混改可行性方案

1、WORD格式廣投公司經(jīng)營分析報告書專業(yè)資料整理WORD格式一、廣投公司整體財務(wù)狀況( 數(shù)據(jù)根據(jù)審計報告 )1、各工程初始投入概況廣投公司開展的業(yè)務(wù)含餐飲、 租賃及農(nóng)產(chǎn)品種養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)， 各業(yè)務(wù)板塊均需較大的前期投入，初始投入概況如下：資產(chǎn)投入金額備注廚房設(shè)備、餐館固定資產(chǎn)桌椅、空調(diào)、電腦系愷悅餐廳271,705.00統(tǒng)等及餐館人員宿舍配套設(shè)施。11 號樓北座公561,550.00床、桌椅、衣柜、空調(diào)及熱水器等。寓辦公設(shè)備13,947.00電腦、投影儀及打印機。合計847,202.00裝修投入金額餐廳裝修502,553.9711 號樓北座公寓裝修1,287,156.5911 號樓南座一樓辦公室承包4

2、88,114.3217 畝種養(yǎng)殖地根底建立112,149.96合計2,389,974.84廣投公司對所開展業(yè)務(wù)的前期投入合計3,237,176.84 元。2、2021年度及2021年度運營概況專業(yè)資料整理WORD格式廣投公司整體運營情況如下：年度20212021項目營業(yè)收入餐廳收入1,386,814.36973,489.17宿舍轉(zhuǎn)租租賃收入1,079,913.46127,180.79保安、保潔收入43,737.8623,300.96菜地轉(zhuǎn)租及農(nóng)產(chǎn)品銷售收入24,441.08-合計2,534,906.761,123,970.92項目營業(yè)本錢餐廳本錢1,546,269.13763,291.78宿舍

3、轉(zhuǎn)租租賃本錢1,106,345.51239,387.85保安、保潔本錢5,981.0032,137.15菜地轉(zhuǎn)租及農(nóng)產(chǎn)品銷售本錢50,178.3116,381.69營業(yè)本錢合 計2,708,773.951,051,198.47運營支出及其他681,189.151,315,061.90凈利潤-855,056.34-1,242,289.45營業(yè)本錢包括攤銷及折舊，其中2021年度攤銷折舊合計26.17萬元，2021年度攤銷折舊合計59.1 萬元。2021年的餐館營業(yè)收入較2021年有 42%的增長，但整體營業(yè)成本較高包括采購及折舊攤銷 ；自從2021年底起開場盤活民科園7號及 8 號樓租賃業(yè)務(wù)，

4、廣投公司大幅度開拓了收入來源，加上管理費用的大幅減少，使得2021年在一定程度上減少虧損。專業(yè)資料整理WORD格式3、2021年底資產(chǎn)概況總資產(chǎn) 2,658,440.26元，總負債 3,765,468.02元所有者權(quán)益 -1,107,027.76元造成負資產(chǎn)的局面主要有兩方面原因：(1) 、廣投公司的原始注冊資本只有 100 萬元，但是所開展的業(yè)務(wù)需要較大的前期投入本錢， 不得不向股東單位借款周轉(zhuǎn) 合計借款260 萬元，導(dǎo)致目前大額負債的局面。(2) 、自從2021年初開場經(jīng)營愷悅餐館， 由于缺乏經(jīng)歷及當?shù)匦枨笠?guī)模的限制，餐館經(jīng)營一直在虧損狀態(tài)， 11 號樓北座公寓房間出租率低于 50%，加上

5、廣投公司的管理人員薪酬，使得廣投公司的累計虧損達 210.7 萬元，凈資產(chǎn) -110.70 萬元，形成負資產(chǎn)的局面。專業(yè)資料整理WORD格式未來預(yù)期經(jīng)營工程1、中交香頌花園物業(yè)管理工程現(xiàn)有2、香頌花園幼兒園預(yù)增3、香頌花園菜市場預(yù)增專業(yè)資料整理WORD格式香頌花園物業(yè)管理工程中交香頌花園物業(yè)經(jīng)營工程類型為商住樓，總建筑面積168807.96 平方米，其中高層住宅收費面積為122316 平米，物業(yè)管理費為每平米 2.5 元，商業(yè)收費面積為主5986.73 平米，物業(yè)管理費為每平米 5.5 元，停車位 1117 個，每個車位收取 70 元/ 個的管理費，后期我司對工程經(jīng)營方式為包干制運營將自負盈虧

6、，統(tǒng)計現(xiàn)有數(shù)據(jù)及行業(yè)現(xiàn)狀分析出：近三年經(jīng)營狀況指標預(yù)期如下1、2021年度預(yù)計總收入約156 萬元；因本年度屬于早期案場物業(yè)效勞，收入為員工薪資福利和公司管理傭金兩大塊，且全由地產(chǎn)公司全額給付。本年度預(yù)計費用總支出:124 萬元，由員工薪資和福利構(gòu)成，年度盈利約 :31 萬詳見附件1。2、2021年度預(yù)計總收入約501 萬元；本年度將進入前期物業(yè)物效勞經(jīng)營將自負盈虧，人員編為49 人，收入來自業(yè)主的住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)管理費及停車費。本年度預(yù)計費用總支出:457 萬元，由員工薪資、福利、設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)、保險、稅金等構(gòu)成，其中人工工資占比擬大。年度盈利約45 萬見附件 2。3、2021 年度預(yù)計

7、總收入約503 萬元；本年度將進入常規(guī)物業(yè)服專業(yè)資料整理WORD格式務(wù)，人員編為49 人，收入來自業(yè)主的住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)管理費、專業(yè)資料整理WORD格式及停車費。本年度預(yù)計費用總支出:457 萬元，由員工薪資、福利、設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)、保險、稅金等構(gòu)成，其中人工工資占比擬大。年度盈利約 47 萬詳見附件 3。未來增值工程預(yù)期：因物業(yè)效勞為勞動密集型行業(yè)， 人力本錢在總支出中已占很高的額度，造成低利潤。后期經(jīng)營將根據(jù)入率開展增值效勞多元化經(jīng)營，傳統(tǒng)和新思維相結(jié)合的收益工程來提高經(jīng)營收益：傳統(tǒng)效勞：家政效勞、打印、復(fù)印租賃效勞：家居綠植租賃商業(yè)工程中介效勞：房屋租售車輛效勞：引入自助洗車電子商務(wù)：

8、引入APP+加實體店模式快遞投遞柜：預(yù)測4 個柜小區(qū)廣告：含電梯、道閘及小區(qū)宣傳入伙前期：引入材料供給商場地租賃：信號發(fā)射基站休閑娛樂：泳池對外承包在后續(xù)常規(guī)物業(yè)效勞工作中， 需打造溫馨和諧的地區(qū)環(huán)境是增值效勞的重要環(huán)節(jié)， 創(chuàng)造環(huán)境價值塑造品牌是宗旨。 品牌是具有非常影響力的無形資產(chǎn)， 當這種無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到物業(yè)之中， 帶來物業(yè)的經(jīng)營收益。專業(yè)資料整理WORD格式附表 1中交香頌工程2021年度經(jīng)營預(yù)算專業(yè)資料整理WORD格式月份收入薪酬1月-3月385,284.90242,250.004月-5月166,245.14104,500.006月-9月195,252.20114,000.00小計746

9、,782.24460,750.00管理費5%37,339.1110月-11 月380,800.00304,000.0012 月249,900.00199,500.00支出備注福利61,200.00編制滿員17 人經(jīng)理 1 人+保安 5 人+客服26,400.003 人+保潔 2 人 11 人經(jīng)理 1 人+保安 3 人+客服28,800.001 人+保潔 1人6人116,400.00經(jīng)理 1 人+保安 12 人 +客76,800.00服 7 人 +保潔 10 人+電工2 人32人經(jīng)理 1 人+保安 12 人 +客50,400.00服 7 人 +保潔 20 人+電工3 人42人專業(yè)資料整理WORD

10、格式小計630,700.00503,500.00127,200.00管理費 10%63,070.00其他40,000.00工服年度總費用年度合計1,477,891.35增值稅及附加85,717.70年度合計總額 5.8%總計1,563,609.051,247,850.00運營盈虧315,759.05專業(yè)資料整理WORD格式附表 2中交香頌工程2021 年度經(jīng)營預(yù)算工程費用備注收入高層住宅305,791.25物業(yè)面積 122316 平米 *2.5元/ 平米管理費商業(yè)用房32,927.02物業(yè)面積 5986.73 平米 *5.5元 / 平米管理費停車位78,190.001117 個車位 *70 元

11、 / 車位臨時停車費1,000.00預(yù)估收費金額月度合計417,908.27年度合計5,014,899.18支出薪酬福利293,000.00詳見附件 1電梯費保養(yǎng)17,000.0034 臺電梯 *500 元/ 臺公共設(shè)施維護保養(yǎng)10,000.00電梯年審、燈光、園林易損品維修更換、管道費用養(yǎng)護公共管道疏通1,000.00含化糞池和地下公共管網(wǎng)定期抽取、清理綠化養(yǎng)護費用800.00綠化物資、化肥、小苗木采購社區(qū)活動經(jīng)費3,000.00組織每年不少于二次社區(qū)活動辦公費用5,000.00辦公室水電、易損易耗、關(guān)系維護物業(yè)公眾責任保險4,200.00累計賠償限額為200 萬元。費率在 0.8 -2.5

12、 費之間。保費 =累計賠償限額 * 費率。18 層 x2x12x30=12960 元消防維保費23,160.0033層 x2x5x30=9900 元外圍地下室預(yù)計 10 個 x30=300 元支出合計357,160.00增值稅及附加23,402.86綜合稅率 5.6%月度合計380,562.86年度合計4,566,754.35年度盈虧448,144.83專業(yè)資料整理WORD格式附表 3中交香頌工程2021 年度經(jīng)營預(yù)算工程費用備注收入高層住宅305,791.25物業(yè)面積 122316 平米 *2.5元/ 平米管理費商業(yè)用房32,927.02物業(yè)面積 5986.73平米 *5.5元/ 平米管理費

13、停車位78,190.001117 個車位 *70 元 / 車位臨時停車費3,000.00預(yù)估收費金額月度合計419,908.27年度合計5,038,899.18支出薪酬福利293,000.00詳見附件 1電梯維護17,000.0034 臺電梯 *500 元 / 臺公共設(shè)施維護10,000.00電梯年審、燈光、園林易損品維修更換、管道養(yǎng)護公共管道疏通1,000.00含化糞池和地下公共管網(wǎng)定期抽取、清理綠化養(yǎng)護費用800.00綠化物資、化肥、小苗木采購社區(qū)活動經(jīng)費3,000.00組織每年不少于二次社區(qū)活動辦公費用5,000.00辦公室水電、易損易耗、關(guān)系維護物業(yè)公眾責任保險費4,200.00累計賠

14、償限額為200 萬元。費率在 0.8 -2.5 之間。保費 =累計賠償限額 * 費率。18 層 x2x12x30=12960 元消防維保費23,160.0033層 x2x5x30=9900 元外圍地下室預(yù)計 10 個 x30=300 元支出合計357,160.00增值稅及附加23,514.86綜合稅率 5.6%月度合計380,674.86年度合計4,568,098.35年度盈虧470,800.83綜合賬面測算，物業(yè)管理每年均有盈利?，F(xiàn)金流：從 2021年起，業(yè)主逐步入伙，屆時收取物業(yè)管理費為主要收入來源。但物業(yè)費收取很有可能滯后， 同時大局部支出尤其是薪酬為硬性支出，導(dǎo)致每月實際收取到的物業(yè)管

15、理費不能覆蓋需要支出的費用。經(jīng)測算，假設(shè)每年物業(yè)管理費實際收取只有賬面測算的70%，在專業(yè)資料整理WORD格式支出總額不變的情況下，2021年及 2021 年每年會有資金短缺約106萬元；假設(shè)實際收取只有賬面測算的50%，在支出總額不變的情況下，2021年及 2021 年每年會有資金短缺約207 萬元，預(yù)測運營需流動資金 210 萬元，用日常運營資金投入。專業(yè)資料整理WORD格式香頌花園幼兒園工程一、大體環(huán)境香頌花園共有1290 套住戶，另加旁邊惠科華府有500 套住戶，合計 1790 套住戶，根據(jù) 10:3 比例測算，潛在幼兒園生源約有596 個，考慮到實際入住率，另加附近村落人口，幼兒園生

16、源相應(yīng)充足，有潛在市場可開發(fā)。二、投入運營預(yù)測香頌花園的配套幼兒園規(guī)劃占地面積 3600 平米，建筑面積 3200 平米 3 層，設(shè)有 12 個課室，及相應(yīng)音樂舞蹈培訓(xùn)課室等。每個課室最多招收 30 名學(xué)生，共計可容納 360 名學(xué)生。經(jīng)估算，前期開辦總投入約400 萬元：序號工程金額備注1前期裝修投入3,000,000.002固定資產(chǎn)、器材、教學(xué)用具等購置500,000.003前期開辦費人員工資-預(yù)估 3 個月500,000.004前期投入合計5 年分攤4,000,000.00年度運營測算：序號工程金額備注1收入學(xué)費平均5400 每年3,888,000.00一年兩學(xué)期， 每學(xué)期學(xué)費5400

17、元每人2支出3人員薪酬2,455,000.004承包費460,800.00每平米 12 元， 3200 平米5水電72,000.00每月 6000 元6消耗品12,000.00每月 1000 元7消防4,320.00每層樓 4 個消防栓，每個每月30 元專業(yè)資料整理WORD格式8辦公費30,000.00辦公消耗品9福利費251,850.00人員伙食及節(jié)假日慰問品10廣告宣傳30,000.0010不可預(yù)見費用100,000.00包括每年需要的維護保養(yǎng)支出11運營費用合計3,473,100.0012運營盈虧現(xiàn)金流入預(yù)測414,880.0013折舊攤銷800,000.00分 5 年折舊攤銷14凈利潤

18、-385,120.00保險由個人支付，伙食費實收實繳人工費支出：序號人員配置人數(shù)工資年社保備注1院長180,000.002教務(wù)員160,000.003后勤148,000.004教師每課室配2名教師241,209,600.00工資 42005保育員每課室配1 名保育員12460,800.00工資 32006保安291,200.00工資 38007廚房每年工作9個月263,000.00工資 3500合計432,042,200.00412,800.00從預(yù)測中可以看出，假設(shè)能招滿學(xué)生，前期投資本錢可望在三年內(nèi)收回。但是假設(shè)果無法招滿學(xué)生，相應(yīng)局部費用支出會對應(yīng)減少，如需要配備的教師及保育員，但行政等

19、局部費用那么不變。經(jīng)推算，假設(shè)要運營收支平衡，那么最少需招收260 名學(xué)生。預(yù)測運營需流動資金30 萬元，用于幼兒園日常運營、新教學(xué)業(yè)務(wù)所須資金投入。專業(yè)資料整理WORD格式香頌花園菜市場承包經(jīng)營工程市場周邊環(huán)境距離惠南園區(qū)三大企業(yè)長城開發(fā)、康冠科技、九聯(lián)科技一公里左右，人流量大，此外，周邊配套較為齊全，集衣、食、住、行、及教育、醫(yī)療、文娛等為一體。1. 交通配套： 52 路公交車、 K3 路公交車。2. 教育配套：惠南實驗學(xué)校、三棟鎮(zhèn)中心小學(xué)木瀝教學(xué)點；小金蕾幼兒園、惠南實驗學(xué)校 - 附屬幼兒園、惠南幼兒園。3. 醫(yī)療配套：仲愷高新區(qū)人民醫(yī)院惠南分院 。4. 文娛配套：文化公園、鄧演達故居、

20、植物園、紫溪半島。投資分析關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營權(quán)投資現(xiàn)在根本被市場承受，并且農(nóng)貿(mào)市場投資已經(jīng)成為了一項回報穩(wěn)定， 相對風(fēng)險極小的投資， 同其他房地產(chǎn)投資相比農(nóng)貿(mào)市場投資有著先天的優(yōu)勢。新型的農(nóng)貿(mào)市場，正在創(chuàng)造房地產(chǎn)市場的一個開發(fā)和銷售奇跡，因其具有穩(wěn)定的投資回報，近來已為建立了投資意識的市民們看好，并培養(yǎng)了一大批農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟投資群體。農(nóng)貿(mào)市場都處在居住比擬成熟的社區(qū)， 周邊人員多，固定的消費群體多，而且這個群體一般不會變，是比擬忠實的消費者，這樣對投資者來說，有比擬可靠的投資回報，當然愿意買。1. 惠南園區(qū)商業(yè)核心區(qū)位，人氣、商氣較盛。2. 未來地理位置優(yōu)越，交通條件興旺，公交線、車站眾多，工程

21、專業(yè)資料整理WORD格式消費人群輻射半徑巨大。六、工程銷售價格的制定經(jīng)過實地調(diào)查，惠南農(nóng)貿(mào)市場面建筑積3000 ，承包金每年約120 萬元。一惠南農(nóng)貿(mào)市場租金調(diào)查統(tǒng)計表經(jīng)營位置租金業(yè)態(tài)好一般差平均值5300 元/ 月5500 元/ 月4800 元/ 月5200 元/ 月商鋪28 58 50 45 攤位700 元/ 月 1.5m*0.8m770 元/ 月840 元/ 月 1.8m*0.8m1.65m*0.8m予以參照二香頌農(nóng)貿(mào)市場收支預(yù)期1. 收入預(yù)期攤位說明數(shù)量年租金月租金一樓“ L型攤位38 個684,000.00元1500 元二樓“ L型攤位52 個592,800.00元950 元一樓“一

22、型攤位9 個97,200.00元900 元二樓“一型攤位34 個285,600.00元700 元2317 個563,040.00元120 元/ 專業(yè)資料整理WORD格式150 個2,222,640.00元100%出租率情況下合計105 個1,555,848.00元70%出租率情況下說明：香頌農(nóng)貿(mào)市場攤位出租價格參考惠南農(nóng)貿(mào)市場行情?！癓型面積約 6 平米，長型面積約 1.44 平米1.8m*0.8m，水電費由每個鋪位自行負責及公攤。2. 支出預(yù)期支出工程年支出備注1,200,000.00出租價格的一半承包金元參考惠南農(nóng)貿(mào)市場行情清潔員薪資104,000.00元含 2 名清潔員社保公眾險25,2

23、00.00元100 萬保額維護費30,000.00元/消防投入36,000.00元/物業(yè)管理費72,000.00元/合計1,467,200.00元/3、收支回報計算在出租率100%的情況下，年收入2,222,640.00元，年支出1,467,200.00元，年盈利 755,440.00 元；專業(yè)資料整理WORD格式在出租率70%的情況下，年收入1,555,848.00元，年支出1,467,200.00元，年盈利 88,648.00 元。從目前業(yè)務(wù)構(gòu)成情況中業(yè)務(wù)占比擬低，開展較為緩慢， 公司的面臨的最大的短板是效益， 影響了我司業(yè)務(wù)的整體開展， 也影響了公司經(jīng)營績效的提升。 所以需結(jié)合公司現(xiàn)有資

24、源， 需擴大經(jīng)營工程增加經(jīng)營收益，實現(xiàn)業(yè)務(wù)的新的突破，實現(xiàn)經(jīng)營的大翻身。專業(yè)資料整理WORD格式國資委對實施混改的指導(dǎo)意見制定方案- 明確保全金融債權(quán)， 落實金融債務(wù)，征得金融機構(gòu)債權(quán)人的同意，嚴格防止利用改制逃廢金融債務(wù)。- 涉及國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，嚴格依法依規(guī)，擇優(yōu)選擇投資者- 必須出具法律意見書- 改制方案按?企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)視管理暫行條例?- 改制方案的審批及重要資料建立檔案管理制度，妥善保管相關(guān)資料清產(chǎn)核資工作財務(wù)審計和資產(chǎn)評估- 不得聘請同一機構(gòu)開展財務(wù)審計與資產(chǎn)評估- 自評估基準日到企業(yè)改制后進展工商變更期間，增加的凈資產(chǎn)，應(yīng)上交國有產(chǎn)權(quán)持有單位，或作為改制企業(yè)國有權(quán)益；假設(shè)凈資產(chǎn)減少，應(yīng)由國有產(chǎn)權(quán)持有單位補足。- 法人離任審計不得以財務(wù)審計代替- 沒有進入改制資產(chǎn)X圍的實物資產(chǎn)和專利權(quán)等，改制后不得無償使用維護職工合法權(quán)益- 改制方案必須提交職工代表大會審議- 就職工安置費勞動關(guān)系等明確相關(guān)責任專業(yè)資料整理WORD格式- 改制時