東瑞超市策劃書

1、“東日瑞景”超市項目策劃方案田克永制作2010年 5月28日1、 前言 項目編制的依據(jù):1、 昆明市市場調(diào)查項目的信息和相關(guān)資料；2、 進行市場調(diào)研獲得的資料；二、項目概況：1、 項目名稱： 2、 項目地址：位于3、 4、 項目規(guī)模及投資：（1） 該項目建筑面積3000平方米，分為地上兩層，每層1500平方米，營業(yè)保守面積為2800平方米。（2） 項目總投資：320萬元，由東日集團投資。4、 經(jīng)營者：由東日集團派員經(jīng)營5、 項目經(jīng)營方式：采取自營占60%，40%生鮮租賃經(jīng)營（寄 售返點）3、 經(jīng)營項目環(huán)境分析：1、 項目所在城市區(qū)域為廊坊市北區(qū)，是廊坊三年大變樣城市政治、經(jīng)濟、文化北移的中心地

2、帶，為提高廊坊市人民生活水平，政府重點扶持社區(qū)經(jīng)濟，繁榮商業(yè)市場。廊坊市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，每年都已較大力度支持全市經(jīng)濟快速增長。2009年第三產(chǎn)業(yè)增加值854.5億元，比2008年增長29.4%，平均增速達27.1%，第三產(chǎn)業(yè)對GDP貢獻率穩(wěn)步增加。從行業(yè)結(jié)構(gòu)看，批零貿(mào)易餐飲業(yè)、運輸郵電電信業(yè)及金融保險業(yè)是推動我市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。其中，批零貿(mào)易餐飲業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，2009年增加值總量達120億元，高居第三產(chǎn)業(yè)榜首，已批零貿(mào)易為主的第三產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展既有利于推動居民生活水平提高，同時預(yù)示了有規(guī)模的社區(qū)超市在廊坊市的行業(yè)潛力。2、 項目符合廊坊市和廣陽區(qū)發(fā)展商貿(mào)的總體思路和基

3、本原則，符合市區(qū)政府關(guān)于“規(guī)劃、規(guī)范和規(guī)則市場，取締露天集貿(mào)市場”的基本思路，因此會得到各級政府的大力支持。綜上所述，廊坊市社會經(jīng)濟和運行事態(tài)良好，第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長，項目已“服務(wù)社區(qū)，方便顧客”的經(jīng)營方針與各級政府對于發(fā)展市場的思路相符，該項目將得到政府的肯定和大力扶持。這些因素為項目的運作提供了可靠經(jīng)濟及社會政策保障。四、市場及競爭對手分析1、市場分析（1）社會購買力和消費傾向分析廊坊市國民經(jīng)濟增長穩(wěn)中加快，經(jīng)濟效益趨向好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟危機的影響逐漸消退，人民生活進一步改善。2009年全年實現(xiàn)社會消費品零售總額354.5億元，比2008年增長39.8%，平均增速達18.1%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入

4、18333元，農(nóng)民人均純收入6834元，分別增長12.5%和11%。自2007年以來，廊坊市城鄉(xiāng)居民吃穿消費全面增長，恩格爾系數(shù)下降。隨著城鄉(xiāng)人民生活水平的不斷提高，消費觀念發(fā)生了根本性的變化，消費呈現(xiàn)快速、健康、簡便、多樣、專業(yè)化的趨勢。人們對消費品的需求，特別是對高檔次、專業(yè)服務(wù)、優(yōu)雅的購物環(huán)境的需求越來越高。如2009年中秋節(jié)，沃爾瑪超市光海參一項銷售額達28萬元，高檔消費品和高附加值產(chǎn)品促銷得當(dāng)會帶來高收益。(2) 市場容量和競爭對手分析我市各類超市商品交易活躍，截至2010年5月份，全市2000平米以上超市16個，其中10000平米以上4個，社區(qū)超市8個，各類超市已經(jīng)成為城鄉(xiāng)居民生產(chǎn)

5、和生活購物的主要場所和空間，超市的便利性，也培養(yǎng)了"東日瑞景超市項目"潛在客戶群體。東日瑞景超市基本定位為全國一流社區(qū)店的實行標(biāo)準化統(tǒng)一管理和高水準的服務(wù)的快速消費品和耐用消費品的社區(qū)便利店?；诖耍擁椖繕?gòu)成市場競爭的有這樣幾個目標(biāo)。（1） 沃爾瑪購物廣場一站式營業(yè)面積17800平方米購物廣場。所經(jīng)營商品品類齊全，商品售后服務(wù)好，在廊坊市民中的口碑較好，競爭品項為耐用消費品，生鮮類等生活必需品無價格優(yōu)勢。（2） 樂購購物廣場-自營面積6800平方米購物廣場。所采用會員制的壟斷客戶群，加之有免費購物班車，但沒有被廊坊消費群體接受，加之設(shè)計有背于廊坊人的消費習(xí)慣，同樣是生鮮等

6、生活必需品的競爭。（3） 京客隆連鎖超市-總店9600平方米，連鎖店1000-4000平米不等，8大街店在項目3公里商圈競爭范圍之內(nèi)，與東日瑞景競爭的是最終的消費者。（4） 其他，廣陽道附近社區(qū)便利店近10家，無規(guī)模，面積小，品項少，難以構(gòu)成對“東日瑞景超市”的競爭對手。 鑒于此，“東日瑞景超市”在功能規(guī)劃上與競爭對手進行錯位設(shè)計，不進行迎頭競爭，以低價不低質(zhì)、靈活的價格變更機制、良好的服務(wù)贏得顧客，就會減低競爭風(fēng)險，加大投資回報，獲得行業(yè)競爭優(yōu)勢。5、 項目立地的條件分析1、 地理位置“東日瑞景超市”處在廊坊市北部居住新區(qū)，該新區(qū)是廊坊市按照發(fā)展建設(shè)政治、經(jīng)濟、文化、交通新中心區(qū)域思路的要求

7、，拓展社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)，于2010年應(yīng)運而生。該位置具有良好的發(fā)展?jié)摿Γ煌槙乘耐ò诉_，有11路公交車終點站通往市區(qū)和毗鄰的外環(huán)路，以及104國道，車程短，運力強，大宗收貨不受交管部門限制，具有較強的輻射能力。從西臨的頤和家園、華夏奧韻、城市經(jīng)濟試用房區(qū)等至此僅十幾分鐘車程，南依供電局康樂中心以及最新規(guī)劃的機關(guān)集中居住與辦公區(qū)，如營銷做的好，不僅牢牢抓住本小區(qū)近千戶居民的消費群體，還可以擴大到周邊近萬戶居民、數(shù)十家機關(guān)企業(yè)、團體、街村的消費潛力。2、 合配套設(shè)置 除“東日瑞景”項目本身具有的配套設(shè)施外，該項目所處位置周邊配套設(shè)施尚未完備，公司可開發(fā)引進項目以作補位，更好的為公司大項目提高效益

8、，如中西式快餐店、建材裝飾市場、各類銀行?？傊纬闪己玫纳鐣虡I(yè)環(huán)境和氛圍，這是其他競爭者所不具備或不完全具備的優(yōu)勢。3、 客流量、客單價分析測算地點 與盛氏項目距離 測算時間 客流量（次/分鐘） 1000米 2000年10月13日14：00 98 500米 2000年10月13日15：00 122500米 2000年10月14日10：00 120 800米 2000年10月14日11：00 133 800米 2000年10月14日10：00 926、 項目經(jīng)營管理1、 功能策劃東日瑞景超市基本定位為全國一流社區(qū)店的實行標(biāo)準化統(tǒng)一管理和高水準的服務(wù)的快速消費品和耐用消費品的社區(qū)便利店。樓層設(shè)

9、置：按照國際標(biāo)準和消防法對公眾場所的要求，設(shè)置 貨架87組和21個堆頭位。F1(地上一層）：果蔬、肉類、水產(chǎn)、熟食加工、豆腐坊 、香油坊、冷飲批零、奶制品、收銀臺、即興消費品服務(wù)臺、收貨部、生鮮倉儲部、 損控部辦公室、 現(xiàn)金房、顧客衛(wèi)生間。F2(地上二層）：干貨、水飲、奶粉、清潔用品、日雜用品、廚衛(wèi)小家電、服裝、 鞋、服飾、五金、家私用品、雜百倉儲庫。F3(地上三層）：招采部、洽談會議室、集中辦公區(qū)、員工休息用餐處。2、 項目硬環(huán)境：（1） 項目設(shè)計主導(dǎo)思想上注重空間流暢行為學(xué)觀念。總體布局具有較強的前瞻性，內(nèi)部通行便利，有兩個主通行口，另外貨物進出口一處，設(shè)置滾梯一部、貨梯一部；（2） 在地

10、上二層有1500平方米的通透性大廳，正北面和西面設(shè)置采光窗。（3） 一層設(shè)有衛(wèi)生間一處，休息椅一到三處。（4） 各層將按防火分區(qū)要求，設(shè)置防火卷簾及相應(yīng)的中央監(jiān)控系統(tǒng)和自動報警、噴淋設(shè)施；（5） 和主體公寓大廈配套設(shè)置集中供暖和冷氣設(shè)備；（6） 采用雙回路供電；（7） 設(shè)置電子監(jiān)控保安和寶典公司損耗控制系統(tǒng)；（8） 裝修標(biāo)準；外部：鋁合金飾面板標(biāo)牌、LED電子展示促銷屏、塑鋼窗、玻璃板門；內(nèi)部：水磨石或水泥刷地板漆、節(jié)能儲能式應(yīng)急照明系統(tǒng)衛(wèi)生間：國外快餐連鎖店廁所標(biāo)準。3、 項目經(jīng)營管理（1） 經(jīng)營管理策略：借助于東日集團的綜合功能，將房地產(chǎn)物業(yè)管理與商業(yè)服務(wù)緊密結(jié)合，采用國際化的商業(yè)服務(wù)標(biāo)準

11、，并按國際慣例組織經(jīng)營，重點宣傳顧客滿意。（2）經(jīng)營管理模式：對經(jīng)營利潤實行目標(biāo)管理，把"企業(yè)目標(biāo)"、"部門目標(biāo)"和"個人目標(biāo)"密切聯(lián)系起來，達到同徑效果，使下接目標(biāo)能保證上位目標(biāo)的完成。也就是說形成開發(fā)投資者、目標(biāo)管理者、供應(yīng)商之間三位一體的利益鏈，建立市場規(guī)則下的"一榮俱榮、一損俱損"利益關(guān)系?？傊?，“東日瑞景”超市項目須在投資者對整個項目進行充分掌控的前提下通過具有較高水平的經(jīng)營管理機構(gòu)，充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)御技巧和溝通協(xié)調(diào)能力在運營上對基本業(yè)績、商品定位、招商談判、銷售促進、人員管理的方面制定十分理性和持續(xù)發(fā)展的

12、計劃；確立具有操作性的流程和規(guī)則使各項業(yè)務(wù)有章可循，從而使人事、財務(wù)、商品和賣場管理按既定流程規(guī)則推動和發(fā)展。7、 項目市場策略：1、 招商渠道和招商方式F1(地上一層）：生鮮部門供應(yīng)商渠道應(yīng)該是采取寄售返點方式，供應(yīng)商可采聯(lián)系 給沃爾瑪供貨的欣榮茂、冠眞軒等，可以減去供應(yīng)商審核一項， 上述也是原合作伙伴之一，可信度高，初期合作采取無風(fēng)險的寄 售返點形式，超市開業(yè)一年后在采取從此類別供應(yīng)商進貨方式。F2(地上二層）：雜百類商品自采結(jié)合寄售方式，盡量初期采取寄售方式，降低初期運營成本和風(fēng)險。聯(lián)系本地工貿(mào)企業(yè)在廊坊代理或辦事處，減 少中間環(huán)節(jié)。初期招商方式：寄售合作、租賃形式2、 市場推廣：根據(jù)超

13、市項目的目標(biāo)客戶，以如下手段予以市場推廣：（1） 形象宣傳-著力政府和媒體關(guān)注的地方，突出賣點，予以宣傳（2）實用宣傳-針對承租潛在客戶，以散發(fā)宣傳單的形式予以宣傳；（3）媒體宣傳-以廊坊日報消費廣場北方商情時訊傳媒及廊坊電視臺為主要媒體展開多渠道宣傳，突出"置業(yè)首選、黃金升值"的賣點；（4）公關(guān)活動。8、 項目的盈虧1、 項目的盈虧平衡分析成本項目明細表固定成本項目 金額 變動成本項目 金額上交租金前期推廣費管理費用（工資、辦公費等） 1500萬元100萬元294萬元 稅金及附加 21312元合計 1894萬元 21312元總固定成本=上繳租金+前期推廣費+管理費用（工資

14、、辦公費等）=1500+100+294=1894萬元上繳租金：1500萬元/年。前期推廣費：形象宣傳、媒體宣傳、公關(guān)等費用，計100萬元。工資：按月平均工資1000元/人月計，管理人員30人，保結(jié)員60人，保安80人，勤雜工60人，共230人，合計年工資總額276萬元。辦公費用：15000元/月，全年共18萬元。總變動成本=稅金及附加=3200元/攤位月*12月*稅金及附加工5.55%=2131.2元保本點出租攤位=1894萬元/38400萬元-2131.2元=522個攤位實現(xiàn)目標(biāo)利潤1000萬元的出租攤位數(shù)：攤位數(shù)=1894萬元+1000萬元/38400-2131.2元=798個攤位租金收入

15、和成本（萬元）2、有關(guān)敏感性分析固定成本增加10%，利潤交下降19%；每個攤位租金增加10%，利潤將增加30%；攤位數(shù)增加10%，利潤將增加29%。從以上分析可以看出，只要出租522個攤位便可實現(xiàn)盈虧平衡，按平均每個攤位9平米計，共4698平米，只占總面積的16%；而只要出租798個攤位，就可實現(xiàn)利潤1000萬元，而798個攤位共7182平米，只占總面積的24%，完全有可能租出去，因此一年實現(xiàn)1000萬元的利潤是可行的。 9、 結(jié)論地處廊坊市北移新區(qū)腹地的-東日瑞景”超市，依托于精良的硬件設(shè)施、完善的服務(wù)功能和先進的管理手段，以正在逐漸回升的宏觀經(jīng)濟形勢和迅速增長的社會購買力、市場需求作保證，必將產(chǎn)生十分良好的經(jīng)濟效益。即使規(guī)劃出租攤位只實現(xiàn)1/4可實現(xiàn)贏利1000萬元的目標(biāo)。因此，該項目在經(jīng)濟效益上是可行的。在社會效益方面，該項目的實現(xiàn)，一是能促進沈陽市商品批零市場的進一步完善；二是能促進人們消費水平的提高，從而拉動經(jīng)