房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)報(bào)告樣例

1、XXX住宅房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析一土地狀況估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人為 xxx其土地所有權(quán)為國(guó)有，土地使用權(quán)類型為出讓，土 地批準(zhǔn)使用年限為 70年，即自 2003年 05月 31日至 2073年 05月 30日止，至估 價(jià)時(shí)點(diǎn)，已使用 7年取整，剩余土地使用年限 63 年。二房屋狀況估價(jià)對(duì)象建成于 2021 年，鋼混結(jié)構(gòu)， 房屋用途為住宅，根據(jù)?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo) 準(zhǔn)?的規(guī)定， 鋼混結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的經(jīng)濟(jì)耐用年限為 60 年，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，已使用 2 年 取整，尚剩余有效經(jīng)濟(jì)耐用年限 58 年。三小區(qū)狀況估價(jià)對(duì)象位于XXX住宅小區(qū)內(nèi)，小區(qū)實(shí)行封閉式物業(yè)管理，管理狀況較好； 小區(qū)內(nèi)部綠化較好，景

2、致比擬優(yōu)美，附近有 XXX等房地產(chǎn)工程，居住環(huán)境比擬理 想。四小區(qū)配套設(shè)施估價(jià)對(duì)象所在小區(qū)周邊配套設(shè)施比擬齊全，有 XXXX等，生活便利度較高。五交通便捷度估價(jià)對(duì)象南臨XXX沿XXX路有XXX等多路公交車及小巴經(jīng)過，公共交通便 捷度較高。六估價(jià)對(duì)象具體狀況估價(jià)對(duì)象為xxxi住宅，所在建筑物為X層含地下1層鋼混結(jié)構(gòu)住宅樓，所 在單元帶有電梯及疏散樓梯，外墻為涂料粉刷。估價(jià)對(duì)象位于該建筑物的第十七 層及夾層， 朝東向，建筑面積為 36.16平方米，戶型為樓中樓， 戶型平面布局合理， 通風(fēng)采光效果較好，整體使用功能較好。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象為復(fù)式住宅層高 4.8米 ，室內(nèi)為普通裝修，具體裝 修情況如

3、下：第十七層：戶型為一廳一廚一衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)，入戶門為普通防盜門，戶內(nèi)門為木 門，客廳地面鋪缸磚、磚踢腳線，內(nèi)墻及天棚為涂料粉刷；廚房、衛(wèi)生間地面鋪 缸磚，墻面為瓷磚貼面，天棚為塑料扣板吊頂；廚房配備普通灶臺(tái)面，衛(wèi)生間配 備普通衛(wèi)生潔具。夾層：二房，分戶門為木門，室內(nèi)地面鋪木板、木踢腳線，內(nèi)墻及天棚為涂 料粉刷。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象內(nèi)部水、電、管道煤氣、衛(wèi)生等設(shè)施齊全，經(jīng)估價(jià)人 員現(xiàn)場(chǎng)勘察并結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況，確定其綜合成新率為 98%二、區(qū)域因素分析一行政區(qū)域及聚集程度區(qū)域地處XX市XX區(qū)，所在區(qū)域土地級(jí)別為D-D3區(qū)。區(qū)域內(nèi)根底及公共配套 設(shè)施尚待完善，繁華度一般，聚集程度一般。二交通條件區(qū)域

4、內(nèi)有XX路等，過往車輛較多，且有立交橋，交通通達(dá)度較高。三根底設(shè)施條件及公共配套設(shè)施作為城市建成區(qū)內(nèi)的一局部，這一區(qū)域內(nèi)城市根底設(shè)施建設(shè)根本完善，已達(dá)“六通一平通上水、通下水、通路、通電、通訊、通管道煤氣及場(chǎng)地平整，公共配套設(shè)施亦較為齊全，根本能夠滿足人們正常的生產(chǎn)和生活需要。四環(huán)境質(zhì)量區(qū)域內(nèi)道路等級(jí)較高，有一定的噪音及空氣污染，整體環(huán)境質(zhì)量一般。三、市場(chǎng)背景分析根據(jù)?XX市房地產(chǎn)信息?2021.01，2021年1月XX市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 如下：1、2021年1月XX全市商品房預(yù)售批準(zhǔn)量為24.47萬平方米，商品房銷售平均價(jià)格為8010元/平方米，較去年底下降6.84%,主要原因是本月住宅所

5、占的比 例下降，而均價(jià)較低的廠房等其它用房所占的比例較去年底上升9個(gè)百分點(diǎn)；1月均價(jià)較去年同比那么上升輕17.41%。. 1000加10%.疔、伽！一 _ 一 一 y4嚴(yán)1戶L尸亠2、2021年1月份商品住宅全市均價(jià)為11934元/平方米，較上月上升12.03%, 主要原因，本月住宅銷量所占比例較上月上升 25個(gè)百分點(diǎn)。市商品住宅銷售價(jià)格月走勢(shì)圖元/平方米3、2021年1月XX市分區(qū)商品住宅均價(jià)，XX區(qū)17487元/平方米，環(huán)比上升7.06%; XX區(qū)14518元/平方米，環(huán)比略有下降；XX區(qū)9422元/平方米，環(huán)比上升7.27%; XX區(qū)9422元/平方米，與上月相當(dāng)；XX區(qū)均價(jià)5695元/

6、平方米，XX區(qū)6286 元/平方米。市商品住宅分區(qū)錯(cuò)售價(jià)格走勢(shì)1元#平方米4、XX市2021年1月房地產(chǎn)抵押按揭貸款累計(jì)金額為 19.72億元，其中 商品房貸款 16.99 億元，占總貸款金額的 86.17%；用土地使用權(quán)和在建工程進(jìn)行 抵押的開發(fā)貸款累計(jì)值為 4.33 億元?？傮w看來，2021年1月XX市面上房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)主要特點(diǎn)表現(xiàn)在：一 2021年 1 月全市商品房及住宅供應(yīng)總量較去年同期降幅較大。全市商 品房供應(yīng)量?jī)H 24.47 萬平方米，較去年同比下降 46.65%。其中，商品住宅全市供 給量是 13.95 萬平方米， 較去年同期下降 19.40%， 2021年 1 月全市商品住

7、宅年累 計(jì)供銷比僅為 0.49 ，再一次創(chuàng)下歷史新低，年累計(jì)供應(yīng)量小于年累計(jì)銷售量 197.82 萬平方米。二2021年1月XX全市商品房銷量較去年同期有所上升，而住宅銷量那么下 降。全市商品房銷售量為 34.22 萬平方米，同比上升 23.26%；商品住宅銷售量為 17.81 萬平方米，同比下降 13.75%，年占比例較去年同期下降較大。三從商品房銷售價(jià)格上看，2021年1月XX市商品房總平均價(jià)格為8010 元/平方米，與去年 同比上升 17.41%。商品居住用房包括住宅和別墅平均價(jià) 格為 12221 元/ 平方米，同比上升 64.90%。另外，在今年 1 月 1 3日國(guó)新辦召開的 “促進(jìn)房

8、地產(chǎn)市場(chǎng)平衡健康開展 發(fā)布 會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、國(guó)土部、人民銀行和銀監(jiān)會(huì)六 部門負(fù)責(zé)人分別就保障房建設(shè)、土地供應(yīng)、房貸政策等問題提出具體措施，以更 好地落實(shí)?關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康開展的通知? ，遏制局部城市房?jī)r(jià)過快上 漲、維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康開展。再加上近期中國(guó)人民銀行再次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，金融機(jī)構(gòu)信貸壓力增加，信貸政策也會(huì)有進(jìn)一步的調(diào)整。綜合以上分析，XX市2021年的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前尚處于一個(gè)相對(duì)平衡的狀況，2021年XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定與否，有一重要的影響因素在于銀行的貸款政策以及國(guó)家的宏觀調(diào)控，這些不確定因素將直接影響 XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向。預(yù)

9、計(jì) 到2021年中期，隨著新增供應(yīng)的逐漸加大，供需格局變得更為均衡， XX房地產(chǎn) 市場(chǎng)重新進(jìn)入健康良性的開展軌道。四、最高最正確使用分析所謂最高最正確使用，是估價(jià)對(duì)象的一種最可能的使用，這種最可能的使用， 是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價(jià) 對(duì)象帶來最高價(jià)值的使用。遵循最高最正確使用原那么，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最正確使用為前提估價(jià)。估 價(jià)對(duì)象批準(zhǔn)用途為住宅用途，與其所處區(qū)域及配套設(shè)施完善功能齊全的環(huán)境相符， 因此本估價(jià)報(bào)告中房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)最高最正確使用的方式是保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有 利。五、估價(jià)方法選用本次估價(jià)對(duì)象為住宅類型房地產(chǎn)，由于 XX市該區(qū)域內(nèi)有大量的類似

10、房地產(chǎn) 交易、租賃案例，因此本次估價(jià)分別選擇了市場(chǎng)法及收益法來進(jìn)行估算，最后綜 合以上兩種方法，得到估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)值。六、估價(jià)測(cè)算過程一市場(chǎng)法1、市場(chǎng)法根本步驟及計(jì)算公式市場(chǎng)法的根本步驟：搜集交易案例 T選取可比實(shí)例T建立比擬基準(zhǔn)T交易情 況修正T市場(chǎng)狀況交易期日調(diào)整 T房地產(chǎn)狀況區(qū)域因素、個(gè)別因素調(diào)整 T求取比準(zhǔn)價(jià)格，其根本計(jì)算公式如下：市場(chǎng)法的計(jì)算公式：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格咬易情況修正系數(shù)沛場(chǎng) 狀況交易期日調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況區(qū)域因素、個(gè)別因素調(diào)整系數(shù)2、可比實(shí)例選擇根據(jù)替代原那么，選取近期交易的三個(gè)工程為可比實(shí)例：可比實(shí)例可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例CXX號(hào)XX室XX路 XX號(hào)X

11、室XX路 XX 號(hào) XX 室座落XX路XX路XX路交易期日所處區(qū)域等級(jí)D-D2D-D1D-D1土地使用權(quán)類型出讓出讓出讓房屋類型及狀況商品房、現(xiàn)房商品房、現(xiàn)房商品房、現(xiàn)房裝修情況普通裝修普通裝修普通裝修建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混戶型樓中樓挑高戶型樓中樓挑高戶型樓中樓挑高戶型建筑面積m房屋用途住宅住宅住宅建成年份2007 年2005 年2005 年交易單價(jià)元/m21397010978116043、建立比擬基準(zhǔn)可比實(shí)例可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C實(shí)際成交價(jià)格兀/平方米139701097811604土地使用權(quán)類型出讓出讓出讓0%0%0%房屋類型及狀況商品房、現(xiàn)房商品房、現(xiàn)房商品房、現(xiàn)房0%0%0%裝修情

12、況普通裝修普通裝修普通裝修-5%-5%-5%注：除以上因素外，其他方面均已統(tǒng)一，故不作換算。合計(jì)-5%-5%-5%建立比擬基準(zhǔn)后的成交價(jià)格元/平方米1327210429110244、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素比擬表估價(jià)對(duì)象為單元住宅類型房地產(chǎn)，通過對(duì)相同類型房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，其價(jià) 格影響因素主要包括：聚集程度、交通條件、環(huán)境質(zhì)量、配套設(shè)施狀況、建筑結(jié) 構(gòu)、戶型、層次、朝向、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、建筑物建成年代及使用功能等。項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易期日估價(jià)時(shí)點(diǎn)2021.032021.042021.03交易情況正常正常正常正常區(qū) 域 因 素聚集程度區(qū)域內(nèi)商住聚 集已具一定規(guī) 模，聚集程

13、度一 般區(qū)域內(nèi)商住聚 集已具一定規(guī) 模，與估價(jià)對(duì)象 相似區(qū)域內(nèi)商住聚 集已具一定規(guī) 模，與估價(jià)對(duì)象 相似區(qū)域內(nèi)商住聚 集已具一定規(guī) 模，與估價(jià)對(duì)象 相似交通條件區(qū)域內(nèi)有仙岳 路、金尚路等，交通條件較好區(qū)域內(nèi)有嘉禾 路等，交通條件與估價(jià)對(duì)象相 似區(qū)域內(nèi)有嘉禾 路等，交通條件與估價(jià)對(duì)象相 似環(huán)境質(zhì)量區(qū)域內(nèi)道路等 級(jí)較高，有定的噪音及空氣 污染，整體環(huán)境 質(zhì)量一般區(qū)域內(nèi)綠化件 較好，但有一定 噪音污染，整體環(huán)境質(zhì)量與估 價(jià)對(duì)象相似區(qū)域內(nèi)綠化件 較好，但有一定 噪音污染，整體環(huán)境質(zhì)量與估 價(jià)對(duì)象相似區(qū)域內(nèi)綠化件 較好，但有一定 噪音污染，整體環(huán)境質(zhì)量與估 價(jià)對(duì)象相似配套設(shè)施 完備程度“六通一平， 學(xué)校

14、、市場(chǎng)、銀 行等公共設(shè)施 配套完備“六通一平， 學(xué)校、市場(chǎng)、銀 行等公共配套 設(shè)施的完備程 度與估價(jià)對(duì)象 相似“六通一平， 學(xué)校、市場(chǎng)、銀 行等公共配套 設(shè)施的完備程 度與估價(jià)對(duì)象 相似“六通一平， 學(xué)校、市場(chǎng)、銀 行等公共配套 設(shè)施的完備程 度與估價(jià)對(duì)象 相似個(gè)別 因 素建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混戶型樓中樓挑咼4.8 米樓中樓挑咼4.8 米樓中樓挑咼4.8 米樓中樓挑咼4.8 米使用功能戶型平面布局 比擬合理，整體使用功能較好戶型平面布局 比擬合理，整體使用功能與估 價(jià)對(duì)象相似戶型平面布局 比擬合理，整體使用功能比估 價(jià)對(duì)象略好戶型平面布局 比擬合理，整體使用功能比估 價(jià)對(duì)象略好小區(qū)環(huán)境小區(qū)內(nèi)

15、綠化好， 小區(qū)環(huán)境好小區(qū)內(nèi)綠化較 好，小區(qū)環(huán)境與估價(jià)對(duì)象略好小區(qū)內(nèi)綠化好， 小區(qū)環(huán)境與估 價(jià)對(duì)象相似小區(qū)內(nèi)綠化好， 小區(qū)環(huán)境與估 價(jià)對(duì)象相似物業(yè)管理封閉式封閉式封閉式封閉式朝向東東西東南南北層次17、夾層5、夾層4、夾層4、夾層建成年代2021 年2007 年2005 年2005年5、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素修正與調(diào)整 1交易情況修正本次所選三個(gè)可比實(shí)例A、B C均為正常交易，在此不作修正，交易情況修正系數(shù)為100/100。2市場(chǎng)狀況交易期日調(diào)整根據(jù)?XX房地產(chǎn)信息?和?房市與中介?及其他相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，2021年1月份至2021年1月份期間XX市房地產(chǎn)價(jià)格呈逐步上升的趨勢(shì)，以2021年1 月份為

16、100,每月的房地產(chǎn)價(jià)格指變動(dòng)數(shù)情況如下由于2021年尚無統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，本次評(píng)估假設(shè)2021年12月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)相同：月份價(jià)格元/平方米9577947689021007199481069412379指數(shù)%月份價(jià)格元/平方米127501410614715145311369615675指數(shù)%通過以上表格，可以得出本次選用的可比實(shí)例 A、B、C的市場(chǎng)狀況交易期 日調(diào)整系數(shù)如下：工程內(nèi)容可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C可比實(shí)例交易期日交易期日調(diào)整系數(shù)的計(jì)算162.5/105.2*100162.5/105.2*100162.5/105.2*100交易期日調(diào)整系數(shù)110/100109/10011

17、0/1003房地產(chǎn)狀況區(qū)域因素、個(gè)別因素調(diào)整以估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素、個(gè)別因素為基準(zhǔn)，基準(zhǔn)分值為100, A B、C的區(qū)域因素修正見下表:工程內(nèi)容可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C區(qū)域因素聚集程度000交通條件000環(huán)境質(zhì)量000配套設(shè)施 完備程度000基準(zhǔn)分值100100100區(qū)域因素小計(jì)100100100個(gè)別因素建筑結(jié)構(gòu)000戶型000使用功能0+2+2小區(qū)環(huán)境+200物業(yè)管理000朝向+1+1+2層次-2-2-2建成年代-1-3-3基準(zhǔn)分值100100100個(gè)別因素小計(jì)10098996、比準(zhǔn)價(jià)格的求取比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格X交易情況修正系數(shù)X市場(chǎng)狀況交易期日調(diào)整系數(shù)疋房地產(chǎn)狀況區(qū)域因素、個(gè)別因

18、素調(diào)整系數(shù)工程內(nèi)容可比實(shí)例ABC建立比擬基準(zhǔn)后的可比實(shí)例成交 單價(jià)元/平方米132721042911024交易情況修正系數(shù)100/100100/100100/100交易期日調(diào)整系數(shù)110/100109/100110/100區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)100/100100/100100/100個(gè)別因素調(diào)整系數(shù)100/100100/98100/99比準(zhǔn)單價(jià)元/平方米1459911600122497、市場(chǎng)法測(cè)算結(jié)果確實(shí)定經(jīng)過測(cè)算得到估價(jià)對(duì)象三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格，由于三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格比擬接近，故取其簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)單價(jià)：(14599+11600+12249)/3=12816元/平方米。二收益法1、計(jì)算公式：

19、V=A/R*1-1/ 1+Fn其中：V 收益法評(píng)估價(jià)格 R 房地產(chǎn)資本化率 A 房地產(chǎn)年純收益 n 房地產(chǎn)收益年限2、市場(chǎng)租金定價(jià)分析案例AXXX南北朝向，110平方米，普通裝修，建成于2006年XX月，月 租金21元/平方米；案例B XXX南北朝向，80平方米，建成于2007年XX月，月租金22元/ 平方米；案例 XXX南北朝向，100平方米，建成于2002年XX月，月租金21元/ 平方米；工程估價(jià)對(duì)象案例A案例B案例C月租金212221建筑面積11080100建成年份2007200620072002裝修不計(jì)裝修普通裝修普通裝修普通裝修工程估價(jià)對(duì)象案例A案例B案例C月租金212221建筑面積

20、0-1+10建成年份0-10-2裝修0+2+2+2合計(jì)00+30比準(zhǔn)租金2121.3621取其算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象的租金，那么為21元/平方米。3、具體計(jì)算過程如下表:序號(hào)內(nèi)容數(shù)量備注、年房地產(chǎn)總收益元379.50那么年租金總收益扣除房屋在出租過程中遇到 沒有出租出去的空置損失本次估價(jià)按空置0.5個(gè)月后的結(jié)果為33X12-0.5=379.5 元/平方米。1、月租金元/平方米33.00根據(jù)估價(jià)人員市場(chǎng)調(diào)查，該區(qū)同類型房地產(chǎn) 的月租金水平為30-35元/平方米，結(jié)合估價(jià) 對(duì)象實(shí)際狀況，在房屋正常維護(hù)費(fèi)用等由出 租方承當(dāng)?shù)那疤嶂?，確定其月租金為33元 /平方米。、年總費(fèi)用元88.18以下1-6項(xiàng)

21、之和1、維修費(fèi)元25.00指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi) 用，按房屋重置價(jià)格為2500元/平方米的1% 計(jì)。2、管理費(fèi)元11.39指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用，按年房地產(chǎn)總收益的3%十。3、房產(chǎn)稅元15.18按年房地產(chǎn)總收益的4%十。4、營(yíng)業(yè)稅及附加元12.64營(yíng)業(yè)稅計(jì)年房地產(chǎn)總收益的3%教育費(fèi)附加 計(jì)營(yíng)業(yè)稅的3%城建稅計(jì)營(yíng)業(yè)稅的7%地方 教育費(fèi)附加計(jì)營(yíng)業(yè)稅的1%總計(jì)年房地產(chǎn)總 收益的3.33%。5、保險(xiǎn)費(fèi)元5.00指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)防止意外損失 而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用，按房屋重置價(jià)格 的0.2%計(jì)，根據(jù)廈門市建設(shè)工程投資估算指 標(biāo)，同類型鋼混結(jié)構(gòu)建筑物的重置價(jià)格為 2

22、500元/平方米左右。6、租賃中介費(fèi)元18.98按年租金的5%十三、年租金凈收入元291.32第一項(xiàng)減去第二項(xiàng)四、資本化率3.50%資本化率采用平安利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定 平安利率取一年期存款利率2.25%，考 慮同類房屋的租售比、國(guó)庫(kù)券的利率，結(jié)合 估價(jià)對(duì)象具體情況進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整，取本次估 價(jià)的資本化率為3.5%。五、租金每年遞增的比率1.00%類似租金每年遞增約1%六、可獲收益年限年58根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，鋼混結(jié)構(gòu)房屋經(jīng)濟(jì)耐用年限為60 年，該建筑已使用2年，建筑物剩余使用年 限為58年, 土地剩余使用年限為63年，根據(jù)物權(quán)法?中相關(guān)規(guī)定"住宅建設(shè)用地使用 權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期，那么估價(jià)對(duì)

23、象可 收益年限取建筑物剩余使用年限為58年o七、收益價(jià)格元/平方米8831V=A/(R-g) X1-(1+g(1+R)n4、計(jì)算結(jié)果：房地產(chǎn)單價(jià)為8831元/平方米。七、估價(jià)結(jié)果確定一房地產(chǎn)價(jià)值確實(shí)定綜合以上，米用市場(chǎng)法估算估價(jià)對(duì)象單價(jià)為12816元/平方米，收益法估算估 價(jià)對(duì)象單價(jià)為8831元/平方米，兩種方法計(jì)算結(jié)果有一定差距，但從不同角度更能表達(dá)估價(jià)對(duì)象的客觀價(jià)值，本次評(píng)估采用加權(quán)算術(shù)平均法求取評(píng)估結(jié)果，取 市場(chǎng)法權(quán)重為60%收益法權(quán)重為 40%那么估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)單價(jià)為12816X60%+883伙40%=11153元/平方米。那么房地產(chǎn)總價(jià)值為=11153X 36.16=元，即萬元。二

24、房地產(chǎn)結(jié)果確實(shí)定本次評(píng)估的XX市XX室單元住宅于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)總價(jià)值為人民幣肆拾萬 零叁仟叁佰元整RMB4萬元，房地產(chǎn)單價(jià)為人民幣11153元/平方米。八、估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可 能性。變現(xiàn)能力分析應(yīng)當(dāng)包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程 度，變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。一房地產(chǎn)的通用性：通常某一類型的房地產(chǎn)只適合于一局部特定的購(gòu)置 者，假設(shè)房地產(chǎn)的適應(yīng)面較廣，即具有較強(qiáng)通用性，那么其變現(xiàn)能力較強(qiáng)。房地產(chǎn) 價(jià)值量的大小、用

25、途等均影響其通用性。大宗的房地產(chǎn)因?yàn)閮r(jià)值量大而較小宗房 地產(chǎn)變現(xiàn)困難；用途差異性也在一定程度上影響房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力，通常商業(yè)和 居住用途的房地產(chǎn)較工業(yè)用途房地產(chǎn)在拍賣時(shí)更易接近當(dāng)時(shí)正常的市場(chǎng)價(jià)格水 平。二房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性或可分割轉(zhuǎn)讓性：通常整體房地產(chǎn)分割抵押后的變現(xiàn)能力相對(duì)較低，假設(shè)一宗土地上的建筑物連同占用的土地分割抵押給幾個(gè)銀 行，局局部割和整體處理必然互相制約，從而降低抵押物的變現(xiàn)能力。三區(qū)域市場(chǎng)狀況：抵押房地產(chǎn)所處區(qū)域市場(chǎng)交易活潑將有利于抵押標(biāo)的 物的變現(xiàn)；假設(shè)所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠、交易較少，其變現(xiàn)能力降低。四房地產(chǎn)權(quán)利狀況：抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)，其權(quán)利狀況假設(shè)為共有或出租， 抵押

26、權(quán)人應(yīng)同時(shí)書面通知共有人和承租人； 共有人和承租人依法享有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)。 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng) 當(dāng)從處分所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押 權(quán)人方可優(yōu)先受償。即產(chǎn)權(quán)明晰和產(chǎn)權(quán)單一的房地產(chǎn)較易實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)。五影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素主要包括：估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r、房地產(chǎn)制度、政策以及城市規(guī)劃、房地產(chǎn)所處的地理位置、用途、周邊環(huán) 境、建筑物狀況、預(yù)期收益等。通過綜合考慮估價(jià)對(duì)象自身特點(diǎn)及市場(chǎng)調(diào)查的變 現(xiàn)價(jià)格與正常市場(chǎng)價(jià)格的比例關(guān)系，以及市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)所需的時(shí)間， 估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)價(jià)格與其客觀市場(chǎng)價(jià)值相差較大、變

27、現(xiàn)時(shí)間較長(zhǎng)。房地產(chǎn)是一種比 較特殊的商品。房地產(chǎn)本身具有實(shí)體性，所以投資于房地產(chǎn)中的資金流動(dòng)性差， 變現(xiàn)性較差，不像其他商品那樣容易脫手，容易收回資金。一般來說，變現(xiàn)情況 下的交易相對(duì)于正常交易，具有如下幾個(gè)特點(diǎn)：1、交易本錢較正常交易大；2、交易市場(chǎng)相對(duì)狹??；3、買受人可能因無充分考慮的時(shí)間對(duì)變現(xiàn)房地產(chǎn)進(jìn)行充分的 了解，付款風(fēng)險(xiǎn)較大。由于上述各種因素，變現(xiàn)價(jià)格一般比正常交易低。六房地產(chǎn)變現(xiàn)價(jià)格即抵押價(jià)值確實(shí)定：房地產(chǎn)抵押價(jià)值為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值扣除預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納的相關(guān)稅費(fèi)后的房地產(chǎn)價(jià)值，即房地產(chǎn)變現(xiàn)成交后的剩 余所得款項(xiàng)。房地產(chǎn)變現(xiàn)涉及的相關(guān)稅費(fèi)主要包括：營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅、二 手房交易手續(xù)

28、費(fèi)、個(gè)人所得稅等，具體如下表：營(yíng)業(yè)稅及附加元評(píng)估總值*5.55%*5.55%=印花稅元評(píng)估總值*0.05%不計(jì)交易手續(xù)費(fèi)元建筑面積*3元/平方米36.16*3=個(gè)人所得稅元評(píng)估總值*1.5%不計(jì)合計(jì)元那么本次估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)抵押價(jià)值=-23456.52二元，即39.72萬元七房地產(chǎn)在變現(xiàn)成交后所得價(jià)款一般按以下順序分配：涉及出讓土地或改變出讓條件的，應(yīng)按規(guī)定先繳納土地出讓金；其余款額按以下順序分配：1、支 付處置費(fèi)用和傭金評(píng)估費(fèi)、保管費(fèi)、司法費(fèi)用等；2、扣繳應(yīng)繳納的稅費(fèi)包 括：土地出讓金、營(yíng)業(yè)稅、所得稅、合同和權(quán)證印花稅、契稅、交易手續(xù)費(fèi)、評(píng) 估費(fèi)、登記費(fèi)、合同公證費(fèi)等；3、歸還法定優(yōu)先于抵押

29、權(quán)受償?shù)姆ǘ▋?yōu)先受償 款；4、歸還抵押權(quán)人或債權(quán)人的債權(quán)本息及違約金；5、剩余價(jià)款交抵押人。上述費(fèi)用中前兩項(xiàng)費(fèi)用是優(yōu)先于抵押權(quán)歸還的，因此前兩項(xiàng)費(fèi)用對(duì)抵押價(jià)值和處置 價(jià)值的影響應(yīng)予以考慮。房地產(chǎn)抵押的優(yōu)先受償款包括：劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金、 發(fā)包人拖欠承辦人的建筑工程價(jià)款、已擔(dān)保債權(quán)數(shù)額等，但不包含強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用 同一房地產(chǎn)有數(shù)個(gè)抵押權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)定抵押權(quán)的先后順序清償。以上分析僅供委托人參考，不作為確定貸款限額和年期的依據(jù)。附件、交易實(shí)例調(diào)查表交易實(shí)例調(diào)查表1房地產(chǎn)類型：出租型房地產(chǎn)名稱流星站坐落福建省莆田市興安路舊學(xué)生街岀租方陳先生承租方吳先生月租元/月2000貨幣種類人

30、民幣成交日期近期付款方式每季度結(jié)算一次區(qū)位狀況商業(yè)繁華交通條件靠近學(xué)園中街、勝利路，附近有估價(jià)對(duì)象處在莆田學(xué)院附近。 距離估價(jià)對(duì)象 800米內(nèi)，聚集了莆田學(xué)院、哲理中學(xué)、莆田 五中、人人超市、鳳凰百貨、莆田市康復(fù)醫(yī)院、梅峰市場(chǎng)、梅 峰小學(xué)以及眾多的商店，商業(yè)人文氣氛較好。估價(jià)對(duì)象位于莆田市城廂區(qū)興安路，興安路是連接勝利路和房 地 產(chǎn) 狀 況 說 明根底設(shè)施及公用設(shè)施完備度離市中心學(xué)園中街的組成局部、靠近朝陽(yáng)中路，其緊鄰的梅峰寺為一飯后休閑地，市內(nèi)多路公交直達(dá)。附近郵局、醫(yī)院、派出所、通訊營(yíng)業(yè)點(diǎn)、賓館、商廈等公建配套設(shè)施較為齊全。很近實(shí)物狀況說明環(huán)境條件所在的區(qū)域無空氣、水等污染建筑結(jié)構(gòu)框架二等，室內(nèi)裝修較好，九成新。交易情況說明交易情況正常已用年/耐用年19/60屬于陳先生所有，未設(shè)立其它權(quán)利項(xiàng)權(quán)益狀況說明坐落位置圖:洗星站*11字越0春.無罰T蠱叫 L-1 -兩Fi一樂調(diào)查人員：李保葉調(diào)查日期：2021年12月13日交易實(shí)例調(diào)查表2房地產(chǎn)類型：出租型房地產(chǎn)名稱百事桔坐落莆田市家和學(xué)生街岀租方中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行甫田市分行文獻(xiàn)支行承租方鐘先生月租元/月3600貨幣種類人民幣成交日期2002/12/10付款方式每季度結(jié)算一次房 地 產(chǎn) 狀 況 說 明區(qū)位狀況說明商業(yè)繁華程度靠近莆田市學(xué)園中街，附