一分鐘算出地價一種簡易的地價計算方法

1、一分鐘算由地價一種簡易的地價計算方法一分鐘算由地價一種簡易的地價計算方法契稅：購買土地時，需按照成交額的3%繳納契稅，所以，契稅應(yīng)計入購地成本；地上準(zhǔn)建面積單價=競買成交價 x 1.03 +地上準(zhǔn)建面積（PS:俗稱的樓面地價，其實是地上準(zhǔn)建面積單價）（計算樓面地價時，須從項目準(zhǔn)建面積中扣除地下準(zhǔn)建面積）高置（和記黃浦盈科）拍得的“京土整儲桂（朝）2005048 號朝陽區(qū)工體北路”：地上準(zhǔn)建面積：40300平米，競買成交價 51000萬元，樓面地價 y 13035元每平米；如果要想從樓面地價，倒推該地塊是多少錢每畝，則可以用以下公式：樓面地價X容積率X 666.666 =該地塊每畝單價如：工體北

2、路地塊單價：13035 X 2.85 X 666.666 =24765980元每畝畝：中國度量單位，曾經(jīng)隨著歷史朝代的變遷而變化，現(xiàn)在的一畝等于666.666平方米；宗地面積：莫地塊的實際面積（本文涉及的面積，未特殊注 明的均用平方米表示）；代征面積：奧地塊內(nèi)，規(guī)劃用于城市公共綠化、道路或其他 特殊用途的面積；建設(shè)用地面積：奧地塊內(nèi)，可規(guī)劃用于建設(shè)住宅、配套、商業(yè)、寫字樓用途的用地面積；地上準(zhǔn)建面積：奧地塊內(nèi)，規(guī)劃許可建設(shè)的，地上層高超過2.2米以上的總建筑面積；項目準(zhǔn)建面積：莫地塊的地上準(zhǔn)建面積， 加上地下準(zhǔn)建面積。容積率：奧地塊建設(shè)用地范圍內(nèi)，地上準(zhǔn)建面積一建設(shè)用地面積得到的倍數(shù)；地價算法

3、一分鐘算由地價一種簡易的地價計算方法自政府對經(jīng)營性土地實行招拍桂以來，地價在逐漸透明 的同時也不斷升高，越來越成為決定房地產(chǎn)項目成功與否的 關(guān)鍵性因素。多家企業(yè)常常為了取得莫塊土地的使用權(quán)進行 競價，如果競價過低可能錯過機會，競價過高又會背負(fù)沉重 的負(fù)擔(dān)。那么，究竟應(yīng)該以多少價格進行土地的競價才最合 適呢？開發(fā)企業(yè)的方法一般是在受讓土地前對土地所涉及的項目進行全面的測算，首先從土地交易中心取得詳細(xì) 的地塊資料，再組織有經(jīng)驗的從業(yè)人員根據(jù)技術(shù)指標(biāo)和規(guī)劃 管理技術(shù)規(guī)定，詳細(xì)規(guī)劃由各種建筑的面積，確定綜合技術(shù) 經(jīng)濟指標(biāo)，最后綜合建筑成本、開發(fā)營銷費用、稅收以及市 場售價，推算由能夠承受的土地成本范圍

4、，以此作為取得招 拍桂等經(jīng)營性土地的依據(jù)。這種方式的優(yōu)點是結(jié)果相對精 確，缺點是費用高、耗時長。許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為此聘請 專門的地產(chǎn)顧問公司進行前期策劃，該前期策劃費一般要占 整個項目營銷費用的三分之一以上；更專業(yè)、分工更精細(xì)的 房地產(chǎn)公司也可以依靠自身的力量進行策劃，參與者包括組 織策劃人員、建筑規(guī)劃人員、市場調(diào)研人員，所產(chǎn)生的策劃 費用也常常不菲。筆者從事房地產(chǎn)工作多年，組織、參與過多個房地產(chǎn)項目的開發(fā)，一直關(guān)注地產(chǎn)市場的走勢，經(jīng) 過多年的觀察和探討，在多個拍賣的房地產(chǎn)項目的地價資料的基礎(chǔ)上，總結(jié)由一個簡易的地價評測方法，熟練掌握這種 方法可以在一分鐘內(nèi)估算由地價。這種方法非常適用于各個

5、 房地產(chǎn)開發(fā)公司的老總們在作項目預(yù)測、地價評估時估算土 地價值。下面我將用詳細(xì)的例子闡述這種方法。一、計算公式：V= b X r X 666.67平方米/畝V -每畝土地的價值。-每平方米建筑面積的土地成本 r -容積率V每畝土地的價值是經(jīng)營性土地進行招拍桂時的最后成交價，是老板們作為決策的依據(jù)；。每平方米建筑面積的土地成本是項目運作成功的關(guān)鍵，是老板 們的心理底價，它的取值是本公式的核心，下面我將舉例說 明它的取值方法；r容積率可以從土地交易中心的詳細(xì)地塊 資料中取得。二、舉例說明：2 0 0 6年1月1 3日，四川省成都市土地交易市場以平均超過起拍價一倍 以上的成交價拍由全部四塊土地，競得

6、人分別是成都市最有 名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，成都萬科房地產(chǎn)有限公司、四川藍(lán)光 和駿實業(yè)股份有限公司、成都力迅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。因 其中宗地編號為3和4的地塊在地塊位置、用地規(guī)劃性質(zhì)、 容積率、建筑高度等技術(shù)指標(biāo)上具有相似性和可比性，故我 以3、4號地塊分別舉例來說明上述計算公式及v的取值。兩塊土地的成交情況是：3號地塊起拍價 580萬元/畝，成交 價1230萬元/畝，r容積率為7 , 4號地塊起拍價 400萬元/ 畝，成交價960萬元/畝，r容積率為5.3。（見附表）我們首先以3號地塊代入公式計算> 值：3號地塊：1230萬元/畝=b X 7X666.67平方米/畝a = 2635元/平方

7、米 即：3號地塊每平方米建筑面積的土地成本為2635元 再將此 > 值代入公式計算4號地塊的V值：4號地塊： V= b X rx 666.67平方米/畝=2635元/平方米X 5.3X666.67平方米/畝=931萬元/畝用計算所得的931萬元/畝的地價與4號地塊的成交價960萬元/畝比較，相差3 %,說明該公式基本符合拍賣的實際成交情況。同樣，我們將4號地塊的成交價代入公式，計算由 a值：960萬元/畝=。X 5.3X 666.67平方米/畝>=2717元/平方米 即：4號地塊每平方米建筑面積的土地成本為2717元 綜上，通過分別對3號地塊和4號地塊的拍賣成交價 計算由a值分別為

8、2635元/平方米、2717元/平方米，說明位 于成都市中心城區(qū)的當(dāng)前的每平方米建筑面積的土地成本在2700元/平方米左右，這基本能夠未專業(yè)的、具備豐富開 發(fā)經(jīng)驗的房地產(chǎn)商所接受。這就是我所提由的第一種。值取值方法，稱之為市場取值法。簡言之，采用參照的方法根據(jù) 土地市場成交價確定 b值。值得注意的是在選擇參照物時， 應(yīng)該具備可參照性，應(yīng)該在地塊位置、凈用地面積、用地規(guī) 劃性質(zhì)、容積率、建筑高度、綠地率、建筑密度等技術(shù)指標(biāo) 上進行參照分析，不能以中心城區(qū)的地塊與城郊的地塊進行 比較，不能以住宅用地與商業(yè)用地進行比較，不能以高層建筑與低層建筑進行比較。b值的第二種取值方法稱之為成本利潤法，即通過對

9、房產(chǎn)市場的調(diào)查，確定房屋的銷售平 均價，再減去房屋的土建安裝成本、營銷費用、稅收、利潤 等（此部分各開發(fā)公司均有自己詳細(xì)的數(shù)據(jù)，筆者不再贅 述），得由每平方米建筑面積的土地成本，也就是 。值。同 樣，我們以3號地塊來舉例說明。3號地塊是二類住宅用地兼容20%的商業(yè)，總建筑面積48932平方米，其中住宅39145 平方米、營業(yè)用房9787平方米。根據(jù)周邊相鄰的房產(chǎn)市場價格，成都市市中區(qū)當(dāng)前住宅清水房均價約為5000元/平方米，營業(yè)用房均價約為8000元/平方米，平均價格為5600元 /平方米，土建安裝成本、營銷費用、稅收共計約1900元/平方米，利潤一般預(yù)留 20%,約1100元/平方米（以上為經(jīng)驗 數(shù)據(jù)）：° =5600元/平方米-1900元/平方米-1100元/平方米=2600元/平方米比較：市場取值法得>= 2635元/平方米（拍賣成交價）成本利潤法得遙?600元/平方米 我們可以理解為什么四JI藍(lán)光和駿實業(yè)股份有限公司選擇以1230萬元/畝的價格拍賣取得3號地塊。綜上所述，讀者在分析估算地價的時候，首先采用市場取值法和成本利潤法確定 b 值，再代入公式V= > X r X 666.67 平方米/畝，求生V，即每畝土地的地價。筆者的這種簡易的 地價計算方法，其優(yōu)點是計算簡單、方便適用，特別適用房