中海項(xiàng)目管理手冊

1、中海項(xiàng)目管理手冊目錄1. 目 的2. 適用范圍3. 解釋和修改4. 管理體制4.1. 管理架構(gòu)5. 項(xiàng)目發(fā)展部職責(zé)范圍6. 職責(zé)描述7. 項(xiàng)目發(fā)展管理程序7.1. 組建項(xiàng)目發(fā)展部7.2. 制定項(xiàng)目發(fā)展總目標(biāo)7.3. 營銷策劃管理7.4. 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理7.5. 成本合約管理7.6. 項(xiàng)目發(fā)展管理7.7. 項(xiàng)目施工管理7.8. 項(xiàng)目驗(yàn)收、移交7.9. 項(xiàng)目日常管理8. 項(xiàng)目后評(píng)估9. 項(xiàng)目發(fā)展管理研討會(huì)10. 公司發(fā)展戰(zhàn)略的策劃研究11. 項(xiàng)目責(zé)任承包制度12. 附件12.1. 項(xiàng)目發(fā)展部組織架構(gòu)及工作職責(zé)指引12.2. 項(xiàng)目發(fā)展總目標(biāo)（參考）12.3. 項(xiàng)目發(fā)展綱要（參考）12.4. 項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)

2、度計(jì)劃編制工作指引（參考）12.5. 項(xiàng)目發(fā)展月報(bào)編制工作指引（參考）12.6. 季度項(xiàng)目發(fā)展情況綜合報(bào)表12.7. 項(xiàng)目發(fā)展成本控制工作指引（參考）12.8. 工程管理工作指引（參考）12.9. 合約分判工作指引（參考）12.10. 項(xiàng)目驗(yàn)收移交工作指引（參考）12.11. 項(xiàng)目后評(píng)估制度（第二版）1 .目的從公司的總體戰(zhàn)略目標(biāo)出發(fā)，本著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)均衡發(fā)展和可持續(xù)成長的原則， 建立健全以項(xiàng)目為中心的項(xiàng)目發(fā)展制度，即建立健全對(duì)發(fā)展項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制及營銷、設(shè)計(jì)、合約、工程和信息管理的動(dòng)態(tài)監(jiān)控體系，及時(shí)進(jìn)行發(fā)展項(xiàng)目的后評(píng)估工作及經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與交流，不斷提高發(fā)展項(xiàng)目的整體操作水平，不斷提升企業(yè)的

3、經(jīng)濟(jì)效益和市場競爭力。2 .適用范圍本手冊適用于上海公司投資發(fā)展的所有房地產(chǎn)項(xiàng)目。3 .解釋和修改本手冊內(nèi)各項(xiàng)規(guī)定及表格由上海公司人力資源部及發(fā)展管理部在公司項(xiàng)目發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組的指導(dǎo)下負(fù)責(zé)制訂，項(xiàng)目發(fā)展部和公司職能部門均應(yīng)遵守。本手冊內(nèi)的各項(xiàng)制度以項(xiàng)目發(fā)展制的管理模式為基礎(chǔ)，重在突出項(xiàng)目發(fā)展部在項(xiàng)目發(fā)展全過程中的牽頭和統(tǒng)籌作用，即以項(xiàng)目發(fā)展為核心，以公司職能部門為依托，統(tǒng)籌項(xiàng)目前期報(bào)建、規(guī)劃設(shè)計(jì)、合約分判與物資采購、市政配套、營銷策劃、工程管理、竣工驗(yàn)收、物業(yè)移交的全流程。在項(xiàng)目發(fā)展的不同階段，都會(huì) 有公司各個(gè)部門的參與，項(xiàng)目發(fā)展部在其中起到公司內(nèi)部資源的整合作用。 因此, 本手冊更體現(xiàn)為對(duì)這種

4、整合的制度性界定， 與公司各個(gè)職能部門的專業(yè)管理制度 并無矛盾之處。公司項(xiàng)目發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組擁有對(duì)本手冊的解釋和修改權(quán)， 各項(xiàng)目發(fā)展部和相關(guān) 部門在執(zhí)行本手冊時(shí)如發(fā)現(xiàn)任何不足或需要額外補(bǔ)充之處，請及時(shí)以書面形式向 公司人力資源部及發(fā)展管理部提出建議。4 .管理體制4.1 管理架構(gòu)4.1.1 股份公司、上海公司和各項(xiàng)目發(fā)展部的管理關(guān)系強(qiáng)化項(xiàng)目作為公司利潤中心和經(jīng)營中心的作用，項(xiàng)目發(fā)展部應(yīng)牽頭使項(xiàng)目發(fā)展按項(xiàng)目發(fā)展總目標(biāo)及項(xiàng)目發(fā)展總進(jìn)度計(jì)劃順利實(shí)施，公司應(yīng)充分體現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的指導(dǎo)和監(jiān)督作用。公司各職能部門和各項(xiàng)目發(fā)展部實(shí)行矩陣式管理架構(gòu)，力求責(zé)、權(quán)、利明晰，并實(shí)行總體協(xié)調(diào)分層把關(guān)，共同完成公司的總體經(jīng)營

5、目標(biāo)。股份公司成立發(fā)展管理委員會(huì)，上海公司成立項(xiàng)目發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組，形成項(xiàng)目發(fā)展管理的兩級(jí)決策層，負(fù)責(zé)項(xiàng)目發(fā)展的專業(yè)論證和項(xiàng)目發(fā)展重大問題的決策。上海公司的項(xiàng)目發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組向股份公司發(fā)展管理委員會(huì)負(fù)責(zé)。上海公司成立發(fā)展管理部作為項(xiàng)目發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)的日常管理機(jī)構(gòu)，指導(dǎo)、督促、檢查、評(píng)估各項(xiàng)目發(fā)展部實(shí)行項(xiàng)目制管理體系，按項(xiàng)目發(fā)展管理模式運(yùn)作。4.1.2 中海發(fā)展（上海）有限公司的組織架構(gòu)，詳見中海發(fā)展（上海）有限公司組織架構(gòu)圖。董事會(huì)財(cái)務(wù)總監(jiān)X X項(xiàng)目合約管理部物業(yè)公司人力資源部行政公關(guān)部1 .矩陣結(jié)構(gòu)的運(yùn)作矩陣中的*組人員有兩個(gè)上司：他們所屬職能部門的經(jīng) 理和他們所工作的項(xiàng)目經(jīng)理。即項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)于作

6、為其項(xiàng)目小組成員的職能人 員也擁有職權(quán)。一般地，項(xiàng)目經(jīng)理擁有對(duì)項(xiàng)目小組成員行使有關(guān)項(xiàng)目目標(biāo)達(dá) 成的權(quán)利；職能經(jīng)理（部門經(jīng)理）擁有該等人員的晉升、工薪建議和年度評(píng) 價(jià)等決策的責(zé)權(quán)。2 .矩陣結(jié)構(gòu)可以兼收職能部門化和產(chǎn)品部門化（項(xiàng)目化）的優(yōu)點(diǎn)，而避免各自 的缺點(diǎn)。矩陣結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)：促進(jìn)一系列復(fù)雜而獨(dú)立的項(xiàng)目取得協(xié)調(diào), 同時(shí)又保留將職 能專家組合在一起所具有的經(jīng)濟(jì)性。矩陣結(jié)構(gòu)的缺點(diǎn)：造成一定混亂，并隱藏著權(quán)利斗爭的傾向。當(dāng)放棄了統(tǒng)一 指揮原則，也就在相當(dāng)程度上增加了組織的模糊性。 混亂 存在于誰向誰匯報(bào)工作方面，這種混亂和模糊性反過來培 植了權(quán)利斗爭的種子。因此職能經(jīng)理和項(xiàng)目經(jīng)理之間的關(guān) 系通常并不是

7、由規(guī)則和程序確定的，而是經(jīng)由兩者相互協(xié) 商，而這就容易產(chǎn)生權(quán)利斗爭和溝通協(xié)調(diào)不足， 造成混亂。3 .公司目前的組織結(jié)構(gòu)是從職能型向矩陣結(jié)構(gòu)過渡。職能型結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)：它能將職能專家組合在一起,可以減少所需人員，并促 進(jìn)專業(yè)化資源在各產(chǎn)品或項(xiàng)目間共享共用。 具缺點(diǎn)是難 以協(xié)調(diào)各職能專家的活動(dòng)，以便按時(shí)、按預(yù)算完成任務(wù)。產(chǎn)品部門化（項(xiàng)目化）的優(yōu)點(diǎn)：促進(jìn)職能專家間的協(xié)調(diào)、以便按時(shí)、按預(yù)算 目標(biāo)完成任務(wù)，并明確各職能活動(dòng)對(duì)特定產(chǎn) 品或項(xiàng)目的責(zé)任。其缺點(diǎn)是：導(dǎo)致重復(fù)配置 的高成本，且沒有人對(duì)專家技能的長遠(yuǎn)開發(fā) 負(fù)責(zé)，即只負(fù)責(zé)使用人員完成本產(chǎn)品或項(xiàng)目 的目標(biāo)。4.1.4項(xiàng)目發(fā)展部組織架構(gòu)圖（參考）5 .項(xiàng)目發(fā)

8、展部職責(zé)范圍5.1 完成項(xiàng)目從定位、設(shè)計(jì)、施工、配套、營銷、竣工、入伙、后評(píng)估全過程項(xiàng)目管理工作。5.2 編制項(xiàng)目總體發(fā)展計(jì)劃和資金使用計(jì)劃，并定期或根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r適時(shí)修訂并及時(shí)向公司匯報(bào)。以項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃引領(lǐng)、推動(dòng)各職能部門，推 進(jìn)項(xiàng)目按計(jì)劃發(fā)展。5.3 全面履行本公司與總包單位、監(jiān)理單位和分包商簽訂的工程合同條款。履行配套、設(shè)計(jì)、營銷策劃方面的合約。5.4 全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程的施工進(jìn)度、質(zhì)量安全、技術(shù)、材料等各項(xiàng)管理工作。5.5 負(fù)責(zé)牽頭組織公司相關(guān)部門編制 項(xiàng)目發(fā)展總目標(biāo)、項(xiàng)目發(fā)展綱要、項(xiàng)目發(fā)展月報(bào)、項(xiàng)目發(fā)展后評(píng)估報(bào)告。5.6 組織實(shí)施工程成本階段目標(biāo)和協(xié)助公司總體成本控制。5.7 牽頭組

9、織并參與項(xiàng)目各階段的內(nèi)部設(shè)計(jì)評(píng)審工作，督促項(xiàng)目建筑師按計(jì)劃完成各階段施工圖設(shè)計(jì)。5.8 加強(qiáng)合同管理工作，參與項(xiàng)目所有分判商的考察，篩選和招投標(biāo)工作。5.9 參加并協(xié)助項(xiàng)目的內(nèi)、外配套工作。5.10 參加并協(xié)助營銷策劃、價(jià)格制訂、廣告制作及發(fā)布等營銷工作。5.11 全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目發(fā)展部內(nèi)、外周邊關(guān)系的聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)與處理。5.12 負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目的最終驗(yàn)收取證和入伙移交工作。5.13 負(fù)責(zé)項(xiàng)目發(fā)展部員工的教育、培訓(xùn)和管理并提出獎(jiǎng)懲辦法。5.14完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作6 .職責(zé)描述6.1 項(xiàng)目發(fā)展部經(jīng)理6.1.1 受公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)，參與項(xiàng)目前期開發(fā)工作，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目發(fā)展各階段報(bào)建、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、

10、市政配套、營銷、成本控制等方面 工作。6.1.2 經(jīng)授權(quán)負(fù)責(zé)組建項(xiàng)目部，確定項(xiàng)目主要管理人員建議名單。落實(shí)各管理人員職責(zé)，負(fù)責(zé)編制和組織實(shí)行項(xiàng)目發(fā)展部各項(xiàng)規(guī)章、管理制度， 組織項(xiàng)目各參與人員開展工作，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展部管理工作全面負(fù)責(zé)。6.1.3 負(fù)責(zé)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)與人才培訓(xùn)工作，編制員工培訓(xùn)計(jì)劃，負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展部員工的績效考核工作。6.1.4 主持項(xiàng)目發(fā)展部協(xié)調(diào)會(huì)議，審定或簽發(fā)對(duì)內(nèi)對(duì)外的重要文件，調(diào)整頒布并組織實(shí)施項(xiàng)目發(fā)展部各項(xiàng)制度。6.1.5 參與選擇各類分判的招投標(biāo)工作。6.1.6 負(fù)責(zé)項(xiàng)目部最終審核施工單位的工程進(jìn)度款申請。6.1.7 嚴(yán)格執(zhí)行公司制定的動(dòng)態(tài)成本管理制度，并負(fù)有領(lǐng)導(dǎo)和實(shí)施職責(zé)。

11、6.1.8 作為項(xiàng)目經(jīng)理全面控制施工質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全及文明施工，對(duì)施工過程中的所有問題向公司負(fù)最終責(zé)任。6.1.9 負(fù)責(zé)與公司管理層、政府部門、市政部門、公用事業(yè)、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等各方面之間的綜合協(xié)調(diào)工作。處理項(xiàng)目出現(xiàn)的重 大問題。6.1.10 定期向公司領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門提交項(xiàng)目實(shí)施的情況報(bào)告。6.1.11 主持編制項(xiàng)目發(fā)展總目標(biāo)、項(xiàng)目發(fā)展綱要、項(xiàng)目發(fā)展后評(píng)估報(bào)告、項(xiàng)目發(fā)展月報(bào)和項(xiàng)目發(fā)展總控制計(jì)劃。6.1.12 組織工程竣工備案與工程結(jié)算工作。6.1.13 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它事項(xiàng)。6.2 項(xiàng)目部副經(jīng)理（工程）6.2.1 接受項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)和工作安排，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，指導(dǎo)和安排

12、現(xiàn)場工程師的日常工作，配合項(xiàng)目經(jīng)理做好項(xiàng)目現(xiàn)場施工以外的協(xié)調(diào)工作。6.2.2 控制工程質(zhì)量、進(jìn)度，監(jiān)督管理安全、文明施工，負(fù)直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。6.2.3 參與控制工程成本，制定工程成本控制目標(biāo)和動(dòng)態(tài)管理機(jī)制。6.2.4 組織編制工程施工總進(jìn)度計(jì)劃和總平面布置圖。6.2.5 負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目的各專業(yè)工作計(jì)劃和滾動(dòng)計(jì)劃并實(shí)施。組織審批施工組織設(shè)計(jì)和各項(xiàng)專業(yè)施工調(diào)整方案。6.2.6 審批監(jiān)理單位的監(jiān)理細(xì)則，并檢查監(jiān)督其實(shí)施。6.2.7 組織和參與和項(xiàng)目有關(guān)的驗(yàn)收、備案等工作，組織分項(xiàng)分包工程驗(yàn)收和移交。6.2.8 主持項(xiàng)目周工程例會(huì)。全面協(xié)調(diào)現(xiàn)場各工種、工序及現(xiàn)場各分包單位之間的關(guān)系，協(xié)助處理周邊公共關(guān)系。

13、6.2.9 組織召開生產(chǎn)協(xié)調(diào)會(huì)，確定分包單位相互配合時(shí)工序施工的先后順序，按合約劃分分包單位之間的工作責(zé)任，協(xié)調(diào)解決分包單位之間的經(jīng)濟(jì) 糾紛。6.2.10 監(jiān)督、審核各分判商月工程量清單，負(fù)責(zé)工程結(jié)算報(bào)告的現(xiàn)場配合工 作，向項(xiàng)目經(jīng)理提出必要的說明文件。6.2.11 負(fù)責(zé)施工前期的準(zhǔn)備工作。6.2.12 牽頭審查承包商呈報(bào)的工程總進(jìn)度計(jì)劃，負(fù)責(zé)總工期的控制，督促各分包商編制施工組織設(shè)計(jì)和年、季、月、旬進(jìn)度計(jì)劃，并監(jiān)督其實(shí)施、 完成，對(duì)分包商實(shí)行“管、幫、促”的管理原則，負(fù)責(zé)項(xiàng)目承建商之 問的協(xié)調(diào)工作并創(chuàng)造條件令其圓滿完成工期目標(biāo)。6.2.13 必要時(shí)代表項(xiàng)目發(fā)展部經(jīng)理簽署發(fā)向監(jiān)理、總包、分包和供

14、應(yīng)商等與甲方有合約關(guān)系的合同方的表報(bào)、信件和經(jīng)項(xiàng)目發(fā)展部經(jīng)理審批后的 其它重要對(duì)外信件。6.2.14 負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目發(fā)展總控制計(jì)劃、月度計(jì)劃，在各必要階段及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目發(fā)展總控制計(jì)劃和月計(jì)劃，審核本項(xiàng)目部月計(jì)劃；審批施工單位月 計(jì)劃。6.2.15 負(fù)責(zé)組織各分部分項(xiàng)工程的驗(yàn)收工作，組織工程竣工后的物業(yè)移交工作。6.2.16 完成項(xiàng)目經(jīng)理交辦的其它工作。6.3 項(xiàng)目副經(jīng)理（主管建筑師）6.3.1 接受項(xiàng)目經(jīng)理和設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展部經(jīng)理負(fù)責(zé)，除完成設(shè)計(jì)管理部的日常工作外還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作負(fù)責(zé)。6.3.2 在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，負(fù)責(zé)協(xié)助項(xiàng)目發(fā)展部經(jīng)理、設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理的工作, 并進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)管

15、理工作，開展前期市政配套工作和報(bào)批報(bào)建工作。6.3.3 在項(xiàng)目施工階段，負(fù)責(zé)協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理、設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理，組織開展項(xiàng) 目設(shè)計(jì)的施工配合、材料的選型定板、設(shè)計(jì)變更、設(shè)計(jì)質(zhì)量把控和銷 售配合工作。6.3.4 在項(xiàng)目施工階段，負(fù)責(zé)安排項(xiàng)目建筑師、設(shè)計(jì)師和景觀工程師的日常 工作，進(jìn)行業(yè)務(wù)輔導(dǎo)和職業(yè)發(fā)展指導(dǎo)，并進(jìn)行業(yè)績評(píng)估。6.3.5 根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展總進(jìn)度計(jì)劃，制定項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃，并確保實(shí)施。6.3.6 結(jié)合項(xiàng)目發(fā)展總控制計(jì)劃和月度計(jì)劃，負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目設(shè)計(jì)控制計(jì)劃和月度計(jì)劃，并按時(shí)將計(jì)劃報(bào)公司相關(guān)部門。6.3.7 配合主任工程師組織內(nèi)部各專業(yè)的圖紙會(huì)審和專題會(huì)議，跟蹤落實(shí)會(huì)審中提出的問題。6.3.8 負(fù)責(zé)安排

16、設(shè)計(jì)公司參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作會(huì)議和工程協(xié)調(diào)會(huì)議，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)的施工配合工作。6.3.9 領(lǐng)會(huì)公司設(shè)計(jì)理念，把握施工工藝，將設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)思想貫徹到實(shí)際工程中。6.3.10 加強(qiáng)限額設(shè)計(jì)的理念，做好動(dòng)態(tài)成本控制工作。6.3.11 負(fù)責(zé)配合項(xiàng)目的工程驗(yàn)收工作，負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)公司參加項(xiàng)目的工程驗(yàn)收工作，負(fù)責(zé)工地檢查，確保按圖施工，負(fù)責(zé)進(jìn)場材料符合定板要求。6.3.12 負(fù)責(zé)配合營銷工作，并及時(shí)準(zhǔn)確地向銷售部門提供項(xiàng)目設(shè)計(jì)資料，負(fù)責(zé)樣板房設(shè)計(jì)。6.3.13 負(fù)責(zé)對(duì)施工后建成的效果進(jìn)行監(jiān)控和匯報(bào)撰寫設(shè)計(jì)工作總結(jié)報(bào)告，總結(jié)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)。6.3.14 完成領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。6.4 項(xiàng)目配套主管6.4.1 接受項(xiàng)目

17、經(jīng)理和發(fā)展管理部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)，開展項(xiàng)目配套工作。6.4.2 根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展總控制計(jì)劃組織編制項(xiàng)目報(bào)建計(jì)劃、配套計(jì)劃和成本控制計(jì)劃，制定相應(yīng)工作規(guī)范制度和流程，及時(shí)根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展需要進(jìn)行 調(diào)整，協(xié)調(diào)與公司專業(yè)職能部門的配合工作。6.4.3 負(fù)責(zé)協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理完成與政府部門、市政部門、公用事業(yè)單位等各方面之間的綜合協(xié)調(diào)工作，協(xié)調(diào)機(jī)電綜合管線圖的設(shè)計(jì)出圖與現(xiàn)場施工。6.4.4 與項(xiàng)目周邊政府部門和單位建立正常聯(lián)絡(luò)關(guān)系，爭取他們的支持，正確處理好相關(guān)糾紛和矛盾。6.4.5 根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度，及時(shí)和市政部門簽訂相關(guān)合同和協(xié)議，引入配套施工隊(duì)伍，在其進(jìn)場后配合項(xiàng)目副經(jīng)理做好場內(nèi)協(xié)調(diào)工作。6.4.6 對(duì)項(xiàng)目的正式水

18、、電、煤等能否及時(shí)接通和使用負(fù)有直接責(zé)任。6.4.7 按項(xiàng)目進(jìn)度要求完成竣工、備案的有關(guān)準(zhǔn)備工作，在交房階段做好相關(guān)取證工作。6.4.8 完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其他工作。6.5 主任工程師6.5.1 接受項(xiàng)目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)和安排，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，做好項(xiàng)目技術(shù)管理工作6.5.2 負(fù)責(zé)項(xiàng)目技術(shù)準(zhǔn)備工作計(jì)劃的編制與實(shí)施。6.5.3 參與對(duì)項(xiàng)目分包單位的考察與選擇，編制招標(biāo)文件，編制投標(biāo)單位的技術(shù)標(biāo)評(píng)審意見。6.5.4 負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程圖紙會(huì)審工作，組織圖紙會(huì)審和技術(shù)交底會(huì)議。6.5.5 負(fù)責(zé)工程技術(shù)核定工作，處理現(xiàn)場施工過程中的技術(shù)問題。6.5.6 負(fù)責(zé)審核施工組織設(shè)計(jì)、各項(xiàng)專門分項(xiàng)工程實(shí)施方案、調(diào)試方案及交底工作。

19、6.5.7 參加工程質(zhì)量、安全事故的調(diào)查及處理工作，制訂整改措施，督促整改措施的實(shí)施。6.5.8 搜集、主持項(xiàng)目工程科技成果匯總、總結(jié)、申報(bào)工作，參與各專業(yè)方 案的評(píng)審。6.5.9 主持項(xiàng)目技術(shù)檔案資料的匯總編制工作，負(fù)責(zé)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收資料的準(zhǔn)備、整理和歸檔工作。6.5.10 負(fù)責(zé)住宅使用說明書的編制。6.5.11 領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他事宜。*6.6 項(xiàng)目部助理經(jīng)理6.6.1 接受項(xiàng)目經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)，輔助項(xiàng)目副經(jīng)理和主任工程師完成具體工作（由項(xiàng)目經(jīng)理視各階段工作情況安排）。6.6.2 協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理完成項(xiàng)目發(fā)展部的制度建設(shè)和工作流程編排。6.6.3 協(xié)助編制項(xiàng)目發(fā)展所需的各類計(jì)劃并對(duì)其執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤。

20、6.6.4 參與項(xiàng)目開發(fā)前期的報(bào)建和配套工作。6.6.5 協(xié)助項(xiàng)目副經(jīng)理（現(xiàn)場）完成項(xiàng)目施工的準(zhǔn)備工作。6.6.6 在施工階段配合項(xiàng)目副經(jīng)理（現(xiàn)場）完成各施工單位之間的協(xié)調(diào)和管 理工作，負(fù)責(zé)有關(guān)重點(diǎn)分項(xiàng)工作的管理和協(xié)調(diào)。6.6.7 起草、撰寫由項(xiàng)目經(jīng)理和項(xiàng)目副經(jīng)理要求的各項(xiàng)事務(wù)性文件和工程指 令性文件。6.6.8 協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理召集召開各類緊急會(huì)議并做好相應(yīng)的會(huì)議記錄。6.6.9 參與項(xiàng)目發(fā)展成本動(dòng)態(tài)控制和分析工作。6.6.10 監(jiān)督統(tǒng)計(jì)員完成項(xiàng)目發(fā)展月報(bào)的編制。6.6.11 協(xié)助完成項(xiàng)目的完工調(diào)試和竣工備案工作。6.6.12 完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其他工作。6.7 項(xiàng)目部建筑師6.7.1 接受項(xiàng)目經(jīng)理

21、和項(xiàng)目副經(jīng)理（項(xiàng)目主管建筑師）的直接領(lǐng)導(dǎo)，由其進(jìn)行業(yè)務(wù)考核，在做好項(xiàng)目工作的同時(shí)需兼顧設(shè)計(jì)管理部的事務(wù)性工作。6.7.2 協(xié)助項(xiàng)目副經(jīng)理（項(xiàng)目主管建筑師）編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃。6.7.3 協(xié)助項(xiàng)目副經(jīng)理（項(xiàng)目主管建筑師）管理為項(xiàng)目提供設(shè)計(jì)服務(wù)的各設(shè)計(jì)公司，督促設(shè)計(jì)質(zhì)量和設(shè)計(jì)進(jìn)度。6.7.4 在項(xiàng)目開發(fā)前期中，為產(chǎn)品的定位提供參考性資源。6.7.5 關(guān)注部門所有的項(xiàng)目發(fā)展內(nèi)容，參與討論、審閱、建議等工作。6.7.6 編寫概念設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)任務(wù)書、及各類考察報(bào)告，總結(jié)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)。6.7.7 負(fù)責(zé)現(xiàn)場建筑技術(shù)問題，對(duì)涉及進(jìn)行二次優(yōu)化，控制施工對(duì)建筑設(shè)計(jì)造成的不利因素，協(xié)調(diào)各專業(yè)配合現(xiàn)場施工。6.7.8 代表項(xiàng)

22、目發(fā)展部與設(shè)計(jì)單位對(duì)話，解決設(shè)計(jì)圖紙上施工中存在的問題,受理設(shè)計(jì)變更。6.7.9 協(xié)助項(xiàng)目工程圖紙會(huì)審工作，并對(duì)圖之中的問題提出相應(yīng)的解決方案,提請項(xiàng)目發(fā)展部、設(shè)計(jì)管理部及相關(guān)部門審批。6.7.10 配合發(fā)展部進(jìn)行規(guī)劃、消防、人防等各有關(guān)政府部門的報(bào)建審批工作,為設(shè)計(jì)的審批做好了全面的準(zhǔn)備。6.7.11 對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)深化階段，提供技術(shù)性支持，配合配套部門對(duì)政府職能單位的征詢意見的落實(shí)。最大化的滿足公司利益與政府要求的一致性。6.7.12 在施工圖階段充分考慮項(xiàng)目過程的可實(shí)施性、成本造價(jià)的控制，在滿足工程節(jié)點(diǎn)的要求下，對(duì)相關(guān)配套工程設(shè)計(jì)深度予以加強(qiáng)。6.7.13 在工程施工中，配合主任工程師對(duì)相關(guān)

23、補(bǔ)充、變更設(shè)計(jì)部分，予以及時(shí)落實(shí)，確保工程的進(jìn)度。6.7.14 配合其他相關(guān)專業(yè)的設(shè)計(jì)調(diào)整，對(duì)于本專業(yè)調(diào)整及時(shí)同其他專業(yè)及市場部門溝通，確保工程信息的一致性。6.7.15 配合營銷部門的工作，提供圖紙、文字說明等材料，確保營銷部門發(fā)送給客戶信息的準(zhǔn)確性，避免在和約法律層面對(duì)公司產(chǎn)生后遺癥。6.7.16 協(xié)助完成竣工備案階段所需設(shè)計(jì)資料、文件的準(zhǔn)備工作。6.7.17 完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其他工作。6.8 項(xiàng)目裝飾設(shè)計(jì)師6.8.1 接受項(xiàng)目經(jīng)理和項(xiàng)目副經(jīng)理（項(xiàng)目主管建筑師）的直接領(lǐng)導(dǎo)，在做好項(xiàng)目工作的同時(shí)需兼顧設(shè)計(jì)管理部的事務(wù)性工作。6.8.2 在項(xiàng)目開發(fā)前期中，為產(chǎn)品的定位提供參考性資料。6.8.3

24、對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作階段的建筑方案設(shè)計(jì)融合市場對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)可度及品牌地產(chǎn)商對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的創(chuàng)新，提供建筑師層面對(duì)地產(chǎn)發(fā)展方向的具體建議。6.8.4 在施工圖階段充分考慮項(xiàng)目過程的可實(shí)施性、成本造價(jià)的控制，在滿足工程節(jié)點(diǎn)的要求下，對(duì)相關(guān)配套工程設(shè)計(jì)深度予以加強(qiáng)。6.8.5 配合項(xiàng)目建筑師編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃。6.8.6 在工程施工中，對(duì)相關(guān)補(bǔ)充、變更設(shè)計(jì)部分，予以及時(shí)落實(shí)，確保工程的進(jìn)度。6.8.7 配合其他相關(guān)專業(yè)的設(shè)計(jì)調(diào)整，對(duì)于本專業(yè)調(diào)整及時(shí)同其他專業(yè)及市場部門溝通，確保工程信息的一致性。6.8.8 熟悉裝飾市場的裝飾用才等信息變化，負(fù)責(zé)工程中部分材料招投標(biāo)技術(shù)標(biāo)的編寫及評(píng)定工作，及相關(guān)裝飾材料的選型定樣。6.

25、8.9 配合營銷部門的工作，提供圖紙、文字說明等材料，確保市場發(fā)送給客戶信息的準(zhǔn)確性，避免在和約法律層面對(duì)公司產(chǎn)生后遺癥。6.8.10 協(xié)同公司其他項(xiàng)目，對(duì)于建筑設(shè)計(jì)、部品選型等相關(guān)資源進(jìn)行共享，在確保本項(xiàng)目工作的前提下，為其他項(xiàng)目提供所需信息、資料。6.8.11 監(jiān)督與配合現(xiàn)場施工,解決現(xiàn)場施工中的設(shè)計(jì)問題,保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。6.8.12 撰寫設(shè)計(jì)工作總結(jié)報(bào)告，總結(jié)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)。6.8.13 代表項(xiàng)目發(fā)展部與裝飾設(shè)計(jì)單位對(duì)話，解決裝飾設(shè)計(jì)圖紙上存在的問題，受理裝飾設(shè)計(jì)變更。6.8.14 負(fù)責(zé)裝飾工程圖紙會(huì)審工作，并對(duì)圖之中的問題提出相應(yīng)的解決方案,提請?jiān)O(shè)計(jì)部及相關(guān)部門審批。6.8.15

26、 配合設(shè)計(jì)單位進(jìn)行部分施工的二次設(shè)計(jì)（裝修）。6.8.16 全盤負(fù)責(zé)項(xiàng)目賣場、公共部位、大堂等部位的裝修設(shè)計(jì)管理工作，并對(duì)其裝飾進(jìn)度負(fù)責(zé)任。6.8.17 配合銷售策劃等部門，做好賣場和樣板房的包裝工作。6.9 項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)師6.9.1 接受項(xiàng)目經(jīng)理和項(xiàng)目副經(jīng)理（項(xiàng)目主管建筑師）的直接領(lǐng)導(dǎo)，由其進(jìn) 行業(yè)務(wù)考核，在做好項(xiàng)目工作的同時(shí)需兼顧設(shè)計(jì)管理部的事務(wù)性工作。6.9.2 熟悉本專業(yè)建設(shè)過程的工作流程。6.9.3 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)景觀專業(yè)和其他相關(guān)專業(yè)的配合工作。6.9.4 參與景觀方案設(shè)計(jì)的相關(guān)工作，把握好擴(kuò)初及施工圖紙深度及質(zhì)量。6.9.5 在設(shè)計(jì)階段應(yīng)要求設(shè)計(jì)單位對(duì)項(xiàng)目擬選用的材料有初步的封樣，在招

27、投標(biāo)階段應(yīng)能向投標(biāo)單位詳盡描述工程主材的選用范圍，做到在選材 上的主動(dòng)控制。6.9.6 參與景觀施工單位的考察工作及招投標(biāo)工作。6.9.7 負(fù)責(zé)編制總體景觀施工計(jì)劃。6.9.8 負(fù)責(zé)配合項(xiàng)目主任工程師，完成本專業(yè)的設(shè)計(jì)交底、圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)變更。6.9.9 熟悉景觀專業(yè)的苗木及其習(xí)性、各種石料等景觀用材的選樣。6.9.10 負(fù)責(zé)對(duì)本專業(yè)的技術(shù)問題或施工問題進(jìn)行處理。6.9.11 配合項(xiàng)目主任工程師完成竣工備案階段的設(shè)計(jì)資料準(zhǔn)備工作。6.9.12 完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其他事情。6.10 項(xiàng)目土建工程師6.10.1 配合項(xiàng)目副經(jīng)理（工程）做好進(jìn)場施工的各單位之間的協(xié)調(diào)和管理工作并負(fù)責(zé)本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)所有分判商

28、之間的協(xié)調(diào)工作。6.10.2 熟悉并執(zhí)行技術(shù)規(guī)程、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)的各種技術(shù)文件，參與決策技術(shù)問題和專業(yè)施工方案，對(duì)專業(yè)化較強(qiáng)的技術(shù)問題要提出主導(dǎo)意見 和建議。6.10.3 熟悉施工圖紙，參與圖紙會(huì)審和技術(shù)交底，做好圖紙會(huì)審記錄，審查會(huì)審紀(jì)要并貫徹執(zhí)行。6.10.4 熟悉有關(guān)合同內(nèi)容，對(duì)合同外的工程量增減進(jìn)行現(xiàn)場核實(shí)與確認(rèn)，為 預(yù)決算人員提供依據(jù)。6.10.5 熟悉合同有關(guān)工期要求的條款，參與編制施工組織設(shè)計(jì)或施工方案，審查分包單位的作業(yè)計(jì)劃，處理日常施工中各專業(yè)交叉、穿插、流水 作業(yè)的有關(guān)矛盾。確保實(shí)施合同工期。6.10.6 參與工程質(zhì)量驗(yàn)收。按驗(yàn)收規(guī)范要求督促分包單位及時(shí)填報(bào)與提供全部竣工

29、資料。6.10.7 做好各種技術(shù)文件的簽認(rèn)工作，涉及人工、材料、工期增減的文件和資料必須轉(zhuǎn)送給預(yù)決算人員，作為反索賠和預(yù)決算依據(jù)。6.10.8 主體工程施工中隱蔽驗(yàn)收時(shí)要負(fù)責(zé)核對(duì)梁、柱的鋼筋，并在落實(shí)整改驗(yàn)收提出的問題后，簽署澆灌碎審批表和隱蔽工程驗(yàn)收記錄。6.10.9 做好重要材料進(jìn)場的檢驗(yàn)工作，檢查“保證書”、“送貨證”、“材質(zhì)證書”的真實(shí)性及可靠性，必須做到證、物統(tǒng)一。6.10.10 組織施工單位與物業(yè)公司進(jìn)行土建工程交接工作，對(duì)交接中發(fā)生的遺 留問題，督促施工單位在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)處理解決。6.10.11 負(fù)責(zé)本專業(yè)的工程質(zhì)量、安全文明施工檢查、監(jiān)督，參加本專業(yè)各分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收工作和竣工

30、驗(yàn)收。6.10.12 參與技術(shù)復(fù)核、材料復(fù)檢工作，對(duì)復(fù)核、復(fù)檢中出現(xiàn)的質(zhì)量問題要及 時(shí)通報(bào)，同時(shí)要參與該問題處理方案的審定，并監(jiān)督其執(zhí)行。負(fù)責(zé)檢 驗(yàn)材質(zhì)證明。6.10.13 參與組織質(zhì)量大檢查，整理質(zhì)量整改通知單。參與質(zhì)量事故的調(diào)查、 分析會(huì)，對(duì)事故產(chǎn)生的原因提出初步分析意見。6.10.14 完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其他工作。6.11 項(xiàng)目機(jī)電工程師6.11.1 協(xié)助項(xiàng)目副經(jīng)理（工程），做好項(xiàng)目發(fā)展范圍內(nèi)和機(jī)電工程相關(guān)的各 項(xiàng)工作。6.11.2 結(jié)合項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度，在項(xiàng)目發(fā)展總控制計(jì)劃的指引下編制機(jī)電工程進(jìn)度計(jì)劃。6.11.3 認(rèn)真熟悉圖紙，參加機(jī)電安裝工程方面的設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審工作，參加審核機(jī)電安裝工

31、程分包施工單位編制的施工組織設(shè)計(jì)和各項(xiàng)專門 施工、調(diào)試方案。6.11.4 與設(shè)計(jì)院機(jī)電設(shè)計(jì)師及現(xiàn)場設(shè)計(jì)代表取得密切聯(lián)系，及時(shí)解決機(jī)電安 裝工程施工中的設(shè)計(jì)、技術(shù)、質(zhì)量等有關(guān)問題。6.11.5 參與編制機(jī)電設(shè)備材料供應(yīng)計(jì)劃。6.11.6 配合土建工程師做好與土建交叉施工的協(xié)調(diào)等工作。6.11.7 參與機(jī)電設(shè)備進(jìn)場開箱檢查、驗(yàn)收工作，對(duì)機(jī)電設(shè)備材質(zhì)證明，產(chǎn)品 合格證檢查、收集、整理、歸檔。6.11.8 做好各種機(jī)電技術(shù)文件的簽認(rèn)工作，收集有關(guān)工期、經(jīng)濟(jì)反索賠資料,為反索賠提供依據(jù)。6.11.9 協(xié)調(diào)施工和監(jiān)理單位，對(duì)機(jī)電各專業(yè)的現(xiàn)場施工質(zhì)量負(fù)責(zé)。6.11.10 配合合約部門專業(yè)工程師完成項(xiàng)目機(jī)電工

32、程標(biāo)書的編制，單位選擇， 招投標(biāo)等工作，做好全過程成本控制。6.11.11 參加工程竣工驗(yàn)收，協(xié)調(diào)配套工程師負(fù)責(zé)機(jī)電工程范圍內(nèi)的竣工備案驗(yàn)收、取證的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。6.11.12 積極聯(lián)系供電、供水管理部門，負(fù)責(zé)現(xiàn)場臨電、臨水的管理工作。6.11.13 完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其他工作。6.12 項(xiàng)目安全工程師6.12.1 接受項(xiàng)目副經(jīng)理（工程）的直接領(lǐng)導(dǎo)，做好項(xiàng)目發(fā)展范圍內(nèi)的安全文 明施工管理工作。6.12.2 領(lǐng)導(dǎo)總包單位做好項(xiàng)目發(fā)展部辦公區(qū)域內(nèi)的安全保衛(wèi)工作。6.12.3 認(rèn)真執(zhí)行上級(jí)制定的有關(guān)安全生產(chǎn)的規(guī)章、規(guī)定和規(guī)程，參與施工組織設(shè)計(jì)、施工方案、安全技術(shù)措施的編制和審議，落實(shí)安全生產(chǎn)保證 措施。

33、6.12.4 正確處理生產(chǎn)和安全的關(guān)系，堅(jiān)持安全原則。6.12.5 監(jiān)督落實(shí)我司和各有直接合同關(guān)系的單位在進(jìn)場施工前，簽訂安全協(xié)議。6.12.6 對(duì)施工現(xiàn)場搭設(shè)的腳手架、井架、施工機(jī)械、邊口防護(hù)、臨時(shí)用電器等及其防護(hù)裝置，要督促分包商組織驗(yàn)收并參與其檢查，合格后方能 使用。6.12.7 督促與協(xié)助各分包商按規(guī)定設(shè)置安全消防設(shè)施與器材，及時(shí)辦理動(dòng)火證書，同時(shí)要做好日常管理工作。6.12.8 定期組織安全大檢查，對(duì)安全隱患、未遂、險(xiǎn)兆等要抓住不放、一抓到底，并督促有關(guān)單位或有關(guān)人員落實(shí)整改措施，限期完成。6.12.9 發(fā)生工傷事故，迅速上報(bào)，督促保護(hù)好現(xiàn)場，并參加調(diào)查處理分析會(huì)，提出最初情況分析資

34、料。6.12.10 督促施工單位做好各類安全資料的積累與整理，建立安全資料臺(tái)帳， 按上級(jí)要求填寫與按時(shí)上報(bào)各種安全報(bào)表。6.12.11 配合項(xiàng)目副經(jīng)理（工程）做好各級(jí)安全檢查準(zhǔn)備，參加各級(jí)安全驗(yàn)收。6.12.12 負(fù)責(zé)項(xiàng)目發(fā)展部辦公區(qū)域內(nèi)的安全文明工作。6.12.13 完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其他工作。6.13 項(xiàng)目物資工程師6.13.1 在項(xiàng)目策劃定位階段，為建筑師提供各類物資的信息資訊，協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理編制物資進(jìn)場計(jì)劃和物資管理制度。6.13.2 根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展總控制計(jì)劃和各專業(yè)工程師提供的單項(xiàng)工程進(jìn)度計(jì)劃，編制各種材料（含設(shè)備）總需求計(jì)劃。根據(jù)工程季、月施工進(jìn)度計(jì)劃， 編制各種材料（含設(shè)備）采購及進(jìn)場時(shí)

35、間安排計(jì)劃，并根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際 需要及時(shí)、靈活地組織材料（含設(shè)備）進(jìn)場。6.13.3 控制用料計(jì)劃，配合各物資使用。根據(jù)計(jì)劃確定進(jìn)貨時(shí)間，并配合工 程進(jìn)度，制訂交貨計(jì)劃及執(zhí)行物資規(guī)格、數(shù)量及質(zhì)量的驗(yàn)收。6.13.4 按照領(lǐng)取物資申請表發(fā)放物資，并要求收料人（包括供方）簽收及維持記錄系統(tǒng)。6.13.5 推行限額供料，建立限額領(lǐng)料制度，執(zhí)行定額用料，搞好材料成本核算等工作，降低材料成本，提高效益。6.13.6 控制好竣工工程的材料進(jìn)場數(shù)量，做好多余物資的收集,退庫及處理等工作。6.13.7 凡遇工程設(shè)計(jì)修改或變更使用材料，要及時(shí)通知供貨單位立即停止供應(yīng)或做出調(diào)整。對(duì)已進(jìn)場和已生產(chǎn)的物資要請示公司領(lǐng)導(dǎo)批

36、示后，作 妥善處理。6.13.8 負(fù)責(zé)審核每月、每期供貨單位上報(bào)申請的工程供貨請款申請，參與項(xiàng)目發(fā)展部成本分析工作，掌握市場人工、材料變化資料。6.13.9 負(fù)責(zé)搜集甲供材料使用、質(zhì)量、售后等相關(guān)信息，做好供貨商的服務(wù)評(píng)定工作，完善公司材料供應(yīng)商的信息，為公司今后選材提供參考。6.13.10 完成和項(xiàng)目發(fā)展有關(guān)的可用材料的資料搜集工作，為合約采購和設(shè)計(jì) 選樣提供標(biāo)準(zhǔn)。6.13.11 建立物資臺(tái)帳，編制物資月報(bào)，反映物資收發(fā)、驗(yàn)收等內(nèi)容。6.13.12 整理和管理項(xiàng)目發(fā)展部的樣板封樣室。6.13.13 完成零星采購工作。6.13.14 完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其他工作。*6.14項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)員6.14.1 編

37、制工程項(xiàng)目發(fā)展總控制控制計(jì)劃及月度計(jì)劃，同時(shí)督促分包商及時(shí)提供分部分項(xiàng)工程完成計(jì)劃，要求必須符合總進(jìn)度計(jì)劃的控制時(shí)間。6.14.2 編制主要階段、重點(diǎn)分部網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，指導(dǎo)與控制作業(yè)流程。6.14.3 參加項(xiàng)目發(fā)展會(huì)議，作好會(huì)議記錄，整理編寫會(huì)議紀(jì)要。6.14.4 做好工程進(jìn)度統(tǒng)計(jì)工作，為進(jìn)度計(jì)劃的調(diào)整提供意見和建議。6.14.5 完成項(xiàng)目發(fā)展月報(bào)的編寫和整理工作。6.14.6 做好項(xiàng)目發(fā)展工程中影像搜集工作，完成影像資料的整理。6.14.7 完成項(xiàng)目經(jīng)理安排的其他文字性資料的撰寫。6.15項(xiàng)目合約工程師6.15.1 根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展總控制計(jì)劃完成合約分判計(jì)劃的編制，為工程招投標(biāo)和分判提供依據(jù)。6.1

38、5.2 在項(xiàng)目立項(xiàng)階段，為投資開發(fā)部門提供建造成本參考指標(biāo)。6.15.3 在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段，對(duì)方案性價(jià)比評(píng)選方面提出成本專業(yè)支持。6.15.4 在項(xiàng)目擴(kuò)初圖階段，對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)成本進(jìn)行測算及分專業(yè)拆分細(xì)化。6.15.5 在項(xiàng)目擴(kuò)初完成后，測算項(xiàng)目建安成本目標(biāo)成本。6.15.6 根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展特點(diǎn)，在項(xiàng)目準(zhǔn)備期間與項(xiàng)目部相關(guān)人員共同討論項(xiàng)目的合約分判策劃，選擇利于施工管理、成本控制的優(yōu)化工程范圍及區(qū) 域的劃分方案，討論確定合理的工程招標(biāo)計(jì)劃。6.15.7 項(xiàng)目開發(fā)過程配合項(xiàng)目發(fā)展部主任工程師和合約管理部經(jīng)理對(duì)總包及各專業(yè)分包招標(biāo)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)備、合同條款優(yōu)化及技術(shù)標(biāo)協(xié)調(diào)工作。6.15.8 協(xié)助項(xiàng)目配套

39、主管，辦理政府部門的招投標(biāo)征詢及手續(xù)工作。6.15.9 與項(xiàng)目發(fā)展部共同組織零星工程的招標(biāo)及合同簽訂工作。6.15.10 根據(jù)工程進(jìn)度按合同條款審核各總包、分包工程進(jìn)度款，監(jiān)督支付各 施工單位工程進(jìn)度款按公司進(jìn)度款支付辦法制定的“流程”時(shí)間要求 內(nèi)完成，除非項(xiàng)目發(fā)展部書面提出延遲的要求，定期對(duì)建安成本進(jìn)行 過程分析，建立成本預(yù)警體系。6.15.11 對(duì)項(xiàng)目發(fā)展過程工程款/費(fèi)用支付情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，向項(xiàng)目發(fā)展部經(jīng)理、部門經(jīng)理及公司領(lǐng)導(dǎo)提供月報(bào)。6.15.12 對(duì)日常設(shè)計(jì)變更審核，根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)理的要求對(duì)重大設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核 并提出審核意見。6.15.13 配合現(xiàn)場工程師處理施工過程中各分判單位的索賠工作

40、并做好反索賠 工作。6.15.14 配合項(xiàng)目發(fā)展部進(jìn)行工程合同管理與協(xié)調(diào)。6.15.15 工程竣工進(jìn)行結(jié)算計(jì)量/審核工作，編制竣工決算，參加決算審核及有 關(guān)會(huì)議，及時(shí)辦理竣工決算手續(xù)，對(duì)資料進(jìn)行規(guī)范、完善和整理。6.15.16 完成對(duì)分判商的評(píng)估工作。6.15.17 工程結(jié)算完畢對(duì)項(xiàng)目建安成本進(jìn)行總結(jié)分析，積累經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，總結(jié)管 理經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。*6.16項(xiàng)目策劃師1.1.1 1根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展總控制計(jì)劃編制項(xiàng)目策劃工作計(jì)劃。1.1.2 2項(xiàng)目從前期定位到銷售入伙結(jié)束的各類定位、策劃及總結(jié)報(bào)告的編寫。1.1.3 3項(xiàng)目所在區(qū)域及項(xiàng)目周邊樓盤的市場調(diào)研。1.1.4 4競爭項(xiàng)目情況的跟蹤調(diào)查及調(diào)查報(bào)告的編寫

41、。1.1.5 5對(duì)項(xiàng)目基本要素、工程進(jìn)度、銷售情況、推廣手段、消費(fèi)客層等進(jìn)行深入調(diào)查。1.1.6 6項(xiàng)目營銷前期策劃及執(zhí)行工作計(jì)劃的安排。1.1.7 7制定項(xiàng)目租售計(jì)劃，初步制定項(xiàng)目的價(jià)格和相關(guān)的推廣策略，審報(bào)公司和集團(tuán)審批。1.1.8 8項(xiàng)目廣告的推廣工作：包括廣告代理的招標(biāo)、制作、模型、 VI設(shè)計(jì)制作等。1.1.9 9在賣場施工階段配合建筑設(shè)計(jì)師作好賣場的包裝工作。1.1.10 0參與編制項(xiàng)目發(fā)展月報(bào)、項(xiàng)目發(fā)展綱要、項(xiàng)目發(fā)展總目標(biāo)c1.1.11 1日常市場調(diào)研工作。1.1.12 2 協(xié)助完成項(xiàng)目開工、竣工和入伙等重要儀式的策劃組織工作。1.1.13 3完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其他工作。6.17 項(xiàng)目

42、營銷師6.17.1 根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展總控制計(jì)劃編制項(xiàng)目營銷計(jì)劃。6.17.2 協(xié)助項(xiàng)目銷售經(jīng)理籌建項(xiàng)目售樓處，做好售樓準(zhǔn)備工作。6.17.3 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的租售工作，完成公司下達(dá)的租售指標(biāo)。6.17.4 解決租售過程中及售后出現(xiàn)的各種問題，做到客戶與公司利益的平衡。6.17.5 協(xié)調(diào)有關(guān)部門，使租售工作更好地進(jìn)行。6.17.6 編制日志、周總結(jié)、月總結(jié)、年度總結(jié)及營銷分析報(bào)告。6.17.7 對(duì)現(xiàn)場銷控情況及營銷信息反饋項(xiàng)目經(jīng)理和公司主管部門。6.17.8 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)整個(gè)項(xiàng)目營銷推廣工作和銷售工作的各個(gè)環(huán)節(jié)。6.17.9 協(xié)助編制項(xiàng)目發(fā)展總目標(biāo)、項(xiàng)目發(fā)展綱要、項(xiàng)目發(fā)展月報(bào)。6.17.10 完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其

43、他工作。6.18 項(xiàng)目配套工程師6.18.1 在項(xiàng)目發(fā)展總控制計(jì)劃的要求負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目報(bào)批、報(bào)建等各項(xiàng)配套工作計(jì)劃。6.18.2 具體負(fù)責(zé)各市政工程（包括供電、水、雨污水、電信、燃?xì)獾龋┓桨?的征詢、報(bào)批、設(shè)計(jì)委托、施工交底和驗(yàn)收取證工作。6.18.3 協(xié)助設(shè)計(jì)部完成管網(wǎng)綜合布線圖，各市政專業(yè)的施工圖設(shè)計(jì)。6.18.4 協(xié)調(diào)各市政施工單位圖紙交底及工程完工后的竣工驗(yàn)收和接駁手續(xù)辦理工作。6.18.5 辦理施工許可證及前期市政部分的審批手續(xù)。6.18.6 建立配套工程成本控制全過程分析的機(jī)制。6.18.7 配合項(xiàng)目經(jīng)理完成給水、排水、消防、電力、人防、園林、交通、環(huán)保等方面的報(bào)審工作。6.18.8

44、 協(xié)調(diào)各專業(yè)配套部門進(jìn)入現(xiàn)場施工后的交叉施工。6.18.9 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。6.19 文員（資料員）6.19.1 對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé),每月編制日常月工作計(jì)劃、周工作小結(jié)。6.19.2 負(fù)責(zé)做好各類公文的及時(shí)簽收分發(fā)、跟蹤和回收工作，嚴(yán)格按國家和公司的規(guī)定做好各類公文的歸檔、傳閱和處理工作。6.19.3 嚴(yán)格執(zhí)行保密制度，認(rèn)真做好來往公文、電子文檔歸檔、公章的保管 工作，做到類別分明、編號(hào)統(tǒng)一。6.19.4 負(fù)責(zé)做好施工圖紙、技術(shù)文件的及時(shí)簽收分發(fā)工作，按系統(tǒng)與類別進(jìn) 行整理、編號(hào)統(tǒng)一。6.19.5 負(fù)責(zé)每月項(xiàng)目辦公用品的領(lǐng)用工作。6.19.6 負(fù)責(zé)項(xiàng)目與公司行政人事部的聯(lián)絡(luò)，處理項(xiàng)目日常行

45、政事務(wù)。6.19.7 負(fù)責(zé)項(xiàng)目衛(wèi)生管理，指導(dǎo)保潔工作，保障工作環(huán)境衛(wèi)生。6.19.8 負(fù)責(zé)項(xiàng)目就餐管理，指導(dǎo)廚師工作，做好員工中午及加班就餐衛(wèi)生與保障工作。6.19.9 負(fù)責(zé)項(xiàng)目考勤、考核管理，統(tǒng)計(jì)員工加班費(fèi)用。6.19.10 負(fù)責(zé)項(xiàng)目傳真、長途電話、報(bào)刊雜志的管理。6.19.11 負(fù)責(zé)項(xiàng)目勞保用品、辦公用品的統(tǒng)一領(lǐng)用與發(fā)放管理。6.19.12 負(fù)責(zé)項(xiàng)目信息報(bào)道上傳公司網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)及電子文檔網(wǎng)絡(luò)備份。6.19.13 負(fù)責(zé)項(xiàng)目來訪客人的接待、有關(guān)會(huì)議的會(huì)務(wù)安排。6.19.14 負(fù)責(zé)項(xiàng)目辦公家具、復(fù)印機(jī)、打印機(jī)、飲水機(jī)、空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)等固定資 產(chǎn)設(shè)備的管理維護(hù)和維修工作。6.19.15 負(fù)責(zé)項(xiàng)目備用金管理

46、，按照公司財(cái)務(wù)制度對(duì)項(xiàng)目日常發(fā)生費(fèi)用進(jìn)行借 支與報(bào)銷，厲行節(jié)約、杜絕浪費(fèi)。6.19.16 負(fù)責(zé)項(xiàng)目各類圖紙、變更通知、工程合同及其它工程方面文件資料的 收發(fā)，填好收發(fā)文記錄，及時(shí)清理作廢資料，保證不被誤用。6.19.17 維護(hù)項(xiàng)目發(fā)展部所有期刊、文件和資料庫，定期檢查。6.19.18 協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行正常往來函件的起草、編排和打印發(fā)放統(tǒng)計(jì)工作。6.19.19 完成項(xiàng)目經(jīng)理交代的其他事情。注：*者表示該職位可不設(shè)，或由其他人員兼任，視項(xiàng)目具體情況而定7.項(xiàng)目發(fā)展管理程序7.1 組建項(xiàng)目發(fā)展部在土地出讓合同簽訂或土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽約后，公司應(yīng)組建項(xiàng)目發(fā)展 部，任命項(xiàng)目發(fā)展經(jīng)理，全面負(fù)責(zé)跟進(jìn)項(xiàng)目發(fā)展管理

47、工作。有關(guān)人員任 免程序參照公司人力資源管理制度執(zhí)行。7.2 制定項(xiàng)目發(fā)展總目標(biāo)7.2.1 在土地出讓合同簽訂或土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽約后 15日內(nèi)，項(xiàng)目發(fā)展部應(yīng)當(dāng)根 據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容及公司對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的期望，協(xié)調(diào)有關(guān)部 門結(jié)合該發(fā)展項(xiàng)目的特點(diǎn)，對(duì)該項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展進(jìn)度、部門分工 進(jìn)行策劃，編制形成項(xiàng)目發(fā)展總目標(biāo)。7.2.2 項(xiàng)目發(fā)展總目標(biāo)內(nèi)容包括：項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)即贏利目標(biāo)及市場品牌目標(biāo)， 發(fā)展進(jìn)度規(guī)劃即市場定位報(bào)告、 規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目發(fā)展綱要、施工圖設(shè)計(jì)、 工程施工節(jié)點(diǎn)、開盤銷售時(shí)間、銷售進(jìn)度、入伙時(shí)間等關(guān)鍵控制時(shí)間節(jié) 點(diǎn)的進(jìn)度進(jìn)行安排，項(xiàng)目管理運(yùn)作模式及與職能部門的分工協(xié)作三部分 內(nèi)容組成。

48、12.27.2.3 編制完成的項(xiàng)目發(fā)展總目標(biāo)經(jīng)公司項(xiàng)目發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組審核批準(zhǔn)后，報(bào)股 份公司發(fā)展管理部備案。7.2.4 項(xiàng)目發(fā)展總目標(biāo)的具體內(nèi)容及格式。詳見附件7.3 營銷策劃管理具體操作請參考公司營銷策劃管理制度7.4 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理具體操作請參考公司規(guī)劃設(shè)計(jì)管理制度7.5 成本合約管理具體操作請參考公司合約管理制度7.6 項(xiàng)目發(fā)展管理7.6.1 項(xiàng)目發(fā)展綱要7.6.1.1 項(xiàng)目發(fā)展綱要的編制。項(xiàng)目發(fā)展綱要作為指導(dǎo)今后項(xiàng)目發(fā)展的綱領(lǐng)性文件，同時(shí)也是公司發(fā)展管理部檢查、督促項(xiàng)目發(fā)展情況及開展后評(píng)估工作的重要依據(jù)。在項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案完成后， 公司應(yīng)當(dāng)全面檢討項(xiàng)目可行性研究報(bào) 告及項(xiàng)目市場定位報(bào)告

49、的內(nèi)容，根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展總目標(biāo)，在公 司項(xiàng)目發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組的具體領(lǐng)導(dǎo)下， 由項(xiàng)目發(fā)展部牽頭，協(xié)調(diào)有關(guān)部門 結(jié)合該發(fā)展項(xiàng)目的特點(diǎn)，編制項(xiàng)目發(fā)展綱要。7.6.1.2 項(xiàng)目發(fā)展綱要的內(nèi)容應(yīng)包括：區(qū)域市場的重大變化對(duì)項(xiàng)目定位的重新檢討、設(shè)計(jì)工作的規(guī)劃、營銷工作的規(guī)劃、成本規(guī)劃、發(fā)展進(jìn)度規(guī)劃、 人力資源和資金規(guī)劃、項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建及驗(yàn)收入伙的規(guī)劃安排等。 各項(xiàng)目 發(fā)展部要根據(jù)項(xiàng)目前期工作的實(shí)際進(jìn)展情況， 制定項(xiàng)目發(fā)展總體進(jìn)度計(jì) 戈上項(xiàng)目發(fā)展綱要具體內(nèi)容和格式參見工作指引 12.3,項(xiàng)目發(fā)展 進(jìn)度計(jì)劃的編制參見工作指引12.4。7.6.1.3 項(xiàng)目發(fā)展部要在股份公司規(guī)劃設(shè)計(jì)決策委員會(huì)審批通過總體規(guī)劃設(shè)計(jì) 方案并通過

50、政府規(guī)劃主管部門審批后 30個(gè)工作日內(nèi)編制完成項(xiàng)目發(fā) 展綱要，經(jīng)公司項(xiàng)目發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組審核，并由公司總經(jīng)理簽署后，報(bào) 股份公司發(fā)展管理部備案。7.6.1.4 項(xiàng)目發(fā)展綱要的定期檢討。公司要分別在每年6月底和12月底后15個(gè)工作日以會(huì)議的形式對(duì)項(xiàng)目發(fā)展綱要的內(nèi)容進(jìn)行一次綜合評(píng) 估，對(duì)內(nèi)容的重大更改要進(jìn)行分析說明，并形成會(huì)議紀(jì)要上報(bào)股份公司 發(fā)展管理部。7.6.2 項(xiàng)目發(fā)展月報(bào)7.6.2.1 各項(xiàng)目發(fā)展部應(yīng)嚴(yán)格按照項(xiàng)目發(fā)展綱要中制定的項(xiàng)目發(fā)展總體進(jìn)度計(jì)劃開展各項(xiàng)工作，制定項(xiàng)目發(fā)展詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃，進(jìn)行目標(biāo)分解并制定相應(yīng)的保證措施，責(zé)任落實(shí)到人。7.6.2.2 公司總經(jīng)理根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的實(shí)際進(jìn)展情況每月召開

51、項(xiàng)目發(fā)展評(píng)審例會(huì)， 依據(jù)項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃跟蹤檢查項(xiàng)目的具體推進(jìn)情況，內(nèi)容包括：報(bào)建、設(shè)計(jì)、合約物資、工程管理、營銷、客服等的進(jìn)展情況，并對(duì)項(xiàng)目的發(fā) 展做出戰(zhàn)略部署，形成會(huì)議紀(jì)要。7.6.2.3 公司各職能業(yè)務(wù)部門在月度項(xiàng)目發(fā)展評(píng)審例會(huì)開會(huì)前，需要準(zhǔn)備書面部門月度工作報(bào)告，內(nèi)容包括本月工作完成情況的總結(jié)、 下月工作計(jì)劃及 需要各部門協(xié)調(diào)解決的問題。項(xiàng)目發(fā)展部將各部門的月度工作報(bào)告進(jìn)行 匯總、調(diào)整，形成項(xiàng)目發(fā)展月報(bào)。項(xiàng)目發(fā)展月報(bào)的編制參見工作指引12.5。12.5.4.4 當(dāng)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度與原計(jì)劃有較大差異時(shí)，公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)立即組織有關(guān)人員查找原因并制定相應(yīng)的糾正和預(yù)防措施。12.5.4.5 目

52、發(fā)展部根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的實(shí)際進(jìn)展情況可以及時(shí)調(diào)整分部分項(xiàng)計(jì)劃。對(duì)項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃重大控制時(shí)間節(jié)點(diǎn)的調(diào)整，如總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方 案的定稿時(shí)間、施工圖出圖時(shí)間、建設(shè)工程規(guī)劃許可證取得時(shí)間、施工 許可證取得時(shí)間、預(yù)售許可證取得時(shí)間、竣工時(shí)間、入伙時(shí)間等的調(diào)整 超過30大，項(xiàng)目發(fā)展部應(yīng)及時(shí)更新調(diào)整項(xiàng)目發(fā)展總體進(jìn)度計(jì)劃， 說明原因并提出合理解決方案，經(jīng)公司項(xiàng)目發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組審定，報(bào)股份 公司發(fā)展管理委員會(huì)審批。12.5.4.6 每季度末后5天內(nèi)，項(xiàng)目發(fā)展部將項(xiàng)目發(fā)展月報(bào)報(bào)公司發(fā)展管理部進(jìn)行 整理匯總，并在此基礎(chǔ)上編制季度項(xiàng)目發(fā)展情況綜合報(bào)表，由發(fā)展管理部報(bào)股份公司發(fā)展管理部。報(bào)表的內(nèi)容格式詳見附件12.6。7.6

53、.3項(xiàng)目發(fā)展成本控制7.6.3.1 股份公司成本控制規(guī)定各地區(qū)公司總經(jīng)理要充分重視并直接負(fù)責(zé)項(xiàng)目發(fā)展成本管理，指定專人具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目發(fā)展成本預(yù)測工作，并負(fù)責(zé)匯總、整理有關(guān)項(xiàng)目成本 預(yù)測的文件、資料等。對(duì)于成本管理各地區(qū)公司要根據(jù)審定的項(xiàng)目發(fā)展綱要 中的項(xiàng) 目總體成本控制計(jì)劃對(duì)成本進(jìn)行分類和目標(biāo)分解，并落實(shí)到責(zé)任部門。 此成本控制計(jì)劃應(yīng)作為項(xiàng)目發(fā)展各環(huán)節(jié)成本控制的重要指導(dǎo)依據(jù)， 杜絕 未在計(jì)劃中列支的成本項(xiàng)目發(fā)生。各地區(qū)公司應(yīng)在工程主體結(jié)構(gòu)施工圖設(shè)計(jì)完成后 30日內(nèi)，根據(jù)施 工圖預(yù)算造價(jià)，由財(cái)務(wù)資金部牽頭編訂項(xiàng)目發(fā)展成本預(yù)測明細(xì)表。同時(shí)應(yīng)根據(jù)施工圖預(yù)算造價(jià)，重新對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算，完成項(xiàng)目預(yù)算 工

54、作，同時(shí)上報(bào)股份公司發(fā)展管理部，由發(fā)展管理部牽頭會(huì)同公司相關(guān) 部門共同審核并經(jīng)中海地產(chǎn)總經(jīng)理審批通過后執(zhí)行。進(jìn)行成本持續(xù)性動(dòng)態(tài)預(yù)測。預(yù)測的時(shí)間節(jié)點(diǎn)為：工程主體結(jié)構(gòu)施工 圖完成后30日內(nèi)，項(xiàng)目竣工（內(nèi)部驗(yàn)收）后30日內(nèi)。這兩個(gè)節(jié)點(diǎn)為固 定節(jié)點(diǎn)，除此之外中間節(jié)點(diǎn)可根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)周期由公司發(fā)展管理部個(gè) 別確定，原則要求是：建設(shè)周期在一年以內(nèi)的，不少于 1次；建設(shè)周期 在一年至兩年的，不少于2次；建設(shè)周期超過兩年的，不少于三次。預(yù) 測采用表格和文字相結(jié)合方法，文字重點(diǎn)說明本次預(yù)測較上次預(yù)測變化 的具體內(nèi)容、變化的原因、成本控制改進(jìn)建議及對(duì)盈利可能造成的影響 等。預(yù)測的表格見附件。項(xiàng)目入伙后三個(gè)月內(nèi)，各地區(qū)公司應(yīng)對(duì)項(xiàng)目成本執(zhí)行情況進(jìn)行分析 總結(jié)，匯總編制項(xiàng)目成本執(zhí)行情況分析報(bào)告，經(jīng)地區(qū)公司項(xiàng)目發(fā)展 領(lǐng)導(dǎo)小組和財(cái)務(wù)部審定后，報(bào)公司財(cái)務(wù)部和發(fā)展管理部初審，由公司發(fā) 展管理委員會(huì)審核。該報(bào)告作為項(xiàng)目后評(píng)估的重要組成部分。如有超支項(xiàng)目發(fā)生，各地區(qū)公司應(yīng)及時(shí)檢討和分析原因， 并制定相 應(yīng)的糾正措施。如預(yù)計(jì)開發(fā)建設(shè)成本增加幅度不超過 2%地區(qū)公司應(yīng) 在20個(gè)工作日內(nèi)提交專題分析報(bào)告，經(jīng)發(fā)展管理部備案后執(zhí)行