第十二章物權(quán)變動

1、案例：甲因為要調(diào)往外地工作，欲將家里的財產(chǎn)變賣，甲的朋友乙知道后同甲商量，要求甲把彩電賣給他。雙方協(xié)定的價格是1500元。6月1日，乙將錢交給甲以后，乙將電視裝上車欲將電視拉走。甲想起自己還有一個月才走，就問乙能否借用一個月？乙同意。7月1日，乙將電視拉回家，到家后，當他接通電源，電視機不顯示圖像，乙認為甲的電視機在賣給他之前就壞了，就把電視機又給甲送回來，要求甲把錢退給他。甲請來修理電視機的技術(shù)人員檢查，認為是搬運不當顯像管損壞。乙堅決不要電視機了，要求甲退錢。如果甲一定要將電視賣給他，那就退給他電視的修理費將近500元。試分析： 甲是否應(yīng)當承擔電視的修理費用或者收回電視？ 答案:甲無須承擔

2、修理費用或收回電視。 本題中甲賣電視給乙，雙方約定由甲借用電視一個月，屬于占有改定。甲和乙根據(jù)口頭協(xié)議構(gòu)成了買賣電視機的法律關(guān)系，從6月1日乙付錢，雙方達成協(xié)議時電視機的所有權(quán)就移轉(zhuǎn)了，只不過采用的并非實際交付的方法。既然電視機的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，電視機毀損或滅失的風險也應(yīng)當由所有權(quán)人承擔。因此，乙在運輸期間不慎將電視機損壞，應(yīng)由他自己負責。甲無須承擔電視的修理費用，也沒有義務(wù)收回電視。 一、物權(quán)變動的概述1. 物權(quán)變動的概念 物權(quán)變動，是指物權(quán)的發(fā)生、變更與消滅的狀態(tài)，包括物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅。（1） 物權(quán)的發(fā)生物權(quán)的原始取得物權(quán)的繼受取得a.依繼受取得方法不同：轉(zhuǎn)移的繼受取得與創(chuàng)設(shè)的

3、繼受取得b.依繼受范圍或形態(tài)不同：特定的繼受取得與概括的繼受取得（2）物權(quán)的變更（3）物權(quán)的消滅絕對消滅與相對消滅物權(quán)消滅的原因：a.混同；b.拋棄；c.標的物滅失；d.約定存續(xù)期間屆滿；e.擔保物權(quán)因主債權(quán)消滅而消滅；f.征收或添附，等等。2. 引起物權(quán)變動的原因（1）法律行為（2）法律行為以外的其他原因因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權(quán)變動的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。注意：依照前述享有不動產(chǎn)物權(quán)的，

4、處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。3. 物權(quán)行為（1）物權(quán)行為的概念 物權(quán)行為，是指以設(shè)立、變更、消滅物權(quán)為目的的法律行為。 物權(quán)行為=物權(quán)的合意+登記或交付注意：物權(quán)行為與處分行為的區(qū)別（2）物權(quán)行為的立法例肯定主義否定主義（3）物權(quán)行為獨立性（區(qū)分原則）（4）物權(quán)行為無因性（抽象原則）思考：我國物權(quán)法對物權(quán)行為的觀點二、物權(quán)的變動（一）物權(quán)變動模式（基于法律行為）1. 債權(quán)意思主義（法國、意大利、日本）2. 物權(quán)形式主義（德國、我國臺灣地區(qū)）3. 債權(quán)形式主義（瑞士）我國物權(quán)法的立法選擇：原則上采債權(quán)形式主義，例外采債權(quán)意思主義原則：物權(quán)法第6、9、23條

5、等例外：物權(quán)法第128條、158條、24條、188條等補充：英美法系的登記制度 最初，普通法有時間在先，權(quán)利在先的原則，如果出讓人把財產(chǎn)讓于給第一受讓人后，又讓于給第二受讓人，那么，根據(jù)普通法，第二受讓人是無法得到保護的。但是這樣是非常有害于交易安全的，第二受讓人沒有辦法知曉是否已經(jīng)被轉(zhuǎn)讓給了第一受讓人。所以，美國各州逐漸改變了這一做法，而采用登記制度?，F(xiàn)代美國各州的登記制度極不相同，主要有通知型（notice）、競賽型（race）、競賽-通知型（race-notice）之分。通知型：只要后來的購買者包括債權(quán)人或抵押權(quán)人是善意的并且是有償?shù)模覜]有被告知該財產(chǎn)已經(jīng)被轉(zhuǎn)讓或抵押過，后來的善意的

6、購買者的權(quán)利就受保護，先前的沒有登記的轉(zhuǎn)讓就無效。競賽型：誰先登記誰就優(yōu)先獲得財產(chǎn)權(quán)，這一類型屬于傳統(tǒng)型，目前只有加利福尼亞等個別的洲采用。競賽通知型：任何一次未登記的轉(zhuǎn)讓針對后來的善意取得人都是無效的，但是，這個后來的取得人還應(yīng)當是第一個登記的人。 總的來說，美國法的登記制度，在效力上大都是采取的對抗主義，即如果沒有第三人的話，在當事人之間是可以產(chǎn)生物權(quán)變動的。只是如果出現(xiàn)了第三人，就存在一個誰的權(quán)利優(yōu)先的問題。即使在上述的競賽型、競賽通知型，都要求登記，但是，登記也只是獲得對抗一切人（對世）的效力的手段，而如果沒有登記，也只是對某些特定的受保護的人（后來的登記者，或善意登記者）無效，并不是

7、對原來的出讓人無效。 為了簡化登記檢索系統(tǒng)，托倫斯借鑒了海船登記的方法，發(fā)明了不動產(chǎn)登記的新系統(tǒng)。托倫斯登記系統(tǒng)有三項基本原則： 鏡子原則（mirror principle）：登記和產(chǎn)權(quán)證書被認為精確的完整的再現(xiàn)了權(quán)利的狀態(tài)。這首先表明，為了保障準確與完整，登記機關(guān)有實質(zhì)的審查義務(wù)，可以調(diào)查取證。其次，登記機關(guān)在審查無誤后，發(fā)給權(quán)利人權(quán)利證書（certificate）,作為權(quán)利人享有權(quán)利的證明；再次，權(quán)利人轉(zhuǎn)讓時，只要將轉(zhuǎn)讓書(deed)和產(chǎn)權(quán)證書交給受讓人，受讓人申請登記，登記機關(guān)審查無誤后，將原來的出讓人的產(chǎn)權(quán)證書收回，另外頒發(fā)一個新的產(chǎn)權(quán)證書給受讓人。 門簾原則(curtain prin

8、ciple)：這表明，登記具有絕對的效力即公信力，即使在此前還有其他的導致權(quán)利瑕疵的原因，比如財產(chǎn)上存在負擔，比如財產(chǎn)實際上已被轉(zhuǎn)讓給他人，但只要現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證書登記上沒有記載，那么，過去的一切導致權(quán)利瑕疵的情形都視為不存在。從而隔斷了權(quán)利證書之外的非可知因素對受讓人權(quán)利的影響，極大的保護了交易安全。 保險原則（insurance principle）：如果由于登記不正確，給權(quán)利人造成了損害，通過保險基金對損失加以補償。托倫斯登記制與德國法上的權(quán)利登記制的區(qū)別：a.托倫斯登記制要發(fā)給權(quán)利人產(chǎn)權(quán)證書，轉(zhuǎn)讓時出讓人不但要交付轉(zhuǎn)讓書，還要交付產(chǎn)權(quán)證書。而權(quán)利登記制，登記是就當事人之契約加以注記驗證，并

9、不另發(fā)書狀。b.托倫斯登記制采任意登記主義，它并不強制一切土地必須申請所有權(quán)及它項權(quán)利登記。即使當事人沒有登記，其物權(quán)仍然可以獲得承認和保護。這一點和德國法上的只有登記才發(fā)生物權(quán)變動是極不相同的。托倫斯登記制度的可貴之處就在于它不是利用國家的強制力強制推行一種制度，而是以一種市場開放的競爭態(tài)度，通過自身比較利益的彰顯，來吸引權(quán)利人將自己的土地納入到托倫斯登記系統(tǒng)。（二）物權(quán)公示的方法及效力1. 物權(quán)公示的方法不動產(chǎn)登記動產(chǎn)占有和交付2. 物權(quán)公示的效力公示對抗主義；公示生效主義；折衷主義我國物權(quán)法原則上確立了公示生效主義，例外承認公示對抗主義。（三）不動產(chǎn)物權(quán)的變動1.不動產(chǎn)物權(quán)變動的規(guī)則物權(quán)

10、法第9條：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定得除外。 依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記?！?.不動產(chǎn)登記制度（1）不動產(chǎn)登記的概念 不動產(chǎn)登記，是指國家登記機構(gòu)將不動產(chǎn)物權(quán)變動的事項記載于不動產(chǎn)登記薄并供公眾查閱的制度。物權(quán)法第10條第二款：“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。在此之前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定做出規(guī)定?！辈粍赢a(chǎn)登記“五統(tǒng)一原則”（統(tǒng)一登記機構(gòu)、統(tǒng)一法律依據(jù)、統(tǒng)一效力、統(tǒng)一程序、統(tǒng)一權(quán)屬證書）（2）登記機構(gòu)由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理現(xiàn)行登記機構(gòu)

11、：不動產(chǎn)所在地的縣級以上人民政府的相關(guān)不動產(chǎn)管理部門a.土地管理部門b.房產(chǎn)管理部門c.農(nóng)業(yè)主管部門d.林業(yè)主管部門e.海洋行政主管部門f.地質(zhì)礦產(chǎn)主管部門補充：域外法中的不動產(chǎn)登記主管機關(guān)（1）日本：法務(wù)局、地方法務(wù)局、支局和派出所；（2）瑞士：各州的地方法院；（3）德國：地方法院中設(shè)立的“土地登記局”；（4）英國：土地登記局；（5）我國臺灣地區(qū)：專門的地政事務(wù)所；（6）我國香港地區(qū)：專門的“田土注冊處”，隸屬于香港注冊總署。補充： 2014年5月7日，國土資源部辦公廳下發(fā) 關(guān)于在地籍管理司加掛不動產(chǎn)登記局牌子的通知（以下簡稱 通知）。通知明確，根據(jù)中央編辦關(guān)于整合不動產(chǎn)登記職責的通知和 中

12、央編辦關(guān)于國土資源部不動產(chǎn)登記人員編制有關(guān)問題的批復，在國土資源部地籍管理司加掛不動產(chǎn)登記局牌子，承擔指導監(jiān)督全國土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動產(chǎn)登記工作的職責。 不動產(chǎn)登記局掛牌成立，標志著統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機構(gòu)正式組建，不動產(chǎn)登記“四統(tǒng)一”工作（登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺統(tǒng)一）邁出了堅實一步，為建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度提供了有力的組織保障。（3）登記生效時間物權(quán)法第14條：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?！保?）登記簿與權(quán)屬證書物權(quán)法第16條：“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記

13、簿由登記機構(gòu)管理。”物權(quán)法第17條：“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準?！保?）登記資料的查詢物權(quán)法第18條：“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構(gòu)應(yīng)當提供。”（6）更正登記物權(quán)法第19條第一款：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當予以更正?！保?）異議登記物權(quán)法第19條第二款：“不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申

14、請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。”（8）預告登記物權(quán)法第20條：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效?！保?）登記機構(gòu)的責任物權(quán)法第21條：“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當承擔賠償責任。 因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當承擔賠償

15、責任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償?！保ㄋ模﹦赢a(chǎn)物權(quán)的變動1.動產(chǎn)物權(quán)變動的一般規(guī)則占有與交付（現(xiàn)實交付） 動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。船舶、航空器和機動車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。2.交付的特殊形式（擬制交付或觀念交付）（1）簡易交付 動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動產(chǎn)，物權(quán)自法律行為生效時發(fā)生效力。（2）指示交付 產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動產(chǎn)的，負有交付義務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。（3）占有改定 動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的，物權(quán)自該約

16、定生效時發(fā)生效力。例：1. 張某為開一家茶葉店，從王某處購得門面房兩間，約定價款為100萬元，張某先付60萬元，余款辦理過戶登記后一個月內(nèi)付清，雙方簽訂了合同。張某交付60萬元房款后，兩人一起到登記機構(gòu)辦理過戶。登記機構(gòu)告知兩人，為市政建設(shè)需要，要按照房屋的評估價收取萬分之五的費用，要求兩人先對房屋進行評估，張某就該問題與登記機構(gòu)發(fā)生糾紛。下列說法正確的是：A.登記機構(gòu)是出于公共利益的需要，其行為是合法的B.登記機構(gòu)的行為違法，張某不必交付該費用C.張某也不必對房屋進行評估D.房屋買賣雙方需要先對房屋進行評估，但不必繳納該費用2.某房屋登記簿上所有權(quán)人為甲，但乙認為該房屋應(yīng)當歸己所有，遂申請仲裁。仲裁裁決爭議房屋歸乙所有，但裁決書生效后甲、乙未辦理變更登記手續(xù)。一月后，乙將該房屋抵押給丙銀行，簽訂了書面合同，但未辦理抵押登記。對此，下列哪些說法是正確的？