策劃書的前言怎么寫

1、為使整個項目更順利地得到推廣和銷售,并使銷售部門與企劃部門之間的工作更為默契和協(xié)調(diào)，保證各項工作不因雙方溝通不足而造成停滯， 特根據(jù)目前情況制定本營銷企劃方案 （其 中，廣告推廣與新聞炒作部分均另案分階段提出） 。在一個崇尚英雄的行業(yè)， 當(dāng)住宅的孤傲群芳已成為過去時， 商業(yè)地產(chǎn)將締造更多的傳奇。 但 值得開發(fā)商注意的是， 雖然同出地產(chǎn)體系， 商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)操作、 經(jīng)營理念與住宅卻有著很 大的不同。主要體現(xiàn)在：差異 1 ：作為動態(tài)地產(chǎn)， 商業(yè)地產(chǎn)主要依靠經(jīng)營獲得收益， 需要依托于地段價值和經(jīng)營特色； 差異 2 ：商業(yè)性更強(qiáng)，對開發(fā)商和物業(yè)管理的商業(yè)經(jīng)營、管理水平要求提高； 差異 3 ：商業(yè)建筑的

2、土地出讓金要比住宅高，土地出讓年限只有40 年；差異 4 ：繳納的費(fèi)用不同。水、電、氣、熱等需按專門的商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)； 差異 5 ：后期的裝潢、經(jīng)營、維護(hù)等費(fèi)用大；差異 6 ：商業(yè)物業(yè)開發(fā)回報利潤高，通常是住宅投資的2-4 倍；差異 7 ：房地產(chǎn)開發(fā)商與商家的合作聯(lián)合將是以后商業(yè)物業(yè)開發(fā)的趨勢。 商業(yè)地產(chǎn)是繼居住型物業(yè)之后更一層的投資境界。 商業(yè)地產(chǎn)不是講概念， 注重一下戶型和環(huán) 境就能銷售，商業(yè)地產(chǎn)的投資價值還跟所在地點(diǎn)區(qū)域的商業(yè)氛圍是否濃厚相關(guān)。具體說來， 建什么業(yè)態(tài)、 在何處建以及建成后的經(jīng)營形式如何， 都需要有一個科學(xué)的整體策劃、 正確的 功能定位。 商鋪所代表的， 不再只是一個鋪面

3、， 更多的是， 隱藏在鋪面后面的無限獲利空間。 兵法云： “謀定而后動 ”，在日趨發(fā)展成熟的房地產(chǎn)開發(fā)中，樓盤要想賣得好，前期的策劃就 必須做到位。 房地產(chǎn)策劃是一種高層次的投資咨詢活動， 它的基本職責(zé)就是要幫助投資者正 確選擇投資方向，做好市場定位、產(chǎn)品定位、價格定位，并采用適當(dāng)?shù)臓I銷推廣組合策略， 以實(shí)現(xiàn)理想的投資目標(biāo)。好的策劃離不開前期調(diào)研，只有了解市場才能更好的做好市場。我們只有準(zhǔn)確的把握市場， 創(chuàng)造出符合市場定位， 滿足市場需求的產(chǎn)品， 才能使我們的產(chǎn)品在激烈的房地產(chǎn)競爭浪潮中 站穩(wěn)腳跟。我們通過對江陽商貿(mào)城宏觀環(huán)境以及方地產(chǎn)市場的初步調(diào)研， 得出了一些我們對商業(yè)物業(yè)房 地產(chǎn)市場的看

4、法和觀點(diǎn)以及對本項目的理解和建議，但這只是彼此之間所有工作的初次嘗 試，我們將在此基礎(chǔ)上與貴司密切溝通和交流，希望將我們的合作不斷深化下去。隨著麗水灣項目各項工作的順利進(jìn)行， 同時依托政府政策的利好改變、 區(qū)域房地產(chǎn)市場的良 性變化， 本項目即將進(jìn)入緊張的開工及開盤準(zhǔn)備工作。 我們在對麗水灣保持信心的同時， 也 應(yīng)該隨時做好迎接市場挑戰(zhàn)的準(zhǔn)備， 下面我們就項目的整合推廣與市場營銷做出定性定量的 安排， 而且我們將預(yù)留調(diào)整和補(bǔ)充的空間， 從而保證高速高效高質(zhì)地完成麗水灣的銷售與服 務(wù)工作。首先，衷心感謝貴司對敝司的支持和信任， 為我們提供一個可以充分發(fā)揮的機(jī)會。 在此， 謹(jǐn) 祝我們合作愉快，項目

5、的銷售成績可以寫上精彩的一頁！就天奧的銷售策劃工作， 我們本著一貫認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)， 就項目的實(shí)際情況， 結(jié)合最新 的市場動態(tài)，力求為本項目找到最佳的策劃方案，為貴司贏取最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 本營銷推廣企劃方案三大部分構(gòu)成：對天奧所在的市場分析、消費(fèi)群研究，以及認(rèn)識項目本身認(rèn)識市場認(rèn)識自己 依據(jù)市場及目標(biāo)消費(fèi)群的需求，擬定我們在產(chǎn)品、價格、主題概念上的競爭力 為他們需求而打造的產(chǎn)品 對項目整體推廣的主線擬定、媒體選擇、并作出前期階段性部署讓他們選擇天奧的載體 希望本報告能夠提供關(guān)于天奧的若干核心思路和關(guān)鍵內(nèi)容。本報告： 力求對天奧理念全面整體地理解；在此基礎(chǔ)上系統(tǒng)連續(xù)思考，包括細(xì)分、延

6、伸、深化和整合； 盡量著眼于具有一定高度和扎實(shí)深度，并具有較強(qiáng)可實(shí)施及可操作性； 本報告力求能透徹理解、 創(chuàng)意思考、 完整論述、 嚴(yán)密依據(jù)、 整體突破， 具較強(qiáng)可實(shí)施操作性。 現(xiàn)在我們立即延伸本報告相關(guān)內(nèi)容。致泰華地產(chǎn) : 非常榮幸接受貴司委托，為貴司項目提供我司的專業(yè)服務(wù)。 通過對貴司該項目規(guī)劃設(shè)計的理解， 我司認(rèn)為這是一個值得我司傾注熱情與智慧為之服務(wù)的 高質(zhì)素項目，同時，我司對具有如此前瞻目光締造該項目的您和您的團(tuán)隊表示由衷的敬意， 你們對項目高品質(zhì)的追求將激發(fā)我們對該項目高品質(zhì)營銷的熱情。根據(jù)目前我們對項目周邊環(huán)境和項目地塊的了解， 結(jié)合綜合的市場調(diào)研， 我們認(rèn)為， 寶安房 地產(chǎn)整體發(fā)

7、展水平亟待新的大飛躍，我們相信，通過貴司的 支持結(jié)合我司的專業(yè)服務(wù)，有 望成為這次大飛躍的成功起跳者。對于貴司項目推廣之強(qiáng)大信心， 建立在我司七年來深港兩地房地產(chǎn)市場的摔打。 作為資深的 專業(yè)地產(chǎn)廣告公司，我們具有多樣化的樓盤推廣經(jīng)驗，如羅湖 “樓王 ”長豐苑百仕達(dá)花 園香港巡回展銷深圳十大明星樓盤海洋之心和長城盛世花園 世紀(jì)村等大型樓 盤的全程代理推廣，為我們操作本項目提供堅實(shí)的市場經(jīng)驗。我們有理由相信， 在本項目卓越品質(zhì)的基礎(chǔ)上， 結(jié)合我司專業(yè)熱情的廣告代理服務(wù)， 本項目 一定能取得預(yù)料的成功。我們的策劃觀當(dāng)今的市場可以說是瞬息萬變， 波煙云詭。 其入世在即， 整個大陸市場面臨著一次更新的

8、考 驗。市場里的任何一個環(huán)節(jié)均有可能牽一而動全身。 而作為龍頭行業(yè)的房地產(chǎn)市場， 更是處 在經(jīng)濟(jì)浪潮的顛峰。 要想保持顛峰狀態(tài)。 就必須比其它行業(yè)更敏銳， 反應(yīng)更迅速， 在這個戰(zhàn) 場上沒有絕對的勝者， 也沒有絕對的敗者， 關(guān)鍵在于時刻保持最冷靜的頭腦， 密切地跟蹤市 場，了解掌握必備的信息，據(jù)此制定出最有效的策略，并實(shí)行于謹(jǐn)密之下。我們新業(yè)人憑的是專業(yè)素質(zhì)， 倚的是敬業(yè)精神， 信心是我們做任何事的必備。 竭誠為客戶提 供最好的服務(wù)是我們的服務(wù)宗旨。新業(yè)地產(chǎn)顧問、八 前言中海外在上海的歷史是輝煌的。 西區(qū)和南區(qū)的戰(zhàn)無不勝是其信心的源泉， 但是這一次， 中海 面臨的是一場空前嚴(yán)峻的考驗，因為和平南

9、苑項目和中海的其它項目有著巨大的差別。一、超級大戰(zhàn)場的競爭形勢虹口區(qū)、 楊浦區(qū)交接處的大連路是東區(qū)最大的戰(zhàn)場之一， 其中個案的銷售競爭， 尤其是價格 競爭明顯白熱化。 區(qū)域傳統(tǒng) “龍頭老大 ”同濟(jì)房產(chǎn)也不得不以低調(diào)價格的姿態(tài)出現(xiàn)， 故本案的 市場切入將是一個需要細(xì)致研究的問題。二、在上海幾乎最不接受高層的楊浦區(qū)造大高層 這是一個觀念改變的問題， 發(fā)展商不能改變客戶的觀念， 就只能被客戶改變自己。 但是以往 的個案都沒有做好， 和平一期最后的傾銷， 典型地說明了這一點(diǎn)。從理論上講， 中海完全有 實(shí)力去塑造區(qū)域觀念， 但實(shí)際上， 對于這樣一塊極度陌生的土地，一個風(fēng)云變幻的市場， 中 海會一帆風(fēng)順嗎

10、？三、80 萬套的電梯公寓房幾乎完全超出了這一區(qū)域的 “法定”范圍 這樣的客層較難由經(jīng)驗把握， 或者說， 這樣的客層尚需引導(dǎo)， 引導(dǎo)的范圍涉及全市。 這就是 本案主力總價面臨的挑戰(zhàn)，如果沒有突破性的推廣策略，前景并不樂觀。我們建議， 這樣特別的個案應(yīng)該與專業(yè)代理商一起探索。 而選擇代理商的條件將依次是代理 楊浦個案經(jīng)歷、品牌個案經(jīng)歷、以及與大型發(fā)展商合作的經(jīng)歷等。摘要我們對雙花園項目周邊的市場進(jìn)行了調(diào)查與分析。 通過我們的分析， 我們認(rèn)為目前市場建筑 技術(shù)含量在提高， 樓體立面、 戶型及使用率均比較好。 同時購買房產(chǎn)的客戶對戶型的選擇更 加合理實(shí)用，客戶對價格方面的敏感程度降低，取而代之的是對

11、項目綜合方面的考慮。同時， 我們也對本項目進(jìn)行了認(rèn)真的研究與分析。 通過我們的分析， 我們認(rèn)為本項目在地理 位置、現(xiàn)房發(fā)售等方面有一定的優(yōu)勢。同時，在戶型設(shè)計、使用率、立面、社區(qū)環(huán)境、價格 體系等方面存在一定的問題。為了更好的完成項目的銷售任務(wù)， 最大化保證發(fā)展商的利益， 我們對項目的營銷方案進(jìn)行了 分析和調(diào)整，提供了初步的銷售方案、現(xiàn)場包裝方案和宣傳推廣方案。我公司具有多年的銷售經(jīng)驗和科學(xué)的管理體系。 我們在客戶資源、 網(wǎng)絡(luò)資源等方面均有很好 的優(yōu)勢。我們本著為發(fā)展商負(fù)責(zé)、對項目負(fù)責(zé)的態(tài)度開展我們的工作。真誠希望能攜手合作。、八 前言決斷于謀劃，善行于智慧 ”，受成都人民置業(yè)的委托，我司為其在互助路區(qū)域的項目進(jìn)行全 程營銷策劃，經(jīng)過深入細(xì)致的調(diào)查研究及分析，形成了此報告。本報告針對項