大連房地產(chǎn)市場高檔項目調研

1、2010年年3月月13日日報告框架報告框架配套類配套類營銷展示類營銷展示類Part2Part3Part1工程類工程類競品項目：中心區(qū)中心區(qū)東海岸天際東海岸天際中心裕景中心裕景萬達公館萬達公館星海及泛星海區(qū)星海及泛星海區(qū)星海灣壹號星海灣壹號一方公館一方公館星海大觀星海大觀杰特杰特機場新區(qū)機場新區(qū)第五郡（第五郡（6#）旅順區(qū)旅順區(qū)小平島小平島藍灣（藍山）藍灣（藍山）大連天地大連天地順邁地塊順邁地塊開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)華潤海中國華潤海中國紅星海世界觀紅星海世界觀 工程類p立面風格p建材p車庫p園林p朝向 溝岔項目溝岔項目中心裕中心裕景景東海岸天東海岸天際際萬達公萬達公館館星海灣星海灣壹號壹號星海大觀星海大觀

2、一方公館一方公館杰特杰特第五郡第五郡中海華中海華庭庭小平島小平島藍灣藍灣合生江合生江山帝景山帝景中擁藍中擁藍天下天下華潤海華潤海中國中國紅星海紅星海立面立面風格風格現(xiàn)代簡約邊鋒現(xiàn)代風格現(xiàn)代喬治風格現(xiàn)代主義風格ART DECOART DECO南加州ART DECO“圣巴巴啦” 加州風情 西班牙、托斯卡納簡歐中式徽派ART DECO地中海、托斯卡納圖片圖片示意示意建筑建筑設計設計單位單位未定NBBJ（美國）澳大利亞五合中建二局博濤ZGF(張國鋒)張文明大連建筑設計院美國F+A設計公司深圳?？怂寡疟窘ㄖO計有限公司美國“WY國際設計”美國A+K建筑師事務所廣州華芳香港呂元祥&中建國際ccdl

3、 美國AMACDI上采國際客戶客戶接受接受度及度及評價評價1、從競爭市場上看，常見風格以高層-art deco、法式元素為主，多層以新古典為主。2、從客戶認可度上看，對于高層建筑喜歡挺拔、棱角分明、現(xiàn)代感強的建筑，多層建筑喜歡略顯古典、品質感強的建筑。立面風格立面建議高層立面示意：art deco風格，略帶法式元素多層立面示意：新古典、官邸式、稍顯內斂大堂溝岔項溝岔項目目中心裕景中心裕景東海岸東海岸天際天際萬達公萬達公館館星海灣星海灣壹號壹號星海大星海大觀觀一方公一方公館館杰特杰特第五郡第五郡（6#6#）小平島小平島藍灣藍灣( (藍藍山山) )華潤海華潤海中國中國紅星海紅星海大連天大連天地地順

4、邁地順邁地塊塊尺度（開尺度（開間、層高）間、層高）8.6米挑高，100平左右6.3米挑高，開間4米，20平左右6.5挑高米、130平（多層）6米挑高，開間4米，20平左右施工中 施工中6米挑高，開間7米，60-70平左右施工中開間4米、層高3米開間8米，層高3米（中部挑空6.6米）14米開間，6米挑高（高層）6米挑高裝修風格裝修風格及材料及材料（圖片）（圖片）簡歐，名貴石材(大理石)無風格，普通面磚天然實木，名貴石材理石拼花（按星海灣設計）施工中 施工中歐式，理石拼花施工中簡約、理石地面歐式，黃金麻石地面歐式，理石拼花理石拼花地面采光及通采光及通風情況風情況南北通透，落地窗，采光通風好北向單采

5、光，通風較差施工中兩面采光，通風好，可觀景施工中 施工中兩面采光通風較好施工中北向單向采光，通風較差一期南北通風采光施工中單面采光配置（燈、配置（燈、報箱等）報箱等）配飾高檔，功能全，如水吧、報箱、休息區(qū)等吊燈、不銹鋼報箱施工中休息椅、報箱施工中 施工中休息椅、報箱施工中 信報箱燈、報箱、商務中心、洗手間、超市吊燈，報箱施工中 大堂客戶關注度及評價：1、客戶關注度一般2、從市場看，大堂挑高一定要有，高度最低不低于6米，最高不超過8.6米；高層開間不低于4米，最高不超過8米，多層大堂尺度基本30以上3、從市場看，大堂裝修以氣派、高品質感為主，多以歐式風格、理石拼花裝飾4、最少保證兩面采光通風藍灣

6、大堂：氣派，大尺度，南北采光，功能齊全星海灣壹號大堂（多層）：兩面采光，可觀景中心裕景大堂：旋轉樓梯、吊燈大堂小平島大堂：采光不好東海岸天際大堂：普通入戶大堂，采光不好大堂-配備藍灣東海岸天際：最普通的杰特中心裕景水吧臺入戶門溝岔項溝岔項目目中心裕中心裕景景東海岸東海岸天際天際萬達公萬達公館館星海灣星海灣壹號壹號星海大觀星海大觀一方公一方公館館杰特杰特第五郡第五郡（6#6#）小平島小平島藍灣藍灣( (藍山藍山) )華潤海華潤海中國中國紅星海紅星海大連天大連天地地順邁順邁地塊地塊品牌品牌嘉力浙江群升未定（將用進口知名品牌）卡迪式裝甲門（邱德光定制門）未定意大利卡門上海某品牌未定未知金禾金盾美心未

7、知材料材料比利時防火芯，美國櫻桃木鋼木中間鋼板，外包實木實木門，內加鋼板未定未知鋼木鋼木門鋼木復合門開門方開門方式（子式（子母母/ /單開）單開）單開，刷卡鑰匙子母門單開門子母門單開門未定子母門單開88平單開門，144平以上子母門單開門高度及高度及尺寸尺寸2.3（大戶門）2米2.3米 2.3米1.5m*2.3m（約）未定未知是否為是否為特殊門特殊門鎖（品鎖（品牌）牌）HAFELE電子鎖（17000一個）正常異形鑰匙卡片未定正常以色列-莫迪勒（正常）正常別墅：卡片密碼鎖客戶接客戶接受度及受度及評價評價1、對于門的材質，市場上主要以鋼木門、實木門內加鋼板為主2、從門的開啟方式上看，單開門和子母門市

8、場上的使用率均等，從直觀感覺上，客戶認為子母門比單開門高檔，但如中心裕景、星海灣壹號均為單開門，且材質高檔3、從市場看高檔項目均為密碼鎖入戶門從市場看，中心裕景和星海大觀的入戶門最為高檔中心裕景星海大觀特殊門鎖：杰特、中心裕景、星海大觀杰特中心裕景窗溝岔項溝岔項目目中心裕中心裕景景東海岸東海岸天際天際萬達公萬達公館館星海灣星海灣壹號壹號星海大星海大觀觀一方公一方公館館杰特杰特第五郡第五郡（6#6#）小平島小平島藍灣藍灣( (藍山藍山) )華潤海華潤海中國中國紅星海紅星海大連天大連天地地順邁地順邁地塊塊品牌品牌江河單元式玻璃幕墻未知未定（將用進口知名品牌）意大利阿魯克未知意大利阿魯克未知未定沈陽

9、金德柯梅令未知 未知材料材料玻璃幕墻北側為中空，南側為LOW-E玻璃 斷橋鋁、low-e玻璃斷橋鋁中空窗未定斷橋鋁、low-e玻璃塑鋼 斷橋鋁 斷橋鋁開啟方開啟方式（平式（平開、平開、平推、內推、內開、內開、內倒）倒）平推內平開平推內平開、飄窗未定內平開平推 內平開 平開客廳、客廳、臥室窗臥室窗戶起地戶起地高度高度900mm北側900mm，南側為落地窗600mm未定落地（客廳）、臥室（起地900mm）未知未知客戶接客戶接受度及受度及評價評價1、客戶對品牌不是很關注，對于材質會提及2、從市場看，基本以斷橋鋁為主，少數(shù)開始采用LOW-E玻璃3、客戶更看重采光的尺度4、對開窗方式客戶很關心，希望在正

10、常平開的基礎上增加內倒方式窗星海大觀的玻璃幕墻外立面星海大觀大面積采光窗外推窗開啟方式節(jié)省了室內空間電梯溝岔項溝岔項目目中心裕中心裕景景東海岸東海岸天際天際萬達公萬達公館館星海灣星海灣壹號壹號星海大星海大觀觀一方公一方公館館杰特杰特第五郡第五郡（6#6#）小平島小平島藍灣藍灣( (藍藍山山) )華潤海華潤海中國中國紅星海紅星海大連天大連天地地順邁地順邁地塊塊品牌品牌日本富士達（原裝高速梯）德國帝森克虜伯未定（將用進口知名品牌）日本三菱（原裝）德國蒂森克虜伯日本三菱（原裝）芬蘭-通力未定日本日立（洋房）芬蘭通力廣州日立芬蘭-通力數(shù)量數(shù)量（幾梯（幾梯幾戶）幾戶）3梯7戶4梯2戶 2梯2戶 施工中

11、施工中3梯12戶未定1梯3戶（高層），1梯2戶（洋房）高層4梯15戶尺度尺度（載重（載重人數(shù)）人數(shù)）16人1200千克800Kg 10人 1.5米1.5米未知施工中15人未定10人1110人13人速度速度（自我（自我感覺）感覺）很快1.5米/秒高區(qū)（19-頂）3.5米/秒、低區(qū)（1-19）1.5米/秒施工中較快未定1.75米/秒快2.5米/秒2米/秒穩(wěn)定性穩(wěn)定性穩(wěn)定穩(wěn)定穩(wěn)定施工中 施工中穩(wěn)定未定穩(wěn)定一般一般一般是否有是否有噪音噪音有無無 施工中 施工中 無未定無無無無客戶接客戶接受度及受度及評價評價1、客戶對于電梯穩(wěn)定性及噪音大小很關注2、建議高層采用速度快的電梯品牌，多層采用原裝進口品牌電梯

12、，提升品質電梯中心裕景-電梯最好，配液晶顯示屏藍灣、小平島洋房電梯-配有密碼鎖藍灣電梯內室中心裕景電梯內室層高溝岔項溝岔項目目中心裕中心裕景景東海岸東海岸天際天際萬達公萬達公館館星海灣星海灣壹號壹號星海大星海大觀觀一方公一方公館館杰特杰特第五郡第五郡（6#6#）小平島小平島藍灣藍灣( (藍藍山山) )華潤海華潤海中國中國紅星海紅星海大連天大連天地地順邁地順邁地塊塊層高層高（米）（米）3.15米 3.15米3.2米3.15米 3.15米 3.15米2.8米未定高層3米，洋房平層3.6米，洋房躍層3.3米3米2.9米/3.1米高層3米，別墅3.3米是否配是否配中央空中央空調（配調（配后凈高）后凈高

13、）是，配后凈高2.9米否是，配后凈高3米否是，配后凈高2.9米否否未定洋房配中央空調，配后凈高3.3米否否否客戶接客戶接受度及受度及評價評價1、從市場上看，最低標準：層高不低于3.15米，最高不超過3.6米2、低于3米客戶感覺壓抑車庫溝岔項溝岔項目目中心裕景中心裕景 東海岸天際東海岸天際萬達公萬達公館館星海灣壹星海灣壹號號星海大觀星海大觀 一方公館一方公館杰特杰特第五郡第五郡（6#6#）小平島小平島藍灣藍灣( (藍藍山山) )華潤海中華潤海中國國紅星海紅星海 大連天地大連天地順邁地塊順邁地塊車位比車位比（地下共（地下共幾層、是幾層、是否有地上）否有地上）1：1，地下5層停車場，無地上1：1地下

14、一層 沒有地上停車位1:21：2地上、地下1：1，地下3層高層車位配比1：3，311個車位，獨棟1車庫（5車位），聯(lián)排1車庫（3車位），費用 未定400個，地下一層（立體式），無地上未定1：1.2（4層（一期）、1層（其余）、無地上車位）未定1：0.61：0.6（地上、地下）層高（建層高（建高）高）4.2米4.2米4.5米未定未知未知未知未定4米未定4.2米4.2米采光情況采光情況（是否可（是否可觀景）觀景）無采光井無未定未知未知未知未定否否采光井，通風井采光井地面材料地面材料水泥（目前）地坪漆地坪漆地坪漆未知未知地坪漆 地坪漆地坪漆（一期）、水泥（其余）地坪漆地坪漆地坪漆售價售價未定20-2

15、3萬未定未定未定未定未定車位19萬、車庫18-25萬車位11.5萬、車庫18-40萬未定未定未定車庫建議：1、客戶認為停車場的品質感很能拉升項目的檔次2、停車方式：高層、多層產(chǎn)品均采用地下停車人車分流，別墅產(chǎn)品為地上停車3、比例：鑒于圣荷西后期車位銷售時遇見的車位不夠現(xiàn)象，建議溝岔項目車位最少保證1：1，最好可做到1：1.2-1：1.34、地坪漆還是要繼續(xù)采用東海岸天際：出入停車場需要刷卡進入小平島地下停車場：地坪漆提升品質，需要繼續(xù)延用園林溝岔項目溝岔項目 中心裕景中心裕景東海岸天東海岸天際際萬達公館萬達公館星海灣壹星海灣壹號號星海大觀星海大觀 一方公館一方公館杰特杰特第五郡第五郡（6#6#

16、）小平島小平島藍灣藍灣( (藍藍山山) )華潤海中華潤海中國國紅星海紅星海大連天地大連天地 順邁地塊順邁地塊設計單位設計單位未定（兩年后，公建建成后能定）北京土人公司澳大利亞PCAL新加坡博景無臺灣老圃未定美國HZS豪張思香港貝爾高林 美國HZS豪張思新加坡博景泛亞國際景觀設計有限公司風格風格未定現(xiàn)代風格歐陸皇家園林宮廷式現(xiàn)代風格宮廷式園林未定未定加州風情 美式風格公園式地中海風格亮點亮點森林、湖景，花海組團式園林山、海、湖每個組團內有泛會所設施設施網(wǎng)球場噴泉、廣場泳池未知未定未定五星級酒店、學校老人、兒童簡單娛樂、健身設施客戶接受客戶接受度及評價度及評價暫無覺得園林整齊大社區(qū)，客戶很喜歡非常

17、滿意藍灣園林藍灣園林星海灣壹號園林星海灣壹號宮廷式園林設計，整齊，對稱星海灣壹號園林東海岸天際：園區(qū)內室外網(wǎng)球場朝向分析序號序號項目項目朝向朝向反饋反饋1一方公館稍偏西5度角度非常小，客戶不會提到2星海灣壹號部分偏西角度非常小，客戶不會提到3藍灣部分偏西角度小，客戶提及可引導4中海華庭南向偏西6-8度客戶進本無抗性，可引導5中心裕景有部分較少 南向偏西15度客戶沒有抗性，多投資客6第五郡有少量房源 南向偏西15度客戶沒有抗性7中擁藍天下有少量房源南向偏西客戶沒有抗性8小平島少量偏西客戶沒有抗性9紅星海一期少量偏西20度二期少量偏東15度偏西價格低于偏東，偏西房源可看海景10華業(yè)玫瑰東方南偏西1

18、0度以內客戶沒有抗性建議：1、據(jù)調查，朝向偏西在15度以內，客戶對此抗性很小，可引導2、如紅星海，部分房源朝向偏西為20度，度數(shù)較大，但此房源為海景房，有強勢的景觀資源，且價格比其他要低，故客戶可接受3、建議本項目朝向盡量不要偏西，如果偏西，希望配備強勢的景觀資源 配套類p社區(qū)及周邊配套p商業(yè)及會所溝岔項目溝岔項目 中心裕景中心裕景東海岸天東海岸天際際萬達公館萬達公館星海灣壹星海灣壹號號星海大觀星海大觀 一方公館一方公館杰特杰特第五郡第五郡小平島小平島藍灣藍灣( (藍藍山山) )華潤海中國華潤海中國紅星海紅星海大連天地大連天地 順邁地塊順邁地塊社區(qū)配套社區(qū)配套公建，酒店，寫字間 會所、網(wǎng)球場、

19、幼兒園 五星酒店寫字間 君悅酒店、商業(yè) 酒店、商業(yè) 星海陽光一期會所7000平底商 學校、大型超市、會所海鮮城、酒店、超市、中心廣場、百貨、露天溫泉泳池、四星會所、28路美式風情商街，星級度假酒店三大主題會所、三所幼兒園、一所小學、一所中學五星級皇冠假日酒店、健康會館、一所小學、一所幼兒園、一座電影院、一座圖書館、一個特色賣場、高爾夫球場周邊成熟的金融，醫(yī)療，交通，休閑娛樂 35中學、春德小學，春海小學、愛兒坊、工商銀行、建設銀行、郵政儲蓄、友誼醫(yī)院、東海公園多路公交，購物，醫(yī)療，金融均很方便，成熟區(qū)域多條公交線路，購物方便，地處配套成熟黃金區(qū)域和平廣場、千盛、樂購、醫(yī)大二院、星海人家幼兒園、

20、實驗小學初中23路、202路、901路、801路、406路毗鄰星海公園，遼闊大海，周邊地處成熟社區(qū)，購物醫(yī)療極其方便周邊地處成熟社區(qū)，購物醫(yī)療極其方便 小學、中學、甘區(qū)政府、超市、茶餐廳、洗衣房 幼兒園、小學、中學、大學、202路 大連醫(yī)科大學附屬四院，大連醫(yī)科大學，大連外國語學院，鹽場海鮮街，旅順新瑪特，旅南快運濱海公園、5萬平濱海商街、 華潤萬家超市省級濱海路、跨海大橋、國際游艇碼頭 周邊配套周邊配套客戶關注客戶關注度排序度排序交通，購物，醫(yī)療，就學，餐飲，金融交通、購物、戶型交通，購物，醫(yī)療，就學，餐飲，金融資源、品質、開發(fā)商會所、物業(yè)、交通升值、社區(qū)規(guī)模、產(chǎn)品、環(huán)境、配套餐飲、交通、會

21、所、學校資源、物業(yè)、學校綜合比較綜合比較區(qū)域價值完美體現(xiàn)，產(chǎn)品品質與開發(fā)商品牌吸引人周邊配套成熟的區(qū)域，規(guī)劃吸引人，產(chǎn)品品質與開發(fā)商品牌吸引人項目本身沒有會所，但是來訪客戶對于會所的關注度較高，認為高檔社區(qū)中會所是必備的相對于旅順南路其他項目配套及交通相對占優(yōu)勢，自有配套也很完善周邊配套不成熟，產(chǎn)品自身配套是以度假為主，客戶對周邊配套不是很關注在周邊配套相對不成熟的前提下，對社區(qū)自由配套客戶很關注配套分析溝岔項溝岔項目目中心裕景中心裕景東海岸東海岸天際天際萬達公萬達公館館星海灣星海灣壹號壹號星海大星海大觀觀一方公一方公館館杰特杰特第五郡第五郡小平島小平島藍灣藍灣華潤海華潤海中國中國紅星海紅星海

22、商業(yè)商業(yè)建筑面建筑面積積2000平15萬500平20萬平（含酒店、寫字間）9000平未統(tǒng)計無7000平 1.5萬平5萬平9000平5萬平5.6萬平業(yè)態(tài)劃業(yè)態(tài)劃分及分分及分布布購物、餐飲、休閑娛樂、生活服務高檔時裝精品店、高端奢侈品名店、大型藝術劇院、國際餐廳、大型美食廣場、功能影院、百貨商店、超級市場、休閑娛樂未定超五星級酒店，寫字間未定沿街底商，業(yè)態(tài)未定沿街底商，業(yè)態(tài)未定餐飲、超市、休閑會所、銀行、美容等中心廣場、組團商業(yè)街未定沿海商街、華潤萬家超市獨立商街，業(yè)態(tài)未定售價售價15000未定18000未定未定未定未定20000-25000未定20000未定未定商業(yè)溝岔項溝岔項目目中心裕景中心裕

23、景東海東海岸天岸天際際萬達公萬達公館館星海灣星海灣壹號壹號星海大星海大觀觀一方公一方公館館杰特杰特第五郡第五郡中海華中海華庭庭小平島小平島藍灣藍灣合生江合生江山帝景山帝景中擁藍天中擁藍天下下華潤海華潤海中國中國紅星海紅星海會所會所面積面積3500平無3000平無1600平1000平未定無未定無3.5萬平2萬平酒店萬平 1500平 2萬平平 1.9萬平設施設施室內泳池、康體健身、休閑娛樂等健身、洗浴、書吧、咖啡吧、啤酒花園、美容、美發(fā)會客廳、VIP室、影音廳、餐廳、健身房、臺球室、乒乓球室、室外泳池未定未定未定游泳、洗浴、餐飲、娛樂、健身未定未定主要以溫泉為主體育館，藝術館，休閑館，內設室內泳池

24、;棋牌室;閱覽室;健身房;多功能宴會廳;餐廳健身設施等體育館，藝術館，休閑館，內設游泳池、健身設施等 收費標收費標準準未定未定未定未定未定未定59元（游泳+洗?。┪炊ㄎ炊ㄎ炊ㄎ炊ㄎ炊ń?jīng)營單經(jīng)營單位位酒店式顧問：華盛國際未定自營自營未定自營未定金昱酒店管理有限公司未定未定未定自營自營客戶關客戶關注度注度1、客戶對于會所的關注度隨項目的高檔程度呈現(xiàn)遞增的趨勢，普遍認為高端的項目應該有會所2、目前市場上看，星海灣壹號、小平島紅星海世界觀會所會所紅星海世界觀會所-紅星會所星海灣壹號會所小平島藍堡會所-雖然面積很大，但裝修不顯檔次 銷售及展示類p營銷推廣p營銷展示p樣板間溝岔項目溝岔項目 中心裕景中心裕

25、景東海岸天東海岸天際際萬達公館萬達公館星海灣壹星海灣壹號號星海大觀星海大觀 一方公館一方公館杰特杰特第五郡第五郡 中海華庭中海華庭 小平島小平島藍灣藍灣合生江山合生江山帝景帝景中擁藍天中擁藍天下下華潤海中華潤海中國國紅星海紅星海主要賣點主要賣點未定地段、產(chǎn)品、升值、精裝修地段、升值空間東港規(guī)劃,萬達品牌,裝修,升值潛力品牌、環(huán)境、產(chǎn)品品質、附加值、發(fā)展 景觀，精裝修地段、產(chǎn)品、景觀、升值地段、品牌、精裝修、價格、景觀資源產(chǎn)品形態(tài)、開發(fā)商品牌、block圍合、電梯洋房品牌、贈送面積、戶型設計、物業(yè)服務未來區(qū)域發(fā)展快，戶型好、環(huán)境好、單價低戶型配比比較全稀缺的山海資源、建筑形態(tài)、升值潛力新一代生態(tài)

26、化地標性建筑群大連首創(chuàng)精裝修別墅，全套精裝修超值附贈環(huán)境、價格、天然的資源一線海景房，開發(fā)商品牌一線海景房，開發(fā)商品牌，產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新建材、裝修檔次高大面積大尺度設計,層高高,裝修標準高贈送面積高科技6米雙高陽臺、DIY空間贈送面積親水小獨棟別墅，高檔酒店式公寓贈送面積 贈送面積 贈送面積主題語主題語大連開始習慣被仰視鉆石港灣東方海上都觀山，觀海，觀世界海之藏品，世族風范因杰出而特別美國市鎮(zhèn)生活精工豪宅 原創(chuàng)府邸你不了解小平島深深的海洋，悠悠的時光濱海別墅生活讀本品質給城市更多變化因為紅星海，從此愛大連主體顏色主體顏色深藍色土黃色藍色，金色深咖啡色 紅色紅色米色、棕色 藍色藍色深黃藍色黑色變換條紋紅色推廣渠道推廣渠道報紙、項目圍擋、雜志、