物業(yè)管理公司在商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營管理中的重要作用

1、物業(yè)管理公司在商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營管理中的重要作用導(dǎo)言物業(yè)管理公司簡(jiǎn)稱物業(yè)公司。物業(yè)公司是專門從事地上永久性建筑物、附屬設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施及相關(guān)場(chǎng)地和周圍環(huán)境的專業(yè)化管理的，為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供良好的生活或 工作環(huán)境的，具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。作為獨(dú)立的企業(yè)法人，物業(yè)管理公司必須由 明確的經(jīng)營宗旨和經(jīng)行業(yè)主管部門認(rèn)可的管理章程，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事和經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任。物業(yè)公司須自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的機(jī)制運(yùn)行。首先：物業(yè)管理公司在某種程度上承擔(dān)著某些行政管理的特殊職能，是現(xiàn)階段城市現(xiàn)代化建 設(shè)的重要組成部分。隨著國家新一輪的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控拉開序幕，多年以來以住宅為主導(dǎo)的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)開始發(fā)

2、生轉(zhuǎn)移和變化，市場(chǎng)資本流向以及各大開發(fā)企業(yè)開發(fā)策略向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域傾斜將是順應(yīng)市場(chǎng)變化迎接新機(jī)遇 和挑戰(zhàn)的必然結(jié)果，作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈重要一環(huán)的物業(yè)服務(wù)行業(yè)也必須面對(duì)這一客觀實(shí)際。由于大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能通過提供傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)以及有限的業(yè)主共有資源的利用創(chuàng)造收益，收入有限而成本卻不斷攀升， 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，利潤空間越來越薄。基于此，拓展物業(yè)服務(wù)利潤空間， 尋找新的市場(chǎng)空白點(diǎn)將成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)從勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型；從低利潤率向高利潤率轉(zhuǎn)變的必然途徑之一，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的加快發(fā)展無疑將為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供這樣一個(gè)新的發(fā)展契機(jī)。其次：商業(yè)資產(chǎn)化運(yùn)營的環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)。、房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪調(diào)整，住宅開發(fā)擴(kuò)

3、 展受阻礙。、商業(yè)地產(chǎn)影響較小，穩(wěn)步發(fā)展。最后：物業(yè)管理公司在商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營的策略：（一）商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營專業(yè)規(guī)劃 細(xì)分市場(chǎng)：市場(chǎng)細(xì)分可以幫助做好商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)定位、經(jīng)營產(chǎn)品定位與客戶定位。從租戶的行 業(yè)背景、租價(jià)承受力、租期長短、租賃面積大小、擴(kuò)張潛力等方面對(duì)租戶進(jìn)行細(xì)分，可以 在劇烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中找準(zhǔn)自己的目標(biāo)客戶，根據(jù)特定細(xì)分市場(chǎng)的需求，對(duì)出租物業(yè)作出相 應(yīng)的調(diào)整，提高物業(yè)出租效果。合理的商業(yè)空間規(guī)劃和目前的住宅大盤一樣綜合化、多功能化也是商業(yè)的一個(gè)重要發(fā)展方向，特別是對(duì)于 大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。從規(guī)劃設(shè)計(jì)出發(fā)建立商業(yè)與其它行業(yè)共生的綜合服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn) 商業(yè)與其住宅生活配套等的整合，是發(fā)揮多種資

4、源優(yōu)勢(shì)、實(shí)現(xiàn)商業(yè)、物業(yè)服務(wù)價(jià)值最大化 的重要手段對(duì)于商業(yè)而言自由、靈活的規(guī)劃形態(tài)以及宜人的空間尺度是考慮的重點(diǎn)。例如一些商 業(yè)依附于高層住宅的底部，帶有明顯的底商特色，如缺乏合理的商業(yè)空間規(guī)劃幾極容易形 成很大的局限，并且易形成商業(yè)與住宅的互相干擾。盡管前期銷售勢(shì)頭不錯(cuò)，但并不能保 證日后的商業(yè)良性經(jīng)營及后期的物業(yè)管理。二）商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營專業(yè)規(guī)劃 商業(yè)推廣：1. 多種途徑宣傳樹立物業(yè)良好的形象與口碑。在這方面，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理者應(yīng)盡可能 通過靈活的媒介（根據(jù)物業(yè)規(guī)模、市場(chǎng)定位選擇電視、報(bào)紙、樓盤現(xiàn)場(chǎng)廣告、車廂廣告、 燈廂廣告及車站廣告牌等）宣傳物業(yè)形象、特色和特定價(jià)值，可以通過舉行有影響的租戶

5、集中進(jìn)場(chǎng)入住儀式，報(bào)道一個(gè)公眾、潛在租戶有興趣的成功交易案例，宣傳物業(yè)的附加服 務(wù)功能等營造物業(yè)良好的形象，聚集市場(chǎng)對(duì)物業(yè)的關(guān)注度，為吸引各方客戶打下基礎(chǔ)。2. 以物業(yè)特定的價(jià)值和功能打動(dòng)客戶。為此，負(fù)責(zé)租賃的招商人員應(yīng)全面深入檢查并熟 悉待租物業(yè)，掌握出租空間的特征和布局情況，明確與周邊同類物業(yè)的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，確保 每一待租的空間均處于良好的服務(wù)狀態(tài)，清楚待租空間可能給客戶提供的特定價(jià)值。只有 這樣，才能針對(duì)性向客戶推銷、介紹自己的產(chǎn)品，說服對(duì)物業(yè)有一定興趣的客戶，使其確 信此物業(yè)是本地區(qū)同類物業(yè)中對(duì)其最適合的租用對(duì)象，能滿足其特定的需求；當(dāng)了解到客 戶對(duì)當(dāng)前物業(yè)空間有不滿之處后，迅速糾正。3

6、. 充分利用現(xiàn)有租戶的推薦介紹做到以商引商，通過藍(lán)光富麗城社區(qū)商業(yè)、藍(lán)光香檳廣 場(chǎng)等項(xiàng)目的成功運(yùn)營證明可能性最大的物業(yè)出租方法是來自對(duì)當(dāng)前物業(yè)服務(wù)感到滿意的以 承租客戶的推薦。因此，物業(yè)出租經(jīng)營者應(yīng)將現(xiàn)有客戶的感情培養(yǎng)與優(yōu)質(zhì)服務(wù)上升到策略 高度，通過多種途徑滿足現(xiàn)有客戶的服務(wù)需求，增進(jìn)與他們的聯(lián)系，以便現(xiàn)有客戶變成義 務(wù)推銷員。從某種意義上，這也是物業(yè)促進(jìn)租賃最低成本的策略。三）商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營專業(yè)規(guī)劃 商業(yè)差別定價(jià)差別定價(jià)策略包括兩個(gè)方面。對(duì)所經(jīng)租的物業(yè)根據(jù)租期、租賃規(guī)模、是否單獨(dú)承擔(dān)維護(hù) 費(fèi)用等，在租金定價(jià)上作出區(qū)別；對(duì)所經(jīng)租相鄰相近的不同樓棟，或同一樓棟的不同樓層 或單元，根據(jù)其唯一性或特質(zhì)

7、性等采用拉高價(jià)格，或?qū)^差樓層采用較低價(jià)格的策略，以 價(jià)格差吸引租客、分隔租客。原因在于高檔消費(fèi)者對(duì)價(jià)格不敏感，更關(guān)注質(zhì)量、景觀、適 用性與服務(wù)等，低檔消費(fèi)者，對(duì)價(jià)格差很敏感，拉開價(jià)格可以促進(jìn)猶豫不決的租客，本著 圖便宜或占有獨(dú)到地位的心理，加速租賃成交。商業(yè)資產(chǎn)招商及運(yùn)營招商人員可根據(jù)負(fù)責(zé)招商項(xiàng)目的不同區(qū)域、不同的商業(yè)定位采取相應(yīng)招商策略對(duì)項(xiàng)目進(jìn) 行招商執(zhí)行：招商模式選擇1. 委托出租。如果物業(yè)的擁有者不具有自主經(jīng)營能力，或物業(yè)產(chǎn)權(quán)較為分散時(shí)，物業(yè)管 理方的招商經(jīng)營團(tuán)隊(duì)可以通過委托招商的形式負(fù)責(zé)商業(yè)物業(yè)的出租經(jīng)營及產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理。同時(shí)需協(xié)調(diào)好授權(quán)范圍和經(jīng)營者的招商傭金。2. 包租。當(dāng)業(yè)主擁有者

8、對(duì)租賃市場(chǎng)不熟或無暇顧及時(shí)，物業(yè)管理方的招商經(jīng)營團(tuán)隊(duì)可以 通過專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查承包的方式包給專業(yè)承包商出租，由承包商負(fù)責(zé)租務(wù)、推廣及日常管 理工作。這樣既能將經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給專業(yè)承包人，省去業(yè)主親歷親為的辛勞，節(jié)約己方人 力物力，又能保證物業(yè)有穩(wěn)定的租金收益。但這種情況難免要在租金上做出一定的讓步。3 、組合招商包括長租與短租組合，大小租戶匹配，不同經(jīng)營類型租戶匹配，不同形式、層次店鋪的 組合，不同貨品、服務(wù)、商業(yè)結(jié)構(gòu)的組合等。對(duì)于零售業(yè)務(wù)來說，這種組合可以創(chuàng)造、強(qiáng) 化購物氛圍，形成商戶間互惠共生關(guān)系，使其憑借臨近性獲益。在位置分配上，應(yīng)充分考 慮各類零售業(yè)務(wù)、各不同機(jī)構(gòu)間的效益外溢、效益轉(zhuǎn)移、比

9、較及多目標(biāo)和沖動(dòng)性購物行為 等因素的影響和效果。4、借勢(shì)造市招商有一些市場(chǎng)機(jī)會(huì)是不經(jīng)意而來的， 如舊城區(qū)統(tǒng)一拆遷改造 （拆除大批臨街商鋪） 、附近修 建大型公共建筑、舉辦大型活動(dòng)、大學(xué)擴(kuò)招、禁止住（宅）改商（用）等。物業(yè)出租經(jīng)營 者應(yīng)抓住機(jī)遇，迅速采取行動(dòng)，適應(yīng)市場(chǎng)，贏得商機(jī)。如新廣交會(huì)會(huì)展中心附近的樓盤， 針對(duì)廣交會(huì)客商云集， 酒店賓館房?jī)r(jià)奇高的商機(jī)， 推出短租公寓套房， 就獲得很好的收益。5 租售結(jié)合招商。對(duì)于可租可售的物業(yè)，面對(duì)那些欲購物業(yè)資金不充裕且不愿背負(fù)利息 的客戶，可以實(shí)行以租代售的辦法出租，以減輕他們的供房資金壓力，方便他們盤活資金 經(jīng)營。同時(shí)讓這些潛在買家切實(shí)體會(huì)到物業(yè)的生財(cái)

10、能力和價(jià)值，感受到房屋質(zhì)量的可靠性 和物業(yè)服務(wù)的高水平，最終促成由租到售的轉(zhuǎn)換。5 轉(zhuǎn)換用途招商。許多中小公司，對(duì)辦公地點(diǎn)要求不高，不愿租用專用寫字樓。因此， 對(duì)于一些滯租商鋪，在不影響物業(yè)整體招租的情況下，可以對(duì)其內(nèi)部布局做分隔改造，改 作適合中小公司使用的辦公用房，吸引中小客戶前來租用；也可將空置商鋪改做展銷場(chǎng)地 或其他用途出租。6、談判和簽約談判策略應(yīng)用的好壞事關(guān)簽約成敗和租約風(fēng)險(xiǎn)大小。物業(yè)出租人員要學(xué)會(huì)引導(dǎo)客戶，如 在陪同客戶看現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，應(yīng)根據(jù)客戶的性格傾向確定看樓路線。對(duì)于感性色彩濃的客戶應(yīng)先 看條件好的部分， 對(duì)于理性色彩濃的客戶， 應(yīng)先看差的后看好的部分。 在具體簽約談判時(shí)， 應(yīng)以結(jié)束性問題對(duì)話，強(qiáng)調(diào)物業(yè)獨(dú)有的價(jià)值，準(zhǔn)備好完整的已填好的租約，在非核心利益 上多做讓步。并在這一過程中要有充分的自信，讓客戶從內(nèi)心感受到你也是站在他的立場(chǎng) 上為其利益考慮，并且讓價(jià)幅度不宜太大。商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)商業(yè)物業(yè)出租經(jīng)營過程中，物業(yè)招商經(jīng)營人平時(shí)應(yīng)多與客戶聯(lián)系，勤于走訪，一旦發(fā)現(xiàn) 對(duì)物業(yè)服務(wù)（用電、用水、維修、保潔等方面）的要求，盡可能及時(shí)幫助解決；及時(shí)消除 物業(yè)辦公、經(jīng)營環(huán)境中的各種隱患，配合租戶需要，在商機(jī)尋找、信息提供、客商聯(lián)系、 促銷活動(dòng)安排等方面主動(dòng)提供幫助。總之，以優(yōu)質(zhì)周到的服務(wù)可贏得客戶信任，促進(jìn)物業(yè) 租賃、及商業(yè)附加值提