中信集團(tuán)集中采購與成本控制

1、集中采購與成本控制集中采購與成本控制中信深圳集團(tuán)成本控制部中信深圳集團(tuán)成本控制部 目目 錄錄第一篇、房地產(chǎn)行業(yè)集中采購的重要性第二篇、深圳集團(tuán)的集中采購第三篇、行業(yè)集中采購現(xiàn)狀第四篇、中信地產(chǎn)集中采購展望房地產(chǎn)行業(yè)集中采購的重要性房地產(chǎn)行業(yè)集中采購的重要性第一篇第一篇一、房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)方式一、房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)方式 對對 資資 源源 的的 投投 入入對對 銷銷 售售 的的 影影 響響 力力生產(chǎn)準(zhǔn)備生產(chǎn)準(zhǔn)備成品成品銷售實(shí)現(xiàn)銷售實(shí)現(xiàn)“偏進(jìn)貨型偏進(jìn)貨型”的生的生產(chǎn)方式產(chǎn)方式二、加強(qiáng)采購管理對地產(chǎn)行業(yè)的重要性二、加強(qiáng)采購管理對地產(chǎn)行業(yè)的重要性三、規(guī)模型房地產(chǎn)企業(yè)采購的組織方式三、規(guī)模型房地產(chǎn)企業(yè)采購的

2、組織方式分散型采購分散型采購集中型采購集中型采購兩種組織方式對比兩種組織方式對比集中采購集中采購分散采購分散采購優(yōu)點(diǎn)獲得規(guī)模效益，議價能力強(qiáng)，優(yōu)惠條件多；獲得規(guī)模效益，議價能力強(qiáng)，優(yōu)惠條件多；降低采購和物流成本；降低采購和物流成本；易于穩(wěn)定供應(yīng)商關(guān)系，實(shí)現(xiàn)有效長期合作；易于穩(wěn)定供應(yīng)商關(guān)系，實(shí)現(xiàn)有效長期合作；決策層次高，權(quán)力制約明顯；決策層次高，權(quán)力制約明顯；操作規(guī)范，透明程度高。操作規(guī)范，透明程度高。補(bǔ)充集中采購不足；補(bǔ)充集中采購不足；有利于采購各環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)配合，有利于采購各環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)配合，手續(xù)簡單，過程短，直接快速。手續(xù)簡單，過程短，直接快速。缺點(diǎn)程序較多，過程較長；程序較多，過程較長；權(quán)利

3、分散，不利于成本的有效降低；權(quán)利分散，不利于成本的有效降低；決策層次低，易于產(chǎn)生暗箱操作；決策層次低，易于產(chǎn)生暗箱操作；對供應(yīng)商的政策不統(tǒng)一；對供應(yīng)商的政策不統(tǒng)一；無法形成批量，沒有議價能力。無法形成批量，沒有議價能力。 適用范圍大宗、價高物品或服務(wù)；大宗、價高物品或服務(wù)；關(guān)鍵物品或服務(wù)；關(guān)鍵物品或服務(wù)；易出問題物品或服務(wù)；易出問題物品或服務(wù)；定期采購物品或服務(wù)；定期采購物品或服務(wù)；標(biāo)準(zhǔn)化物品標(biāo)準(zhǔn)化物品小批量、單件、低值物品；小批量、單件、低值物品；分散優(yōu)于集中采購的物品；分散優(yōu)于集中采購的物品；易購買，屬地化要求較高的物品；易購買，屬地化要求較高的物品；各公司有分散采購的能力和制度保障各公司

4、有分散采購的能力和制度保障四、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的外部壓力四、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的外部壓力 成本壓力：成本壓力： 一級市場：地價攀升，一級市場：地價攀升，“地王地王”記錄不斷刷新；記錄不斷刷新； 二級市場：房價基數(shù)水漲船高，受購買力提升滯后影響，二級市場：房價基數(shù)水漲船高，受購買力提升滯后影響，消費(fèi)者對房價日益敏感。消費(fèi)者對房價日益敏感。 同業(yè)競爭：建筑產(chǎn)品日益豐富，差異化競爭更加突出。同業(yè)競爭：建筑產(chǎn)品日益豐富，差異化競爭更加突出。 消費(fèi)需求升級：居住的基本生存需求向住宅體驗(yàn)需求升消費(fèi)需求升級：居住的基本生存需求向住宅體驗(yàn)需求升級，消費(fèi)者日益重視建筑內(nèi)在質(zhì)量、美學(xué)和文化。級，消費(fèi)者日益重視建筑內(nèi)在質(zhì)

5、量、美學(xué)和文化。 企業(yè)投資者（股東）的壓力：投資渠道的豐富導(dǎo)致企業(yè)投資者（股東）的壓力：投資渠道的豐富導(dǎo)致投資人對投資的預(yù)期回報日益重視。投資人對投資的預(yù)期回報日益重視。 合作伙伴（供應(yīng)商）的壓力：如何找到優(yōu)秀的合作合作伙伴（供應(yīng)商）的壓力：如何找到優(yōu)秀的合作伙伴？優(yōu)秀的合作伙伴總是稀缺資源?；锇?？優(yōu)秀的合作伙伴總是稀缺資源。土 地 費(fèi)用前期財務(wù)成本配套管理費(fèi)用維修營銷建 材 及 設(shè)備 占 建 安成本65-75約占總開發(fā)成本40開發(fā)成本構(gòu)成建 安成本五、集中采購對地產(chǎn)行業(yè)的重要性五、集中采購對地產(chǎn)行業(yè)的重要性1、集中采購有利于應(yīng)對外部壓力、集中采購有利于應(yīng)對外部壓力（1）應(yīng)）應(yīng) 對對 成成 本

6、本 壓壓 力力 規(guī)模化地集中采購建材及設(shè)備采購，可明顯降規(guī)模化地集中采購建材及設(shè)備采購，可明顯降低建安成本和總開發(fā)成本（建安成本占總成本低建安成本和總開發(fā)成本（建安成本占總成本40，建材占建安成本，建材占建安成本65-75）；）； 營銷、設(shè)計等服務(wù)的一攬子集中采購，可有效營銷、設(shè)計等服務(wù)的一攬子集中采購，可有效控制服務(wù)成本?？刂品?wù)成本。集中采購成本控制效應(yīng)明顯：集中采購成本控制效應(yīng)明顯：不同成本要素對利潤的敏感系數(shù)不同成本要素對利潤的敏感系數(shù)（2）應(yīng)對投資者壓力：實(shí)行集中采購，利潤提升空間巨大）應(yīng)對投資者壓力：實(shí)行集中采購，利潤提升空間巨大現(xiàn)狀銷量價格工資管理費(fèi)用主營成本變動率+17+5-5

7、0-20-8銷售額100117105100100100主營成本607060606055工資10121051010管理費(fèi)用252525252025利潤51010101010利潤彈性5.8820-2-5-12.5 銷量提升需要投入大量營銷費(fèi)用，利潤彈性不明顯；銷量提升需要投入大量營銷費(fèi)用，利潤彈性不明顯； 價格利潤彈性很高，但價格剛性，價格與需求成反價格利潤彈性很高，但價格剛性，價格與需求成反比，有抑制銷售的風(fēng)險；比，有抑制銷售的風(fēng)險； 工資、管理費(fèi)剛性，大幅下降不現(xiàn)實(shí)，利潤彈性也工資、管理費(fèi)剛性，大幅下降不現(xiàn)實(shí)，利潤彈性也不明顯；不明顯； 而利潤對主營成本的彈性明顯，提升潛力巨大。而利潤對主營成

8、本的彈性明顯，提升潛力巨大。集中采購對成本的有效控制才是提升利潤的直接手段。集中采購對成本的有效控制才是提升利潤的直接手段。 企業(yè)的競爭歸根結(jié)底是資源的競爭，通過集中企業(yè)的競爭歸根結(jié)底是資源的競爭，通過集中采購實(shí)現(xiàn)與供應(yīng)商的長期合作關(guān)系，進(jìn)而結(jié)成采購實(shí)現(xiàn)與供應(yīng)商的長期合作關(guān)系，進(jìn)而結(jié)成資源聯(lián)盟，分散采購則無法帶來這種效應(yīng)。資源聯(lián)盟，分散采購則無法帶來這種效應(yīng)。 戰(zhàn)略聯(lián)盟成為企業(yè)間資源集成的橋梁，將企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟成為企業(yè)間資源集成的橋梁，將企業(yè)間的競爭提升到供應(yīng)鏈競爭層次。將有效地擴(kuò)間的競爭提升到供應(yīng)鏈競爭層次。將有效地擴(kuò)展企業(yè)能力邊界，形成企業(yè)核心競爭力。展企業(yè)能力邊界，形成企業(yè)核心競爭力。2、

9、實(shí)行集中采購有利于企業(yè)形成核心競爭力、實(shí)行集中采購有利于企業(yè)形成核心競爭力供供 應(yīng)應(yīng) 商商 價價 值值 模模 型型3、實(shí)行集中采購為價值增值創(chuàng)造條件、實(shí)行集中采購為價值增值創(chuàng)造條件 保持距離的關(guān)系保持距離的關(guān)系合作關(guān)系合作關(guān)系供應(yīng)廠商供應(yīng)廠商傳統(tǒng)供應(yīng)商傳統(tǒng)供應(yīng)商授權(quán)供應(yīng)商授權(quán)供應(yīng)商合作伙伴關(guān)系合作伙伴關(guān)系戰(zhàn)略聯(lián)盟戰(zhàn)略聯(lián)盟高高低低價值增值價值增值 依賴于集中采購創(chuàng)造的長期合作關(guān)系，供應(yīng)商從單純的滿足需要到參與依賴于集中采購創(chuàng)造的長期合作關(guān)系，供應(yīng)商從單純的滿足需要到參與企業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)，從源頭上創(chuàng)造價值，價值增值效應(yīng)更為明顯。企業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)，從源頭上創(chuàng)造價值，價值增值效應(yīng)更為明顯。 集中采購?fù)该鳎?/p>

10、專業(yè)性強(qiáng)，依靠規(guī)范化的操作集中采購?fù)该鳎瑢I(yè)性強(qiáng)，依靠規(guī)范化的操作和專業(yè)素養(yǎng)贏得客戶尊敬，提升企業(yè)形象；和專業(yè)素養(yǎng)贏得客戶尊敬，提升企業(yè)形象； 集中采購政策統(tǒng)一，金額巨大，彰顯企業(yè)實(shí)力；集中采購政策統(tǒng)一，金額巨大，彰顯企業(yè)實(shí)力； 集中采購的產(chǎn)品經(jīng)多輪回論證，性能穩(wěn)定，服集中采購的產(chǎn)品經(jīng)多輪回論證，性能穩(wěn)定，服務(wù)有保證，贏得業(yè)主認(rèn)可，有利于塑造企業(yè)品務(wù)有保證，贏得業(yè)主認(rèn)可，有利于塑造企業(yè)品牌。牌。4、集中采購有利于企業(yè)形象和品牌的塑造、集中采購有利于企業(yè)形象和品牌的塑造 借鑒設(shè)備、設(shè)施、建材的生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，通過集中借鑒設(shè)備、設(shè)施、建材的生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，通過集中采購進(jìn)行長期跟蹤，多方比選，用于指導(dǎo)產(chǎn)品采購進(jìn)

11、行長期跟蹤，多方比選，用于指導(dǎo)產(chǎn)品的前期規(guī)劃和設(shè)計，易于實(shí)施產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化。的前期規(guī)劃和設(shè)計，易于實(shí)施產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化。5、集中采購有利于產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。、集中采購有利于產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。深圳集團(tuán)的集中采購深圳集團(tuán)的集中采購第二篇第二篇 先行選擇性集中采購，積累經(jīng)驗(yàn)，逐步推廣先行選擇性集中采購，積累經(jīng)驗(yàn)，逐步推廣 一、深圳集團(tuán)集中采購的策略一、深圳集團(tuán)集中采購的策略 通過集中采購目錄，選擇標(biāo)準(zhǔn)化程度較高、單通過集中采購目錄，選擇標(biāo)準(zhǔn)化程度較高、單位價值高的材料和設(shè)備進(jìn)行集中采購，積累經(jīng)位價值高的材料和設(shè)備進(jìn)行集中采購，積累經(jīng)驗(yàn)后逐步推廣。目前已向服務(wù)采購領(lǐng)域延伸。驗(yàn)后逐步推廣。目前已向服務(wù)采購領(lǐng)域延伸。特點(diǎn)：

12、特點(diǎn)： 公平、公正、公開，一視同仁，陽光操作公平、公正、公開，一視同仁，陽光操作 充分競爭，優(yōu)中選優(yōu)充分競爭，優(yōu)中選優(yōu) 提高質(zhì)量，降低價格（最佳性價比）提高質(zhì)量，降低價格（最佳性價比）二、采購方式：招標(biāo)采購二、采購方式：招標(biāo)采購 三、三、 集中采購流程集中采購流程四、集中采購效益四、集中采購效益1、顯著的成本效益： 截至2008年三月，深圳集團(tuán)采購中心在不到一年時間內(nèi)，完成集中采購金額8127萬元，采購設(shè)備1503臺套，與子公司最低預(yù)算總額相比，總體下降16.3，取得了顯著的成本效益。2、技術(shù)效益：、技術(shù)效益： 集中采購為產(chǎn)品和服務(wù)的技術(shù)論證提供了反復(fù)審核的集中采購為產(chǎn)品和服務(wù)的技術(shù)論證提供了

13、反復(fù)審核的條件，保證了技術(shù)方案的成熟。條件，保證了技術(shù)方案的成熟。五、深圳集團(tuán)集中采購經(jīng)驗(yàn)五、深圳集團(tuán)集中采購經(jīng)驗(yàn)集中采購是深圳集團(tuán)新的嘗試，是公司采購流程的變革集中采購是深圳集團(tuán)新的嘗試，是公司采購流程的變革解凍解凍再凍結(jié)變革變革分散采購分散采購集中采購成熟化集中采購成熟化公司現(xiàn)有習(xí)慣公司現(xiàn)有習(xí)慣對能否滿足技術(shù)要求的疑慮對能否滿足技術(shù)要求的疑慮擔(dān)心失去既得利益擔(dān)心失去既得利益是否符合子公司的利益是否符合子公司的利益阻力集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)掛帥：推動、支持集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)掛帥：推動、支持專業(yè)實(shí)力保證滿足技術(shù)需求專業(yè)實(shí)力保證滿足技術(shù)需求集中采購過程透明陽光集中采購過程透明陽光非利益關(guān)系專業(yè)人員參與評審非利益關(guān)系專業(yè)

14、人員參與評審?fù)苿恿ι钲诩瘓F(tuán)集中采購的成功施行，得益于以下幾點(diǎn)：深圳集團(tuán)集中采購的成功施行，得益于以下幾點(diǎn)：領(lǐng)導(dǎo)的充分重視、推動和支持領(lǐng)導(dǎo)的充分重視、推動和支持完善的集中采購制度保障（制度建設(shè)規(guī)范、系統(tǒng)）完善的集中采購制度保障（制度建設(shè)規(guī)范、系統(tǒng)）集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)和子公司有效的監(jiān)督機(jī)制（所有招標(biāo)過程文件及記錄均集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)和子公司有效的監(jiān)督機(jī)制（所有招標(biāo)過程文件及記錄均公開，接受檢查）公開，接受檢查）拓展足夠的供貨渠道和供應(yīng)能力，形成有效的供應(yīng)商評價和優(yōu)化拓展足夠的供貨渠道和供應(yīng)能力，形成有效的供應(yīng)商評價和優(yōu)化熟悉相關(guān)的技術(shù)規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)，提供技術(shù)上的把關(guān)和優(yōu)化支持熟悉相關(guān)的技術(shù)規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)，提供技術(shù)上的把關(guān)和優(yōu)

15、化支持有專家隊伍進(jìn)行獨(dú)立評審有專家隊伍進(jìn)行獨(dú)立評審有便捷和公開的信息發(fā)布渠道（中國招標(biāo)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)）有便捷和公開的信息發(fā)布渠道（中國招標(biāo)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)）行業(yè)集中采購現(xiàn)狀行業(yè)集中采購現(xiàn)狀第三篇第三篇 大型地產(chǎn)集團(tuán)都在不同程度上實(shí)行集中采購大型地產(chǎn)集團(tuán)都在不同程度上實(shí)行集中采購代表性公司：萬科、中海等代表性公司：萬科、中海等大型地產(chǎn)集團(tuán)集中采購發(fā)展特點(diǎn)：大型地產(chǎn)集團(tuán)集中采購發(fā)展特點(diǎn)：1、集中采購比重逐年上升、集中采購比重逐年上升2、集中采購基本實(shí)現(xiàn)電子化、集中采購基本實(shí)現(xiàn)電子化 萬科：萬科聯(lián)合發(fā)展中心專業(yè)平臺萬科：萬科聯(lián)合發(fā)展中心專業(yè)平臺 中海：組建中海招標(biāo)門戶網(wǎng)站，內(nèi)部與中海：組建中海招標(biāo)門戶網(wǎng)站，內(nèi)

16、部與erp相聯(lián)相聯(lián)3、與核心供應(yīng)商結(jié)成緊密合作關(guān)系：、與核心供應(yīng)商結(jié)成緊密合作關(guān)系： 從大范圍選擇供應(yīng)商到逐步與少數(shù)供應(yīng)商結(jié)成從大范圍選擇供應(yīng)商到逐步與少數(shù)供應(yīng)商結(jié)成緊密合作關(guān)系緊密合作關(guān)系 萬科：日立、施耐德、海爾等萬科：日立、施耐德、海爾等 中海：三菱、諾貝爾等中海：三菱、諾貝爾等中信地產(chǎn)集中采購展望中信地產(chǎn)集中采購展望第四篇第四篇轉(zhuǎn)變一、集中采購向戰(zhàn)略采購轉(zhuǎn)變轉(zhuǎn)變一、集中采購向戰(zhàn)略采購轉(zhuǎn)變 供需雙方不僅僅局限于單純的產(chǎn)品買賣，供應(yīng)供需雙方不僅僅局限于單純的產(chǎn)品買賣，供應(yīng)商從產(chǎn)品選型等方面，向中信地產(chǎn)提供專業(yè)意商從產(chǎn)品選型等方面，向中信地產(chǎn)提供專業(yè)意見，進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)，以求更好地滿足最終用戶

17、見，進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)，以求更好地滿足最終用戶需求；需求； 雙方的團(tuán)隊將根據(jù)未來客戶的新需求，聯(lián)合進(jìn)雙方的團(tuán)隊將根據(jù)未來客戶的新需求，聯(lián)合進(jìn)行產(chǎn)品研發(fā)工作，攜手創(chuàng)造客戶價值。行產(chǎn)品研發(fā)工作，攜手創(chuàng)造客戶價值。轉(zhuǎn)變二、集中采購的事后控制向全過程成本控制轉(zhuǎn)變轉(zhuǎn)變二、集中采購的事后控制向全過程成本控制轉(zhuǎn)變現(xiàn)有的集中采購主要為滿足項目施現(xiàn)有的集中采購主要為滿足項目施工需要，參與產(chǎn)品論證和設(shè)計的功工需要，參與產(chǎn)品論證和設(shè)計的功能未得到充分發(fā)展，導(dǎo)致對成本的能未得到充分發(fā)展，導(dǎo)致對成本的控制主要體現(xiàn)為事后控制控制主要體現(xiàn)為事后控制?？尚行匝芯吭O(shè)計招標(biāo)施工結(jié)算項目生命周期項目生命周期成成 本本 調(diào)調(diào) 整整 余余

18、地地采購職能前期介入越深，對產(chǎn)品總成本的貢獻(xiàn)效應(yīng)越明顯采購職能前期介入越深，對產(chǎn)品總成本的貢獻(xiàn)效應(yīng)越明顯采購職能前移，實(shí)現(xiàn)跨職能功能采購職能前移，實(shí)現(xiàn)跨職能功能 采購逐漸由程序化的、單純的事后購買過渡到事采購逐漸由程序化的、單純的事后購買過渡到事前建議，向前瞻性、跨職能部門的功能轉(zhuǎn)變。前建議，向前瞻性、跨職能部門的功能轉(zhuǎn)變。 采購部門參與產(chǎn)品的設(shè)計和研發(fā)，將事后控制向采購部門參與產(chǎn)品的設(shè)計和研發(fā)，將事后控制向全過程成本控制轉(zhuǎn)變?nèi)^程成本控制轉(zhuǎn)變 ，項目開發(fā)與成本控制關(guān)聯(lián)，項目開發(fā)與成本控制關(guān)聯(lián)互動。互動。轉(zhuǎn)變?nèi)⒏娴墓?yīng)商評價，旨在共生發(fā)展，合作雙贏轉(zhuǎn)變?nèi)?、更全面的供?yīng)商評價，旨在共生發(fā)展，合作雙贏選擇戰(zhàn)略合作伙伴的決定性因素：選擇戰(zhàn)略合作伙伴的決定性因素：不僅是不僅是而且是而且是規(guī)模技術(shù)財力價值觀遠(yuǎn)景規(guī)劃競爭能力企