業(yè)主委員會工作規(guī)則

1、業(yè)主委員會工作規(guī)則 編制說明： 現(xiàn)有的物業(yè)管理法律法規(guī)文件中雖然賦予了業(yè)委會的權(quán)利和責(zé)任，但并無規(guī)定業(yè)委會如何實現(xiàn)權(quán)利，履行義務(wù)的工作程序和方法。所以，為了標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主委員會的運作和委員的行為，需要制定一個工作標(biāo)準(zhǔn)。 建立一項制度目的是為了解決實際的工作問題，小區(qū)物業(yè)管理涉及業(yè)主的“物權(quán)”，業(yè)委會的議事、決策都涉及業(yè)主實在的利益，權(quán)益所在，紛爭所至，這是一定的。實踐中業(yè)委會因為沒有規(guī)則而產(chǎn)生紛爭乃至因為沒有平等的議事制度導(dǎo)致組織解體的案例也時有發(fā)生。 為了業(yè)委會團結(jié)一致，防止紛爭；說通俗一點，就是開會好好討論不爭吵，不對立，應(yīng)當(dāng)制定一個業(yè)主委員會的工作規(guī)則。制定這個規(guī)則應(yīng)當(dāng)保障業(yè)委會每一個成員有平

2、等的、充分的發(fā)言權(quán)，讓大家都有時機把自己意見說出來，而不是有話憋在心里無處表達；也應(yīng)當(dāng)有一個機制讓委員能勤勉履職，而不是只辛苦業(yè)委會主任。所謂規(guī)則，就是對業(yè)委會應(yīng)該做些什么事，怎么開會，怎么決策，怎么開展工作，制定一個工作標(biāo)準(zhǔn)。我們應(yīng)當(dāng)相信制度的約束比個人的自我約束更加有效。 業(yè)委會的工作包括議事、決策、辦事，因此本規(guī)則除了規(guī)定議事規(guī)則，還應(yīng)該涵蓋業(yè)委會的辦事和決策的工作。 撰稿人：浦東新區(qū)東麗苑yyd 2016年1月10日正文：*小區(qū)業(yè)主委員會工作規(guī)則 根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法，國務(wù)院物業(yè)管理條例、住建部業(yè)主大會和業(yè)主委員指導(dǎo)規(guī)則、上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定的規(guī)定和*小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則對業(yè)主委

3、員會的授權(quán)，制定*小區(qū)業(yè)主委員會工作規(guī)則。1 業(yè)委會的職能和宗旨 1.1職能：業(yè)委會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會的決議。在業(yè)主大會閉會期間，接受業(yè)主的委托，對小區(qū)共有物業(yè)實行日常管理，對物業(yè)公司的服務(wù)管理實行日常監(jiān)督；對業(yè)主反映集中的物業(yè)管理問題和物業(yè)服務(wù)需求提出解決方案，對存量的物業(yè)問題和小區(qū)的規(guī)劃謀求解決方案并提交給業(yè)主大會決定。 1.2 宗旨：保障業(yè)主的權(quán)利，為業(yè)主選擇、提供良好的物業(yè)服務(wù)，提升小區(qū)的居住品質(zhì)和物業(yè)價值。 1.3具體工作目標(biāo)： 1.3.1維護業(yè)主的三項權(quán)利：物權(quán)、物業(yè)管理權(quán)和相鄰權(quán)。 1.3.2保障物業(yè)管理的質(zhì)量，滿足業(yè)主的物業(yè)服務(wù)需求，保障業(yè)主的居住品質(zhì)，提升東麗

4、苑物業(yè)的價值。 1.3.3處理好相鄰問題，包括相鄰小區(qū)、單位以及本小區(qū)內(nèi)的相鄰關(guān)系問題。 1.3.4維護小區(qū)全體共有物業(yè)的物權(quán)，受業(yè)主委托對外開展共有物權(quán)的維權(quán)訴訟。2 業(yè)委會的工作機制 業(yè)委會實行“集體決策、分工負(fù)責(zé)”的工作制度，委員具有平等的議事權(quán)利和決策權(quán)利，集體決定之后分工實施，有分有合，相互配合。3 業(yè)委會的工作與崗位分工 業(yè)委會的工作分為日常工作和決策性工作 3.1日常工作內(nèi)容： 日常性工作分為： 業(yè)務(wù)工作，事務(wù)工作，法務(wù)工作，財務(wù)工作。 3.1.1 業(yè)務(wù)工作 委托物業(yè)公司的管理的事項6項：保安、保綠、保潔、機電保全，道路、小區(qū)秩序管理，物業(yè)禁止性行為的管理。 業(yè)委會應(yīng)對以上物業(yè)管

5、理的事項進行日常巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時和物業(yè)公司通報，對物業(yè)公司管理工作進行實時監(jiān)督。 3.1.2財務(wù)工作：按照財務(wù)制度的規(guī)定對活動費用支出進行審核把關(guān)。監(jiān)管公共收益的收入及時分配入賬，監(jiān)管維修基金的使用。對物業(yè)公司代管賬進行日常監(jiān)督審查。 3.1.3事務(wù)工作： 宣傳和業(yè)主溝通工作：設(shè)立“業(yè)主定期接待日”，建立業(yè)主信箱，業(yè)主微信群和QQ群，聽取業(yè)主意見，處理簡單的相鄰關(guān)系糾紛。 會議及文書工作：會議準(zhǔn)備、會議記錄、文檔管理小區(qū)物業(yè)文檔、業(yè)主大會和業(yè)委會歷史文檔，現(xiàn)實文檔、印章管理。 外聯(lián)事務(wù)：對外公關(guān)、居委會及政府部門的溝通聯(lián)系，外勤事務(wù)。 法務(wù)工作：業(yè)委會工作制度整理修訂，業(yè)主大會三個規(guī)則、規(guī)約

6、的修訂補充；對外合同的擬定和審查物業(yè)合同、廣告合同、物業(yè)法規(guī)允許的經(jīng)營合同；主持重要決策的法律評估，維權(quán)事項的法律評估。 3.2 決策性工作： 1小區(qū)規(guī)劃：解決小區(qū)的存量問題，對外維權(quán)，對內(nèi)規(guī)劃小區(qū)未來的提升復(fù)新問題。 2業(yè)主大會提案準(zhǔn)備。 3業(yè)委會職責(zé)范圍的物業(yè)管理事項的決定。 4決策性工作分類： 3.3 崗位分工： 3.3.1崗位設(shè)置：根據(jù)業(yè)委會協(xié)商確定 3.3.2 崗位分工： 主任崗位：召集和主持業(yè)委會會議，協(xié)調(diào)各項工作的進展，兼任一項業(yè)務(wù)工作或者事務(wù)性工作。 副主任崗位：主任不在的情況下，召集和主持業(yè)委會會議，兼任一項業(yè)務(wù)工作或者事務(wù)性工作。 4業(yè)委會議事規(guī)則 為了保障委員的提議權(quán)、發(fā)

7、言權(quán)、表決權(quán)；保障議事秩序，提高議事效率，特制定議事規(guī)則。 3.1業(yè)委會會議 業(yè)委會會議是業(yè)委會成員議事和集體決策的平臺。業(yè)委會會議分例行會議、專題會議、臨時會議和網(wǎng)絡(luò)會議。 例行會議。定期召開，暫定1個月召開一次。 例行會議有三方面內(nèi)容：對日常的物業(yè)管理狀況和物業(yè)服務(wù)單位的服務(wù)情況進行匯總，予以評價，對不符合的要求的提出整改措施并予以跟進監(jiān)督。對小區(qū)業(yè)主的禁止性物業(yè)行為進行匯總評價，提出解決措施。對小區(qū)環(huán)境問題和不良事件進行匯總，提出解決方案。 專題會議。不定期召開。對物業(yè)管理的專題和問題進行討論，作出決議付諸實施。經(jīng)2名委員提議可以召開專題會議。 臨時會議：任務(wù)計劃執(zhí)行受阻或者需要協(xié)商時，

8、由任務(wù)承辦人向主任提出召開，會議討論對策方法。小區(qū)發(fā)生應(yīng)急事件，或者業(yè)委會成員認(rèn)為有新的需要解決的工作計劃外的問題，可以提出開會動議，由主任安排。 網(wǎng)上辦公會議： 建立業(yè)委會的微信或QQ上的網(wǎng)上辦公平臺，業(yè)委會成員可以就小區(qū)動態(tài)情況發(fā)布消息，談看法；有新的議題可以提出動議，業(yè)委會主任適時采納形成議題、議案后可依據(jù)網(wǎng)絡(luò)平臺，通知成員，召開網(wǎng)上討論。形成意見后召開臨時會議表決。 3.2會議議事規(guī)則9條 議事規(guī)則是保障會議秩序，保障委員議事權(quán)利的必要程序。 3.2.1會前準(zhǔn)備： 會議安排：開會應(yīng)明確議題，會議分兩種，業(yè)委會會議已經(jīng)準(zhǔn)備下一次會議議題的，委員提出開會“動議”和“議題”要求開會的。 會議

9、準(zhǔn)備：業(yè)委會主任是會議召集人，開會提前3-7天通知參會委員，告知議題，提供必要的材料，包括需要討論的合同、文件。要讓委員有充分的會外醞釀消化和準(zhǔn)備的時間，參會成員要準(zhǔn)備好發(fā)言稿；因故缺席要請假，要提供書面發(fā)言稿，分工會務(wù)的委員應(yīng)安排會場等會務(wù)事項。 3.2.2 會議程序： 會議有務(wù)虛和決策兩種類型，會議程序由主任嚴(yán)格掌握，與會者共同遵守。 1務(wù)虛性會議：互通情況，交流看法，不做決定。 務(wù)虛會議程序： 參會者報到簽字主持人宣布議題相互交流看法無表決事項不做決定 會議記錄簽字散會。 2決策性會議：對重要議題進行決策，或有表決事項的會議。 決策性會議程序： 參會者報到簽字 主持人宣布議題 輪回討論通

10、常2-3輪集中意見或表決作出決定，編制決議文對決議文簽字對會議記錄簽字 散會。 3.2.3會議議題的決定 會議議題只涉及小區(qū)及物業(yè)問題的公共事務(wù)，不涉及業(yè)主個人的物業(yè)問題。 主任根據(jù)委員提出的開會“動議”安排會議進行討論，作出決定，提出議題的委員要準(zhǔn)備好議案，內(nèi)容包括，討論解決什么問題，自己的看法和已經(jīng)收集的民意，如有可能同時提出自己草擬的解決方案。 3.2.4業(yè)委會成員平等議事，成員具有同等的提議權(quán)、發(fā)言權(quán)和投票權(quán)；兩個及以上的委員提出的“聯(lián)名提議”的，應(yīng)當(dāng)安排會議討論。一個委員提出動議的，主任聽取其他委員意見，多數(shù)同意的應(yīng)安排會議討論。 業(yè)主大會閉會期間，為保障業(yè)主的民主權(quán)利，有業(yè)主提出動

11、議的提案，有五個業(yè)主或者有委員附議的也可以提交業(yè)委會，由主任安排會議討論。 3.2.5 開會應(yīng)當(dāng)圍繞議題展開發(fā)言，不跑題和另設(shè)議題，主持人應(yīng)該嚴(yán)格掌握。 3.2.6參會者遵守會議秩序，輪流發(fā)言；尊重他人的發(fā)言權(quán)，不打岔，不阻斷他人發(fā)言；文明發(fā)言，不用貶謫性的語言。保障各委員有充分表達意見的時機。 3.2.7業(yè)委會對議題和問題只作出集體的決議，不作個人的決定。 3.2.8會議設(shè)專職記錄員，對會議進行記錄，為便于瀏覽和查閱，可以發(fā)言委員作為記錄條目，分別記錄其陳述要點和觀點意見。不采用流水帳式的記錄方式。 會議記錄的內(nèi)容為：時間、議題、各位發(fā)言人的主要觀點，決議形成的意見。重要會議可以錄音記錄，會

12、議記錄存檔，并制作電子版上網(wǎng)，上傳至業(yè)委會QQ群的文件夾，便于查閱。 3.2.9 會議決議文： 表決與通過。有表決事項的會議，遵循表決程序，提出“表決事項”，由委員逐項表決作為決定事項。以“決議文”的書面形式表決。簡單多數(shù)同意視為通過。通過的決定按照規(guī)定向業(yè)主公告。決議文格式為：標(biāo)題，表決事項，表決欄和表決時間，表決欄為“同意”、“不同意”和“棄權(quán)”，委員在相關(guān)意見欄下簽字確認(rèn)。決議作為開展工作的依據(jù)。4 業(yè)委會辦事制度 業(yè)委會辦理事項有：1業(yè)委會的日常性工作，2會議決定生成的工作任務(wù)。 4.1日常工作的處理 委員根據(jù)分工對小區(qū)物業(yè)管理事項四保二管進行日常巡視，和物業(yè)公司保持溝通，對物業(yè)公司的

13、管理和服務(wù)進行監(jiān)督。 委員根據(jù)分工辦好分管的事務(wù)性工作。 “全體共有”物業(yè)的維修工程應(yīng)有相關(guān)專業(yè)的人士或者機構(gòu)提供咨詢意見，由業(yè)委會集體決定，工程超過業(yè)主大會授權(quán)標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)草擬方案提交業(yè)主大會討論表決。 對業(yè)主“部分共有”物業(yè)的維修方案和維修單位應(yīng)當(dāng)由相關(guān)業(yè)主小組自行決定和選擇；但是業(yè)委會應(yīng)提供必要的維修工程的咨詢意見和方案，但不參與具體操作。 4.2決議生成的任務(wù)的辦理， 為保障業(yè)委會議事有決定，辦事有結(jié)果，制定如下程序： 決議 任務(wù) 派單、授權(quán) 執(zhí)行、跟進 執(zhí)行中協(xié)調(diào)，調(diào)整任務(wù)完成 報告辦結(jié)。 決議形成之后應(yīng)協(xié)商、指定任務(wù)的執(zhí)行人。任務(wù)執(zhí)行通常由分工的委員牽頭負(fù)責(zé)，其他委員予以配合。任務(wù)執(zhí)行人可以是業(yè)委會成員，也可以是業(yè)委會指定的具有專業(yè)經(jīng)驗和能力的業(yè)主。工作任務(wù)執(zhí)行中要進行跟進，執(zhí)行受阻需要調(diào)整的，開會討論，調(diào)整任務(wù)后繼續(xù)執(zhí)行，完成后向業(yè)委會報告后任務(wù)辦結(jié)。 4.3 業(yè)委