第五章現(xiàn)金流量與資金時間價值

1、第五章現(xiàn)金流量與資金時間價值 【本章的特點(diǎn)】 理論性非常強(qiáng)，技術(shù)含量高，是投資的基礎(chǔ) 本章獨(dú)立題目所占的分值不大，但第五章是第六章的基礎(chǔ)，而第六章是分值所占最大的一章，想學(xué)好第六章，必須先學(xué)好第五章 計算題多，難度大【學(xué)習(xí)方法】 對本章可以利用形象理想記憶法 必須聽懂講解，而且要多次反復(fù)聽課 必須把典例案題與歷年真題搞懂，并獨(dú)立完成 必須聽課練習(xí)再聽課再練習(xí)，光聽不練沒有用 必須保證這部分的學(xué)習(xí)時間【關(guān)于計算器】【內(nèi)容框架】第一節(jié) 現(xiàn)金流量第二節(jié) 資金時間價值第三節(jié) 資金等效值與復(fù)利計算第四節(jié) 資金時間價值計算公式的假定條件（補(bǔ)充）第五節(jié) 解題思路與例題講解第一節(jié)現(xiàn)金流量1.現(xiàn)金流量

2、的概念2.現(xiàn)金流量圖3.房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量1.現(xiàn)金流的概念2.現(xiàn)金注量圖 2.1 現(xiàn)金流量圖的含義2.2 現(xiàn)金流量圖的畫法2.3 現(xiàn)金流量的三要素2.4 有關(guān)規(guī)則說明2.1 現(xiàn)金流量圖的含義 現(xiàn)金流量圖是用以反映項(xiàng)目在一定時期內(nèi)資金運(yùn)動狀態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個時間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時間的對關(guān)系2.2 現(xiàn)金流量圖的畫法 以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間延續(xù) 軸上每一刻度表示一個時間單位（時間點(diǎn)） 兩個刻度之間的時間長度為計息周期 相對于時間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時點(diǎn)的現(xiàn)金流量 箭線向上表示正現(xiàn)金流量（現(xiàn)金流入） 箭線向下表示負(fù)現(xiàn)金流量（現(xiàn)金流出）

3、 箭線的長短一般與現(xiàn)金流大小成正比2.3 現(xiàn)金流量的三要素 大?。ìF(xiàn)金數(shù)額） 方向（現(xiàn)金流入或流出） 作用點(diǎn)（發(fā)生的時間點(diǎn)）2.4 有關(guān)規(guī)則說明【0點(diǎn)是何意】（三個含義） 可表示當(dāng)前時點(diǎn)、資金運(yùn)動的時間始點(diǎn)、某一基準(zhǔn)時刻 一個項(xiàng)目的初始投資要視為發(fā)生在0的位置【除0以外的其它時刻點(diǎn)】 表示該計息周期的期末，1為第一期期末，2為第二期末【期末慣例法】 現(xiàn)金流量一般在計息周期內(nèi)隨意發(fā)生，不一定正好發(fā)生在計算周期的期初或期末，但為了簡化計算，都要假設(shè)將本計息周期內(nèi)發(fā)生的現(xiàn)金流量的代數(shù)和都發(fā)生在期末【2011年真題】用期末慣例法進(jìn)行現(xiàn)金流量分析時，假設(shè)在計息期內(nèi)的所有收支均發(fā)生在該計息周期的期末。（）

4、答疑編號505558050101：針對該題提問【正確答案】【答案解析】參見教材P147?！?006年真題】在現(xiàn)在流量圖上，橫坐標(biāo)軸“0”點(diǎn)所在表示的只能是資金運(yùn)動的時間始點(diǎn)，而不是當(dāng)前時點(diǎn)。（）答疑編號505558050102：針對該題提問【正確答案】×【答案解析】0點(diǎn)有三種含義，可以表示始點(diǎn)，基準(zhǔn)點(diǎn)，或當(dāng)前時點(diǎn)。參見教材P147。2.4 有關(guān)規(guī)則說明（續(xù)）【期初與期末的關(guān)系】 第n期的期末代表下一周期的期初 第2年的年初就是第1年的年末，第3年的年初就是第2年的年末【特別強(qiáng)調(diào)】 如果題中明確告訴現(xiàn)金流發(fā)生在N期的期初，則我們畫現(xiàn)金流量圖時，不能畫在N的位置上，而必須畫在N-1期的位

5、置上，因?yàn)槠谀T例法3.房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量 （五種基本模式）序號模式形象理解3.1開發(fā)銷售開發(fā)商買地建房后出售3.2開發(fā)持有出租出售開發(fā)商買地建成酒店后，出租給一家酒店公司，10年后把酒店賣掉3.3購買持有出租出售某國外基金公司購買某市一寫字樓，出租經(jīng)營10年后賣掉3.4購買更新改造出售某國外基金公司購買了一棟舊的寫字樓，重新裝修后賣掉3.5購買更新改造出租出售某外資公司購買了一棟舊的寫字樓，重新裝修后，租給一家酒店經(jīng)營公司，5年后將酒店賣掉3.1 開發(fā)銷售型3.2 開發(fā)持有出租出售型3.3 購買持有出租出售型3.4 購買更新改造出售型3.5 購買更新發(fā)行持有出租出售型【記憶要點(diǎn)】 第

6、一步是開發(fā)的，一定有土地成本和建安成本 第一步即購買的，直接就是購買成本，再加上裝修成本 出售的一定有銷售收入，出租的一定有租金收入 出租的，在一定期間內(nèi)有租金收入，同時有運(yùn)營成本 轉(zhuǎn)售時有轉(zhuǎn)售收入，注意同時一定有轉(zhuǎn)售稅費(fèi)作為現(xiàn)金流出【考題類型】 根據(jù)流量圖，判斷屬哪一種經(jīng)營模式 某種經(jīng)營模式下，現(xiàn)金流入、流出的特點(diǎn)【2011年真題】下列現(xiàn)金流量圖中，能表示的房地產(chǎn)投資模式有（）。A.開發(fā)銷售模式B.開發(fā)持有出租出售模式C.購買持有出租出售模式D.購買更新改造出售模式E.購買更新改造出租模式答疑編號505558050103：針對該題提問【正確答案】BCE【答案解析】可用排除法。A一定不是銷售模

7、式，是持有經(jīng)營型的。參見教材P148。【2010年真題】關(guān)于房地產(chǎn)"購買-更新改造-出租-出售"模式現(xiàn)金流量圖的說法，正確的有（）。A.橫軸上刻度間距離相等，其上的數(shù)值代表不同時點(diǎn)B.房地產(chǎn)的購買成本用向下的垂直箭線標(biāo)在橫軸的"1"時點(diǎn)C.發(fā)生在計息周期之間的更新改造成本標(biāo)注在對應(yīng)期間內(nèi)D.各期運(yùn)營費(fèi)用的垂直箭線全部向下E.轉(zhuǎn)售收入和轉(zhuǎn)售中發(fā)生的稅費(fèi)標(biāo)注在投資期末，且垂直箭線均向上答疑編號505558050104：針對該題提問【正確答案】ACD 【答案解析】B初始投資必須放在0的位置上，不能在1的位置上。E期末的轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，屬于現(xiàn)金流出，箭頭向下。參見教材

8、P147-150【2009年真題】下列房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有（）。A.購買持有出租出售B.購買更新改造出售C.購買更新改造出租出售D.開發(fā)銷售E.開發(fā)持有出租出售答疑編號505558050105：針對該題提問【正確答案】DE【答案解析】購買型是直接購買已建成的物業(yè)，所有只有購買成本，只有開發(fā)型的項(xiàng)目才需要購買土地。參見教材P147-150。第二節(jié)資金時間價值1.資金時間價值的概念2.利息與利率3.單利與復(fù)利4.名義利率與實(shí)際利率1.資金時間價值的概念 1.1 資金時間價值的含義1.2 資金具有時間價值的原因1.3 資金時間價值大小的決定因素1.4 資金時間價值計算的基本

9、原則1.1 資金時間價值的含義 同樣數(shù)額的資金在不同時點(diǎn)上具有不同的價值 不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值 利息、利率是資金時間價值的體現(xiàn)1.2 資金具有時間價值的原因 資金增值貨幣有在一定時間內(nèi)通過某些經(jīng)濟(jì)活動產(chǎn)生增值的可能 價值補(bǔ)償時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償1.3 資金時間價值大小的決定因素（三因素） 投資利潤率單位投資所能取得的利潤 通貨膨脹率即對因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償 風(fēng)險因素對因風(fēng)險可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償【2006年真題】下列關(guān)于資金時間價值的表述中，正確的有（）。A.資金時間價值是資金的增值特性使然B.利率是資金時間價值的

10、一種標(biāo)志C.從消費(fèi)者角度來看，資金時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)應(yīng)得到的補(bǔ)償D.即使資金存在時間價值，也可以對不同時點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量進(jìn)行直接比較E.資金時間價值的大小取決于投資利潤率、通貨膨脹率、風(fēng)險因素等答疑編號505558050201：針對該題提問【正確答案】ABCE【答案解析】D考慮了資金的時間價值，就必須將資金換算到同一時點(diǎn)才能進(jìn)行比較。參見教材P151。1.4 資金時間價值計算的基本原則 不在同一時點(diǎn)的資金不能比較大小，也不能直接進(jìn)行代數(shù)運(yùn)算 必須先將發(fā)生在各個不同時點(diǎn)的資金量換算到同一時點(diǎn)，才能比較大小和進(jìn)行代數(shù)運(yùn)算【2010年真題】關(guān)于資金時間價值的說法，錯誤的是（）。A.現(xiàn)在的1

11、00萬元與5年后的100萬元的價值相同B.現(xiàn)在的100萬元可能與5年后的148萬元價值相同C.現(xiàn)在的100萬元可能與2年前的121萬元價值相同D.由于存在資金時間價值，不同時點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量無法直接比較答疑編號505558050202：針對該題提問【正確答案】A【答案解析】由于資金時間價值的存在，同樣數(shù)額的資金在不同時點(diǎn)上具有不同的價值。參見教材P151。2.利息與利率 2.1 利息和利率的概念2.2 利率的類型2.3 利率的經(jīng)濟(jì)功能2.4 利率的決定和影響因素2.5 影響利率的其他因素2.1 利息和利率的概念 利息· 占用資金所付出的代價或放棄資金使用權(quán)所得到的補(bǔ)償·

12、本利各本金+利息· 利息本利和本金 利率· 是在單位時間內(nèi)所得的利息額與借貸金額（本金）之比2.2 利率的類型（四種）【2011年真題】我國對外籌資成本通常是在（）利率的基礎(chǔ)上加一定的百分點(diǎn)（或基點(diǎn)）。A.紐約同業(yè)拆放B.香港同業(yè)拆放C.倫敦同業(yè)拆放D.新加坡同業(yè)拆放答疑編號505558050203：針對該題提問【正確答案】C【答案解析】參見教材P152。【2006年真題】下列關(guān)于基礎(chǔ)利率的表述中，正確的有（）。A.等于銀行存款利率B.等于銀行貸款利率C.是投資這所要求的最低利率D.是銀行同業(yè)之間的短期資金借貸利率E.一般使用無風(fēng)險的國債收益率作為其代表答疑編號505558

13、050204：針對該題提問【正確答案】CE【答案解析】國內(nèi)國債市場不完善，以一般以銀行存款利率作為無風(fēng)險利率，即最低的要求利率。參見教材P152。2.3 利率的經(jīng)濟(jì)功能（五種功能） 積累資金的功能 調(diào)整信用規(guī)模的功能 調(diào)節(jié)國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的功能 抵制通貨膨脹的功能 平衡國際收支的功能2.4 利率的決定和影響因素 【古典學(xué)派的儲蓄投資決定理論】（倡導(dǎo)者馬歇爾） 利率是由儲蓄和投資決定，具有自我調(diào)節(jié)功能【流動性偏好利率理論】（倡導(dǎo)者凱恩斯） 利率是由貨幣的供給與需求決定的 貨幣供給是央行決定，是外生變量，無利率彈性 貨幣需求取決于人們的流動性偏好，是內(nèi)生變量 利率取決于貨幣供給量與流動性偏好的均衡水平

14、【2010年真題】關(guān)于流動性偏好利率理論的說法，正確的有（）。A.利率是由儲蓄和投資決定的B.利率是由貨幣的供求決定的C.利率是由可貸資金的供求決定D.利率是在商品市場和貨幣市場同時達(dá)到均衡時形成的E.貨幣供給是外生變量，由央行決定，無利率彈性答疑編號505558050205：針對該題提問【正確答案】BE【答案解析】流動性偏好利率理論。參見教材P153?！究少J資金利率理論】 利率由可貸資金的供求決定 可貸資金需求由投資需求、赤字需求和家庭需求三個要素組成 可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業(yè)儲蓄和政府儲蓄三個要素構(gòu)成 可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞減函數(shù)，供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)【IS-LM曲線模型的

15、利率理論】 利率是在商品市場和貨幣市場同時達(dá)到均衡時形成 貨幣需求是收入的增函數(shù)，利率與收入存在決定關(guān)系 均衡利率與均衡收入同時實(shí)現(xiàn)【2008年真題】可貸資金利率理論認(rèn)為（）。A.可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構(gòu)成B.可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業(yè)儲蓄和政府儲蓄構(gòu)成C.利率是由貨幣的供給與需求決定的D.可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù)E.可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)答疑編號505558050206：針對該題提問【正確答案】ABE【答案解析】C利率是由可貸資金的供給與需求決定，不是由貨幣的供求決定，這是流動性偏好利率理論。參見教材P153?！抉R克思利率理論】 利息的本質(zhì)

16、· 利息是貸出資本的資本家從借入資本的資本家那里分割來的一部分剩余價值 利率的高低取決· 平均利潤率· 總利潤在貸款人與借款人之間的分配比例 利率的特點(diǎn)· 平均利潤率有下降趨勢，利率也同向變化· 上述變化是慢長過程，平均利率具有相對穩(wěn)定性· 利率的決定具有很大的偶然性，利率無法由任何規(guī)律決定【2009年真題】認(rèn)為利率水平是由貨幣的供給與需求決定代表性理論是（）。A.馬克思的利率決定理論 B.可貸資金利率理論C.ISLM曲線模型利率理論 D.流動性偏好利率理論答疑編號505558050207：針對該題提問【正確答案】D【答案解析】記清幾

17、種主要理論的結(jié)論。參見教材P153。2.5 影響利率的其他因素 3.單利與復(fù)利 3.1 單利3.2 復(fù)利3.3 單利和復(fù)利的關(guān)系3.1 單利 概念· 指僅按本金計算利息，利息不再生息· 其利息總額與借貸時間成正比· 目前我國存款和國庫券的利息為單利 公式【典型例題】將1000元存入銀行，年利率為6%，如果按單利計算，則三年后的本利和為多少？答疑編號505558050208：針對該題提問【答案解析】3.2 復(fù)利 概念· 本金加上先前計息周期所累計的利息進(jìn)行計算，即利息再生利息· 我國的各項(xiàng)貸款一般均計復(fù)利· 復(fù)利較符合生產(chǎn)過程的實(shí)際狀況

18、，投資中多采用· 分為間斷復(fù)利和連續(xù)復(fù)利 公式【公式推導(dǎo)】年數(shù)年初本金本年利息年末本利和第一年P(guān)P×iPepsi=P（1+i）第二年P(guān)（1+i）P（1+i）×iP（1+i）+ P（1+i）×i= P（1+i）2第三年P(guān)（1+i）2P（1+i）2×iP（1+i）2+ P（1+i）2×i= P（1+i）3。第N年P(guān)（1+i）n-1P（1+i）n-1×iP（1+i）n-1P（1+i）n-1×iP（1+i）n【典例案題】將1000元存入銀行，年利率為6%，如果按復(fù)利計算，則三年后的本利和為多少？答疑編號5055580502

19、09：針對該題提問【答案解析】【例5-2】P162某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款2000萬元，期限為3年，年利率為8%，若該筆貸款的還款方式為期間按季度付息，到期后一次償還本金，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額是多少？如果計算先期支付利息的時間價值，則貸款到期后開發(fā)商實(shí)際支付的利息又是多少？答疑編號505558050210：針對該題提問【答案解析】3.3 單利與復(fù)利的關(guān)系 本金、利率和計息期相同時，按復(fù)利計算的利息以及本利和一定比按單利計算的高【2010年真題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計息比按季計息要多付利息（）萬元

20、。A.2.00答疑編號505558050211：針對該題提問【正確答案】A【答案解析】4.名義利率與實(shí)際利率4.1 名義利率與實(shí)際利率的概念4.2 名義利率與實(shí)際利率的換算公式4.3 名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系4.4 名義利率、實(shí)際利率和通貨膨脹的關(guān)系4.1 名義利率與實(shí)際利率的概念 當(dāng)利率標(biāo)明的時間單位與計息周期不一致時，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率的區(qū)別4.2 名義利率與實(shí)際利率的公式【例5-1】教材P162已知某筆貸款的年利率為15%，借貸雙方約定按季度計息，則該筆貸款的實(shí)際利率是多少?！?008年真題】某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房貸款，其月供為2850元，月利率為6.25，

21、則該貸款的實(shí)際年利率為（ ）。 B.7.56C.7.71D.7.76答疑編號505558050301：針對該題提問【正確答案】D【答案解析】（10.625%）12 1=7.76%【2007年真題】銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款、若該筆貸款的實(shí)際年利率為7.25%，則名義年利率是（）。% B.7.04% C.7.50% D.7.85%答疑編號505558050302：針對該題提問【正確答案】A【答案解析】解法一：按公式計算解法二：帶有技術(shù)含量的排除法。當(dāng)每年的計算周期數(shù)大于1時，實(shí)際利率大于名義利率。則可以排除CD.4.3 名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系 實(shí)際利率比

22、名義利率更能反映資金的時間價值 名義利率越大，計算周期越短，計息期越大，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大 當(dāng)每年的計算周期數(shù)為1時，名義利率等于實(shí)際利率 當(dāng)每年的計算周期數(shù)大于1時，實(shí)際利率大于名義利率 當(dāng)每年的計算周期數(shù)小于1時，實(shí)際利率小于名義利率【形象理解】 1000元錢，按月計息復(fù)利，和按季計算復(fù)利，哪個本利和大。 復(fù)利俗稱“驢打滾兒”，驢兒越大（利率高），本利和越大；驢兒滾的次數(shù)（計息次數(shù)）越頻繁，本利和越大，則名義利率和實(shí)際利率的差距越大?！?011年真題】某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計息，乙貸款以季計息，丙貸款以月計息，則這三筆貸款的實(shí)際年利

23、率從大到小排列順序正確的是（）。A.甲>乙>丙B.丙>乙>甲C.乙>甲>丙D.乙>丙>甲答疑編號505558050303：針對該題提問【正確答案】B【答案解析】當(dāng)每年的計息周期大于1時，越大，則實(shí)際利率與名義利率的差距越大。參見教材P157。【2010年真題】關(guān)于實(shí)際利率和名義利率的謊法，錯誤的是（ ）。A.名義利率對應(yīng)一年中計息周期的單利計息B.實(shí)際利率對應(yīng)一年中計息周期的復(fù)利計息C.實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時間價值D.當(dāng)計息周期為"月"時，實(shí)際利率小于名義利率答疑編號505558050304：針對該題提問【正確答案

24、】D【答案解析】當(dāng)計息周期為"月"時，實(shí)際利率大于名義利率【2010年真題】如果名義利率相同，計息周期不同，則未來某個時點(diǎn)上兩筆等額資金的現(xiàn)值就不相等。（）答疑編號505558050305：針對該題提問【正確答案】【答案解析】參見教材P156?！?007年真題】下列關(guān)于名義利率與實(shí)際利率的表述中，正確的有（）。A.當(dāng)計息周期為1年時，年名義利率等于年實(shí)際利率B.實(shí)際利率真實(shí)地反映了資金的時間價值C.名義利率真實(shí)地反映了資金的時間價值D.名義利率相同時，計息周期越短，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大E.計算周期相同時，名義利率越小，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大答疑編號5055

25、58050306：針對該題提問【正確答案】ABD【答案解析】名義利率越大，計算周期越短，計息期越大，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大。4.4 名義利率、實(shí)際利率和通貨膨脹的關(guān)系 名義利率包含了通貨膨脹因素 實(shí)際利率是名義利率剔除通貨膨脹因素影響后的真實(shí)利率【2011年真題】某投資者購買一間商鋪用于出租經(jīng)營，名義收益率為12.0%。如通貨膨脹率為5.5%，銀行貸款年利率為6.5%，存款年利率為3.O%，則該項(xiàng)目投資的實(shí)際收益率是（）。%B.6.16%C.6.50%D.8.74%答疑編號505558050307：針對該題提問【正確答案】B【答案解析】名義利率、實(shí)際利率和通貨膨脹率的關(guān)系。參見教材P1

26、57。【2009年真題】若名義率為10%，通貨膨脹為4%，則實(shí)際利率為（）。A.5.77% B.6.00%C.12.00% D.14.40%答疑編號505558050308：針對該題提問【正確答案】A【答案解析】第三節(jié)資金等效值與復(fù)利計算1.資金等效值2.復(fù)利計算3.復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用4.資金時間價值計算公式的假定條件（補(bǔ)充）5.題型分析6.解題方法1.資金等效值1.1 資金等效值的概念1.2 資金等效中的符號1.3 復(fù)利系數(shù)1.資金等效值的概念 在考慮資金時間價值的情況下，不同時點(diǎn)發(fā)生的絕對值不等的資金，具有相同的價值1.2 資金等效中的符號（七個符號） P現(xiàn)值，發(fā)生在資金運(yùn)動起點(diǎn)或現(xiàn)在時點(diǎn)的值

27、 F終值（未來值），發(fā)生在資金運(yùn)動終點(diǎn)或?qū)頃r點(diǎn)的值 A年值，連續(xù)出現(xiàn)在各計息周期期末的等額支付金額 G每一時間間隔收入或支出的等差變化值 s每一時間間隔收入或支出的等比變化值 n計息周期數(shù) i每個計息周期的利率1.3 復(fù)利系數(shù) 用來在P、F、A三個值之間換算的系數(shù) 系數(shù)只與利率和計息期數(shù)有關(guān)，可以直接與一個值相乘求出另一個值的因數(shù) 系數(shù)可以直接計算或查表取得【復(fù)利系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)表示方法】【2008年真題】下列關(guān)于資金等效值概念的表述中，正確的是（）。A.時值是資金運(yùn)動起點(diǎn)的金額B.終值是資金運(yùn)動結(jié)束時與現(xiàn)值不等值的金額C.資金等值是指與某一時點(diǎn)上一定金額的實(shí)際價值相等的另一時點(diǎn)的價值D.不同時點(diǎn)

28、發(fā)生的絕對值相等的資金具有相同的價值答疑編號505558050309：針對該題提問【正確答案】C【答案解析】A時值沒有這概念；B終值是資金運(yùn)動結(jié)束時與現(xiàn)值等值的金額；D不同時點(diǎn)發(fā)生的絕對值相等的資金一般價值不相同。參見教材P158。2.資金等效值換算（3+2+6+4）2.1 現(xiàn)值換算為終值 PF（一次支付終值） 形象理解·（存款）一次存錢，到期本利合計多少 系數(shù)名稱·一次支付終值系數(shù)（/，i， n） 公式【典型例題】某房地產(chǎn)開發(fā)商向金融機(jī)構(gòu)貸款500萬元，按復(fù)利計息，年利率為12%。若第五年末一次還本付息，應(yīng)償還多少萬元？答疑編號505558050401：針對該題提問【答案

29、】F=P（F/P,i,n）=P（1+i）n500×（112%）5881（萬元） 2.2 終值換算為現(xiàn)值 FP （一次支付現(xiàn)值） 公式 形象記憶 （存款）已知到期本利合計數(shù)，求最初本金。 系數(shù)名稱 一次支付現(xiàn)值系數(shù)（/，i, n）【典型例題】將一筆資金按年利率6%存入銀行，以復(fù)利計息，要在5年后本利和為100萬元，則現(xiàn)在應(yīng)存款多少元？答疑編號505558050402：針對該題提問【答案】P=F（P/F，i，n）=F/（1+i）n 100÷（1+6%）574.73萬元2.3 年值換算為終值 AF（等額序列） 公式 形象記憶 （存款）等額零存整取 系數(shù)名稱 等額序列支付終值系數(shù)（

30、/，i,n），也叫等額序列支付資金回收系數(shù)【典型例題】若每年年末存入銀行10萬元，年利率為6%，則5年后的復(fù)本利和為多少元？答疑編號505558050403：針對該題提問【答案】FA（F/A,i,n）=10×5.63756.37（萬元）2.4 終值換算為年值FA 公式 形象記憶 （存款、養(yǎng)老保險）已知最后要取出一筆錢，每年應(yīng)等額存入多少錢。年青時定期等額支付養(yǎng)老金，想到一定年齡一次性取出一定錢數(shù)，問年青時每月或每月應(yīng)存入多少錢。 系數(shù)名稱 等額序列支付儲存基金系數(shù)（/，i, n）【典型例題】計劃每年年末存入銀行等額數(shù)額的資金（等額零存），欲在7年后整取為1000元，若存款利率為8%，

31、則每年末存入金額為多少？答疑編號505558050404：針對該題提問【答案】A（/F，i，n）1000（A/F，8%，7）=1000×0.1121112.1（元）2.5 年值換算為現(xiàn)值A(chǔ)P 公式 形象記憶 （養(yǎng)老金,房地產(chǎn)估價收益法，房奴的法寶之一；按揭算貸款額度）一次性存入一得筆錢，以后每年可獲得等額的養(yǎng)老金，如已知養(yǎng)老金的數(shù)額，問最初一次性需存入多少錢。 系數(shù)名稱 等額支付序列現(xiàn)值系數(shù)（/，i,n）【特殊情況】永續(xù)年值（n趨于無窮時） 概念· 如果年值一直持續(xù)到永遠(yuǎn)，是相同時間間隔的無限期等額收付款項(xiàng) 公式【永續(xù)年值的應(yīng)用】馬克思的地租地價理論 房地產(chǎn)估價收益還原法答

32、疑編號505558050405：針對該題提問【答案】C【解析】【例53】 某家庭預(yù)計在今后10年內(nèi)的月收入為16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為12%，問該家庭有償還能力的最大抵押貸款申請額是多少？答疑編號505558050406：針對該題提問【答案】先理清題中的經(jīng)濟(jì)內(nèi)涵。已知A，求P該家庭每月還款額A=16000×30%=4800元2.6 現(xiàn)值換算為年值 PA 公式 形象記憶 （房奴的法寶之二：按揭算月供）住房按揭貸款，已知貸款額，求月供或年供 系數(shù)名稱 等額序列支付資金回收系數(shù)（/，i，n）【典型例題】 某人貸款12萬元，分10年攤還，年利

33、率為6%，按月計息，則每月的償還金額為多少？答疑編號505558050407：針對該題提問【答案】已知P（現(xiàn)值），要求的是A（年值）注意計息期，已知的是年利率，但求的是月還款額，P12萬元，i6%÷120.5%，n10×12120AP（A/P，6%/12，120）12×0.01110.1332（萬元）【例54】教材P163某家庭以抵押貸款方式購買了一套價值為25萬元的住宅，首付款為房價的30%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為15%，問月還款額為多少？如果該家庭25%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，問該家庭月收入多

34、少，才能購買上述住宅？答疑編號505558050408：針對該題提問【答案】月家庭收入為：0.2823÷25%=1.1292（萬元）【2011年真題】張某用1000萬元購買了一間商鋪用于出租經(jīng)營，其要求的投資收益率為10%，經(jīng)營期為20年，如果每年經(jīng)營凈收益相等，則該投資者的年投資回報為（）萬元。A.17.46 答疑編號505558050409：針對該題提問【答案】B【解析】有限年期現(xiàn)值折算為年值的計算。參見教材P159。2.7 等差年值換算為現(xiàn)值 等差序列現(xiàn)值系數(shù)【形象理解】酒店持有出租，第1年租金為100萬元，以后每年的租金上漲5萬元，出租10年，問這10年收回租金的現(xiàn)值是多少？

35、2.8 等差年值換算為等額年值 等差序列年費(fèi)用系數(shù)【形象理解】酒店持有出租10年，有兩種出租方案，第一種方案是第1年租金為100萬元，以后每年的租金上漲5萬元；第二種方案是每年租金不變，問如采用方案二要與方案一有相同的經(jīng)濟(jì)收益，則這個不變的租金應(yīng)該是多少？2.9 等比年值換算為現(xiàn)值 等比序列現(xiàn)值系數(shù)答疑編號505558050501：針對該題提問【正確答案】C【答案解析】有限年期的等比年值換算為現(xiàn)值（A-P）。參見教材P161。方法一：正規(guī)的算法方法二：帶有技術(shù)含量的猜測法假設(shè)每年不遞增6%，則折算為現(xiàn)值為8÷6%=133.33，每年遞增，則現(xiàn)值一定大于133.33.A首先被排除，B雖

36、然大，但大的明顯太少，可直接排除，可以在CD中猜測，提高命中率。答疑編號505558050502：針對該題提問【正確答案】A【答案解析】參見教材P161。教材中只提到等比序列的現(xiàn)值計算，沒有提到等比序列物終值計算，很多同學(xué)認(rèn)為是超綱，其實(shí)不然只要基礎(chǔ)足夠扎實(shí)，我們再進(jìn)行一次現(xiàn)值與終值的換算就行了【2009年真題】某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第1年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8%，則該商鋪15年租金收入的現(xiàn)值為（）萬元。A.11.41答疑編號505558050503：針對該題提問【正確答案】C【答案解析】參見教材P161?！纠?5】某購房者擬向銀行申請60

37、萬元的住房抵押貸款，銀行安排了等比遞增還款模式。年抵押貸款利率為6.6%，期限為15年，購房者的月還款額增長率為0.5%，問該購房者第10年最后一個月份的月還款額是多少？答疑編號505558050504：針對該題提問【正確答案】第一步：確定換算關(guān)系，列出已知什么，求什么。答疑編號505558050505：針對該題提問【正確答案】A【答案解析】參見教材P161?？嫉檬堑缺葦?shù)列的計算2.10 等比年值換算為等額年值 等差序列年費(fèi)用系數(shù)【形象理解】酒店持有出租10年，有兩種出租方案，第一種方案是第1年租金為100萬元，以后每年的租金上漲5%；第二種方案是每年租金不變，問如采用方案二要與方案一有相同的

38、經(jīng)濟(jì)收益，則這個不變的租金應(yīng)該是多少。第四節(jié)資金時間價值計算公式的假定條件（補(bǔ)充）1.本期的期初為上一期的期末2.涉及A和P的換算時，第一個A在P發(fā)生一個期間后的期末3.涉及A與F的換算時，最后一個A與F同時發(fā)生1.本期的期初為上一期的期末 一筆收支如發(fā)生在這一年的年初，則在現(xiàn)金流量圖中必須表示為上一年的流入或流出中【典型例題】某建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)期為3年，建設(shè)期第一年貸款400萬元，第二年貸款500萬元，第三年貸款300萬元，貸款均為年初發(fā)放，年利率為12%，采用復(fù)利法計算建設(shè)期的貸款利息，則第三年末貸款的復(fù)本利和為（）萬元。A.1525.17B.1375.17 C.1489.17D.1625.

39、17答疑編號505558050506：針對該題提問【正確答案】A【答案解析】參見教材P159。錯誤的作法：F=400（F/P，12%，2）+500（F/P，12%，1）+300400×1.2544+500×1.12+3001361.76正確的作法：FP1（F/P，12%，3）P2（F/P，12%，2）P3（F/P，12%，1）400×1.4049500×1.2544300×1.121525.17選答案A3.2 涉及A和P的換算時，第一個A是在P發(fā)生一個期間后的期末3.3 涉及A與F的換算時，最后一個A與F同時發(fā)生【典型例題】為了在未來5年內(nèi)通過

40、儲蓄得到3萬元，若利率為12%，每年年初應(yīng)存入多少錢？答疑編號505558050507：針對該題提問【錯誤計算】錯誤現(xiàn)金流量圖及計算 【正確計算】 第一年年初在零的位置上 A換算為F，在第4年的位置上，不在第五年位置，所以必須再進(jìn)行一次換算第五節(jié)解題思路與例題講解1.出題類型2.解題步驟3.典型例題1.出題類型 在三個值之間進(jìn)行直接的換算（初級直接套公式） 條件不符合公式的假定條件，不能直接套用，需進(jìn)行一定的變換（中級套用多個公式換算） 解決實(shí)際問題的題型，主要是計算題，需要對題目有一個非常透徹的理解（高級）2.解題方法（五步法）【第一步】審題，畫出現(xiàn)金流量圖 題目復(fù)雜時，需要先列出現(xiàn)金流量表

41、計算出現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流，再畫現(xiàn)金流量圖 畫圖時特別注意期初期末的問題【第二步】確定換算關(guān)系（核心） 審題后確定其經(jīng)濟(jì)適動的內(nèi)涵是哪兩個值之間的換算，寫出關(guān)系式，如AP（A/P，i，n） 這需要熟練掌握六種基本換算和四種特殊換算的內(nèi)涵和公式【第三步】審查條件 看題中的條件與公式換算的假定條件是否一致 如不一致，則需調(diào)整換算關(guān)系式或進(jìn)行多重?fù)Q算【第四步】檢查一致性。注意i與n的內(nèi)涵是否一致 如果i是年（季、月）利率，則n就是以年（季、月）為標(biāo)準(zhǔn)的計息期 如果沒有明確告知，則季利率等于年利率除以4，月利率等于年利率除以12【第五步】計算 將已知數(shù)據(jù)帶與關(guān)系式中計算3.例題講解 名義利率與

42、實(shí)際利率的換算【例51】 單利計息和復(fù)利計息兩種方式利息與本利和的計算【例52】 求抵押貸款最大額度和月還款額【例53：A-P】【例54:P-A】 遞變的抵押貸款相關(guān)計算【例55】3.1組合抵押貸款的相關(guān)計算【例56】3.2貸款提前還款相關(guān)計算3.3提前還款（還本金）相關(guān)計算【例57】3.4還款常數(shù)的相關(guān)計算【例58】3.5開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表、現(xiàn)金流量圖及相關(guān)計算【例59】3.6抵押貸款加按的相關(guān)計算【例510】3.7復(fù)合式可調(diào)整利率貸款【例511】3.1 組合抵押貸款的相關(guān)計算 是指購房貸款中由公積金貸款和商業(yè)貸款兩部分給成，公積金貸款利率較低，但根據(jù)政策的規(guī)定有額度的限制，商業(yè)貸款利率較高

43、。 一般的作法，先用滿公積金貸款的額度，不足部分執(zhí)行商業(yè)貸款，這樣的組合總的融資成本最低 【解題思路與步驟】 第一步：先算出貸款總額 第二步：題中會告訴公積金貸款的額度商業(yè)貸款數(shù)額貸款總額公積金貸款額度 第三步：P-A，算出公積金貸款的月供 第三步：P-A，算出商業(yè)貸款的月供 第五步：兩個月供相加即為總月供【典型例題】【例56】某家庭擬購買一套面積為80平米的經(jīng)濟(jì)適用住宅，單價為3500元/，首付款為房價的25%，其余申請公積金貸款和商業(yè)組合貸款。已知公積金和商業(yè)貸款利率分別為4.2%和6.6%，期限均為15年，公積金貸款的最高限額為10萬元。問該家庭申請組合抵押貸款后的最低月還款額是多少？答

44、疑編號505558050601：針對該題提問【答案】第一步：求出貸款總額P=3500×80（1-25%）210000（元）第二步：計算兩種貸款的分別額度公積金貨款額度為P1=100000（元）商業(yè)貸款額度P2210000100000110000（元）答疑編號505558050602：針對該題提問【正確答案】B【答案解析】第一步：計算出貸款總額P120×7800×（130%）65.52（萬元）第二步：計算出商業(yè)貸款的總額P165.522045.52（萬元）第三步：計算出商業(yè)貸款的月還款額A1.3.2 提前還款相關(guān)計算 提前還款余額的實(shí)質(zhì)：將尚未歸還的年值（月供），折

45、現(xiàn)為已還款期末的現(xiàn)值（AP）Pm貸款余額貸款期數(shù)m已歸還期數(shù)【解題思路與步驟】 第一步：求出月供數(shù)額 第二步：把提前還款的幾期的月供折現(xiàn)到提前還款的時點(diǎn)【典型例題】趙某購買一套商品住宅，成交價格為50萬元，首期付款為房價的30%，余款向銀行抵押貸款。該貸款的貸款期限為10年，貸款年利率為6%，采用按月等額還款方式償還。若第5年末趙某決定提前償還全部貸款余額，此時的貸款余額為（）元。A.172858B.182786C.192858D.201006答疑編號505558050603：針對該題提問【答案】D【解析】實(shí)質(zhì)：貸款余額第6年至第10年的年值，折現(xiàn)到第5年年末時的現(xiàn)值第一步，已知貸款P，先求出

46、月還款額A.第二步，把第六年到第十年的年值（月供），折現(xiàn)到第五年年末3.3 提前還款（還本金）相關(guān)計算【例57】 第一步：求出正常還款的月供 第二步：提前償還一部分本金，則在以后年度中每月少償還多少 第三步：提前償還本金后的每月月供正常月供因提前償還本金而每月少還的數(shù)額【例57】教材P164某家庭以4000元/的價格，購買了一套建筑面積為120的住宅，銀行為其提供了15年期的住宅抵押貸款，該貸款的年利率為6%，抵押貸款價值比率為70%。如該家庭在按月等額還款5年后，于第6年初一次提前償還了貸款本金8萬元，問從第6年開始的抵押貸款月還款額是多少？答疑編號505558050604：針對該題提問【答

47、案】第一步計算正常情況下的月還款額第二步，計算出第6年年初（也就是第五年年末）償還的本金部分，在第6到到第15年內(nèi)減少的月還款額：第三步，計算從第6年開始的抵押貨款月還額：答疑編號505558050605：針對該題提問【答案】B【解析】第一步：計算出正常的月供第二步：計算出提前償還的10萬元，作為P在620年相當(dāng)于多少月償?shù)谌?，計算出提前償還本金后的月供4511.321005.373505.95（元）3.4 還款常數(shù)的相關(guān)計算 月等額還款金額占借款總額的比例為還款常數(shù) 知道了貸款額，再知道了還款常數(shù)，直接可以算出月還款額，或反之可直接算出貸款額 每期實(shí)際還款數(shù)貸款總額×還款常數(shù) 每

48、期實(shí)際還款與按正規(guī)公式計算出的應(yīng)還款額之間的差距,將在最后一期中結(jié)算。其實(shí)質(zhì)是將等額的A,年算為期末的F【例58】某家庭以3500元/的價格，購買一套建筑面積為80的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，年利率為8%，抵押貸款價值比率為70%，月還款常數(shù)為0.65%。問抵押貸款到期后，該家庭應(yīng)向銀行一次償還的剩余本金金額是多少？答疑編號505558050606：針對該題提問【答案】第一步，先計算出理論上按月等額償還的還款額第二步，計算實(shí)際每月的月付款額第三步，計算每月實(shí)還與應(yīng)還的差額，即每月欠款第四步，所月的欠款，將在最后一次性還清，相關(guān)于把等額的A折算到期末，其實(shí)質(zhì)是A換算為F答疑編號

49、505558050607：針對該題提問【答案】B【解析】第一步，先計算出理論上按月等額償還的還款額第二步，計算實(shí)際每月的月付款額A100000×0.7%700（元）第三步，計算每月實(shí)還與應(yīng)還的差額，即每月欠款A(yù)AA1110-700=410（元）3.5 開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表、現(xiàn)金流量圖及相關(guān)計算 畫出現(xiàn)金流量表，由現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量三個部分組成 流入流出包括哪些項(xiàng)目，要根據(jù)題干中給出的內(nèi)容【例59】教材P165某人擬以500萬元的價格購入一預(yù)售樓盤的部分寫字樓面積用于出租經(jīng)營。已知前三年樓價款付款比例分別為15%、25%和60%，第四年即可開始出租，當(dāng)年的毛租金收入為100萬元，經(jīng)營成本為20萬元，且預(yù)計在此后的16年內(nèi)毛租金收入和經(jīng)營成本的平均上漲率為12%，貼現(xiàn)率為16%。如果本寫字樓投資項(xiàng)目在整個經(jīng)營期間內(nèi)的其他收入和支出情況如下文所列示，試計算該投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量，畫出凈現(xiàn)金流量圖并計算出項(xiàng)目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和（設(shè)投資和經(jīng)營期間的收支均發(fā)生在年初）（第4年裝修費(fèi)用60萬元，第20年轉(zhuǎn)售收入1600萬元，轉(zhuǎn)售成本150萬元，裝修費(fèi)用200萬元）答疑編號505558050701：針對該題提問【解析