房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估報告材料

1、房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估報告項目名稱：“XXXX”項目企業(yè)名稱：四川XX房地產(chǎn)有限公司評估單位：成都精至誠房地產(chǎn)評估有限責任公司第一章概要、借款人評價、項目評價三、市場評價四、投資籌資評價五、財務(wù)評價六、貸款風險評價七、評估結(jié)論第二章借款人評價、借款人概況、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平三、信用狀況評價四、資產(chǎn)負債分析五、盈利能力及資產(chǎn)運用效率六、現(xiàn)金流量分析七、信用狀況評價八、企業(yè)前景評價第三章 項目建設(shè)條件評價、項目建設(shè)的必要性、項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)、項目實施進程評價四、項目建設(shè)條件評價五、設(shè)計單位資質(zhì)評價六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評價七、環(huán)境保護評價第四章市場評估、市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析、城東房地

2、產(chǎn)市場分析三、市場定位分析四、市場預(yù)測分析五、項目分析第五章投資估算和籌資評價、投資估算、投資來源及籌資評價三、項目投資計劃評價四、有關(guān)說明第六章償債能力評估一、項目財務(wù)效益預(yù)測二、項目財務(wù)現(xiàn)金流量分析三、資金來源與運用分析四、項目償債能力評估五、項目敏感性分析第七章貸款風險與效應(yīng)評價一、定量分析二、定性分析三、貸款擔保評價第一章概要根據(jù)四川XX房地產(chǎn)有限公司開發(fā)“XXXX”工程申請貸款的需要，經(jīng)工行XXX支行初審，并報工行X分行營業(yè)部住房信貸處研究決定，組成評估小組，于2002 年11月24日對該項目進行全面評估（評估基準日確定為 2002 年9月 30 日）。根據(jù)項目的現(xiàn)有資料、開發(fā)現(xiàn)狀、

3、項目實施條件和可操作的方案，參 照工行“房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估辦法”的要求，評估組采用必要的評估程序，通 過對借款人綜合情況及開發(fā)項目建設(shè)條件、市場及預(yù)測、效益、風險等多方面 分析得出評估結(jié)論，并于 2002 年 11 月 29 日完成評估工作?，F(xiàn)將評估報告簡 要概述如下：一、借款人評價四川XX房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱四川XX）成立于1999年7月22日，是X XXX集團股份有限公司下屬的全資公司。法人代表XXX，注冊資本2000萬元, 分別由XXXX集團股份有限公司投資1800萬元和XXXX房地產(chǎn)有限公司投資 200 萬元構(gòu)成；公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)。 2001 年 1 月起

4、正式進行“xxxx”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項目開發(fā)。在近 1 年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭中，“XXXX ”業(yè)已取得近2.5億元的銷售佳績，實際到帳銷售收入為 15848.89 元。截止 2002 年9月，公司 資產(chǎn)總額為 21335 萬元，負債總額為 13482 萬元，所有者權(quán)益為 7852 萬元。 四川XX在工行XXX支行開有一般結(jié)算帳戶。截止2002年9月30日，在工行 XXX支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行XXX支行 借款7000萬元，中行XX支行借款2000萬元，均按時付息，無借款逾期現(xiàn)象 發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄，2002年經(jīng)工行X分行

5、審核評定信用等級為未評級。 通過資產(chǎn)負債率、盈利能力及資產(chǎn)運用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結(jié)論： 企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢 ,自身積累增加 ,對負債的依賴程度減小，有較強的 付息能力、融資能力和償債能力。二、項目評價“XXXX ”居住小區(qū)項目，位于成都市東南部錦江區(qū)XX鄉(xiāng)永興村三、四組（XXX村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)XXX米，地理位置優(yōu)越，交通便利。該 項目總占地 163,648 平方米（含代征地 41,024 平方米），建筑總面積 116,092 平方米，其中：商品住宅 111,162 平方米（可銷售面積 95,118 平方米，贈送 面積 16,044 平方米），會所 2,820 平方米，幼兒園

6、1,490 平方米，配套用房 620 平方米。項目規(guī)劃設(shè)計有 52 幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù) 式別墅，面積在 160 平方米到 298 平方米之間，共 403 套，其中聯(lián)排別墅 319 套、復(fù)式別墅 84 套。項目容積率 0.95 ，綠化率 53%。 項目各項報批手續(xù)齊備，建筑勘察、設(shè)計、建設(shè)、監(jiān)理單位均具有相應(yīng)資質(zhì)。 小區(qū)于 2001 年8月全面開工，截止 2002 年11月已完成 52 棟住宅項目土建 工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工 程建設(shè)還在進行之中，預(yù)計在 2002 年 12 月完工交房。三、市場評價根據(jù)企業(yè)提供的資料，“

7、XXXX”項目定位為大規(guī)模高檔聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小 區(qū)，該項目具有地理位置優(yōu)越，小區(qū)環(huán)境別具一格等優(yōu)越性，同時存在小區(qū)內(nèi) 車位比不足，定位較高，銷售不容樂觀等劣勢。通過選取交易實例進行分析， 得出聯(lián)排別墅平均售價5391元/ m2，復(fù)式別墅平均售價4183元/ m2。本項 目可實現(xiàn)銷售收入聯(lián)排別墅 43466.61 萬元，復(fù)式別墅 6061.17 萬元,預(yù)計可實 現(xiàn)銷售收入 49527.78 萬元。四、投資籌資評價根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準的總平方案，參考該開發(fā)企業(yè)在同類項目上的開 發(fā)成本以及成都市同類建設(shè)項目經(jīng)濟技術(shù)標準，并結(jié)合項目自身情況，經(jīng)測算 該項目總投資 40573.09 萬元，其中

8、項目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費及其他） 35679.20 萬元，開發(fā)費用（財務(wù)費用、管理費用、銷售費用） 4893.89 萬元 經(jīng)評定單方成本為 3494.91 元/平方米；其中：土地 1489.04 元/ 平方米、前期 工程費 68.30 元/平方米，房屋開發(fā)費為 1327.16 元/ 平方米、費稅 （主要為綜合 報建費、集資費 ）140.85 元/ 平方米、期間費用 421.55 元/ 平方米，其他費用 8.19 元/平方米，不可預(yù)見費 39.82 元/ 平方米。企業(yè)自籌資金12478.55萬元，工行土地儲備貸款7000萬元（到期XX集團代 還，詳見附件：XX集團承諾函，截止2002年11

9、月末，已歸還1100萬元）， 中行流動資金貸款 2000 萬元（ 2003 年到期），向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款 5383.08 萬元，銷售滾動投入 13711.46 萬元。企業(yè)自籌資金占總投資的 30.76% ，符合規(guī)定的貸款要求，截止評估基準日，該項目已投入資金為 29229.93 萬元。五、財務(wù)評價經(jīng)過評估測算，該項目的各項盈利能力指標測算結(jié)果如下： （詳見評估主表 4 項 目財務(wù)現(xiàn)金流量表）1 、項目建成后將實現(xiàn)凈利潤 4108.17 萬元；2、內(nèi)部投資收益率：按全部投資計為 26.77% ；3、財務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率 10）：按全部投資計為 3341.04 萬元；4、動態(tài)投資回收期 （還

10、原利率 10%）：按全部投資計為 2.03 年；由以上可以看出，該項目內(nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準收益率（設(shè)定的基準收益率為10 %）,財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項目在計算期內(nèi)按X行財務(wù)評 價標準可行。六、貸款風險評價 通過定性及定量分析，項目財務(wù)抗風險能力較強。 通過定量計算，本項目風險等級為 AA 級，貸款項目綜合風險度為 0.25 ，低于 風險度 0.6 的界限值。該公司向X行提出貸款擔保方式為其母公司XXXX集團提供擔保，經(jīng)對擔保企 業(yè)提供的經(jīng)過審計的財務(wù)報表分析，擔保方XXXX集團股份有限公司 2001年 所有者權(quán)益為 16.8 億元，其中未分配利潤為 2.87 億元，對外擔保為 1.9 億元， 且全部為集團內(nèi)部擔保。財務(wù)狀況良好，擔保方式可行。七、評估結(jié)論 評估小組經(jīng)過對企業(yè)綜合情況、項目建設(shè)條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風險及效應(yīng)等多方面進行分析測算，認為：“XXXX ”項目建設(shè)條件具備，目前，土建已完成 90%，景觀已完成 40%，投資計劃可行，財務(wù)評價 符合貸款要求，項目被評為 AA級，具有一定的抗風險能力，該公司向X 行提 出貸款擔保方式為