2018年春季《房地產(chǎn)法》期末考核

1、期末作業(yè)考核房地產(chǎn)法滿分100分一、名詞解釋（每小題 6分，共30分）1、土地使用權(quán)確認(rèn)答：土地使用權(quán)確認(rèn)是指在土地使用權(quán)的歸屬不明或發(fā)生爭議時，利害關(guān)系人請求有關(guān)權(quán)利機(jī)關(guān)確認(rèn)土地使用權(quán)歸屬，從而解決土地使用權(quán)爭議的行為。2、兼營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)答：兼營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指在經(jīng)營其他種類營業(yè)范圍的同時，兼做房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。3、城鎮(zhèn)廉租住房答：城鎮(zhèn)廉租住房是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮?，向具有?鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。廉租住房的租賃是政府為建立和完善多層次的住房供應(yīng)體系，解決城鎮(zhèn)最低收人家庭的住房問題而采取的一種社會保障性質(zhì)的房屋租賃方

2、式。4、房地產(chǎn)糾紛答：房地產(chǎn)糾紛是指公民之間、法人之間、公民和法人相互之間以及他（它）們與房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)之間有關(guān)土地和房屋權(quán)利義務(wù)的爭議。這里的公民和法人包括涉外房地產(chǎn)關(guān)系中的外國公民、外國法人和港澳臺當(dāng)事人。這種糾紛主要涉及到房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)，以及由于買賣、租賃等引起的經(jīng)濟(jì)權(quán)益爭議。5、房地產(chǎn)抵押答：房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為?；谠撔袨槎纬傻姆康禺a(chǎn)抵押法律關(guān)系，是抵押人和抵押權(quán)人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。、簡答題（每小題 10分，共40分）1、商品房預(yù)售作為商品房買賣的一種特殊形式，主要特征有哪些？答：商品房預(yù)

3、售作為商品房買賣的一種特殊形式，主要具有以下特征：房屋預(yù)售合同法律關(guān)系的主體一方是特定的。 房屋預(yù)售合同的標(biāo)的是尚在建設(shè)中的房屋。、房地產(chǎn)預(yù)售法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和終止均要受到國家法律較嚴(yán)格的限制。2、處理房地產(chǎn)糾紛的原則有哪些？答：一方面是我國法律規(guī)定的處理民事、行政和經(jīng)濟(jì)糾紛案件所必須遵守的各項(xiàng)法律原則，主要是訴訟法的各項(xiàng)原則，這方面的法律原則主要有：以事實(shí)為依據(jù)、以法律為準(zhǔn)繩的原則，調(diào)解與審判相結(jié)合的原則，當(dāng)事人在適用法律上一律平等的原則等；另一方面是與房地產(chǎn)法相關(guān)的原則，也就是基于我國房地產(chǎn)法的本質(zhì)要求，在處理房地產(chǎn)糾紛時所必須遵循的特殊的原則，這方面的法律原則主要有：、公民住宅利益優(yōu)

4、先原則、消費(fèi)者保護(hù)原則 、利益協(xié)調(diào)和兼顧原則。3、根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例的規(guī)定，房產(chǎn)稅的免稅范圍有哪些？答：根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例的規(guī)定，房產(chǎn)稅的免稅范圍包括以下幾種情況：(l)國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)；(2)宗教、寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；(3)由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)；(4)個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)；(5)經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)，包括危險房屋、大修停用期間的房屋、微利企業(yè)和虧損企業(yè)的房屋等。除此以外，納稅人繳納房產(chǎn)稅確實(shí)有困難的，還可以由省、自治區(qū)和直轄市 人民政府確定給予定期減征或免征。4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件。答：設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

5、.有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)。 .有固定的經(jīng)營場所。有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本。足夠的專業(yè)技術(shù)人員。法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。三、論述題(每題 15分，共30分)1、建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利。答：1.占有和使用土地。建設(shè)用地使用權(quán)就是為保存建筑物或者構(gòu)筑物及其他附屬設(shè)施而使用土地的權(quán)利，因此使用土地是建設(shè)用地使用權(quán)人的最主要權(quán)利。建設(shè)用地使用權(quán)人對土地的使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)在設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)的行為所限定的范圍內(nèi)進(jìn)行。例如，限定房屋的高度或者限制房屋的用途的，建設(shè)用地使用權(quán)人使用土地時不得超出該項(xiàng)范圍。由于建設(shè)用地使用權(quán)為使用土地的物權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)人為實(shí)現(xiàn)其權(quán)利，自然以占有土地為前提。同時，建設(shè)用地

6、使用權(quán)人也可以準(zhǔn)用不動產(chǎn)相鄰關(guān)系的規(guī)定。建沒用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬沒施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。2.權(quán)利處分。建設(shè)用地使用權(quán)人可以處分其權(quán)利。這主要有以下幾種情形：1. )建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。既然建設(shè)用地使用權(quán)是以保存建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施為目的，則其必須與建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施共命運(yùn)，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的， 該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)

7、的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。但是，在設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)時如果當(dāng)事人對建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)作了 限制，則建設(shè)用地使用權(quán)人不得超出該限制流轉(zhuǎn)其建設(shè)用地使用權(quán)。2. )抵押。建設(shè)用地使用權(quán)可以作為抵押權(quán)的標(biāo)的物，此時，其地上的建筑物或者構(gòu)筑物及其他附屬設(shè)施也隨之抵押。另外，當(dāng)?shù)厣系慕ㄖ锘蛘邩?gòu)筑物及其他附屬設(shè)施抵押時， 其使用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)也隨之抵押。3. )出租。建設(shè)用地使用權(quán)人可以作為出租人將建設(shè)用地使用權(quán)連同地上的建筑物或者構(gòu)筑物及其他附屬設(shè)施租賃給他人使用并收取租金。在建設(shè)用地使用權(quán)出租后，建設(shè)用地使用權(quán)人(出租人)仍須向土地所有人履行義務(wù)。但是，通過土地劃撥取得的建設(shè)用地使用權(quán)，只有

8、在下列幾種情況下，才可以轉(zhuǎn)讓、抵押出租：土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人；領(lǐng)有國有土地使用證；具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。在其他情況下通過劃撥土地取得的建設(shè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。4. 附屬行為。建設(shè)用地使用權(quán)人可以在其地基范圍內(nèi)進(jìn)行非保存建筑物或者構(gòu)筑物及其他附屬設(shè)施的附屬行為，如修筑圍墻、種植花木、養(yǎng)殖等。5. 取得地上建筑物或其他工作物的補(bǔ)償建設(shè)用地使用權(quán)人在土地上建造的建筑物或者構(gòu)筑物及其他附屬設(shè)施，其所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人。立法例

9、上有認(rèn)定建設(shè)用地使用權(quán)人對于建筑物或者構(gòu)筑物及其他附屬設(shè)施有取回權(quán)的。但取回難免會使物受到毀損，而且即使取回后恢復(fù)土地的原狀，也往往對土地不利，從社會利益上看是有害的。因此，立法例上又往往確認(rèn)土地所有人對建筑物或者構(gòu)筑物及其他附屬設(shè)施以購買權(quán)補(bǔ)救之，即土地所有、以時價購買地上的建筑物或者構(gòu)筑物及其他附屬設(shè)施時，建設(shè)用地使用權(quán)人不得拒絕。這種購買權(quán)是否行使，由土地所有人決定，建設(shè)用地使用權(quán)人不得勉強(qiáng)，而且該項(xiàng)購買權(quán)一旦行使，建設(shè)用地使用權(quán)人即不得再行使其取回權(quán)。我國物權(quán)法規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前， 因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還

10、相應(yīng)的土地出讓金。另外，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。 非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。2、房地產(chǎn)開發(fā)的原則。答： (1) 、依法在取得土地使用權(quán)的城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的原則。在我國， 通過出讓或劃撥方式依法取得國有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件，房地產(chǎn)開發(fā)必須是國有土地。我國另一類型的土地即農(nóng)村集體所有土地不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)，集體土地必須經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，才能成為房地產(chǎn)開發(fā)用地。(2) 、房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃

11、的原則。城市規(guī)劃是城市人民政府對建設(shè)進(jìn)行宏觀調(diào)控和微觀管理的重要措施，是城市發(fā)展的綱領(lǐng)，也是對城市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行合理控制，實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置的有效手段?？茖W(xué)制定和執(zhí)行城市規(guī)劃，是合理利用城市土地，合理安排各項(xiàng)建設(shè)，指導(dǎo)城市有序、協(xié)調(diào)發(fā)展的保證。(3) 、 堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益的大小，是開發(fā)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的必要條件。社會效益指房地產(chǎn)開發(fā)給社會帶來的效果和利益。環(huán)境效益是指房地產(chǎn)開發(fā)對城市自然環(huán)境和人文環(huán)境所產(chǎn)生的積極影響。以上三方面是矛盾統(tǒng)一的辯證關(guān)系，既有聯(lián)系，又有區(qū)別，還會產(chǎn)生沖突。這就需要政府站在國家和社會整體利益的高度上，進(jìn)行綜合整合和管理。(4) 、應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。即綜合開發(fā)原則。綜合開發(fā)較之以前的分散建設(shè)，具有不可比擬的優(yōu)越性。綜合開