策劃書的前言怎么寫

1、為使整個(gè)項(xiàng)目更順利地得到推廣和銷售,并使銷售部門與企劃部門之間的工作更為默契和協(xié)調(diào)，保證各項(xiàng)工作不因雙方溝通不足而造成停滯， 特根據(jù)目前情況制定本營銷企劃方案 （其 中，廣告推廣與新聞炒作部分均另案分階段提出） 。在一個(gè)崇尚英雄的行業(yè)， 當(dāng)住宅的孤傲群芳已成為過去時(shí)， 商業(yè)地產(chǎn)將締造更多的傳奇。 但 值得開發(fā)商注意的是， 雖然同出地產(chǎn)體系， 商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)操作、 經(jīng)營理念與住宅卻有著很 大的不同。主要體現(xiàn)在：差異 1 ：作為動(dòng)態(tài)地產(chǎn)， 商業(yè)地產(chǎn)主要依靠經(jīng)營獲得收益， 需要依托于地段價(jià)值和經(jīng)營特色； 差異 2 ：商業(yè)性更強(qiáng)，對(duì)開發(fā)商和物業(yè)管理的商業(yè)經(jīng)營、管理水平要求提高； 差異 3 ：商業(yè)建筑的

2、土地出讓金要比住宅高，土地出讓年限只有40 年；差異 4 ：繳納的費(fèi)用不同。水、電、氣、熱等需按專門的商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)； 差異 5 ：后期的裝潢、經(jīng)營、維護(hù)等費(fèi)用大；差異 6 ：商業(yè)物業(yè)開發(fā)回報(bào)利潤高，通常是住宅投資的2-4 倍；差異 7 ：房地產(chǎn)開發(fā)商與商家的合作聯(lián)合將是以后商業(yè)物業(yè)開發(fā)的趨勢(shì)。 商業(yè)地產(chǎn)是繼居住型物業(yè)之后更一層的投資境界。 商業(yè)地產(chǎn)不是講概念， 注重一下戶型和環(huán) 境就能銷售，商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值還跟所在地點(diǎn)區(qū)域的商業(yè)氛圍是否濃厚相關(guān)。具體說來， 建什么業(yè)態(tài)、 在何處建以及建成后的經(jīng)營形式如何， 都需要有一個(gè)科學(xué)的整體策劃、 正確的 功能定位。 商鋪所代表的， 不再只是一個(gè)鋪面

3、， 更多的是， 隱藏在鋪面后面的無限獲利空間。 兵法云： “謀定而后動(dòng) ”，在日趨發(fā)展成熟的房地產(chǎn)開發(fā)中，樓盤要想賣得好，前期的策劃就 必須做到位。 房地產(chǎn)策劃是一種高層次的投資咨詢活動(dòng)， 它的基本職責(zé)就是要幫助投資者正 確選擇投資方向，做好市場定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位，并采用適當(dāng)?shù)臓I銷推廣組合策略， 以實(shí)現(xiàn)理想的投資目標(biāo)。好的策劃離不開前期調(diào)研，只有了解市場才能更好的做好市場。我們只有準(zhǔn)確的把握市場， 創(chuàng)造出符合市場定位， 滿足市場需求的產(chǎn)品， 才能使我們的產(chǎn)品在激烈的房地產(chǎn)競爭浪潮中 站穩(wěn)腳跟。我們通過對(duì)江陽商貿(mào)城宏觀環(huán)境以及方地產(chǎn)市場的初步調(diào)研， 得出了一些我們對(duì)商業(yè)物業(yè)房 地產(chǎn)市場的看

4、法和觀點(diǎn)以及對(duì)本項(xiàng)目的理解和建議，但這只是彼此之間所有工作的初次嘗 試，我們將在此基礎(chǔ)上與貴司密切溝通和交流，希望將我們的合作不斷深化下去。隨著麗水灣項(xiàng)目各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行， 同時(shí)依托政府政策的利好改變、 區(qū)域房地產(chǎn)市場的良 性變化， 本項(xiàng)目即將進(jìn)入緊張的開工及開盤準(zhǔn)備工作。 我們?cè)趯?duì)麗水灣保持信心的同時(shí)， 也 應(yīng)該隨時(shí)做好迎接市場挑戰(zhàn)的準(zhǔn)備， 下面我們就項(xiàng)目的整合推廣與市場營銷做出定性定量的 安排， 而且我們將預(yù)留調(diào)整和補(bǔ)充的空間， 從而保證高速高效高質(zhì)地完成麗水灣的銷售與服 務(wù)工作。首先，衷心感謝貴司對(duì)敝司的支持和信任， 為我們提供一個(gè)可以充分發(fā)揮的機(jī)會(huì)。 在此， 謹(jǐn) 祝我們合作愉快，項(xiàng)目

5、的銷售成績可以寫上精彩的一頁！就天奧的銷售策劃工作， 我們本著一貫認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)， 就項(xiàng)目的實(shí)際情況， 結(jié)合最新 的市場動(dòng)態(tài)，力求為本項(xiàng)目找到最佳的策劃方案，為貴司贏取最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 本營銷推廣企劃方案三大部分構(gòu)成：對(duì)天奧所在的市場分析、消費(fèi)群研究，以及認(rèn)識(shí)項(xiàng)目本身認(rèn)識(shí)市場認(rèn)識(shí)自己 依據(jù)市場及目標(biāo)消費(fèi)群的需求，擬定我們?cè)诋a(chǎn)品、價(jià)格、主題概念上的競爭力 為他們需求而打造的產(chǎn)品 對(duì)項(xiàng)目整體推廣的主線擬定、媒體選擇、并作出前期階段性部署讓他們選擇天奧的載體 希望本報(bào)告能夠提供關(guān)于天奧的若干核心思路和關(guān)鍵內(nèi)容。本報(bào)告： 力求對(duì)天奧理念全面整體地理解；在此基礎(chǔ)上系統(tǒng)連續(xù)思考，包括細(xì)分、延

6、伸、深化和整合； 盡量著眼于具有一定高度和扎實(shí)深度，并具有較強(qiáng)可實(shí)施及可操作性； 本報(bào)告力求能透徹理解、 創(chuàng)意思考、 完整論述、 嚴(yán)密依據(jù)、 整體突破， 具較強(qiáng)可實(shí)施操作性。 現(xiàn)在我們立即延伸本報(bào)告相關(guān)內(nèi)容。致泰華地產(chǎn) : 非常榮幸接受貴司委托，為貴司項(xiàng)目提供我司的專業(yè)服務(wù)。 通過對(duì)貴司該項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的理解， 我司認(rèn)為這是一個(gè)值得我司傾注熱情與智慧為之服務(wù)的 高質(zhì)素項(xiàng)目，同時(shí)，我司對(duì)具有如此前瞻目光締造該項(xiàng)目的您和您的團(tuán)隊(duì)表示由衷的敬意， 你們對(duì)項(xiàng)目高品質(zhì)的追求將激發(fā)我們對(duì)該項(xiàng)目高品質(zhì)營銷的熱情。根據(jù)目前我們對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境和項(xiàng)目地塊的了解， 結(jié)合綜合的市場調(diào)研， 我們認(rèn)為， 寶安房 地產(chǎn)整體發(fā)

7、展水平亟待新的大飛躍，我們相信，通過貴司的 支持結(jié)合我司的專業(yè)服務(wù)，有 望成為這次大飛躍的成功起跳者。對(duì)于貴司項(xiàng)目推廣之強(qiáng)大信心， 建立在我司七年來深港兩地房地產(chǎn)市場的摔打。 作為資深的 專業(yè)地產(chǎn)廣告公司，我們具有多樣化的樓盤推廣經(jīng)驗(yàn)，如羅湖 “樓王 ”長豐苑百仕達(dá)花 園香港巡回展銷深圳十大明星樓盤海洋之心和長城盛世花園 世紀(jì)村等大型樓 盤的全程代理推廣，為我們操作本項(xiàng)目提供堅(jiān)實(shí)的市場經(jīng)驗(yàn)。我們有理由相信， 在本項(xiàng)目卓越品質(zhì)的基礎(chǔ)上， 結(jié)合我司專業(yè)熱情的廣告代理服務(wù)， 本項(xiàng)目 一定能取得預(yù)料的成功。我們的策劃觀當(dāng)今的市場可以說是瞬息萬變， 波煙云詭。 其入世在即， 整個(gè)大陸市場面臨著一次更新的

8、考 驗(yàn)。市場里的任何一個(gè)環(huán)節(jié)均有可能牽一而動(dòng)全身。 而作為龍頭行業(yè)的房地產(chǎn)市場， 更是處 在經(jīng)濟(jì)浪潮的顛峰。 要想保持顛峰狀態(tài)。 就必須比其它行業(yè)更敏銳， 反應(yīng)更迅速， 在這個(gè)戰(zhàn) 場上沒有絕對(duì)的勝者， 也沒有絕對(duì)的敗者， 關(guān)鍵在于時(shí)刻保持最冷靜的頭腦， 密切地跟蹤市 場，了解掌握必備的信息，據(jù)此制定出最有效的策略，并實(shí)行于謹(jǐn)密之下。我們新業(yè)人憑的是專業(yè)素質(zhì)， 倚的是敬業(yè)精神， 信心是我們做任何事的必備。 竭誠為客戶提 供最好的服務(wù)是我們的服務(wù)宗旨。新業(yè)地產(chǎn)顧問、八 前言中海外在上海的歷史是輝煌的。 西區(qū)和南區(qū)的戰(zhàn)無不勝是其信心的源泉， 但是這一次， 中海 面臨的是一場空前嚴(yán)峻的考驗(yàn)，因?yàn)楹推侥?/p>

9、苑項(xiàng)目和中海的其它項(xiàng)目有著巨大的差別。一、超級(jí)大戰(zhàn)場的競爭形勢(shì)虹口區(qū)、 楊浦區(qū)交接處的大連路是東區(qū)最大的戰(zhàn)場之一， 其中個(gè)案的銷售競爭， 尤其是價(jià)格 競爭明顯白熱化。 區(qū)域傳統(tǒng) “龍頭老大 ”同濟(jì)房產(chǎn)也不得不以低調(diào)價(jià)格的姿態(tài)出現(xiàn)， 故本案的 市場切入將是一個(gè)需要細(xì)致研究的問題。二、在上海幾乎最不接受高層的楊浦區(qū)造大高層 這是一個(gè)觀念改變的問題， 發(fā)展商不能改變客戶的觀念， 就只能被客戶改變自己。 但是以往 的個(gè)案都沒有做好， 和平一期最后的傾銷， 典型地說明了這一點(diǎn)。從理論上講， 中海完全有 實(shí)力去塑造區(qū)域觀念， 但實(shí)際上， 對(duì)于這樣一塊極度陌生的土地，一個(gè)風(fēng)云變幻的市場， 中 海會(huì)一帆風(fēng)順嗎

10、？三、80 萬套的電梯公寓房幾乎完全超出了這一區(qū)域的 “法定”范圍 這樣的客層較難由經(jīng)驗(yàn)把握， 或者說， 這樣的客層尚需引導(dǎo)， 引導(dǎo)的范圍涉及全市。 這就是 本案主力總價(jià)面臨的挑戰(zhàn)，如果沒有突破性的推廣策略，前景并不樂觀。我們建議， 這樣特別的個(gè)案應(yīng)該與專業(yè)代理商一起探索。 而選擇代理商的條件將依次是代理 楊浦個(gè)案經(jīng)歷、品牌個(gè)案經(jīng)歷、以及與大型發(fā)展商合作的經(jīng)歷等。摘要我們對(duì)雙花園項(xiàng)目周邊的市場進(jìn)行了調(diào)查與分析。 通過我們的分析， 我們認(rèn)為目前市場建筑 技術(shù)含量在提高， 樓體立面、 戶型及使用率均比較好。 同時(shí)購買房產(chǎn)的客戶對(duì)戶型的選擇更 加合理實(shí)用，客戶對(duì)價(jià)格方面的敏感程度降低，取而代之的是對(duì)

11、項(xiàng)目綜合方面的考慮。同時(shí)， 我們也對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了認(rèn)真的研究與分析。 通過我們的分析， 我們認(rèn)為本項(xiàng)目在地理 位置、現(xiàn)房發(fā)售等方面有一定的優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，在戶型設(shè)計(jì)、使用率、立面、社區(qū)環(huán)境、價(jià)格 體系等方面存在一定的問題。為了更好的完成項(xiàng)目的銷售任務(wù)， 最大化保證發(fā)展商的利益， 我們對(duì)項(xiàng)目的營銷方案進(jìn)行了 分析和調(diào)整，提供了初步的銷售方案、現(xiàn)場包裝方案和宣傳推廣方案。我公司具有多年的銷售經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)的管理體系。 我們?cè)诳蛻糍Y源、 網(wǎng)絡(luò)資源等方面均有很好 的優(yōu)勢(shì)。我們本著為發(fā)展商負(fù)責(zé)、對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)的態(tài)度開展我們的工作。真誠希望能攜手合作。、八 前言決斷于謀劃，善行于智慧 ”，受成都人民置業(yè)的委托，我司為其在互助路區(qū)域的項(xiàng)目進(jìn)行全 程營銷策劃，經(jīng)過深入細(xì)致的調(diào)查研究及分析，形成了此報(bào)告。本報(bào)告針對(duì)項(xiàng)