)計部門負(fù)責(zé)認(rèn)定。第十五條房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其開發(fā)經(jīng)營行為實行網(wǎng)絡(luò)化管理，房地產(chǎn)

8、開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時、真實、準(zhǔn)確地在管理網(wǎng)絡(luò)上申報、填報有關(guān)事項和信息。第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分立、合并、終止，應(yīng)在工商行政管理部門核準(zhǔn)后30日內(nèi)，向房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門重新申請辦理資質(zhì)證書或辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更名稱、法定代表人、辦公地點、注冊資本，應(yīng)在變更后30日內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門辦理變更手續(xù)。第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)第十七條房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門每年初應(yīng)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃及房地產(chǎn)市場供求狀況，會同計劃、規(guī)劃、國土、建設(shè)等有關(guān)行政管理部門，編制全市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)年度計劃，報市政府批準(zhǔn)。第十八條房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目實行資本金制度，房地產(chǎn)開發(fā)項目

9、自有資本金比例不得低于35%。第十九條房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)以拍賣、招標(biāo)、掛牌等競價方式出讓。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的房地產(chǎn)開發(fā)項目用地，經(jīng)批準(zhǔn)可以實行劃撥。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，未經(jīng)市政府批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)或改變用途。第二十條以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地利用條件開發(fā)土地。經(jīng)批準(zhǔn)改變?nèi)莘e率的，應(yīng)在開工前向國土行政主管部門申報并簽訂土地出讓補(bǔ)充合同。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力或者政

10、府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。第二十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同或取得劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件后的15日內(nèi)，向房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊（以下簡稱開發(fā)項目手冊），并應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)過程中的拆遷、建設(shè)、銷售、物業(yè)管理等主要事項及時、真實地記錄在該手冊中。第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在開發(fā)項目申領(lǐng)拆遷許可證前、項目開工時、申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證前、土建工程竣工驗收前、資質(zhì)年檢時、項目分割轉(zhuǎn)讓時將開發(fā)項目手冊報送房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門驗核。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在開發(fā)項目竣工驗收備案交付使用后，將開發(fā)項目手冊送交房地產(chǎn)開發(fā)行政

11、主管部門歸檔。第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中不得擅自變更用地性質(zhì)和規(guī)劃、設(shè)計；確需變更的，應(yīng)當(dāng)報請原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)和設(shè)計單位批準(zhǔn)、同意，并辦理有關(guān)變更手續(xù)。有關(guān)變更事項應(yīng)在開發(fā)項目手冊中如實記錄。第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對開發(fā)項目的配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)加強(qiáng)監(jiān)督檢查。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在項目開工前30日內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門報送配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)方案。方案應(yīng)包括建設(shè)的內(nèi)容、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、開工和竣工時間等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)內(nèi)容和期限完成配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)。居住建筑規(guī)模在組團(tuán)級以下（含組團(tuán)級）的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施應(yīng)當(dāng)

12、與居住建筑同步施工、同期竣工和交付使用；居住建筑規(guī)模在組團(tuán)級以上的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門批準(zhǔn)，可以分期實施。第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃指標(biāo)的要求，在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)物業(yè)管理用房、社區(qū)居委會用房、活動中心（社區(qū)會所）、公共廁所、垃圾用房等公共設(shè)施。凡建設(shè)費(fèi)用已列入房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的公共設(shè)施設(shè)備，其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自處分；其經(jīng)營所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益用于該項目的物業(yè)管理。第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目應(yīng)領(lǐng)取施工許可證后方可開工，并應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計、施工的技術(shù)規(guī)范以及

13、合同的約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對開發(fā)建設(shè)項目的工程質(zhì)量全面負(fù)責(zé)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定設(shè)置質(zhì)量管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對設(shè)計和施工質(zhì)量的過程控制和驗收管理。工程建設(shè)中，不得擅自變更已經(jīng)審查批準(zhǔn)的施工圖設(shè)計文件等。第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)當(dāng)及時收集、整理項目建設(shè)各環(huán)節(jié)的文件資料，建立、健全開發(fā)項目的建設(shè)檔案，并在開發(fā)項目竣工驗收后，及時向建設(shè)行政主管部門、物業(yè)管理單位或者其他有關(guān)部門移交項目建設(shè)檔案。第二十八條房地產(chǎn)開發(fā)項目必須嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計的要求進(jìn)行配套建設(shè)。有關(guān)水、電、氣、道路、郵政、通訊、消防、環(huán)保、綠化、人防、物業(yè)管理等須提供竣工合格有效文件后方可交付使用。第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)項目交付時

14、，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照項目總建筑面積的4%0向物業(yè)管理服務(wù)單位無償提供物業(yè)管理服務(wù)用房，其產(chǎn)權(quán)屬該項目全體業(yè)主所有。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定提供社區(qū)居委會用房。第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。保修期從商品房交付購房人之日起計算。保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)查明責(zé)任，并組織有關(guān)方面解決質(zhì)量問題。暫時無法落實責(zé)任的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)先行解決，待質(zhì)量問題原因查明后由責(zé)任方承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)工程質(zhì)量管理、監(jiān)督、認(rèn)定和投訴處理工作，由建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)。建設(shè)行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)對施工企業(yè)的管理。禁止施工企業(yè)超越資

15、質(zhì)承攬工程、轉(zhuǎn)包或違法分包工程。建設(shè)行政主管部門在受理工程質(zhì)量投訴后，根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和現(xiàn)行工程技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和行政管理規(guī)定，組織專家進(jìn)行查勘、鑒定，認(rèn)定工程質(zhì)量，劃定責(zé)任人及責(zé)任范圍，下達(dá)處理意見書。第四章房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營第三十二條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，必須符合下列條件：（一）轉(zhuǎn)讓人持有計劃、建設(shè)、國土、規(guī)劃、房管等管理部門批準(zhǔn)項目的有關(guān)文件；（二）轉(zhuǎn)讓人已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（三）轉(zhuǎn)讓人已完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；（四）受讓人具備相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；（五）受讓人具備項目剩余投資額百分之二十五以上的項目資本金；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。第三十三

16、條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同及其他有關(guān)資料到房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門備案。受讓人應(yīng)當(dāng)重新領(lǐng)取開發(fā)項目手冊。第三十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給項目受讓人；已完成拆遷補(bǔ)償安置的，對可能出現(xiàn)的遺留問題，應(yīng)明確責(zé)任人。項目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)聯(lián)合書面通知被拆遷人。第三十五條房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)建設(shè)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂具有法律效力的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議之日起10日內(nèi)，送房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門備案。項目的聯(lián)建事項應(yīng)記錄在開發(fā)項目

17、手冊中，并在銷售過程中向社會公示。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得假借聯(lián)合開發(fā)變更項目開發(fā)主體，變相出借、出賣、轉(zhuǎn)讓開發(fā)資質(zhì)證書，變相轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得有下列行為：（一）與擁有土地使用權(quán)的非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單位聯(lián)合開發(fā)；（二）將開發(fā)項目完全交其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)，不參與項目經(jīng)營管理，獲取固定收益；（三）其他非法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的行為。第三十六條房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)實施物業(yè)管理，并按有關(guān)規(guī)定繳納房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金。房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定項目的物業(yè)管理單位之后，方可向其核發(fā)商品房預(yù)售許可證。第三十七條房地產(chǎn)開發(fā)項目按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)

18、到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，方可申請預(yù)售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房前應(yīng)當(dāng)持下列文件資料向房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證：（一）營業(yè)執(zhí)照；（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（三）開發(fā)建設(shè)項目計劃批文；（四）土地出讓金全額繳納憑證和國有土地使用權(quán)證書;（五）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（六）建筑工程施工許可證；（七）城建規(guī)費(fèi)結(jié)算證明；（八）工程承包合同書；（九）銷售面積明細(xì)表、分層平面圖、預(yù)售價格備案文件；（十）房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊；（十一）白蟻防治證明書；（十二）物業(yè)管理合同、房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金歸集證明；（十三）項目應(yīng)建的物業(yè)管理用房、社區(qū)居委會用房

19、、活動中心（社區(qū)會所）、學(xué)校、公共廁所、垃圾用房等公共設(shè)施及配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)方案和書面承諾。（十四）商品房的結(jié)構(gòu)、用途、裝璜標(biāo)準(zhǔn)等情況說明。房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請之日起10日內(nèi)作出答復(fù)。同意的應(yīng)當(dāng)頒發(fā)商品房預(yù)售許可證；不同意的，應(yīng)當(dāng)說明理由。未領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售，不得向購房人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。第三十八條已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證的項目依法轉(zhuǎn)讓的，項目受讓人應(yīng)當(dāng)按照本辦法第三十七條的規(guī)定重新申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證。項目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)自項目轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起10日內(nèi)書面通知購房人，購房人在收到書面通知之日起30日內(nèi)有權(quán)解除商品房買賣合同并由項目轉(zhuǎn)讓

20、人承擔(dān)違約責(zé)任；或者與項目受讓人重新簽訂商品房買賣合同，原商品房買賣合同中約定項目轉(zhuǎn)讓人的權(quán)利和義務(wù)，由受讓人承擔(dān)。第三十九條發(fā)布商品房銷售廣告的，必須取得商品房預(yù)售許可證，并遵守廣告管理的有關(guān)規(guī)定。在商品房銷售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證的證號。第四十條商品房銷售廣告、宣傳資料和樓盤模型中關(guān)于房地產(chǎn)狀況的說明、示意應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確，其中對房屋和相關(guān)設(shè)施的表述具體確定且對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的說明和允諾應(yīng)當(dāng)視為要約，必須載入商品房買賣合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備、裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)

21、當(dāng)與樣板房一致。第四十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已經(jīng)抵押的商品房進(jìn)行預(yù)、銷售，必須經(jīng)抵押權(quán)人同意并明確告知購房人；已經(jīng)預(yù)售的商品房不得抵押。第四十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書和所售樓盤的商品房預(yù)售許可證、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房買賣合同示范文本等相關(guān)文件明示于售樓場所。未明示的，購房人有權(quán)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出示上述相關(guān)文件。第四十三條預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對預(yù)售資金的使用必須與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，確保預(yù)售資金用于該商品房的建設(shè)。第四十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)、銷售商品房時應(yīng)當(dāng)本著平等、自愿、誠信的原則與購房人簽訂商品房買賣合同。合同應(yīng)當(dāng)載明下列主

22、要事項：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本情況；（三）商品房計價方式及價款、付款方式和期限；（四）交付使用條件及日期；（五）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（六）配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（七）保修項目、期限、責(zé)任；（八）面積差異處理方式；（九）關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定;（十）物業(yè)管理的約定；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)使用國家制訂的商品房買賣合同示范文本。示范合同文本中所列事項必須逐項填寫，不得省略；不得設(shè)定違法、顯失公平的免責(zé)條款；不得將合同內(nèi)的房屋建設(shè)事項列到合同外向購房人另行收費(fèi)。示范合同文本中未包括的內(nèi)容

23、，買賣雙方可以簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與主合同具有同等法律效力。第四十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂商品房買賣合同之日起30日內(nèi)，將該合同報送房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門登記備案。第四十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購房人依法解除商品房買賣合同之前，不得與他人簽訂同一商品房的買賣合同。第四十七條房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門、工商行政管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對商品房買賣合同示范文本使用的監(jiān)管，依法查處合同欺詐行為。第四十八條商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要求購房人在簽訂商品房買賣合同時按規(guī)定與相關(guān)的物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。第四十九條按套內(nèi)建筑面積或建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積

24、發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；（二）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還

25、買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積合同約定面積因本辦法第五十條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。第五十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。已經(jīng)預(yù)售的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。但經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃調(diào)整和設(shè)計單位同意的設(shè)計變更而導(dǎo)致商品房結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、日照間距、朝向變化以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量、居住環(huán)境或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)書面通知購房人。購房人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。購房人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未做出是否退房的書面答復(fù)的，視同

26、接受該規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。購房人在通知到達(dá)15日內(nèi)要求退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全額退還有關(guān)購房款項，并付給所付款項相應(yīng)周期銀行固定資產(chǎn)貸款利息。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知購房人的，購房人有權(quán)退房，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。第五十一條經(jīng)濟(jì)適用房、普通住宅房實行政府指導(dǎo)價，高檔住宅和非住宅商品房實行市場調(diào)節(jié)價。第五十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品房住宅交付使用時，向購房人提供江蘇省建設(shè)廳統(tǒng)一印制的住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。第五十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具商品房銷售委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向購房人明示商品房銷售委托書

27、和本辦法第四十二條規(guī)定的證明文件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對中介機(jī)構(gòu)的銷售行為承擔(dān)責(zé)任。代理銷售的中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證之日起，方可開展商品房有關(guān)宣傳、銷售活動。第五十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房地產(chǎn)行政主管部門；并應(yīng)當(dāng)協(xié)助購房人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因，購房人在下列期限屆滿時未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日

28、起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。第五十五條履行商品房買賣合同產(chǎn)生的爭議，由爭議雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按照雙方約定的爭議解決方式依法向仲裁委員會申請仲裁或者向人民法院起訴。第五十六條房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案，記載開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績和不良經(jīng)營行為，并定期向社會公布。第五章法律責(zé)任第五十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，由房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定，報請江蘇省建設(shè)廳予以降低或者注銷其開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書：（一）涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書的；（二）超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的;（三）擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的；或者假借項目聯(lián)合開發(fā)，變更項目開發(fā)主體，變相轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的;（四）未取得施工許可證擅自施工的；（五）未按規(guī)定向房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門領(lǐng)取、報送房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊的；（六）按國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)實行監(jiān)理的項目未委托監(jiān)理的；（七）未經(jīng)工程質(zhì)量驗收備案或?qū)Ⅱ炇詹缓细竦姆课萆米越桓妒褂玫?；（八）有明示或暗示勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位違反強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，或明示或