策劃內(nèi)容和深度要求

1、附件一： 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告服務(wù)內(nèi)容n 本階段解決的主要問(wèn)題從市場(chǎng)角度明晰項(xiàng)目?jī)r(jià)值定位及發(fā)展策略，并據(jù)此提出規(guī)劃意見(jiàn)。n 本階段研究?jī)?nèi)容關(guān)鍵詞前言：研究背景a) 客戶戰(zhàn)略思考b) 項(xiàng)目限制條件第一部分 基礎(chǔ)資料研究第一篇：當(dāng)?shù)睾暧^經(jīng)濟(jì)與城市規(guī)劃研究a) 當(dāng)?shù)乜傮w經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩rb) 當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)c) 當(dāng)?shù)厝丝诮Y(jié)構(gòu)及生活水平研究d) 當(dāng)?shù)爻鞘锌傮w規(guī)劃e) 項(xiàng)目所在區(qū)域整體定位及在城市發(fā)展中的機(jī)會(huì)f) 本項(xiàng)目在區(qū)域規(guī)劃中的地位第二篇：當(dāng)?shù)厥蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析a) 當(dāng)?shù)厥蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)板塊對(duì)標(biāo)分析（分析內(nèi)容:地段、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、建筑面積、容積率、綠化率、主力戶型及配比、價(jià)格、配套、景觀、物業(yè)、工程狀

2、況、銷售狀況、主力客戶群、推廣主題、品牌形象）。b) 當(dāng)?shù)厥蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)群體研究 （分析內(nèi)容:客戶群、消費(fèi)觀念、對(duì)本項(xiàng)目可接受的價(jià)格水平、推廣渠道和方式、市場(chǎng)缺口等）c) 當(dāng)?shù)厥蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值點(diǎn)分析d) 當(dāng)?shù)厥蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)驅(qū)動(dòng)力研判（分析內(nèi)容:購(gòu)買(mǎi)欲望、戶型、戶型功能劃分、戶形特色、暢銷和滯銷戶形、價(jià)格、地段、配套、項(xiàng)目知名度、私家車(chē)庫(kù)需求、地暖認(rèn)知接受度、建筑材料、低碳環(huán)保節(jié)能、中水、智能化、太陽(yáng)能、項(xiàng)目美譽(yù)度、建筑立面外觀審美、建筑顏色審美、對(duì)建筑小高層或高層樓層購(gòu)買(mǎi)意愿、景觀審美、物業(yè)管理檔次的接受度、本項(xiàng)目認(rèn)知等）。e) 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量和消費(fèi)總量分析（集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)與個(gè)體購(gòu)買(mǎi)的比例，2次或

3、異地置業(yè)的比例），第三篇：國(guó)家相關(guān)政策對(duì)本項(xiàng)目近期及遠(yuǎn)期影響專題研究a) 國(guó)家相關(guān)政策對(duì)本項(xiàng)目近期影響研究b) 國(guó)家相關(guān)政策對(duì)本項(xiàng)目遠(yuǎn)期影響研究c) 本項(xiàng)目應(yīng)對(duì)策略研究及建議第四篇：項(xiàng)目地塊及條件解析a) 項(xiàng)目地塊解析b) 區(qū)位及區(qū)域概況c) 規(guī)模、技術(shù)指標(biāo)、地形地貌、對(duì)外交通d) 地塊資源盤(pán)點(diǎn)與價(jià)值分析e) 本項(xiàng)目與城市規(guī)劃關(guān)系f) 本項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)板塊關(guān)系第二部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略及定位第一篇：本項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)模式a) 本項(xiàng)目區(qū)域增值的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素：（1）與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)相比較，本樓盤(pán)增值因素是什么，采用該增值因素后，本樓盤(pán)的銷售價(jià)格和進(jìn)度能增加多少，（2）采用該增值因素后產(chǎn)生的成本是多少注：競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)有兩種

4、情形，一種是與所在項(xiàng)目處于同一區(qū)域的樓盤(pán)；另一種是處于不同區(qū)域，但定位或售價(jià)相似的樓盤(pán)。b) 本項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)第二篇：項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略a) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略方案b) 本項(xiàng)目總體發(fā)展戰(zhàn)略c) 本項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)策略d) 本項(xiàng)目各條產(chǎn)品線發(fā)展策略第三篇：項(xiàng)目整體定位a) 市場(chǎng)定位b) 客戶定位c) 產(chǎn)品定位（規(guī)劃布局、建筑色彩風(fēng)格、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、物業(yè)檔次及可接受度、生活主張、容積率、密度、綠化率、景觀系統(tǒng)布局、主力戶型及配比、價(jià)格區(qū)間）。d) 價(jià)格定位e) 項(xiàng)目增值的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素增值的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素指：（1）與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)相比較，本樓盤(pán)增值因素是什么，采用該增值因素后，本樓盤(pán)的銷售價(jià)格和進(jìn)度能增加多少，（2）采用該增值

5、因素后產(chǎn)生的成本是多少注：競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)有兩種情形，一種是與所在項(xiàng)目處于同一區(qū)域的樓盤(pán)；另一種是處于不同區(qū)域，但定位或售價(jià)相似的樓盤(pán)。f) 分期開(kāi)發(fā)思路，首期開(kāi)發(fā)思路 g) 公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別 h) 庭院景觀設(shè)計(jì) （主入口環(huán)境概念、綠化及園藝、共享空間、雕塑小品、椅凳造型、宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定、區(qū)內(nèi)道路美學(xué)、車(chē)輛分流情況說(shuō)明、主要干道設(shè)置、停車(chē)場(chǎng)布置），公共空間主題選擇 i) 現(xiàn)場(chǎng)包裝：（圍板、樓體招示布、樓層進(jìn)度牌、導(dǎo)示牌、歡迎標(biāo)牌、看樓專車(chē)、 工地指示牌（如配套設(shè)施方向說(shuō)明、景觀說(shuō)明、道路名、停車(chē)場(chǎng)指示牌等）j) 營(yíng)銷中心包裝j)商業(yè)會(huì)所外立面

6、設(shè)計(jì)。k)物業(yè)管理公司（物業(yè)管理內(nèi)容、物業(yè)管理公約）、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)。 l)投入產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)指標(biāo)模擬（成本模擬、收入模擬、利潤(rùn)模擬、關(guān)鍵贏利點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估）。第三部分 整體定位下的物業(yè)發(fā)展建議第一篇：住宅部分物業(yè)發(fā)展建議a) 本項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)模式與住宅價(jià)值點(diǎn)銜接b) 市場(chǎng)類似項(xiàng)目創(chuàng)新點(diǎn)分析c) 基于競(jìng)爭(zhēng)及區(qū)域價(jià)值的物業(yè)發(fā)展-總體布局-建筑風(fēng)格及外立面-園林-硬件及服務(wù)配套第二篇：商業(yè)產(chǎn)品線物業(yè)發(fā)展建議a) 本項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)模式與商業(yè)價(jià)值點(diǎn)銜接b) 不同級(jí)次商業(yè)產(chǎn)品價(jià)值規(guī)律c) 當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有可借鑒商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)掃描d) 物業(yè)發(fā)展建議- 總體布局建議（交通組織/街區(qū)布局）- 建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)- 建筑

7、風(fēng)格及外立面建議第四部分 項(xiàng)目啟動(dòng)策略和銷售執(zhí)行階段推廣策略研究a) 啟動(dòng)區(qū)位置b) 啟動(dòng)區(qū)規(guī)模c) 啟動(dòng)產(chǎn)品組合策略及價(jià)值關(guān)聯(lián)分析d) 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案（項(xiàng)目形象塑造、媒體組合策略、媒體發(fā)布計(jì)劃等）e) 開(kāi)盤(pán)前項(xiàng)目預(yù)熱策略和開(kāi)盤(pán)機(jī)會(huì)。附件二 銷售代理招標(biāo)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)公司綜合指標(biāo)（20分）1、公司實(shí)力與信譽(yù)（6分）公司專業(yè)人員素質(zhì)（1-2分）代理商的組織架構(gòu)是否完整、是否有序 （1-2分）公司所擁有資源及信譽(yù)度（1-2分）總和 2、公司資質(zhì)年限及職業(yè)精神（4分）公司是否規(guī)范及從事資歷質(zhì)書(shū)及年限（0-1分）負(fù)責(zé)人及職員在過(guò)往項(xiàng)目是否具良好的職業(yè)操作（0-1分）工作中是否具有客觀、真實(shí)、真誠(chéng)

8、的作風(fēng)（0-2分）總和3、與項(xiàng)目契合度與以往業(yè)績(jī)及免費(fèi)資源優(yōu)勢(shì)（12分）對(duì)項(xiàng)目認(rèn)識(shí)度及準(zhǔn)備投入的人力、物力、財(cái)力 （1-3分）以往代理樓盤(pán)成功率及代理樓盤(pán)平均銷售周期（1-3分）人員、經(jīng)驗(yàn)、銷售網(wǎng)絡(luò)的實(shí)力（1-3分）可為項(xiàng)目提供的免費(fèi)資源 1-3分） 總和公司技術(shù)指標(biāo)（50分）1、異地及本地類比房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析（8分）兩個(gè)市場(chǎng)分析全面、透徹、重點(diǎn)突出 （6-8分）兩個(gè)市場(chǎng)分析一般性分析、僅列數(shù)據(jù)（3-5分）兩個(gè)市場(chǎng)分析淺顯分析數(shù)據(jù)不全（1-2分）總和2、項(xiàng)目定位及目標(biāo)客戶的把握（10分）思路清晰、定位準(zhǔn)確、分析到位、賣(mài)點(diǎn)突出（710分）理解基本到位、定位語(yǔ)及記點(diǎn)提煉一般  （46分）理解不清、定位模糊、無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力（1-3分）總和 3、策劃建議及策劃思路把握：兩地市場(chǎng)的策略；銷售目標(biāo)：客源的組織；價(jià)格策略（15分） 策劃思路準(zhǔn)確全面 、創(chuàng)造性及可行性高（10-15分）策劃思路一般    （5-9分）策劃思路不到位  （1-4分）總和4、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案可行性（12分）方案合理    （9-12分）方