物業(yè)公司人員配置標(biāo)準(zhǔn)及人員編制

1、物業(yè)管理人員配置、定額（建議）物業(yè)管理劉大山一組織架構(gòu)與崗位設(shè)置管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1 目的規(guī)范公司組織架構(gòu)與崗位設(shè)置的一般原則及調(diào)整方法。2 適用范圍 : 適用于物業(yè)管理有限公司及下屬物業(yè)管理處的組織 架構(gòu)及崗位設(shè)置管理工作。3 職責(zé)1）總經(jīng)理負責(zé)組織架構(gòu)與崗位設(shè)置的審批。2）人事部負責(zé)組織架構(gòu)與崗位設(shè)置的制定和管理。4 程序要點1 組織架構(gòu)的設(shè)置與調(diào)整a 物業(yè)管理公司組織架構(gòu)設(shè)置的一般模式：一般情況下，公司管理單一物業(yè)時，公司設(shè)置為：辦公室（含行政、 人事部）、經(jīng)營部、財務(wù)部、客戶服務(wù)部、工程維修部、保安部、保 潔部（含綠化）；一般情況下，公司員工人數(shù)在 800 人以上或管理處數(shù)量在 2 個以

2、上 時，公司機關(guān)設(shè)置為：行政部、人事部、財務(wù)部、品質(zhì)部、經(jīng)營部；各管理處設(shè)置為：客戶服務(wù)部、工程維修部、園林綠化部、保安部、 保潔部。未導(dǎo)入 ISO9000 質(zhì)量管理體系的公司可不設(shè)品質(zhì)部。b 組織架構(gòu)的設(shè)置工作由公司總經(jīng)理牽頭組織制定， 報董事會批準(zhǔn)后 執(zhí)行。c 一般情況下， 組織架構(gòu)每年末可依據(jù)實際情況進行調(diào)整 （確有調(diào)整 必要時）由人事部組織各相關(guān)部門寫出組織架構(gòu)的運作情況提交總經(jīng) 理，由總經(jīng)理召開辦公會議議定，需對組織架構(gòu)進行調(diào)整是時，報董 事局審批后執(zhí)行。d 各部門職責(zé)品質(zhì)部職責(zé)負責(zé)員工的績效考評工作；負責(zé) ISO9000 質(zhì)量體系文件的制定、編制、培訓(xùn)、實施監(jiān)控與維持 和改進；負責(zé)

3、具體組織 ISO9000 質(zhì)量體系內(nèi)審和質(zhì)量運行狀態(tài)的檢查與考核；負責(zé) ISO9000 質(zhì)量體系文件和資料的控制；負責(zé)處理其他與運作質(zhì)量有關(guān)的事務(wù)； 完成上級安排的其他工作行政部職責(zé): 負責(zé)統(tǒng)籌管理公司的行政、后勤、車隊、信息、及其他行政管理工作;負責(zé)組織安排公司各類會議，傳達會議精神；負責(zé)處理公司的來往信函及接待工作；負責(zé)統(tǒng)籌管理公司的合同和檔案資料；負責(zé)或協(xié)助組織、策劃公司的有關(guān)活動；負責(zé)公司機密文件資料及信息的保密工作；負責(zé)控制公司各行政費用的開支；負責(zé)公司的后勤車隊管理工作；負責(zé)信息的反饋工作；負責(zé)提供相關(guān)資料及數(shù)據(jù)，配合財務(wù)的成本核算；完成上級安排的其他工作。人事部職責(zé)；負責(zé)公司的培

4、訓(xùn)、調(diào)配、勞資工作；負責(zé)研究、制定公司人才戰(zhàn)略；負責(zé)組織公司員工的崗前培訓(xùn)、專業(yè)培訓(xùn)； 負責(zé)公司員工考勤與工資福利管理工作;負責(zé)處理公司的勞資關(guān)系;負責(zé)建立公司人才資料庫；負責(zé)處理公司的各項投訴與倒塌化建議；完成上級安排的其他工作。財務(wù)部職責(zé)：負責(zé)公司財務(wù)活動的資金運作、成本核算、審計及各種財務(wù)結(jié)算工作;負責(zé)材料的驗收、入庫、保管及出庫工作；負責(zé)公司固定資產(chǎn)與低質(zhì)易耗品管理及清查工作；為總經(jīng)理室的籌資決策和投資決策提供真實可靠的會計信息；負責(zé)與財務(wù)、稅務(wù)、銀行、工商等部門和客戶的溝通聯(lián)絡(luò)；完成上級安排的其他工作。經(jīng)營部職責(zé)：負責(zé)對供方的評審管理工作；負責(zé)對外采購工作；負責(zé)對外委托服務(wù)工作；負責(zé)

5、自有物業(yè)租賃工作； 負責(zé)商業(yè)信息的整理工作;完成上級安排的其他工作 客戶服務(wù)部職責(zé)，參與新接物業(yè)接管驗收工作；負責(zé)住戶（客戶）入住、裝修、報修、投訴、求助、回訪工作的組織、接待處理工作；負責(zé)康樂文體、文化活動的組織、實施及設(shè)施的管理工作；負責(zé)住戶郵件、包裹分發(fā)及物品代管工作；負責(zé)管理處與業(yè)主（客戶）之間溝通協(xié)調(diào)的組織工作； 完成上級安排的其他工作工程維修部職責(zé)：負責(zé)公用設(shè)備、設(shè)施和建筑物、場地的維修處理工作；負責(zé)編制各種設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)計劃并組織實施；負責(zé)住戶（客戶）的維修工作；負責(zé)各類檢測設(shè)備的管理；協(xié)助參與設(shè)施設(shè)備的采購評審工作；負責(zé)水電的正常供應(yīng)； 完成上級安排的其他工作保安部、消防

6、管理中心職責(zé)： 負責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi) 24 小時保安服務(wù)； 負責(zé)封閉小區(qū)（商場）人員 / 物品出入管理； 負責(zé)對出租屋（商鋪）、轄區(qū)內(nèi)三無人員、裝修人員進行管理； 負責(zé)交通及停車場管理； 參與突發(fā)事件處置和火警、火災(zāi)搶救工作；負責(zé)防火管理； 完成上級安排的其他工作。園林綠化部： 負責(zé)規(guī)劃轄區(qū)環(huán)境綠化美化及景點、小品的設(shè)置、保養(yǎng)； 負責(zé)轄區(qū)綠化的養(yǎng)護、修整工作； 負責(zé)園林花場苗木的培育工作； 負責(zé)園林、綠化的病蟲害防治工作； 負責(zé)綠化機具的保養(yǎng)工作； 負責(zé)為住戶提供各類分化有償服務(wù)工作； 完成上級安排的其他工作。保潔部職責(zé)： 負責(zé)轄區(qū)公共環(huán)境的清潔、垃圾回收、清運工作； 負責(zé)辦公樓宇室內(nèi)外保潔、外墻清

7、潔工作； 負責(zé)公共設(shè)施的保潔工作； 負責(zé)為住戶提供各種清潔有償服務(wù)工作； 完成上級安排的其他工作。2 崗位設(shè)置a 崗位設(shè)置的基本原則： 直線管理、層級管理的原則：一般情況下，每個崗位只有一個直接上級，只對直接上級負責(zé)，只向直接上級匯報工作，避免多頭管理； 同一級別，不重復(fù)設(shè)置崗位的原則：一般情況下，部門有正職的原則 上不再設(shè)副職； 扁平化管理的原則：層級管理的前提下，盡量減少管理層次，以提高 工作效率。b 崗位的設(shè)置由總經(jīng)理根據(jù)工作需要設(shè)定， 不涉及調(diào)整架構(gòu)的由總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行，涉及到組織架構(gòu)的需報董事會審批后執(zhí)行。c 增加新崗位設(shè)置后， 由人事部擬定新崗位的職位描述報總經(jīng)理審批， 崗位描述應(yīng)

8、包括以下內(nèi)容； 工作范圍層級管理中所處的位置 崗位的性質(zhì)（管理級、技術(shù)級或文職級）該崗位應(yīng)具備的能力。d 崗位描述經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后， 由品質(zhì)部跟蹤崗位的工作范圍， 并在兩 個月內(nèi)編制出與其崗位工作相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。e 人事部應(yīng)以每年年初將崗位設(shè)置情況用一覽表的形式隨組織架構(gòu) 一起公布。3 資料保存：經(jīng)批準(zhǔn)的組織架構(gòu)與崗位設(shè)置資料歸入檔案室永久保存。5 記錄6 相關(guān)支持文件1 目標(biāo)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程2 人事定編管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程二人事定編管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1 目的 : 規(guī)范人事定編管理工作， 確保公司人力資源的合理配置。2 適用范圍 : 適用于物業(yè)管理公司人事定編的管理。3 職責(zé)1）總經(jīng)理負責(zé)人事定編

9、計劃的審批2）人事部經(jīng)理負責(zé)人事定編計劃的審核。3）各部門負責(zé)人負責(zé)人事定編計劃的制定。4 程序要點1 人事定編計劃的制定與審批a 公司機關(guān)各部門經(jīng)理每年年初于公司組織架構(gòu)確定后， 依據(jù)部門崗 位工作勞動制定出人事定編計劃報人事部審核。b 管理處經(jīng)理組織各部門主管依據(jù)管理處組織架構(gòu)及本部門工作勞 動制定出人事定編計劃報人事部審核。c 人事定編計劃包括以下內(nèi)容：各崗位人員的配置數(shù)額；各崗位人員負責(zé)的區(qū)域工作；有關(guān)的依據(jù)。d 人事部經(jīng)理給出審核意見后報總經(jīng)理審批。e 經(jīng)總經(jīng)理審批的人事定編計劃由人事部監(jiān)督執(zhí)行。2 人事定編的調(diào)整；a 人事定編調(diào)整的依據(jù)； 公司業(yè)務(wù)發(fā)展與變化；員工的工作水平發(fā)生變化

10、； 勞動的調(diào)整；作業(yè)規(guī)程發(fā)生改變。b 調(diào)整的時間：每半年調(diào)整一次，或按照季度，或根據(jù)經(jīng)營的實際情況。c 由各部門負責(zé)人提出調(diào)整的申請， 報人事部經(jīng)理復(fù)核后報總經(jīng)理審批。3 超編與缺編情況的處理a 超編有下列情況之一時，管理處可申請臨時超編；物業(yè)接管理處于過渡期員工培訓(xùn)技能尚未達到工作標(biāo)準(zhǔn)要求作業(yè)規(guī)程以外的工作出現(xiàn)。超編時，由部門負責(zé)人填寫人員增補申請表 報人事部審核登記后，報總經(jīng)理審批，內(nèi)容包括：部門、定編人數(shù)、擬增加崗位、人數(shù)、超 編原因、備注等欄目； 對超編的員工一般按臨時工對待（公司另有安排的除外） 部門超編人數(shù)達到本部門人數(shù) 25% 以上時，必須寫出超編說明報人 事部備案并報總經(jīng)理審批

11、。內(nèi)容包括：超編的理由；超編人員的處理；b 缺編正常情況下，部門缺編由部門負責(zé)人及時填寫人員增補申請表報 人事部審核；人事部審核編制無誤后， 應(yīng)優(yōu)先進行內(nèi)部調(diào)配， 調(diào)配不了再行對外公 開招聘；部門缺編人數(shù)達到部門定編人數(shù)的 10% 時或本部門全年員工流失率 達到 30% 時，部門負責(zé)人應(yīng)做出缺編專題報告，報人事部備案。c 各部門超編缺編的有關(guān)數(shù)據(jù)作為各部門負責(zé)人目標(biāo)管理完成情況 的考評依據(jù)之一。5 記錄6 相關(guān)支持文件1 組織架構(gòu)與崗位設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程2 目標(biāo)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 三、管理處勞動 一 ） 客戶服務(wù)人員勞動1 . 15萬川以下住戶服務(wù)中心配設(shè)管理員 6人。2 . 15萬川以下不設(shè)高層

12、樓宇巡查組，只設(shè)住戶服務(wù)中心；15萬川以上設(shè)置樓宇組。巡樓組管理員每增加 5萬川，增設(shè)1人。住 戶服務(wù)中心管理員每增加8萬川，增設(shè)1人。3 .干部配置：15萬川以下設(shè)置主管1人，不設(shè)班（組）長；15萬川以上，設(shè)置主管2人（可由管理處副經(jīng)理兼）住戶服務(wù)中心 班（組）長各負其責(zé)內(nèi)外各 1 人。二）保安人員勞動（根據(jù)實際作業(yè)面情況做靈活調(diào)整）1固定崗保安員每人當(dāng)值時可監(jiān)護面積為 3000-3500川。2 全封閉小區(qū)（商場）每入口需設(shè)置 3 個班次（三班倒）省錢的法 子就是盡量減少入口）3巡邏保安員每組（兩人一組）可監(jiān)護面積為 5萬川左右。4 封閉停車場每出入口處應(yīng)設(shè)置 3 人（含巡查）。5 30萬川

13、以下保安干部的配置為主管 1人、班長3 - 4人。30 萬川以上可增加組長一級干部，平均按每5-8萬平方米配置組長1 人。6 智能化小區(qū)（大廈）已設(shè)置治安、消防監(jiān)控系統(tǒng)時，可適當(dāng)養(yǎng)活保 安人數(shù)，但每個消防、保安監(jiān)控中心應(yīng)至少配置屏幕監(jiān)控保安員 3 人。7保安人員綜合勞動：每2000-2500川配置1人。（還要考慮一點 的就是輪休人員）三）工程維修人員勞動1 每個高壓配電房值班電工 3 人。2水工每6-8 萬川配置1人。（值班作業(yè)，要儲備還有輪休）3中央空調(diào)每10萬川配置1人。4 電梯工每 8 部電梯配置 1 人。5維修電工每8萬川配置3人。6綜合維修工每10萬川配置2人。7 干部配置標(biāo)準(zhǔn)：30

14、萬川以下，配置主管1人，不設(shè)班組長；30-80萬川以上，配置主管1人，運行班（組）長1人，維修班長 （組長） 1 人。80萬川以上，可考慮配置主管1人、運行班（組）長1人，機電 維修班（組） 1 人，綜合維修班（組）長 1 人。8綜合勞動人數(shù)：每10萬m2 10-12 人。四）清潔人員勞動1 梯級清掃： 10 層 / 小時 / 人。2 地面清掃： 240 300 m / 小時 / 人。3 拖樓梯： 10 13 層 / 小時 / 人。4 擦樓梯扶手、通花鐵欄、地腳線：9 12 層 / 小時 / 人。5 洗地毯 :280 360 m / 小時 / 人 .6 刮玻璃 :4 m / 分鐘 / 人 .7

15、 清潔電梯轎箱 抹鋼油 ） :1 個 /10 分鐘 .8 8 層以下樓房 無電梯 ） 1 梯 10 棟 / 人 ;9 層以上樓房 （ 帶 電梯 ） :1 梯 8 棟 / 人 . （根據(jù)實際作業(yè)面情況做靈活調(diào)整）8干部配置標(biāo)準(zhǔn):10萬m以下，配置主管1人，不設(shè)班組長;2 0-50萬m ,配置主管1人，技術(shù)員1人，班（組）長2人 ；50萬m以上，每增加20萬m增設(shè)班（組）長1人9 保潔人員綜合勞動 ： 每 8000-10000 m , 配置 1 人。五）園林綠化部人員勞動1 綠籬及灌木修剪1 墻狀綠籬 : 人工 20 米 / 小時 ; 機剪 :50 米 / 小時 ;2 叢生或塊狀綠籬 : 人工 :

16、25 平方米 / 小時 ; 機剪 :50 平方米 / 小時 ;3 球形 : 直徑 1 米球形 ,4 棵 / 小時 , 直徑大于 1 米的適當(dāng)降 低平均數(shù) ;2 大樹修剪 :1 冠徑 15 米以上 , 需三個配合 .1 棵 /8 小時 3 人 , 平均 0.05 棵 / 人 / 小時2 冠徑 10-15 米 , 需三個配合 .3 棵 /8 小時 3 人 , 平均 0.12 5 棵 / 人 / 小時 ;3 冠徑 5-10 米 , 需二個配合 .12 棵 /8 小時 2 人 , 平均 0.75 棵 / 人 / 小時 ;4 冠徑 5 米以下 , 高 3 米以下 , 單人操作 , 平均 2-5 棵 /

17、人 / 小時 ;3 剪草1特級、一級草坪：360 m2 /人、小時； 2二級草坪：280 m /人、小時;3三級草坪：用汽墊機剪180 m2 /小時；割灌機剪60 m2 /小時；4四級草坪：用割灌機剪，40 m /小時。4 施肥1）粒肥：撒施，550 m /小時；點施灌木，240棵/小時；點 施盆花， 900 盆 / 小時；點施小喬木（環(huán)施） 50 棵 / 小時；2）液肥：機施兩個配合，平均250 m2 /人/小時；手噴，室內(nèi)大 盆植物 15 棵 / 小時；室外大棵植物 24 棵 / 小時；手淋， 200 棵 / 人 / 小時；5 噴藥：機噴，平均 350 棵（株） / 人/小時；壺噴，室內(nèi)大

18、植物 15 棵 / 小時；室外中小植物 25 棵 / 小時；小型盆栽壺噴 200 棵 / 小時。6 淋水：自動噴淋平均 8000 m / 人/小時，人工淋平均 2000 平方 米 / 人 / 小時。7 花苗上盆：時花平均 250 盆 / 人 / 小時，苗木平均 200 盆 / 小時。8 花木出圃質(zhì)量修整： 時花平均 500 盆 / 人 / 小時，小盆觀葉植物150 盆 / 人、小時；大型觀葉植物平均 10 盆 / 小時。9 盆景1）修剪：小盆平均10盆/小時，中盆平均5盆/小時，大盆 平均 2 盆 / 小時2）換泥轉(zhuǎn)盆：小盆平均 8盆/人小時，中盆平均2盆/小時, 大盆需兩個人以上配合，平均 1 盆 / 人小時。10 插花1 一般插花：盆花。小盆8分鐘，中盆20分鐘，大盆35分鐘?；ㄊ?。小束15分鐘，中束25分鐘，大束35分鐘花籃。小籃10分鐘，中籃15分鐘，大籃25分鐘盆花，小盆20分鐘，中盆40分鐘，大盆90分鐘花